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맹지와 주위토지통행권 실전사례모음
◎ 맹지(피포위지)와 도로의 이해
가. 맹지(피포위지)란?
공로에 접한 부분이 없는 토지로써 도로가 아닌 타 지번의 토지로 둘러 싸여 있는 토지를 말하며, 정상적인 땅에 비하여 약 2배~10배 이하의 취급을 받습니다. 하지만 맹지라도 다 같은 맹지가 아니며 아래와 같이 분류할 수 있을 것입니다.
1) 차량진입이 가능하나 건축인허가 안 되는 맹지가 있고,
2) 경운기 및 도보진입이 가능하므로 활용가치가 있는 맹지가 있고,
3) 한 두 사람의 토지사용승낙을 득하면 도로에 바로 연결되는 맹지가 있고,
4) 수십, 수백 명의 토지사용승낙을 받아야 되는 영원한 맹지가 있고,
5) 또한 수천, 수만 평의 넓은 면적에 겨우 2M짜리 우마도로가 수 킬로미터
거리에 이를 경우 그 역시 맹지로 봐야 할 것입니다.
나. 도로란?
도로란 사람과 재화의 공간적 이동을 돕는 교통시설물인데, 도로에는 법정도로, 현황도로, 비포장도로, 관습상도로, 고속국도, 국도, 지방도, 시도, 군도, 리도, 임도, 공도, 사도, 농로, 등등이 있다.
그러나 행정기관의 도로대장에 등재된 법정도로를 제외한 나머지 비법정도로는 건축허가를 신청할 경우 대부분 지자체의 조례에 의하여 결정하게 됩니다. 하지만 조례에 적용할 수 없는 애매한 경우도 많기에 사유재산권과 대립하게 되어 결국은 담당공무원을 포함한 이해당사자들 모두가 법정을 오가며 시비다툼을 하는 등, 낭패를 보는 일이 종종 발생하곤 합니다.
※ 예를 들면 포장공사는 언제 이루어졌으며, 누가 어떠한 목적으로 도로포장을 했는지가 중요하다. 즉 새마을사업의 일환으로 포장된 도로, 시군/읍면의 예산으로 포장된 도로, 등은 토지가 사유지임에도 불구하고 대체적으로 공도로 인정을 받을 수 있는 것으로써 건축인허가 가부의 관건이 되기도 합니다.
A. 도로의 종류와 구분(법정도로와 비법정도로)
[1] 법정도로
1) 도로법상 도로
2) 건축법상 도로
[2] 비법정도로
1) 농어촌정비법상 도로
2) 공도, 사도, 농로, 임도
3) 현황도로, 관습상도로, 사실상도로
※ 일반도로(건축법상 도로): 폭 4m이상으로서 통상의 교통소통을 위한 도로
B. 막다른 도로에서의 건축허가 조건
1) 연장도로의 거리가 10m 미만인 경우- 2m이상의 도로를 확보하면 된다.
2) 연장도로의 거리가 10m이상 35m미만의 경우- 3m이상 도로를 확보해야
한다.
3) 연장도로의 거리가 35m이상의 경우- 6m이상을 확보해야 한다.
(도시지역이 아닌 읍, 면지역에서는 4m이상의 도로를 확보해야 한다)
C. 건축법 제44조 (대지와 도로의 관계)
건축물의 대지는 2미터 이상이 도로에 접하여야 하는 것이 원칙이다. 그러나 각 지자체의 조례에 따른 예외규정이 있다.
