매매계약 시 준비서류와 등기이전 절차, 취득세와 등록세, 양도소득세

[수채화]

매매계약 시 준비서류

매도인	등기권리증,부동산매도용 인감증명서 1통, 주민등록등본 1통,(등기부 등본과 주소가 다른경우 종전 주소가 기재된 주민등록초본 1통) 인감도장, 각종 세금 및 공과금 영수증, 부동산 인도를 위한 열쇠, 기타서류
매수인	주민등록등본 1통, 도장, 잔금
중개업자	등기부등본, 토지대장, 건물대장, 공시지가확인원, 토지이용계획확인원, 중개대상물건확인설명서, 검인계약서 등

계약조항 검토 후 특약사항에 명시할 사항

계약 당시의 등기부상 권리관계 상태를 잔금 지불시까지 유지하여 양도한다는 내용

잔금지불과 동시에 등기이전에 관련된 일체의 서류를 교부한다는 내용

잔금일을 기준으로 공과금과 세금을 정산한다는 내용

계약 불이행시 손해배상을 한다는 내용

각종 권리제한 등에 대한 말소 또는 인수에 대한 내용준비사항 정보

대금지급시 유의사항

① 중도금이나 잔금을 지급할 때에는 대금 지급 내용이 적힌 영수증을 반드시 주고 받는다.

② 중도금이나 잔금 기일 직전에 반드시 등기부등본을 다시 한번 떼어 내용을 확인한다. 중도금을 받은 다음 이중으로 매도하는 사고가 생겨날 수 있기 때문이다.

③ 저당권,임차권,전세권 등을 인수할 경우에는 금융기관으로부터 해당 금액의 잔고증명을 받아 확인한다.

④ 거래물건과 관련된 각종 세금 및 공과금 관련 서류를 확인한다.

⑤ 잔금지급과 동시에 모든 거래가 완료되므로 잔금 지급일에 거래 당사자는 아래의 사항을 준비한다.

가) 매수인 : 잔금과 인감 도장, 주민등록등본 1통

나) 매도인 : 등기권리증, 부동산 매도용 인감증명서 1통, 주민등록등본 1통(등기부등본과 주소가 다른 경우 종전 주소가 기재된 주민등록초본 1통),인감도장, 각종 세금 및 공과금 영수증, 해당거래 부동산의 열쇠(주택,사무실,상가 등)

다) 중개업자 : 등기부등본, 토지대장, 건물대장, 공시지가 확인원, 토지이용계획확인원, 중개대상물건확인설명서, 검인계약서

⑥ 부동산 중개업자에게 중개 수수료를 지불한다.

⑦ 매수인은 잔금을 지급함과 동시에 매도인으로부터 위와 같은 권리이전 서류를 받아 60일 이내에 관할등기소에 이전등기절차를 마쳐야 한다. 60일 이내에 등기 신청을 하지 않았을 경우 등기신청 해태에 따른 과태료를 내야 한다.

⑧ 이전등기절차를 마친 다음 매수인은 등기부등본을 떼어서 이전등기가 확실히 되었는지 그 내용을 다시 한번 확인한다.

인터넷 등기소

해약 및 해약금

일반적으로 계약을 체결한 뒤 24시간 내에 해제하면 계약금을 포기하지 않고 계약을 무효로 할 수 있다고 생각하기 쉽다.
하지만 이는 희망사항일 뿐 현실에서는 적용이 안된다. 계약은 양 당사자의 의사합치에 의해 이루어지기 때문에 당사자가 한자리에 모여 계약을 체결하였다면 체결즉시 계약은 유효하게 된다.

계약을 해제할 수 있는 경우는 다음 3가지 이다

① '이러이러한 경우엔 계약을 해제 할 수 있다' 라는 해제조건이 있는 경우에 해제가 가능하다.

② 계약금에 의한 해제로서 상대방이 계약의 이행에 착수하기 전, 중도금을 지급하기 전까지는 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 그 배액을 상환함으로써 해제할 수 있다.

③ 법정해제로서 상대방의 채무불이행(이행지체, 이행불능, 불완전이행)에 따른 해제이다. 이 경우 상당 기간 최고를 하고 계약을 해제할 수 있다. 따라서 특약 사항란에 '24시간 내에 일방이 해제할 수 있다'라는 해제 단서 조항없이 계약이 체결된다면 매수자는 계약금을 포기함으로써, 매도자는 배액을 상환함으로써만 해제가 가능하다.

