시공사가 제시한 자료는 "허구" 제3탄.

[늘푸른나무]

시공사가 제시한 자료는 "허구"


제3탄.
강남 재건축 단지도 시공사를 구하지 못하고 있다.
그러면 은행주공 아파트도?

GS와 현산 두 시공사는"강남 재건축 단지 또한 시공사를 구하지 못하고 있다"는 자료를 보여주고 있습니다.

서울 강남에 있는 조합들도 시공사를 구하지 못하고 있는 상황인데, 자기들을 내쫒으면 새로운 시공사를 구하지 못할 것이라는 주장입니다.

그래서 최근에 강남에서 시공사 선정에 나섰다가 유찰되었던 단지들을 조사해 보았습니다.

1.개포주공 5단지.
세대수: 940세대.
조합 제시한 공사비: 840만원.

2. 신반포27차아파트.
세대수:156세대.
조합 제시한 공사비: 908만원.

조합이 공사비 800-900만원 대로 제시했지만, 입찰에 들어온 시공사는 없었습니다.
그러면 시공사 모시기에 실패한 이유는 무엇일까요?
단순 공사비 때문일까요?

최근에 여의도 한양아파트는 시공사 선정을 위한 입찰을 진행한 결과 현대 건설이 시공사로 선택되었습니다.
현대 건설이 제시한 공사비는 평당 824만원 이었습니다.

단순히 공사비만 놓고 비교해 보면, 위의 강남에 위치한 두 아파트의 공사비가 더 높습니다.
그런데도 시공사를 구하지 못한데에는 또 다른 이유가 있겠죠!

일각에서는 고급화 설계에 대한 부분을 지적하고 있습니다.
조합은 고가 수입산 마감재와 조경시설 등 고급화 설계를 원하는 반면 공사비는 이에 미치지 못한다는 것입니다.

최근 고금리와 원자재값, 인건비 상승에 건설사들은 "수익성이 확실한 사업장" 위주로 입찰에 참여하고 있습니다.
아무리 강남이라고 하더라도 수익성이 나지 않는다고 판단 된다면 입찰을 피하게 되는 것입니다.


그럼 은행주공은?
은행 주공은 매력적인가?

1) 대규모의 재건축 단지.
이전 글에서 여러번 말씀드린 것처럼, 재건축 사업은 단지의 규모가 클 수록 수익성이 높습니다.

우리 은행 주공은 1단지와 2단지를 합하면 무려 2,010가구가 있습니다.
전국 재건축 사업장에서 이렇게 큰 사업 규모를 가지고 있는 사업장은 많지 않습니다.

개포 주공 5단지: 940세대.
신반포 27차: 156세대.
여의도 한양: 588세대.
은행주공: 2,010세대.

2) 일반 분양 물량 증가.
조합의 수익성을 판단하는 또 한가지 지표는 바로 일반 물량이 얼마나 되는가 하는 것입니다.

은행 주공의 총 분양 물량은 3,198세대입니다.
여기서 조합원 분양 물량은 2,070세대입니다.
그러면 나머지 1,128세대가 일반 분양 물량이겠죠.
일반 물량이 이렇게 많은 단지 또한 많지 않습니다.

개포 주공 5단지: 339세대.
신반포 27차: 54세대.
여의도 한양: 404세대
은행주공: 1,128세대.

시공사에게 있어서 충분한 일반 물량 확보는 매우 중요합니다.
왜냐하면 일반 물량을 가지고 더 많은 수익을 창출 할 수 있기 때문입니다.
예를 들면, 발코니 확장 공사비도 받을 수 있고요, 그에 따른 창호 설계 변경에 대한 수익도 무시하지 못합니다.
또한 실내 마감 자재 업그레이드를 통해서도 수익을 올릴 수 있습니다.

3) 시간적 리스크 감소.
일반적으로 시공사로 선정 되어도 완공까지는 상당한 기다림이 필요합니다.
* 강남3구 재건축 평균 소요기간 15년.

이것은 시공사들에게 시간적인 리스크입니다.
사업 기간이 길어지면 물가도 올라가고 인건비도 상승하게 됩니다.
조합과 그러한 상승 요인에 대한 공사비 인상을 체결하지만, 실제적인 피해에는 미치지 못하는 경우가 많습니다.

