부동산] 랜드마크 부동산를 고르는 안목을 키우자.

[햇님]

부동산] 랜드마크 부동산를 고르는 안목을 키우자.

	작성일 : 2006/04/19　|
전국의 랜드마크 부동산 열풍이 불고 있습니다. '랜드마크를 잡아라'라는 어두에서 알수 있듯이 주택업계나 수요자입장에서 '랜드마크'의 중요성이 커지고 있습니다. 랜드마크가 기업 이미지를 한단계 업그레이드 할 수 있는 수단이며 수요자의 입장에서는 안정적인 투자처로 급 부상하고 있기 때문입니다. 주택업체들이 주요 지역에 고급마감재와 차별화된 설계로 고품질 랜드마크를 건설하는 이유가 여기에 있는 것입니다. 왜 랜드마크를 주목하는가? 업체가 랜드마크 만들기에 총력을 기울이는데는 다양한 포석이 깔려있습니다. 가장 중요한 전략적 이유는 바로 '인지도'입니다. 특히 과거 공급자 위주의 시장이 수요자 우위로 전환되면서 소비자를 어떻게 공략하느냐에 따라 분양 성공이 좌우되고 있는 추세에 있습니다. 이에 따라 업체 입장에서 랜드마크는 자사의 브랜드를 알리는데 가장 효과적인 마케팅 수단이 되는 것입니다. 실제로 강남 도곡동 타워팰리스는 삼성건설을 국내 최고의 아파트 브랜드로 만드는 결정적 역할을 했으며, 용산ㆍ개포동 자이는 GS건설의 아파트를 최고급 브랜드로 자리매김하는데 일조했습니다. 현대산업개발의 삼성동 I파크 역시 마찬가지입니다. 랜드마크는 이와함께 지역 시장 공략에도 가장 효율적인 수단으로 인식되고 있습니다. 삼성건설이 서울 마포, GS건설이 경기도 용인시, 풍림산업이 인천 일대에 대규모 타운을 형성할 수 있었던 것도 초기 랜드마크 전략이 성공했다는 게 전문가들의 평가입니다. 랜드마크 시세는 주변을 주도 아파트 수요자 입장에서도 랜드마크는 확실한 투자수익을 보장하는 수단으로 인식되고 있습니다. GS건설이 대표적인 랜드마크로 내세우고 있는 용산 이촌동 자이의 경우 27평형 시세가 무려 7억원선에 달해 인근 아파트는 물론 강남권 요지를 압도합니다. 랜드마크 아파트가 수요자들의 관심을 끄는 또 다른 이유는 그만큼 업체들이 설계나 마감재 등에 많은 공을 들이면서도 가격은 비교적 저렴하게 책정하는데 있습니다. 투자자 입장에서는 고품질의 상품을 상대적으로 싸게 살 수 있는 기회가 되는 셈입니다. 주상복합은 '랜드마크'의 대명사 최근 업체들의 전략중 눈에 띄는 부분은 아파트 중심에서 주상복합으로 랜드마크의 중심이 옮겨가고 있다는 점입니다. 이는 대부분 준주거지역이나 상업지역에 건립되는 탓에 일반 아파트에 비해 상대적으로 높은 층고로 건립이 가능할 뿐 아니라 주상복합이 대부분 고급아파트 수요자를 타깃으로 삼고 있기 때문입니다. 실제로 주택시장에서 단기간의 급성장을 이뤘음에도 이렇다할 랜드마크를 갖지 못했던 포스코건설의 경우 이달말 인천 송도국제도시에서 선보이는 주상복합 '더#퍼스트월드'를 자사의 랜드마크로 삼겠다는 전략입니다. 이를 위해 64층의 초고층 건립은 물론 기존의 주상복합에 선보이지 않았던 최고급 마감재와 설계를 도입한다는 설명입니다. 랜드마크 아파트는 어떤 모습? 2005년 12월 인천 논현지구에 선보였던 ‘웰카운티’(888가구)는 아파트 분양 시장에 신선한 충격을 줬습니다. 20%인 법정 녹지율(대지면적 대비 조경면적)의 3배가 넘는 녹지 공간을 선보였던 것입니다. 전체 대지 1만8000평 중 녹지만 1만3000여평이나 됐습니다. 정규 축구장 6.5개 규모의 공원이 단지 안에 꾸며지는 셈입니다. 웰카운티는 ‘8·31대책’ 후폭풍에도 불구하고, 1주일 만에 ‘100% 계약’을 달성했습니다. 아파트 시장에 ‘그린(green)’ 열풍이 몰아치면서 녹지율이 집값을 좌우하는 바로미터로 떠오르고 있습니다. 녹색 프리미엄은 이젠 학군이나 교통 프리미엄 못지않은 대접을 받고 있습니다. 