'토지수용 보상금’ 어떻게 해야 제대로 받을까(출처 : 농민신문)

[조영복]

2010년 04월 19일 월요일	www.nongmin.com	구독신청 080-3703-111	제 4189 호

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‘토지수용 보상금’ 어떻게 해야 제대로 받을까

●쫄깃한 재테크

요즘 농촌을 비롯한 전국의 지방에선 토지 수용이 뜨거운 화두다. 4대강 사업과 혁신도시 건설사업 등 각종 공공사업이 활발히 추진되면서, 전국에 풀릴 것으로 예상되는 토지수용 보상금의 규모만도 30조원을 웃돈다. 더구나 자경 농업인에게 토지는 생명과도 같아 자신의 땅이 얼마나 수용이 되고 어느 정도나 보상을 받을 수 있는지는 초미의 관심사다. 이종석 서울행정심판사무소장의 도움을 받아 토지수용 과정에서 어떻게 대처하고 수령한 토지보상금을 어떤 방식으로 활용하는 게 좋은 것인지 알아본다.

● 토지수용 대처 요령

사업 시행이 결정되면 사업시행자(대개 한국토지주택공사나 한국도로공사 또는 해당 지자체)는 토지나 물건 조서를 작성하고, 보상 계획을 공고·열람하게 한 이후 감정 평가를 실시한다. 이때 개인적으로 대응하는 것은 한계가 있으므로 주민들을 중심으로 대책위원회를 구성해 공동으로 대처하는 게 효과적이다.

대책위에서는 ▲지방자치단체와의 협의권 활용 ▲보상대상 목록 작성 ▲유능한 감정평가사 선임 ▲보상금 통보 후 보상내역 공개 ▲보상 불복에 대한 공동대처 등의 노력을 기울여야 한다.

토지소유자 개인적으로는 충분한 보상을 받도록 노력하되 없던 비닐하우스를 짓고 농작물이나 나무를 새로 심는 따위의, 앞으로는 남고 뒤로는 손해보는 행위를 하지 말아야 한다. 특히 지목과 다른 용도로 토지를 이용하거나 여러 필지를 나눠 소유한 경우 같은 보상 협상에서 불리할 수 있는 조건의 토지를 소유하고 있다면 반드시 전문가의 상담을 받아 충분히 보상 받도록 한다.〈그림 참조〉

토지수용 조사서를 작성할 때는 가치가 있다고 생각하는 재산은 빠짐없이 기재하고, 기재해야 할 토지나 물건이 누락되지 않았는지 꼼꼼히 확인한다. 또 사업시행자측에 무조건 강경하게만 대응할 것이 아니라 현장에 조사 나온 감정평가사에게 토지의 실제이용 상황이나 개·보수 내역 등을 자세하게 설명하는 등 적극적으로 소명하는 것이 바람직하다.



● 보상금에 대한 이의신청

사업시행자로부터 보상 금액이 기재된 손실보상협의요청서를 받으면 협의에 응할지 말지를 우선 판단해야 한다. 협의에 응하지 않을 경우엔 따로 항의할 필요가 없다. 대신 정보 공개를 청구해 감정평가서를 입수하고 자신의 주장을 정리한 뒤 그 주장을 뒷받침할 만한 자료를 수집하는 작업을 해 둔다. 개인적으로 준비하기 힘들다면 전문 업체에게 의뢰하는 것도 방법이다. 전문업체 중엔 초기 비용을 받지 않는 대신 나중에 보상금 상승분의 일정액을 수수료로 달라고 하는 곳도 있으니 잘 따져 보고 결정한다.

사업시행자는 토지소유자와의 협의가 원활치 않을 때 강제로 수용재결을 신청하는 게 보통이다. 수용재결 신청이 들어왔다면 자신의 의견서를 제출하면 되고, 수용재결에 불복할 경우엔 이의 신청과 함께 행정소송을 제기하면 된다.

보상금을 수령할 경우 협의에 응한 때는 당연히 상관이 없겠으나, 협의에 응하지 않고 보상금(공탁금)을 수령하고자 할 경우엔 수용보상금청구서나 공탁금출급청구서 상에 ‘이의를 유보하고 보상금의 일부로 수령한다’는 조건을 반드시 명시해야 한다. 조건을 달지 않으면 이의 신청에서 각하 처리된다.〈그림 참조〉

● 보상금에도 세금 붙어

토지 수용은 공공사업 시행으로 인해 소유자의 의사와 상관없이 강제적으로 이뤄지는 것이므로 세금이 없는 것으로 착각할 수 있다. 하지만 세법에서는 수용도 양도로 보기 때문에 보상금에 양도소득세가 붙는다. 특히 보상을 빨리 받을 요량으로 세금 관계를 고려하지 않고 협의에 쉽게 응했다가 추후에 더 많은 세금을 무는 일이 종종 있으므로, 억울한 일이 없도록 사전에 세무 상담을 충분히 받은 후 협의에 응하도록 한다.

토지보상금에 붙는 세금은 양도소득세를 비롯해 주민세·농어촌특별세가 있다. 물론 보상금을 상속할 때는 상속세, 증여할 때는 증여세가 추가적으로 붙는다.

해당 토지에 대해 8년 이상의 자경 사실이 확인되면 양도세를 감면 받을 수 있는데 얼마 전 불거진 쌀 직불금 부당수령 문제로 양도세 감면 요건이 대폭 강화돼 귀농자 등은 특히 주의해야 한다. 농약이나 비료·종자·면세유·농기계를 구입한 영수증을 비롯해 실제 자경 여부를 판단할 수 있는 서류를 귀찮더라도 평소에 꼼꼼히 모아 놓는다면 불필요한 시간 낭비를 막을 수 있다.

이외에도 대토를 구할 때까지 세금 납부를 연기해 주는 제도(대토 보상에 의한 과세이연)를 이용하거나 자녀의 이름으로 일정기간 연금이나 펀드를 가입하는 등의 방식을 활용하면 양도세 감면 혜택을 볼 수 있다.

농어촌특별세는 양도세 감면 금액의 20％가 부과되는데, 8년 자경 감면 농지나 3년 대토 감면 농지·공공사업용 토지에 대한 양도소득세 감면분은 농어촌특별세가 비과세된다.

최근엔 보상금을 받고 자녀 등에게 증여하는 어르신들도 많다. 이때 증여세를 납부하지 않으면 나중에 세무 당국으로부터 과거 5년간 거래 내역에 대한 세무조사를 받거나 증여 후 3~4년이 지난 시점에서 가산세를 포함해 늘어난 증여세를 한꺼번에 추징당할 수 있으므로 각별히 주의해야 한다. 서울행정심판사무소 ☎1544-9072, www.law-stock.com ◇도움말=이종석 서울행정심판사무소장

김소영 기자 spur222@nongmin.com

[최종편집 : 2010/04/19]

※이종석 행정사는 조영복 세무사를 도와주는 관련 전문가 중의 한 분입니다.