자녀 명의로 부동산을 취득하는 고객의 증여세 자금출처 대상 상담

■ 자녀 명의로 부동산을 취득하는 고객의 증여세 자금출처 대상 상담 계절적으로 결혼 시즌이 맟아 개업공인중개사 사무실을 방문하는 많은 고객들은 자녀들의 혼사를 앞두고 자녀들이 살집을 마련해주려고 상담을 합니다. 그러나 월세집은 많아도 전셋집은 희소한 상황이 부동산 시장의 현 주소입니다. 그렇다고 한다면 자녀들에게 집을 한 채 마련해주고 싶은 부모의 입장에서 증여세에 대한 걱정을 할 것입니다. 이에 대하여 우리 개업공인중개사들이 확실하게 증여세에 대하여 상담을 해 준다면 고객들은 망설임 없이 자녀들에게 집을 구입을 하여 줄 확률은 높아 질 것입니다. 부모가 대신 얻어주는 전세집이나 아예 자식 앞으로 구입해주는 주택이나 자식명의로 전세등기 혹은 취득등기를 할 때는 이 돈이 어디서 나와 취득하였냐는 세무세의 질문에 답을 할 수 있어야 한다는 점입니다. 세무서의 질문에 답을 하지 못하면 부모가 자식에게 재산을 공짜로 주었다고 가정하여 소위 증여세를 부과하게 되는데 우리는 이에 대비하여 증여세에 대하여 불 필요한 세금지출을 줄일 수 있음을 생활상식으로 알아두어야 합니다. 대전의 연제씨는 한강이 내려 보이는 흑석동지역에 25평 아파트 전세금이 집값에 거의 육박하는 수준이라 고민 끝에 아예 아들의 살림집을 이들 명의로 5억원의 전세를 끼고 1억을 보태 6억원짜리 집을 사주었다. 물론 증여세 없도록 세금문제를 감안하여 안심하고 의사결정을 내린 상태라 주변사람들이 궁금하게 여겨 물어보았습니다. 어떻게 이런 현명한 결정을 하게 되었습니까? ☐ 자금출처조사 기준 세법에서는 개인이 부동산이나 예금자산을 취득하거나 은행대출금 등 부채를 상환할 경우는 그의 직업, 연령, 소득 및 재산상태를 검토하여 해당재산이나 부채를 자력으로 취득 또는 갚았다고 보기 어려울 경우 이를 부모 등으로부터 재산을 증여받은 것으로 추정하고 다음과 같이 일정한 기준에 따라 증여세를 부과합니다. 따라서 모든 재산이나 부채의 취득과 상환에 대하여 자금출처를 조사하는 것이 아니고 배제되는 기준도 있으니 놓치지 말고 기억해두면 도움이 될 것입니다. 다만 이러한 경우에도 증여세 면제 기준금액을 초과하여 증여받은 사실이 객관적인 증거서류에 의해 확인되는 경우는 증여세가 추징되므로 방심하면 안 되는 것입니다. (자금출처조사대상 기준: 국세청 훈령 제1344호 99.2.9) 1). 세대주로서 30세 이상인 경우 - 주택 2억원, 기타 5천만 초과 시 40세 이상인 경우 - 주택 4억원, 기타 1억원 “ 2). 세대주가 아닌 자는 30세 이상인 경우 - 주택 1억원, 기타 5천만 초과 시 40세 이상인 경우 - 주택 2억원, 기타 1억원 “ * 그러므로 위에서 규정하는 금액이하는 자금출처조사가 배제됩니다. ☐ 증여세를 안내는 기준 세무서에서 자금출처에 대한 소명을 요구받으면 입증책임은 세무서가 아닌 재산취득자인 나에게 있으므로 법에서 정하는 구비서류를 갖추어 질문에 대한 답을 성실히 해야 합니다. 이때 세무서에서는 자금출처를 전액 입증하지 못 하였더라도 입증하지 못한 금액이 다음과 같은 조건을 충족하면 증여세를 부과하지 않으며, 그 기준은 다음 과 같다. ▶취득가액(또는 부채상환액) 의 20%, 와 2억원◀ 즉 재산취득이나 부채상환 금액에 대한 자금출처를 요구받고 이를 입증하지 못한 금액이 취득가액 또는 부채상환금액의 20%와 2억원 중 적은금액에 미달하면 입증책임에서 제외되어 증여세가 부과되지 아니한다는 것입니다. 대전의 연제씨의 사례를 보면 (1) 연제씨가 6억원짜리 아파트를 계약하고 35세 세대주인 아들명의로 등기를 하면 세무서는 아들에게 6억원의 자금출처를 재산취득일로부터 적어도 3개월 이내에 요구하게 될 것입니다. 이에 대해 아들이 5억원까지 자금출처를 입증하고(전세금이 끼고 있는 금액) 1억원을 못했다면 증여세 과세대상일까 하는 것입니다. 입증배제기준 금액을 계산하면 재산취득가액 6억원의 20%인 1억2천만원과 2억원 중 적은 금액인 1억2천만원이 됩니다.. 따라서 답은 소명하지 못한 1억원의 금액이 입증배제기준 이내이므로 증여세 과세대상이 되지 아니합니다. 보통은 대상금액의 80%만 입증하면 거래금액이 크지 않는 한 입증의무는 벗어날 수 있게 되며, 입증서류는 소득세 원천징수영수증, 매매계약서, 임대차계약서, 대출확인서를 상황에 맞게 구비하면 됩니다. □ 증여세 절세전략 세금은 아는 만큼 보인다. 재산을 취득하거나 부채를 상환할 때는 증여세를 내지 않도록 증여추정 배제기준을 참고해서 거래를 하도록 해야 합니다. . 정연제씨의 사례를 다시 들어보면(2) 소득이 없는 30세 둘째자녀에게 4억원짜리 집을 구입해 주면 자금출처 입증면제 금액은 8천만원이 됩니다. 이 경우 3억2천만원의 전세를 끼고 집을 사면 자금출처조사는 받지 아니합니다. 반대로 3억원의 대출이 있는 집을 인수하면 1억원을 추가 소명해야 하므로 자녀가 부모에게 증여세 없이 받을 수 있는 금액(5천만원)이내에서 현금증여를 미리 받아두는 것도 효과적인 대응 전략입니다. 자금출처 미 소명시 조사 배제기준인 2억원의 상한선 금액도 고려하면 더욱 효율적입니다.