[1] 원 칙:
1) 2,000㎡(605평) 미만 건축물/ 대지는 도로에 2m이상 접해야 함
2) 2,000㎡(605평) 이상 건축물/ 대지는 6m이상 도로에 4m이상 접해야 함
[2] 예외규정(대지가 도로에 접하지 않아도 되는 경우)
1) 해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우
2) 건축물의 주변에 광장, 공원, 유원지 기타 관계법령에 의하여 건축이 금
지되고 공중의 통행에 지장이 없는 공지로서 허가권자가 인정하는 경우
D. 도로의 구분
가. 광로(40~70미터)
(1) 1류 : 폭 70미터 이상인 도로
(2) 2류 : 폭 50미터 이상 70미터 미만인 도로
(3) 3류 : 폭 40미터 이상 50미터 미만인 도로
나. 대로(25~40미터)
(1) 1류 : 폭 35미터 이상 40미터 미만인 도로
(2) 2류 : 폭 30미터 이상 35미터 미만인 도로
(3) 3류 : 폭 25미터 이상 30미터 미만인 도로
다. 중로(12~25미터)
(1) 1류 : 폭 20미터 이상 25미터 미만인 도로
(2) 2류 : 폭 15미터 이상 20미터 미만인 도로
(3) 3류 : 폭 12미터 이상 15미터 미만인 도로
라. 소로(12미터 미만)
(1) 1류 : 폭 10미터 이상 12미터 미만인 도로
(2) 2류 : 폭 8미터 이상 10미터 미만인 도로
(3) 3류 : 폭 8미터 미만인 도로
사례 1) 전주이씨 종중임야의 도로분쟁 (내리 산16)
사례 2) 도로교통방해죄로 구속된 사례 (백안리143-1)
사례 3) 전원주택단지 도로에 대하여 (송곡리206-18/ 경매사건2014-8092[4])
사례 4) 부지연장에 관한 신축허가문제 (백암리181/ 경매사건2014-37193)
사례 5) 하천부지 진입로 선점하기 (방일리376/ 2016 타경 30329[2])
사례 6) 진입로에 펜스를 설치한 경우 (신복리618-23/ 2018 타경 3194[1])
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▣ 주위토지통행권의 성립요건과 통행범위
Ⅰ. 서 설
1. 재산권의 보장과 그 제한
모든 국민의 재산권은 보장되어야 하며 그 내용과 한계는 법률로 정한다. 특히 재산권의 행사는 공공복리에 적합하도록 하여야 한다. 공공필요에 의한 재산권의 수용·사용 또는 제한 및 그에 대한 보상은 법률로써 하되, 정당한 보상을 지급하여야 한다(헌법 제23조). 라고 규정하고 있고, 이를 이어받은 민법에서는 소유자는 법률의 범위 내에서 그 소유물을 사용, 수익, 처분할 권리가 있다(민법 제211조). 라고 규정하고 있어 소유권이라 할지라도 법률에 따른 제한가능성을 인정하고 있다.
민법 또는 특별법에서 수 없이 규정되어 있는 제한규정들이 많이 있지만 그 중 주위토지통행권은 상린관계(相隣關係)에 속한다. 상린관계란 서로 인접하는 토지소유권의 이용을 조절하는 것을 목적으로 하는 법률관계를 말하며 거기서 발생하는 권리를 상린권(相隣權)이라고 한다.
부동산 특히 토지는 동산과는 달리 필연적으로 서로 연접하여 존재하고 고정되어 있으므로 인접 토지소유자가 서로 경계선 내에서 절대적으로 토지를 지배하고, 양보하지 않으면 서로 소유권을 유효하게 행사할 수 없으므로 각 소유권의 내용을 일정한 범위에서 제한하고, 각 소유자로 하여금 일정한 범위에서 협력하도록 하는 것이 필요하다 할 것이다.
2. 제도의 의의
토지는 연속하여 존재한 그 연속된 토지를 인위적으로 분할하여 1필(筆)로 하여 소유권의 객체로 하고 그 분필(分筆)도 원칙적으로 자유로운 것이기 때문에 공로(公路)에 접하지 않는 토지가 필연적으로 생기게 되는데, 만약 그 토지로부터 공로까지 통행할 수 없다면 그 토지는 무가치한 것이 될 것이다. 이러한 포위된 토지의 소유자로서는 주위 토지소유자들과의 사이에 임대차나 지역권설정 등, 계약을 체결하여 공로까지의 통로(通路)를 만들 수도 있겠으나 주위 토지소유자들이 계약체결을 거부하면 방법이 없다. 따라서 그럴 경우 포위된 토지에 가혹할 뿐만 아니라 사회 전체적으로 보아도 커다란 손실이다.
