■■상가임대차보호법상의 지역별 환산보증금 한도

[석수]

https://tpybd.tistory.com/268

2022년 전국 지역별 상가임대차 보호법 환산보증금 공식과 범위

상가임대차보호법상의 환산보증금이란

보증금에 월세에 100 곱한 금액을 더해서 환산한 보증금을 말합니다

예시)

보증금 1억에 월세 200만원이면...
보증금은 1억
환산보증금은 1억+ 200만×100 = 3억



1) 주택은 순 보증금만 적용하고 상가만 환산보증금으로 적용합니다

2) 대항력: 주민등록 + 인도 (상가는 사업자등록 +인도) → 대항력 및 최우선 순위 보장                                                                 (최우선순위는 확정일자 안받아도 대항력만으로 보장됩니다)

3) 확정일자 : 우선변제권 → 후순위보다 우선적용

1 주임법( 환산x) : 

주택임대차보호법
최우선변제 (서울기준 1.1억 → 3700)

EX) 보증금 4000일때 + ∂ 없습니다 → 환산없이 보증금 그대로 비교 적용
→ 서울기준 3700까지 최우선변제 가능(보증금 1.1억까지이므로)

2 상임법(환산o) :

상가임대차보호법  → 임대차보증금 이외에 차임(월세)있는경우 환산보증금 = 보증금 + (월세X100)
최우선변제 (서울기준 6500만원 → 2200)

EX) 보증금 1000에 월세 30일때 → 1000 + (30x100) → 보증금 4000환산보증금이 됩니다
→ 서울기준 2200까지 최우선변제 가능(보증금 6500까지이므로)

우선변제 969-5437 (서울 9억, 과밀억제권 6.9억, 광역시 5.4억, 기타 3.7억) 경우 역시 환산보증금 기준입니다


참고 ------------------------

중개보수 같은경우 역시 환산을 사용하지만
환산보증금이 5000미만은 X100이 아닌 X70으로 계산합니다 ( 5000만원 이상부터는 X100적용 )
4999만원 이하는 X70 으로 환산보증금을 구합니다
EX) 1000 + (50X100) → 6000
       1000 +(30X100) → 4000 일때 → 1000 +(30X70) =3100





서울기준 환산보증금 9억이하 보증금은 6500이하일때만 2200까지 최우선 변제 대상입니다.

다만 보증금이 7000이고 월세가 530이면 환산 6억이 되지만 보증금이 초과이기에 대상이 아닙니다.

상임법은 조건을 잘 봐야 되므로 임대차시 중요한 확인 설명 대상입니다.


■■ 2019. 4. 2. ~ 현재 적용범위

● 서울특별시 : 9억원

●수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시를 제외) 및 부산광역시 : 6억 9천만원

●광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외) 및 세종, 파주, 화성, 안산, 용인, 김포, 광주 : 5억 4천만원

●그 밖의 지역 : 3억 7천만원

우선변제 받을 소액임차인의 환산보증금 범위

6,500만원
5,500만원
3,800만원
3,000만원


우선변제 받을 소액 환산보증금 범위

2,200만원
1,900만원
1,300만원
1,000만원

※ 월차임의 보증금 환산비율

연 12%와 한국은행 공시 기준금리에 4.5배수를 곱한 비율 중 낮은 비율 초과 금지

※ 임차인의 보증금 중 일정액이 상가건물의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다(상가건물임대차보호법시행령 제7조 제2항)

※ 하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액의 합산액이 상가건물의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다(상가건물임대차보호법시행령 제7조 제3항)

※ 과밀억제권역 범위(수도권정비계획법 제6조, 동법 시행령 제9조 및 별표1)

위 6. 주택소액임차인의 보호에 관한 우선변제권의 변천 참조



■■■상가건물 임대차보호법 시행령 ( 약칭: 상가임대차법 시행령 )

[시행 2023. 1. 1.] [대통령령 제33106호, 2022. 12. 20., 일부개정] 

제2조(적용범위) ①「상가건물 임대차보호법」(이하 “법”이라 한다) 제2조제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 보증금액”이란 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다. <개정 2008. 8. 21., 2010. 7. 21., 2013. 12. 30., 2018. 1. 26., 2019. 4. 2.>
1. 서울특별시 : 9억원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 6억9천만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억4천만원
4. 그 밖의 지역 : 3억7천만원
②법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.
③법 제2조제2항에서 “대통령령으로 정하는 비율”이라 함은 1분의 100을 말한다. <개정 2010. 7. 21.>




상가건물 임대차보호법 시행령 ( 약칭: 상가임대차법 시행령 )

[시행 2023. 1. 1.] [대통령령 제33106호, 2022. 12. 20., 일부개정] 

제6조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계가 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. <개정 2008. 8. 21., 2010. 7. 21., 2013. 12. 30.>
1. 서울특별시 : 6천500만원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 5천500만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 3천8백만원
4. 그 밖의 지역 : 3천만원

제7조(우선변제를 받을 보증금의 범위 등) ①법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금중 일정액의 범위는 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. <개정 2008. 8. 21., 2010. 7. 21., 2013. 12. 30.>
1. 서울특별시 : 2천200만원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 1천900만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 1천300만원
4. 그 밖의 지역 : 1천만원
②임차인의 보증금중 일정액이 상가건물의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다. <개정 2013. 12. 30.>
③하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금중 일정액의 합산액이 상가건물의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금중 일정액으로 본다. <개정 2013. 12. 30.>