또한 사업 기간이 길어지면서 착공과 완공에 이르기까지 어떤한 상황이 발생할지 모릅니다.
만일 세계적인 경기 침체가 오게 된다면 시공사는 큰 피해를 입게 될 수밖에 없습니다.
따라서 시공사는 사업 기간이 짧을 수록 시간적인 리스크도 줄일수 있고 수익성도 올릴 수 있어서 좋습니다.

이런 면에서 은행 주공은 새로운 시공사들에게는 아주 매력적으로 보일 수 있습니다.
이미 사업시행인가를 통과하였고, 조합원 분양까지 끝마쳤기 때문입니다.
시공사로 선정되면 바로 관리처분인가 받고 이주와 철거를 진행할 수 있습니다.

4) 수주 목표 달성에 유리.

2024년 도시정비사업 목표 수주액

위의 두 자료들을 비교해 보면, 모든 건설사들이 2024년도 도시정비사업 목표 수주액을 대폭 늘리고 공격적인 수주에 나설 전망입니다.
* 삼성물산 건설 부문과 DL이앤씨는 연간 목표액을 설정하지 않았다.

5년 연속 도시정비사업 1위 자리를 지켜온 현대건설은 올해 수주목표액을 작년보다 소폭 증가한 5조원으로 설정했습니다.

GS건설은 올해 정비사업 수주목표를 작년 수주실적의 2배 이상인 3조5000억원으로 잡았습니다.

대우건설도 올해 도시정비사업 신규 수주목표를 작년보다 거의 2배 증가한 3조원을 목표로 세웠습니다.

위의 2024년 도시정비사업 목표 수주액을 보시면, 은행 주공이 시공사들에게 얼마나 매력적인 단지인지를 알 수 있을 것입니다.
은행 주공아파트의 총 공사비는 약 1조 2,500억원입니다.
왠만한 건설사의 1년 수주 목표액의 50%에 해당합니다.
이것은 은행주공에서 새로운 시공사로 선정되다면 1년 농사의 절반 이상은 끝내는 것을 의미하는 것입니다.


GS와 현산이 은행 주공의 수익성을 보증?

GS와 현산은 자신들이 아니면 은행 주공에 들어올 시공사는 없을 것이라고 주장하고 있습니다.
기존 시공사의 입장에서는 당연히 이렇게 주장할 수 밖에는 없겠죠.
"우리를 짤라도 들어올 건설사들이 아주 많을 것입니다"라고 주장할 수는 없지 않겠습니까?

그런데 역설적이게도 은행 주공의 수익성은 GS와 현산이 증명해 주고 있습니다.
생각해보시죠!
만일 은행 주공의 수익성이 낮다면, 조합원들이 바지가랑이를 붙잡아도 본인들이 뿌리치고 나가지 않겠습니까?
그런데 지금 조합이 제발 나갈달라고 부탁하고 있는데도, 두 시공사는 나가지 않으려고 발버둥을 치고 있습니다.
* 홍보 요원을 60여명의 풀었다는 소문이 있다.

"정비업계에서는 서울과 수도권 등 수주 물량이 확보될 것으로 예상하면서 본격적인 수주활동에 나설 예정이다. 다만, 지속되는 부동산 경기 침체와 공사비 상승 등으로 지방사업장의 사업성을 확보하기 어려워 지역별 수주 양극화가 더욱 심화할 전망이다."

정비업계 관계자는 “대형건설사 대부분 서울을 비롯한 수도권 사업장을 위주로 살펴보고 있다”
https://m.dnews.co.kr/m_home/view.jsp?idxno=202401181524558530766#

대형건설사, 올해 정비사업 수주 목표 확대

"우리가 아니면 은행주공은 시공사를 구하지 못하고 엄청난 손실을 입을 것이다."
이 얼마나 오만한 태도입니까?

위에서 살펴보신 것처럼,
은행주공 아파트는 우리 조합원들이 생각하는 것보다 훨씬 매력적인 단지입니다.
특정 시공사와 굴욕적인 협상을 하면서 제발 공사를 해달라고 부탁할 이유가 무엇이겠습니까?

우리 조합원들을 존중하고 서로 윈윈하면서 사업을 진행할 새로운 시공사를 찾을 수 있도록 한마음으로 응원해 주시면 고맙겠습니다.