주위토지통행권을 인정하는 목적은 포위된 토지소유자의 개인적 이익을 보호하기 위해서라기보다는 오히려 이웃하는 토지 상호간의 장소적 이해관계를 조절하고 모든 토지로 하여금 그 본래적 기능을 완전하게 발휘할 수 있도록 하려는 사회, 경제적인 목적이 있다. 그리고 이 권리는 불 행사 할 수는 있겠지만 포기하거나 주위토지소유자와의 합의로 일단 성립한 통행권을 폐지할 수는 없다.
주위토지통행권은 당사자의 의사에 관계없이 포위된 토지 그 자체로부터 법률상 당연히 발생하는 것이지만 이것은 별도의 독립된 물권이 아니고, 포위된 토지의 소유권의 물권적 성격을 가지므로, 이 권리를 방해하는 사람에게 통행권의 확인과 방해 행위의 금지 및 배제를 청구할 수 있다.
Ⅱ. 통로폭 결정의 기준
1. 의의
주위토지통행권은 상호 인접하는 토지의 이용을 조절하기 위해서, 포위된 토지의 소유자에게 공로로 나올 때까지 법률상 당연하게 통행을 인정하는 권리이기 때문에, 그 폭(幅)의 결정에 대해서 어디에 기준을 두어야 할 것인가 하는 것이 문제가 된다.
포위된 토지의 이용자는 보다 편리하게 사용하기 위해서 가능한 넓은 통로를, 반대로 주위토지소유자는 넓으면 자신의 토지사용이 그 만큼 제한되기 때문에 가능한 한 좁은 통로를 원할 것이다. 하므로 그 통로의 폭을 어느 정도 인정할 것인가는 매우 어려운 문제가 아닐 수 없다.
이 점에 대해서 민법 제219조 제1항은, 통행의 장소와 방법은 통행권자를 위해서 필요로 하고 또한 주위 토지를 위해서 손해가 가장 적은 것을 선택하도록 규정하고 있다. 따라서 포위된 토지의 소유자가 그 포위된 토지를 이용하기 위해서 필요한 최소한의 폭(幅), 즉 사람이 통행할 수 있을 정도의 폭에 대해서는 주위토지의 소유자는 그 통행권자의 통행을 수인하지 하여야 한다.
그러나 그 이상의 폭에 대해서는 포위된 토지소유자와 주위토지소유자와의 이해가 대립되고, 통행의 범위를 넓게 인정하는 것은 주위토지소유자의 이용을 그 만큼 제한하고 손해를 끼치게 되기 때문에 신중하게 결정하여야 한다.
특히 도시나 주변지역의 택지에 대해서 토지의 세분화가 진행되고 있는 현재의 상황을 볼 때, 폭을 확장하는데 엄격한 요건이 요구된다고 할 것이다. 판례 “민법 제219조에 규정된 주위토지통행권은 공로(公路)와의 사이에 그 용도에 필요한 통로가 없는 토지의 이용이라는 공익목적을 위하여 주위토지소유자의 손해를 무릅쓰고 특별히 인정되는 것이므로, 그 통행로의 폭이나 위치 등을 정함에 있어서는 주위토지소유자에게 가장 손해가 적게 되는 방법이 고려되어야 할 것이나, 최소 한 통행권자가 그 소유 토지를 이용하는데 필요한 범위는 허용되어야 하며, 어느 정도를 필요한 범위로 볼 것인가는 구체적 사안에서 사회통념에 따라 쌍방 토지의 지형적, 위치적 형상 및 이용관계, 부근의 지리상황, 상린지 이용자의 이해득실 기타 제반사정을 기초로 판단하여야 한다.” 라고 한다.
그 외에 구체적으로 고려해야 할 요소는 일상생활의 지장유무, 건축관계법령 상의 규제, 자동차의 통행에 대한 배려, 포위된 토지소유자의 직업, 장소적 통행, 통행에 관한 합의의 유무, 주위토지소유자의 손해 등이 종합적으로 고려되어야 할 것이다.