부동산 포털업체의 조사결과 가장 살고 싶은 아파트로 ‘녹지공간이 풍부한 곳’을 꼽은 응답자가 절반에 육박했습니다. 참고로 가장 살고 싶은 아파트는 녹지 공간이 풍부한곳이 50%, 다음은 교통편이 편리한곳 25%, 부동산의 가치가 상승하는곳 20%, 학군이 좋은곳 4%등의 순위 결과로 나타났습니다. 비싼 아파트 녹지율 40%는 기본 서울 강남구 삼성동 ‘아이파크’. 평당 시세가 5000만원에 근접하는 국내 최고가 아파트입니다. 최고 46층 규모의 초고층으로 용적률도 299%이지만, 답답한 느낌이 없습니다. 왜 그럴까요? 녹지율이 무려 50%에 달하는 탓입니다. 아이파크뿐만 아니라, 강남의 대표적 고가 아파트인 대치동 동부센트레빌도 녹지율이 40%를 넘습니다. 단지 안에 잔디 벨트가 깔려 있고, 길이 100ｍ가 넘는 실개천과 생태 연못도 있습니다. 국내 처음으로 지상 주차장을 조경 공간으로 꾸몄던 도봉구 방학동 대상타운(1278가구)이나 구로구 신도림동 ‘대림e편한세상’도 녹색 아파트를 내세워 지역 내 랜드마크로 자리잡았습니다. 이들 아파트는 주변 시세보다 3000만~5000만원쯤 비쌉니다. 부동산 업체 조사결과 지난해 수도권 인기 아파트 37곳의 가격 결정 요인을 조사한 결과에서도 ‘녹지 공간’이 첫 손가락에 꼽혔다고 합니다. 주택업계 푸르게, 더 푸르게 녹지 공간에 대한 소비자 선호도는 분양 시장에서도 뚜렷하게 나타습니다. 2005년 9월 화성 동탄신도시에서 분양했던 ‘포스코더#2차’(1226가구)는 녹지율 63%의 이른바 ‘그린테라피’ 아파트를 내세워 인기 몰이에 성공했습니다. 1순위에서 최고 158대1로 마감됐습니다. 업계는 이 같은 추세를 반영해 녹지 공간 확보에 열을 올리고 있다. 호반건설은 용인 에버랜드 조경팀과 손잡고 조경 특화에 나섰습니다. 광주(光州) 신상무지구와 주월2차 단지에 EQ(감성지수)공원, 향기 체험정원 등 이색 공원을 선보일 계획이고 진흥기업은 경기 용인 구성읍에서 조경 면적만 9300평, 테마공원 10개를 갖춘 ‘더블파크’ 아파트를 공급합니다. 현대산업개발도 강원 원주시 반곡동(1335가구)에서 주차장을 모두 지하로 돌린 아파트를 선보입니다. 공사비는 더 들고 관리비는 더 부담 녹지 공간이 풍부한 아파트라고 무조건 좋은 점만 있는 것은 아닙니다. 지상에 녹지 공간을 최대한 확보하려면 공사비가 그만큼 많이 들어 분양가가 비싸질 수밖에 없습니다. 지상 주차공간을 지하로 돌리려면 평당 공사비가 30만~50만원쯤 추가됩니다. 최근 나무 값이 비싸지면서 조경 공사비도 오르고 있습니다. 입주 후 관리도 문제점으로 지적됩니다. 일반적으로 분양 업체측에서 입주 후 5~6개월쯤은 조경이나 녹지 관리를 대신해 줍니다. 그러나 입주자대표회의나 주민자치회가 구성되면 입주민 스스로 관리해야 합니다. 초고층 빌딩이 주변 부동산 시장을 주도 잠실 제2롯데월드(555m,112층)의 건축허가로 주변 부동산 시장에 가대감이 고조되고 있습니다. 랜드마크 역할을 하는 초고층 건물이 들어서면서 잠실사거리 주변도 고층 개발 압력을 받아 부동산가격 상승으로 이어질 수도 있기 때문입니다. 현재 서울은 가로측을 따라 '잠실~뚝섬 서울숲~용산 철도 기지창~마포상암지구~수색역 일대'로 초고층 개발이 추진중이며,지방은 세로축인 경부선을 따라 '화성 동탄지구~대전~대구~울산~부산'라인으로 초고층 개발붐이 일고 있습니다. 초고층 건물은 해당지역의 상징으로 자리잡겠지만 당분간은 주변 부동산가격을 불안케하는 요인으로 작용할것으로 우려됩니다. '100층 높이 타워펠리스의 꿈' 이번엔 실현될까? 서울 도곡동 타워펠리스는 당초 100층이상 건물을 1동 짖기로 계획이 됐었습니다. 