전세 묵시적갱신 제대로 알아보기

[강태원]

전세 묵시적갱신 제대로 알아보기

주택전세의 묵시적갱신을 알아보기 전에 「묵시하다」의 사전적 의미는 살펴보면 「묵시하다」는 직접적으로 말과 행동을 드려내지않고 은근히 자기의 의사를 나타내 보임이다. 따라서 이것을 주택임대차보호법상의 규정되어 있는 묵시적 갱신제도 비추어 보면, 집주인은 전세기간이 만료되어 가는 줄 뻔히 알면서도 ‘전세금도 오르지 않고 그대로인데 2년 더 살게 내버려두지 뭐.’라는 의사를 나타내 보인 것이고, 반면 세입자는 ‘전세금이 좀 오르긴 했는데 집주인이 가타부타 연락도 없으니 이대로 2년 더 살지 뭐. 나야 좋지.’라는 의사를 나타내보인 것이라고 할 수 있다. 의사가 겉으로 나타내지는 않았지만 심정적으로는 의사표시를 나타냈다고 볼 수가 있다.

주택임대차보호법에는 그러한 묵시적 상태를 말그대로 임대차보호법이므로 보호차원에서 세입자에게 유리하게 해석을 하고 있다. 전세기간이 만료되기 전 6개월~1개월 사이에 집주인(임대인)과 세입자(임대인)가 서로에게 아무런 의사표시를 하지 않으면 전계약과 동일한 조건으로 계약이 한번더 연장된 것으로 본다.

그러나 그기간이 지난 후에는 약자인 세입자를 보호한다는 보호법 취지에 의하여 세입자는 언제든지 계약해약의사 표시를 집주인에게 할 수 있도록 규정하고 있다. 다만 효력은 해약의사표시 후 3개월이 지난 다음에 나타난다.

반면 집주인은 묵시적갱신이 되었으면 같은 조건으로 재계약된 것과 마찬가지로 되기 때문에 세입자에게 나가라는 요구를 할 수가 없다.

(도곡동 우성아파트, 멀리 타워팰리스 건물이 보인다. 구건물이긴 하지만 강남요지의 땅이다.)

주택전세의 묵시적 갱신에 관한 몇가지 의문점을 살펴보면 다음과 같다.

1) 묵시적 갱신은 계약기간이 1년인가 2년인가

주택임대차보호법상 전세 보호기간은 2년으로 규정되어 있지만 세입자가 원해서 1년으로 계약했으면 그 계약 역시 유효한 것으로 본다. 따라서 2년계약을 했으면 2년 계약 연장이고, 1년 계약했으면 1년 계약연장이 된다. 전계약과 동릴한 조건으로 계약연장이 성립되는 것이다.

2) 계약서를 따시 쓰야 하는가

계약서를 다시 쓰지 않아도 된다. 집주인이 너무 좋은사람이라 묵시적 갱신이 두번째 되었더라도 다시 전세 계약서를 쓰지 않아도 된다. 부동산 중개업소에서 계약서만 다시 쓰더라도 집주인과 세입자 각각 최소 10만원의 중개수수료를 줘야한다. 그리고 예전 계약서도 필히 보관해야 되고 새 전세계약서에 확정일자도 받아야 되고 이래저래 손해다. 한번 받은 전세계약서의 확정일자 효력(대항력과 우선변제권)은 묵시적갱신과 상관없이 계속 살고 있는 한 유효하다.

다시 계약서를 작성한다면 어찌되는가.

기존계약서: 계약기간만큼 대항력과 우선변제권이 있다. 따라서 기존계약서는 반드시 보관해야 한다.

계약기간이 끝나자마자 집에 작으나마 은행대출이 설정되었다면 은행보다 선순위 근거가 되는 것이 다름아닌 기존계약서이기 때문이다.

새계약서: 다시 확정일자를 받아야 한다. 따라서 계약금 증액이 없다면 기존계약서를 두고 다시 새계약서를 작성할 필요가 없는 것이다. 만약 증액되어 계약서를 다시 작성했다면 증액된 보증금 부분은 다시 확정일자를 받으므로서 후순위 채권보다 우선변제권이 생기는 것이다. 따라서 전세보증금이 증액되었다면 그 전세계약서에 반드시 확정일자를 받아야 한다.

3) 묵시적 갱신이 되었더라도 세입자는 언제든지 해약을 할 수 있다.

전세 묵시적갱신은 세입자는 언제든지 원하지않으면 전세계약해약 의사표시를 집주인에게 할 수가 있다. 다만 해약의 효력은 의사표시 후 3개월에 나타난다. 그때 집주인이 전세보증금을 돌려줘야 한다. 그렇다면 전세를 내놨는데 불과 20일만에 나갔는데 중개수수료를 세입자가 물어야 하는가 하는 의문도 있을 수 있다. 그럴땐 기간을 두는 3개월이 무의미하게 됨으로 부동산 중개수수료는 당연 집주인이 내야 한다. 3개월이 지난 후에도 마찬가지이고 3개월은 그저 유예기간적 의미일 뿐이다. 주택임대차보호법은 임대차에 있어서 세입자를 보호하는 법이기 때문에 세입자에게 매우 유리하게 적용된다.

집주인에게 전세의사해약표시는 먼저 전화 - 문자 - 내용증명우편 순으로 해야 한다. 처음부터 내용증명우편을 보내면 집주인에 따라서는 아주 민감하게 반응한다. 역정도 내고, 핸드폰 녹음 기능, 문자는 해약근거를 남기기에 좋고, 내용증명우편은 나중에 지급명령이나 민사조정 등 소송에 있어 유리한 객관적 증거가 된다. 소송은 해약증거가 확실해야만 기각이 되지 않고 아니면 박땡깡처럼 탄핵된다. 땡깡부리다는 어린이집에 다니는 조카녀석에게나 어울리는 말이다.

위 사진들은 본 게시글과는 아무런 상관이 없습니다. 이미지 사진들입니다.

※ 윗글은 제 짧은 지식과 소견으로 작성된 글입니다.

   따라서 참고용으로 필요하면 그것까지 하고.