2. 통상의 용도에 관한 일반적인 판단
⑴ 대법원판례
㈎ 통상의 용도에 적합하지 않다고 판단한 것으로
① ‘원고의 집 모퉁이와 그 이웃집 담벽 사이의 넓이 약 50센티미터의 공간을 거쳐 남의 집 뒤와 남의 담벽 사이를 통해 골목길로 통할 수 있는 곳으로 원고가 임의로 넓혀 사용할 수도 없는 상태에 있어 현 상태로는 사람 하나가 겨우 다닐 수 있는 정도의 넓이 밖에 안 된다면 원고의 일상생활에서 통로로 하기에 불편하고 애로가 많을 것이 예상된다.’ 고 한 것,
② 75센티미터의 공간으로 사람은 통행할 수 있을 것이지만 원고의 주택에 출입하여 일상
생활을 영위하는데 부족하다고 한 것, 등이 있다.
㈏ 통상의 용도에 적합하다고 판단한 것으로 원고 소유의 대지 동쪽에는 넓이 약 1.5미터의 골목길이 이 사건 대지와 접하여 나란히 있고, 북서쪽에는 넓이 약 1.3미터의 통로가 있어 이 통로로 넓이 약 4.5미터의 통로에 출입할 수 있으면 용도에 필요한 통로가 있는 것이고 건축허가가 불가능하다는 등의 이유로 따로 피고 소유 담장 일부를 헐고 그 부분으로 역 구내인 철도용지를 통행할 권리가 있다고 할 수 없다고 한 것, 이 있고 또 폭 약 1.5미터의 골목길이 각 주거지의 통상의 용도에 적합하다 하고 있다.
㈐ 한편 ‘통상의 용도’를 의미하는 것으로, 생산되는 석탄석을 운반하여 내어갈만한 통로가 없기 때문에 주위토지통행권이 있다고 한 것도 있다.
⑵ 일본의 판례
대심원 소화(昭和) 13.6.7. 판결은 ‘가령 공로에 통하는 도로가 있다고 하여도 자연의 산출물을 반출할 수 없는 지세라면 반출에 필요한 한도로 주위 토지를 통행할 수 있다’고 하면서 ‘피고인 소유의 산림으로부터 공도에 이르는 현존경로가 경사가 급해 석재와 같은 중량물의 반출이 쉽지 않음에 반하여 상고인 소유의 산림을 통하는 산도(山道)에 의하면 극히 용이하게 현도(縣道)에 반출할 수 있고 또 그 때문에 상고인이 손해를 받을 우려가 없다’고 하여 피상고인 소유임야에서 생산되는 천매석(千枚石)이라는 석재의 반출을 위하여 상고인 소유임야에 대한 통행권을 인정하였다.
3. 건축관계법령과 통로의 폭
⑴ 의의
건축법상 ‘도로’는 건축물이나 그 부지(敷地)와의 관계에서, 통행이나 통상적인 이용에 지장이 생기지 않도록 하기 위함 또는 비상시의 방재, 피난 등에 있어서 안전에 지장이 생기지 않도록 하기 위한 관점에서 규제가 되고 있다. 즉 도로가 없는 곳에 건물이 세워지는 것은 이용상 불편할 뿐만 아니라, 특히 건물이 밀집하는 시가지에서는, 재해가 발생된 경우에 소방활동이나 피난행동에 중대한 지장이 생기게 되므로 규제를 통해서 이것을 방지하려는 의미가 큰 것이다.
건축법령상의 여러 규정을 종합해 볼 때에, 포위된 토지의 소유자 등이 그 지상에 적법한 건축물을 지으려고 하면, 적어도 폭이 2m 이상인 통로를 필요로 함을 알 수 있다. 판례도 ‘건축물의 대지가 2m 이상을 도로에 접하지 아니하는 경우에는 건축법에 의하여 건축이 금지되거나 사실상 건축이 불가능한 나대지에 해당한다.’고 한다.
