공장중개 강의 모습

[김근태]

예쁜 열성당원 김형순교수님 강의 모습

<hyeung0525@naver.com>

북성공인중개사무소 공인중개사 김 형 순

목 차

중개실무

2. 산업단지의 특성과 중개실무

3. 법인의 소유권이전등기 시 준비서류

4. 과밀억제권역안의 법인의 중과세

5. 수도권 정비계획법 (종전토지법)

6. 공장총량제

산업단지의 특성과 실무

가. 산업단지 관리 기본 방향

⓵ 입주기업체의 지속적인 성장발전과 지역경제 발전에 이바지

하기 위하여 입주업종을 고부가치 첨단산업으로 점차 전환

⓶ 수출증대와 생산성 향상을 도모하기 위해 산업시설의 자동화

추진, 신속한 정보제공, 인력의 원활한 수급 및 근로자 복지

후생의 지원

⓷ 공해 없는 산업단지 조성을 위해 공해업체의 사후관리 지도를

통한 환경오염 최소화

나. 입주 및 사후관리 계획

⓵ 입주대상 업종

- 한국표준산업분류상 전 제조업

다만, 대기환경 보존법과 수질환경 보존법상 오염물질 다량 배출

업종 및 용수 대량 소비업종은 입주를 제한할 수 있음

(예, 고물상, 폐기물, 창고, 목재가공, 폐수배출업종등)

⓶ 입주자격

⓷ 입주우선 순위

 지원시설 구역

산집법 제 2조 제12호 규정에 의거

입주기업체의 지원사업을 위하여 설치하는 건축물

- 근린생활시설, 업무시설, 운수시설, 자동차관련시설 등

건축물과 관리기관이 필요하다고 인정하는 시설로서 관리권자

의 승인을 얻어 설치하는 건축물.

⓸ 산업용지 분할

최소분할 기준면적은 660㎡이상으로 한다.

소유권이전 시 준비서류

1. 법인과 법인

* 매도인

1. 매도용 법인인감증명서 1통 (매수인 인적사항 정확히 기재)

매수인 : 주식회사 0000

법인등기부 상 주소

법인번호

2. 법인인감증명서 1통

3. 등기권리증

4. 법인인감도장

5. 사업자등록증사본 , 잔금 받을 법인통장사본

6. 건물 분 세금계산서

* 매수인

1. 매매계약서 원본

2. 법인인감증명서 2통

3. 법인인감도장

4. 법인장부 (계정별원장)

5. 사업자등록증명원 1통 (최근1개월 이내 발급분)

6. 이메일주소 기재 된 사업자등록증사본 1통

* 부동산

1. 실거래신고필증 원본 1통

2. 부동산중개 수수료 세금계산서 (법인은 등기 시 첨부)

2. 개인과 법인간의 소유권 이전 준비서류

(예시)

* 개인

1. 일시 : 2017.07. 25 .

2. 장소 : 중소기업은행 부천 상동지점

3. 매도인( 000 ) 준비 사항

가) 부동산 매도용 인감증명원 - 1부

(일반) 인감증명원 - 1부 (저당권 말소위임용)

나) 주민등록 초본 -1부

다) 등기권리증 - 2부 ( 토지. 건물)

라) 인감도장

마) 신분증

바) 저당권 말소비용 (토지- 저당권, 지상권 2건)

사) 잔금 받을 통장 (사본도 가능)

* 법인

1. 일시 : 2017.07. 25 .

2. 장소 : 중소기업은행 부천상동지점

3. 매수인(주 ***** ) 준비 사항

가) 법인 인감도장

나) 법인 등기부등본

다) 법인장부 (계정별원장)

라) 매매계약서 원본 (등기권리증에 첨부용)

마) 건물분 부가가치세

바) 잔금. 중개보수

사) 이메일주소 기재 된 사업자등록증사본 1통

아) 소유권이전 비용 - 법무사가 안내함.