④ 그 외에 중도금이 지불된 경우에는 일방에 의한 해약이 불가능하다. 또 실제 거래에서 약정금, 보조금, 계약금등 다른 이름으로 지불되었더라도 해약 시 이 금액은 해약금으로 간주한다

등기이전 절차

01. 등기소에서 서류 챙기기

1. 등기소 또는 대법원인터넷 등기소를 통한 서류 취득 : 소유권 이전등기신청서, 위임장
(대법원 인터넷 등기소에서 양식을 다운 받아 출력하면 됨 www.iros.go.kr)

02. 구비서류 챙기기

1. 매도인에게 받을 서류

① 등기필증(등기권리증)

② 위임장 1부 양식 : 잔금 치를 때 위임장에 매도인 인감도장을 받을 것(인터넷 등기소 출력)

③ 부동산 매도용 인감 증명서 : 최근 발행된 증명서, 매수자의 성명, 주소, 주민등록번호가 기재되어야 함

④ 매도인 주민등록 초본 1통 : 주소이력 포함

2. 매수인이 챙길 것들

① 매매계약서 원본 1부, 사본 1부

② 주민등록 등(초)본 1부

③ 주민등록증

④ 도장

3. 부동산에서 받을 서류

① 부동산거래신고필증, 매매계약서 원본

② 등기부등본 : 권리분석과 신청서의 부동산 표시, 고유번호 등 기재 시 필요

4. 구청에서 발급 받을 것들

① 토지대장 1부

② 건축물대장 1부 (총괄표제부, 표제부, 전유부) : 전자민원 http://www.egov.go.kr에서 인터넷발급해도 됨 주의할 점은 매도인의 이름으로 잘 정리되어 있는지 확인해야 함

5. 취득세와 등록세 자진 신고하기

구청 세무과를 통해 납부서류 취득 및 납부
사전 준비서류 : 계약서 사본, 부동산 거래신고필증

① 취득세 고지서 : 1달 이내에 납부하면 됨

② 등록세 고지서

- 등기신청을 하려면 즉시 납부 하여야 함

- 관할 구청에 미리 등록세 납부가 가능한 카드 문의 후 세무과에서 카드 납부 가능

소유권이전등기 신청서의 채권매입액 적힌 곳의 좌측에 등록세영수필확인서 부착

6. 검인 계약서에 확인도장 받기

① 계약서 상에 존재하는 매도인, 매수인, 부동산 중개인 등의 확인 도장을 받음

② 신청서의 장과 장 사이에는 신청인 도장으로 간인

③ 신청인이 매수인일 경우 매수인 도장, 대리인일 경우 대리인 도장으로 간인

④ 부동산 표시란이 ‘별지’로 나올 경우에는 별지와 신청서 사이에도 간인

7. 등기소에 서류 제출하기

① 등기권리증

② 소유권 이전등기 신청서 작성

- 등록세 납부사항 기재 확인 (영수증 지참)

- 국민주택채권매입현황기재 확인(국민주택채권거래영수증 지참)

③ 매매계약서 원본과 사본

④ 부동산거래계약신고필증

⑤ 토지대장 1부

⑥ 건축물대장 1부

⑦ 개별공시지가확인서

⑧ 매도인 인감증명서

⑨ 매도인 주민등록초본

⑩ 매수인 주민등록등본

⑪ 위임장(매수인 본인이 신청하지 아니하고 가족이 할 경우)

⑫ 가족관계부(신청이 매수인의 가족일 경우 가족관계부와 신분증)

⑬ 수입인지 15,000원(매매계약서 뒷면에 검증용 수입인지 붙임)

⑭ 등기수입증지 14,000원

양도소득세 계산

양도차익 = 양도가액 - (취득가액+필요경비)

과세표준 = 양도차익 - (장기보유특별공제+양도소득기본공제 연250만원)

산출세액 =과세표준 X 세율

※ 2006년부터 1세대 2주택, 비사업용 토지는 실거래가로 과세(2007년부터는 모든 부동산)

세율 및 세액

연간 양도소득을 합하여 소득이 많고 적음에 따라 차등세율을 적용합니다.

장기보유 특별 공제액

3년이상 보유한 토지 또는 건물을 양도한 경우 일정금액을 공제

① 보유기간이 3년이상 5년 미만인 경우：양도차익의 10/100

② 보유기간이 5년이상 10년미만인 경우：양도차익의 15/100

③ 보유기간이 10년이상인 경우：양도차익의 30/100

④ 1세대 1주택 중 보유기간이 15년 이상인 경우 : 양도차액의 45/100(2006년 시행)

⑤ 1세대 2주택 보유자가 주택을 양도하는 경우 50% 세율로 양도세 과세, 장기보유특별공제 배제(2007년)

양도소득 기본 공제

공제액은 연 250만원이며 미등기 양도자산은 제외됨

양도소득 비과세

거주자 및 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택(고급주택 제외)을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이면 양도소득세가 비과세됨.

- 임대주택법에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우

- 공공용지로 협의 매수되거나 수용되는 경우

- 국외이주 등 기타 사유로 당해 주택을 3년이상 보유하지 못하게 되는 경우

- 1년이상 거주한 주택을 재정경제부령이 정하는 취학/질병/요양/근무상의 형편 기타 부득이한 사유로 양도하는 경우.