⑵ 대법원 판례의 태도
㈎ 소극적 판례
대법원 1991. 6. 11. 선고 90다12007 판결은 ‘민법 제219조, 제220조에 규정된 주위토지통행권은 상린관계에 기하여 주위토지소유자의 손해를 무릅쓰고 포위된 토지소유자의 공로(公路)의 통행을 위하여 특별히 인정하려는 것이므로 그 통행로의 폭이나 위치 등을 정함에 있어서는 포위된 토지소유자가 건축법상 증·개축을 하지 못하게 될 염려가 있다는 등의 사정보다는 오히려 주위토지소유자에게 가장 손해가 적게 되는 방법이 더욱 고려되어야 할 것이다.
또한 소론과 같이 건축법에 건축과 관련하여 도로에 관한 폭 등의 제한규정이 있다 하더라도 이는 건물신축 시나 증·개축 허가 시 그와 같은 범위의 도로가 필요하다는 행정법규에 불과할 뿐 위 규정만으로는 당연히 원고에게 그 반사적 이익으로서 건축법에서 정하는 도로의 폭이나 면적 등과 일치하는 주위토지통행권이 바로 생긴다거나 주위토지의 특정승계인인 피고에게 위 행정법규의 제한을 수인해야 할 사법상 의무를 승계한다 할 수는 없는 것이다.’ 라고 한 바 있다.
㈏ 적극적 판례
대법원 1992. 4. 24. 선고 91다32251 판결은 ‘포위된 토지가 도시계획구역내의 일반주거지역에 위치하고 현재 나대지인 상태로 되어 있는데, 이곳에 일정한 건축물의 건축부지로 이용하고자 하는 경우에 있어서는 만일 건축법규 상의 규제에 적합한 통로의 개발이 허용되지 않는다고 하면 이는 그 토지소유자로 하여금 건축물의 신축행위를 할 수 없게 하여 당해 토지의 용도에 따른 이용 상의 중대한 지장을 주게 되는 매우 불합리한 결과가 생기게 되는바, 따라서 이러한 경우에는 건축법규상의 규제사항이 존재한다는 점만 가지고 당연히 그 규제에 적합한 내용의 주위토지통행권을 인정할 것은 아니라고 하더라도, 공익상의 견지에서 토지의 이용관계를 합리적으로 조정하기 위해서는 마땅히 건축법규 상의 규제내용도 그 참작요소로 삼아, 포위된 토지의 소유자의 건축물 건축을 위한 통행로의 필요도와 주위토지소유자가 입게 되는 손해의 정도를 비교/형량하여 주위토지통행권의 적정한 범위를 결정하여야 옳다.’고 할 것이다.
⑶ 검토
상린관계에 기하여 인정되는 주위토지통행권이라는 것은 결국 포위된 토지 소유자의 공로로의 통행을 위하여 주위토지소유자의 손해와 희생위에 특별히 인정하는 것이므로 주위토지소유자에게 가장 손해가 적은 범위 내에서만 인정되어야 할 것이기 때문에 원칙적으로 포위된 토지의 소유자가 건축법상 규정된 도로를 확보하지 아니하면 증·개축 등을 할 수 없다는 등의 사정까지 고려할 것은 아니라고 본다. 왜냐하면 원래 주위통행지를 통행할 아무런 권한이 없는 포위된 토지소유자로서는 주위통행지를 통하여 공로로 통할 수 있게 되면 족하다고 보아야 하고, 다만 그 노폭에 있어서 통행자가 주택에 출입하여 일상생활을 영위하는데 필요한 범위의 것이면 될 것이기 때문이다.
Ⅲ. 결 론
주위토지통행권을 인정한 취지는 포위된 토지소유자의 개인적 이익을 위해서라기보다는 포위된 토지 자체의 이용가치를 높이기 위한 것이다. 그 요건으로서는
첫째, 이를 주장하는 자가 포위지(包圍地)의 정당한 소유자 또는 이용자이어야 하고
둘째, 포위지와 공로사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없어야 하며,
셋째, 주위토지를 통행하여야 할 필요성, 즉 주위토지가 모두 타인의 소유인 데다가 주위 토지를 통행하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요할 경우이어야 한다.
