상가매매계약 체결 시 임차인의 명도에 대한 특약

[몽생이]

■ 상가매매계약 체결 시 임차인의 명도에 대한 특약

상가 매매 계약체결에 특약조항으로 매도인의 책임으로 기존 임차인의 명도 문제를 해결하겠다는 취지의 특약을 많이 작성을 하고 있습니다.
위 특약대로 매도인이 기존 임차인을 내보낼 수 있다면 문제될 일이 없을 것이나, 매도인이 기존 임차인을 내보낼 수 없는 상황에 처할 경우 문제가 복잡해질 수 있습니다.

우선 매수인이 해당 상가를 매입해 직접 상가를 사용할 계획이었다면, 상황에 따라 매수인이 매도인에게 계약 취소 내지 계약 해제 및 손해배상을 청구할 여지가 있을 것입니다.

그뿐만 아니라 현재 상가건물임대차보호법에는 사업자등록을 한 모든 상가의 상가 임차인이 계약 기간 중일 경우에 해당 상가의 기존 소유자는 물론이고, 상가 매수인에게도 임차인의 지위를 주장할 수 있도록 규정하고 있어(상임법 제3조, 제2조), 상가 매수인이 위 법률에 의해 임대인의 지위를 승계할 가능성도 아주 높습니다.

따라서 상가에 대해 매수 중개를 하는 경우에는 매도인의 약속만을 믿어서는 낭패를 볼 수 있다는 사실을 알고 있어야 합니다.

그뿐만이 아니다.
상임법 제10조의 4는 임차인에게 ‘권리금회수기회요청권’을 부여하고 있어, 임대인의 지위를 승계한 상가건물의 새로운 소유자에게 기존 임차인이 ‘권리금회수기회요청권’을 행사할 경우 정당한 사유가 없는 한 거절하기 어렵습니다.

정당한 사유 없이 임차인의 요구를 거절할 경우, 권리금 상당액의 손해배상을 청구당할 가능성이 높기 때문입니다. (상임법 제10조의 4 제3항).
그렇다면 상가건물을 매수하면서 매도인이 임차인을 내보내는 것이 문제되지 않는다고 말하면서 그 내용을 특약으로 써준다고 할 경우, 매수인 입장에서 어떠한 추가적 조치를 해야 할까?

매수인 입장에서 가장 먼저 해야 할 일은 임차인의 의사를 직접 확인하는 것입니다.
임차인이 상가에서 나가는 것이 명확하다면, 문제될 일이 없을 것이기 때문입니다. 다만 이 경우에도 임차인의 의사를 서면화 하는 것이 바랍직 할 것입니다. 아니면 상가 매매계약체결과 동시에 임차인의 임대차 보증금 일부를 반환하여 임대차계약 해지 절차를 진행조치를 해 두어야 할 것입니다.

즉 상가 매매계약금 중 일부라도 반환하면서 반환영수증에 상가임대차 계약 해지 반환금 일부라고 표시를 하는 것이 바람직 할 것입니다.
임차인의 의사를 확인하기 어렵다면, 리때는 어떠한 조치를 취해야 할까?

매도인과 작성하는 "상가매매계약서에 명도특약의 이행 시점과 명도특약 불이행에 대한 계약 해제 조항을 명시하고," "명도특약 불이행에 대한 손해배상액도 구체화" 하는 것이 상가를 매매를 진행하는 개업공인중개사는 잊지 말아야 할 것입니다.