그러나 추진과정에서 이웃주민들과 교통혼잡과 채광을 이유로 집단 민원을 제기 했고, 결국 삼성측은 민원에 밀려날 수밖에 없었습니다. 3차역시 당초 설계는 75층을 짓기로 했지만 민원에 밀려 69층에 만족해야만 했습니다. 하지만 지금은 초고층을 대하는 이웃 주민들의 반응이 달라졌다고 합니다. 현재 서울,수도권 및 부산에서 추진중인 100층이상 초고층 건물은 총 6개동으로, 개발계획을 발표할때마다 주변부동산은 큰 호재로 받아들여지고 있습니다. 얼마전 서울시가 잠실 제2롯데월드 건축허가를 내주자 잠시사거리 일대 부동산 시장이 술렁이고 있습니다. 물론 공군이 반대가 있지만 부동산시장은 초고층건립을 기정사실로 받아들이고 있습니다. 마포구 상암지구 일대도 분위기가 비슷 이곳에는 130층짜리 초고층 빌딩이 들어설 경우 외국계 기업들이 대거 입주할것으로 예상됩니다. 상암지구와 인근 성산동은 대형평형 아파트가 부족한 편으로, 130층 높이 초고층 빌딩이 들어서면 대형평형 주택수요가 크게 늘어날 것으로 예상됩니다. 그외 인천 송도지구에도 전국최고 151층 쌍둥이타워와 105층짜리 초대형 국제비즈니스센터 건립이 추진중입니다. 지방은 경부선 축따라 개발바람 지방은 세로축인 경부선을 따라 화성 동탄과 대전,대구,울산,부산등지에 초고층 개발이 한창입니다. 울산 태화강변에는 조만간 대우자동차판매 건설부문이 54충 높이 주상복합 엑소디움을 분양할 예정입니다. 비슷한 시기에 동문건설도 33층 높이 동문아뮤티를 분양합니다. 태화 강변에는 현재 41층 높아 롯데케슬스카이 등 12개 주상복합아파트가 개발중입니다. 부산 해운대 벡스코에는 솔로몬그룹이 110층 높이 월드비지니스센터 건립을 추진중입니다. 벡스코에 110층짜리 빌딩이 들어서면 이 일대는 쇼핑,문화,주거시설이 모두 갖춰진 부산 최고의 주거단지를 형성할 것으로 예상됩니다. 분양가 상승의 주범으로 내몰릴수도 초고층 주상복합아파트가 신규주택 분양가와 인근아파트값을 높이고 있다는 이견은 예전부터 제시돼 왔었습니다. 뚝섬에 지을 예정인 초고층 주상복합아파트가 평당 3000만원~4000만원에 육박할것으로 예상되자 3~4개월께 인근 성수동 KT용지에 짓는 아파트도 평당 분양가를 성수동에서 가장 높게 책정할것으로 알려졌습니다.  또한 울산 역시 초고층 주상복합아파트의 분양가가 평당 1100만원선을 넘어서 실수요자의 부담이 커지고 있습니다.  이상으로 부동산 랜드마크에 관련된 말씀을 드렸습니다.  부동산랜드마크는 단지 가격의 측면이 아니라 지역주민들이 가장 선호하는 부동산입니다. 각 지역을 대표하는 랜드마크 부동산이 된데에는 나름대로 타당성을 지니고 있을 겁니다.  그런 많큼 많은 분들이 각 지역의 랜드마크 부동산에 관심이 점점 많으실것으로 보여집니다. 하지만 건물의 층수 만큼이나 분양가가 높아지므로 실수요자의 꼼꼼한 비교분석이 요구되어 집니다.  올해의 부동산시장의 화두는 양극화가 될 전망입니다. 지금도 집값이 오르는 곳만 오르고, 아파트 분양도 되는 곳만 되는 양극화현상이 극명합니다.  이럴수록 입지가 좋은 랜드마크 아파트의 선호도가 점점 높아지게 됩니다. 랜드마크 아파트는 가격이 많이 올랐지만 추가적인 가격상승의 여지를 지닌 많큼 매력적인 부동산 상품임에는 틀림이 없겠습니다. 저의 바램은 글을 읽으시는 분들에게 랜드마크 부동산을 고르시는 진정한 안목의 눈을 키우는데 일조하는 기회가 되기를 바랍니다. 감사합니다. 약력:네이버 대표 부동산 카페 "부동산투자및홍보클럽" 운영자         (전)한국세정신문기자         다수의 부동산 카페운영         (현)조인스랜드 내가 고수 칼럼리스트         (현)상가뉴스레이다 칼럼컨설턴트         (현)3M컨설팅 대표         이메일:2002cta@naver.com/연락처:016-732-9283