주위토지통행권이 인정되는 경우라 하여도 그 권리는 주위토지소유자의 그 토지에 대한 독점적인 사용권을 제한하는 권리로서 인접한 토지소유자간의 이해를 조정하는데 목적이 있는 것이므로 주위토지소유자의 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 하는데 특히 통로의 폭을 어느 정도로 할 것인지가 가장 문제가 된다.
그것은 모든 토지로 하여금 그 기능을 완전히 발휘할 수 있게 하고자 하는 주위토지통행권 인정의 취지에서나 인간의 존엄과 행복추구권을 규정하면서 재산권행사의 공공복리적합성을 강조한 헌법의 정신에서, 이기적인 재산권행사를 지나치게 보호함으로써 사회전체의 공동행복의 이상을 간과해서는 안 될 것이다.
예컨대 분쟁의 대부분을 차지하고 있는 도시지역 주택의 경우 일상생활의 용도에 필요한 가재도구의 반입 등을 위한 리어카 등의 출입, 재해발생시의 소방차나 구급차등의 출입이 불가능하다면 주거지로서의 기능을 제대로 발휘하고 있다고 말할 수 없음은 분명하고 건축법상 제한규정도 마찬가지이다.
주위토지소유자의 입장에서 생각한다면 건축법의 존재는 주위토지통행권 그 본연의 것도 아니고, 포위된 토지의 이용변경으로 인하여 통로의 확장을 수용해야 한다는 것은 아무래도 균형을 상실한 것이라고 볼 수 있다. 다른 한편 포위된 토지소유자의 입장에서는 포위된 토지를 충분하게 이용하고 싶을 것이고, 사회적으로 보아도 토지의 유효한 이용은 바람직한 것이 된다.
그런데 신축뿐만 아니라 증축도 토지이용의 한 형태이고, 비록 대지가 일반적인 대지와는 달리 직접 공로에 접해 있지 않다는 가치감소적인 요인이 포함되어 있다고 하더라도 건축법에서 규정하고 있는 소정의 폭을 갖춘 통로가 없으면 이용에 지장을 초래하게 되는데, 지가의 앙등(昻騰)이나 토지의 고도 이용이라는 이유에서 포위된 토지소유자의 토지 때문에 주위토지소유자의 토지를 희생하게 하는 것이 혹독하다는 평가로 기울어지면 당연히 통로의 폭은 좁아질 수밖에 없다.
우리나라의 판례들을 보면 전체적으로 인색한 느낌이 짙다. 따라서 주위토지소유자의 기존건물을 철거해야 하는 등 지나치게 가혹하다고 판단되는 경우가 아니라면 토지의 형상, 용도, 면적, 지역성, 관계행정법규 등 모든 사정을 고려하되, 포위지소유자의 생존권 보장이나 공익상 또는 이익의 비교형량의 논거에서, 포위지의 상황을 개별적 구체적으로 판단하여 그 통로가 포위지 이용에 불충분하다고 보이는 경우에는 주위토지통행권의 확대를 인정하여야 할 것이다.
이러한 경우에 적어도 차량통행과 건축법상 제한의 최소한의 요구를 만족시킬 수 있는 2내지 3m 정도의 폭을 인정하는 것이 타당하다고 생각되지만, 결국 주위토지통행권이라는 것이 공로와의 사이에 그 용도에 필요한 통로가 없는 포위된 토지의 이용을 위하여 주위토지의 이용을 제한하는 것이므로, 그 통행권의 범위는 통행권을 가진 자에게 필요할 뿐만 아니라 이로 인한 주위토지소유자의 손해가 가장 적은 장소와 방법의 범위 내에서 인정되어야 한다.
때문에 그 범위는 결국 사회통념에 비추어 쌍방 토지의 지형적, 위치적 형상 및 이용관계, 부근의 지리적 상황, 상린지 이용자의 이해관계의 득실 기타 제반사정을 참작한 뒤 구체적 사례에 따라 개별적으로 판단하여야 할 것이다.