아파트노후화대비책
장기수선충당금이
부족하다!
모든 건축물은 유한하다. 시간이 지남에 따라 노후화되어 성능과 기능이 저하되기도 하고 고장이 나기도한다. 따라서 관리하는 사람들이 있어야 하고 주기적으로 점검하고 이상이 있을 경우 즉각 수선하고 교체하고 성능을 향상시켜야 한다. 특히 아파트 등 공동주택의 경우 많은 사람들이 공동으로 이용하기 때문에 관리의 필요성이 더욱 중요한 것이다.
우리나라는 아파트의 장수명화와 유지관리의 중요성에 근거하여 ‘장기수선충당금’(이하 ‘장충금’이라 한다)이란 제도가 있다. 장충금이란 아파트 시설이 낡았을 때 이를 수리하거나 교체하기 위해 입주자에게 일정 금액을 걷는 제도이다. 입주가구가 300세대 이상이거나 승강기가 설치되어 있는 아파트가 그 대상이다. 그러나 당장 필요한 시급성이 없기 때문에 각 아파트 단지마다 장충금 적립이 제대로 이루어지지 못하고 있다.
2019.1.1 해운대 새해아침<사진 : 이진수 명예기자>
그리하여 아파트는 적기에 시설물을 보수하지 못해 노후화가 가속되기도 한다.
아파트의 각종 배관이나 승강기 등의 노후화에 대비해 현재 우리나라의 장충금이 법정금액과 대비해 턱없이 부족한 편이다. 국토부에서 2016년 전국 1,285개 단지 64만 5,239세대의 2015년 말 현재 장충금 실태조사에 의하면, ㎡당 평균 장충금 적립금은 99원에 그쳤다. ㎡당 장충금이 100원 미만인 단지가 734개 단지(57.1%)에 달했고, 101~200원이 472개 단지(36.7%), 201~250원이 50개 단지(3.9%), 251원 이상이 29개 단지(2.3%)로 집계되었다. 이는 공동주택관리법 시행규칙에 따른 73개 수선항목을 감안했을 때 이들 단지의 장충금은 평균적으로 629원이어야 한다. 실제로 걷는 금액이 법규에 따라 산출되는 규모의 1/6에 불과한 실정이다.
분당, 평촌, 일산, 중동, 산본 등 수도권 신도시가 1990년대 초에 대부분 조성되어 입주하여 내년 이후 30년이 넘게 된다. 제1기 신도시 아파트가 대부분 노후화시기에 도래한 것이다. 정부통계에 따르면 준공 후 30년 이상 된 건축물은 2015년 기준 2,512천 동으로 확인 되어 전체의 36%를 차지한다. 지역별로는 수도권이 25.1%, 지방은 40.1%로 확인되어 지방의 건축물이 더 노후한 것으로 나타났다.
부산 해운대 신도시의 경우도 대부분의 아파트가 20년 이상이 되어 승강기 교체나 급수관, 배수관, 가스관 등 배관 교체를 위하여 미리 소요 비용을 준비하여야 한다.
그러면, 어떻게 하여야 하는가?
첫째, 현 시점에서 20년 이상 된 아파트의 경우 정밀 시설점검을 바탕으로 장기수선계획을 공동주택관리법에 의하여 수립하여야 한다. 둘째, 아파트 유지관리의 효율성을 담보하기 위하여, 장기수선계획에 따라 수선하기 위해서는, 장충금의 최소 적립기준을 지방정부의 조례로 제정하여야 한다. 셋째, 이를 바탕으로 입주자 대표기구들은 입주민들의 공청회, 설명회, 회보를 통하여 공감대를 넓혀 입주자들의 동의를 구해야 한다. 넷째, 아파트 매매에도 그 아파트가 속한 단지의 장충금 적립 정도를 인근 아파트 단지와 비교하여 계약서에 부기하도록 하면 장충금의 다과 여부가 매매가격에 반영될 수 있기 때문에 장충금 적립을 촉진시킬 수 있는 요인이 된다. 따라서 이를 제도화하는 방안이 연구되어야 한다.
그러나 무엇보다도 중요한 것은 공동 주택의 유지관리를 용이하게 하고 성능을 잘 유지하기 위해서는 계획과 설계 단계에서부터 매우 치밀하게 고려해야 한다. 유지관리는 설계에서부터 시작하지 않으면 많은 사회적 비용과 노력이 필요하다. 향후 효율적인 공동주택 관리를 위한 장충금을 포함한 새로운 공동주택 노후화 방지 대책이 시급히 정착되어야 한다.
배문호 도시계획학 박사
(LH 주거복지센터장)