과밀억제권역 안의 법인의 부동산 취·등록세 중과세

* 과밀억제권역

국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 서울특별시 및 광역시 제주도를 제외한 인구 50만 이상의 행정구가 있는 도시

예 : 부천 (원미구), 일산 (덕양구, 만안구), 고양, 의정부, 인천, 시흥 하남, 구리, 수원, 군포, 의왕, 과천, 광명, 안양 등)

* 성장관리권역 예 : 연천, 포천, 양주, 파주, 남양주, 김포, 화성, 오산,

평택, 안성, (인천 안에서 남동공단, 서구 불노동, 아라뱃길, 인천항)

* 자연보전권역 예 : 가평, 양평, 광주, 용인, 이천, 여주

1. 과밀억제권역의 대도시내 법인 설립 후 (자치구는 제외) 5년이내에 부동산을 취득 시

지방세법 11조 (부동산 취득의 세율), 제 13조 (과밀억제권역 안 취득 등 중과) : 법인의 본점이나 주사무소의 사업용 부동산을 취득하는 경우, 공장을 신설하거나 증설하기 위하여 사업용 과세물건을 취득하는 경우의 취득세율은 제11조 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율을 적용한다.

( 취,등록세 기준세율 4% + 2% = 6%)- 농특세 0.2%, 지방교육세 0.4% 별도

* 법인, 사무소등이 설립, 설치, 전입 이후 5년 이내에 하는 업무용, 비업무용, 사업용, 비사업용의 모든 부동산의 취득. 특히 공장의 신설 · 증설, 공장의 승계취득, 해당 대도시에서의 공장 이전 및 공장의 업종변경에 따르는 부동산 취득을 포함.

단, 본점이 아닌 지점취득은 중과세 아님.

수도권정비계획법 (종전토지법)

* 종전토지법이란?

1. 수도권정비계획법 시행령 제3조(인구집중유발시설의 종류) 중 2항

[산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률] 에 따른 공장으로서 건축 물의 연면적 (제조시설로 사용되는 기계 또는 장치를 설치하기 위한) 이 500㎡ 이상인 것.

@ “인구집중유발시설”이란 학교, 공장, 공공청사, 업무용 건축물, 판매용 건축물, 연수시설, 그 밖의 인구집중을 유발하는 시설로서 대통령령이 정하는 종류 및 규모 이상의 시설.

2. 제15조(종전대지) : 대통령령으로 정하는 규모 이상의 종전토지(최초의 용도)에 인구집중유발시설의 신설, 증설이나 허가 등을 하려면 계획을 입안하여 수도권정비위원회의 심의를 거쳐 국토해양부장관과 협의, 승인을 받아야 함.

3. 규모 : 다만, 공업지역에 있는 종전대지의 경우 20,000㎡ 이상을 말한다.

공장 총량제

목적 : 수도권 집중 억제와 국토의 균형발전을 위해

2. 방법 : 매년 일정 면적을 정해 공장 신, 증설 및 용도변경 허가

3. 시행 : 1994년부터

4. 적용대상 : 공장건축 연면적 500㎡이상 (종전 : 200㎡)

5. 적용방법

1) 국토해양부장관이

2) 수도권정비위원회의 심의를 거쳐

3) 수도권에 3년간 건축될 공장면적을 추산하여 (3년마다)

4) 시. 도별로 공장총량을 설정 고시

5) 시도지사는 매년마다 고시된 3년치 총량을 연도별 시.군.구별로 배정하고

6) 시/ 군/ 구청장은 배정된 총량 범위 내에서 건축허가를 하고

7) 집행결과를 시. 도지사를 거쳐 국토해양부장관에게 보고한다.

6. 공장총량제의 성격

1) 공장총량제는 공장건축 총면적 관리를 통해

2) 제조업의 수도권 집중을 억제하는데 목적이 있으므로

3) 개별공장 허가를 규제하지는 않는다.

4) 개별공장의 허가여부는 공장총량 범위 내에서

5) 시. 군. 구청장이 여러 관련 법규를 종합 · 검토하여 결정하게 됨.

7. 공장총량 적용대상 제외

1) 아파트형 공장

2) 가설건축물 및 건축법상 허가나 사전신고대상이 아닌 건축

3) 공공사업시행으로 인하여 수용된 공장을 이전하는 경우로서, 종전건축물

연면적 내의 공장건축

4) 산업입지 및 개발에 관한 법률 등 관계법에 해당하는 공장의 집단화단지 또는 공업용도로 계획된 지역 안에서의 공장건축

* 약력

- 한국공인중개사협회 인천광역시지부 여성위원장 역임

- 한국공인중개사협회 중앙여성위원회 부위원장 역임

- 인천광역시 계양구 학교용지분담금 위원회 위원 역임

- 인천광역시 동구 부동산평가위원회 위원 (現)

- 법무부 범죄예방 인천지역협의회 위원 (現)

- 북성공인중개사사무소 대표 (現)