토지를 개발하다 보면
토목공사 비용에 대하여 많은 사람들이
질문을 하곤 한다.
오늘은 토지개발시 들어가는
토목공사 비용을
총체적으로 정리 하여 본다!
많은 분들이 전원주택에 대해 관심을 가지면서 토지를 매입하여 직접 건축을 하고자 하시는 분들이 많이 늘고 있습니다.
대부분 1억내외의 토지를 매입하여 30평 정도의 전원주택을 평당 300~350만원 정도로 하여 건축비 1억원을 합하여 간단하게 2억원 내외에서 많이 생각을 하십니다.(물론 철근콘크리트나 한옥, 황토집은 평당 건축비가 더 많이 들것입니다.)
즉 1억원으로 300평정도의 토지와 1억원의 건축비만을 생각하시는 것입니다.
여기서 건축비 평당 300~350만원은 집을 바로 지을 수 있는 토지에 들어가는 순수 건축비만을 의미합니다.
그러면 순수 건축비외에 집을 바로 지을 수 있게 토목공사를 하고 정화조나 지하수 그리고 전기등의 기반시설을 부설하는 기타비용이 얼마나 들까요?
토지의 위치나 공사의 복잡성, 기타 여러 변수가 있겠지만, 가장 보편적인 농지의 비교적 평탄한 토지의 예를 들어보겠습니다.
<순수 건축비를 제외한 기타 비용>
기준토지 : 100평(330m2)의 농지이며 공시지가는 m2당 3만원이고 진입도로는 있으며, 상수도가 없어 지하수를 파야하며, 50cm정도 약간 아래로 꺼진 토지
1. 각종인허가비용
ㄱ. 토목인허가비 : 약 250만원(더 저렴할 수 있으나 일반적인 비용으로 표시)
ㄴ. 건축인허가비 : 약 250만원(더 저렴할 수 있으나 일반적인 비용으로 표시)
ㄷ. 현황측량비 : 약 55만원 (측량지역에 따라 틀림)
ㄹ. 분할측량비 : 약 100만원(측량지역에 따라 다르고 불필요할 수도 있음)
2. 토목공사비용
ㄱ. 성토작업
전체 토지면적이 330m2이며 50cm가 꺼져있고 도로보다 50cm 높게 성토를 하는 경우 총 필 요한 흙량은 330X(0.5+0.5)=330m3 그러나 흙엔 공극이 있으므로 누르면 꺼지는 양이 있으므 로 20%정도의흙이 더 필요하므로 330*120%=396m3
15톤 덤프차에 흙을 가득채우면 흙의 공극이 있으므로 보통 12m3의 흙이 실어진다는 가정하 에 33대의 흙이 필요
흙 한차에 이동거리에 따라 차이는 있으나 보통 양질의 좋은 흙은 5만원(가까운 곳에 공사현장 이 있는 경우 3만원에 가져올 수도 있음)
흙비용 - 33X5만원 = 165만원
굴삭기 - 110만원(06w기준 포크레인이 흙을 정리해야 하므로 하루에 55만원이 시세)
ㄴ. 석축비용
석축을 0.5m 높이로 길이 20m정도로 하는경우
필요한 발파석량은 1m(바닥에 0.5m는 묻혀있기에 1m가 필요)X20m = 20m2
15톤 덤프한대에 10m2로 보면(발파석의 형태에 따라 8m2가 되기도 하고 작은 발파석은 12m2)
2대가 필요.(한차에 25만원이나 필요한 양이나 지역에 따라 한차에 30~40만원의 차이가 있음)
발파석 - 2대X25만원 = 50만원
잡 석 - 23만원(석축시공시 반드시 뒷채움 잡석이 들어가야 배수가 잘되 붕괴가 없음)
굴삭기 - 65만원(06w 돌집는 집게 포크레인 하루 일대가 65만원)
숙련공 - 25만원(석축은 반드시 숙련공이 시공해야 문제가 없음. 하루에 30m2를 작업)
일반공 - 10만원(보조잡부인건비)
ㄷ. 배수로 및 터 다지기, 조경, 진입로 연결 등은 별도계산
3. 정화조(10인용)
오수합병 : 420만원
뷔페식 : 220만원
4. 지하수
대공 : 700만원(물양이 많이 사용되는 경우)
중공 : 450만원(일반적인 시공)
소공 : 200만원
5. 전기인입
3K - 75만원
6. 형질변경비용(대지로 형질변경하는 비용)
농지 - 공시지가의 30%(최대 m2당 5만원)
임야 - 평균적으로 평당 1만원 정도로 보면됨(매년 m2 비용이 공시됨)
따라서 위 경우에는 농지이며 공시지가가 m2당 3만원이므로
330X30,000X30% = 2,970,000원
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대략적인 합계
1. 인허가비용 - 555만원(분할비용은 없으므로)
2. 토목공사비 - 448만원 + 200만원(기타비용을 1식으로 처리)
3. 정화조비용 - 420만원
4. 지하수비용 - 450만원(중공)
5. 전기인입비 - 75만원
6. 형질변경비 - 297만원
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합계 - 2,445만원
생각외의 별도비용이 만만치는 않습니다.
물론 정화조나 지하수비용은 더 절감할 수 있을 것이나 토지의 형태나 위치에 따라 토목공사비가 예상보다 더욱 증가될 수도 있습니다.(공시지가에 따라서도 차이가 발생됨)
위 기준의 토지와 같이 100평의 농지를 집을 바로 건축할 수 있는 대지로 변경하는 비용이 저정도면 대략 평당 25만원이 더 들어 간 것입니다. ㅡ,ㅡ
큰 평수의 토지의 경우 평당 10~15만원정도로 줄일 수 있겠지만 100~300평내외의 적은평수의 토지의 경우는 지목이 대지로 되어있거나 구옥이 있어 정화조나 수도가 설치되어 있는 토지, 또는 기반시설이 완비된 토지를 매입하시는 것이 유리할 것입니다.
위 금액이 기준이 될 수 있는 정확한 금액은 아니며 본인이 직접 발로 뛰고 움직이면 더욱 절감할 수 있는 금액이므로 참고만 하시길 바랍니다. ^^