종중 땅은 공동명의로 해야 안전

<A name="[문서의 처음]"></A> 종중 땅은 공동명의로 해야 안전 2010-04-05 18:41   [헤럴드경제 정순식 기자] 종손 단독등기로 인한 상속ㆍ증여문제 다툼 많아 민족의 명절인 추석을 통해 재차 고향의 부동산에 대한 관심이 높아지고 있다. 특히 시장 환경이 악화되면서 지방을 중심으로 투기과열지구 및 투기지역 해제, 기업도시 착공, 혁신도시 보상 등 정부의 규제 완화 움직임이 가시화되고 있어 지방권 고향 부동산의 중요성이 강조되는 시점이다. 종중 땅 관리 등은 물론 자산 보유나 양도시 발생하는 세부담을 따져보는 지혜가 요구된다. 상품별로 기본적인 관리 요령을 소개한다. ▶종중 땅은 종중 또는 공동명의로 돌려놓는 게 좋다. 가끔 종중 땅을 종손 명의로 단독  등기해 매도ㆍ상속ㆍ증여문제로 다툼이 일어나는 경우가 있기 때문이다. 아직 팔지 않은 땅은 소유권이전등기 청구소송을 통해 종중 명의로 찾을 수 있지만, 이미 선의의 제3자에게 넘어간 종중 땅은 원인무효 소송을 해도 되찾기 힘들다.  ▶토지 규제 강화, 세금 주의=토지는 취득에서 개발, 보유, 양도까지 모든 단계의 관련 규제가 강화된 상태. 우선적으로 부재지주 여부를 확인하는 것이 필요하다. 투자용 농지를 매입 후 친인척이나 지인에게 농사를 맡겼다면 부재지주 단속에 유의해야 한다. 부재지주로 적발되면 처분의무 통지를 받은 이후 1년6개월 내에 농지를 팔지 못하면 공시지가의 20%에 달하는 이행 강제금을 매년 납부해야 한다. 농지 재촌 자경이 힘들다면 서둘러 매각하거나 농지은행(1577-7770)에 임대를 위탁하는 방법이 있다. 농지를 처분해야 한다면 농지소재지에 거주하면서 8년 이상 경작한 농지가 양도소득세를 감면받을 수 있다. 부재지주로 판정되면 60%의 높은 양도세를 부담한다. 또 증여시에는 농지 인근에 소재하며 3년 이상 영농에 종사한 농민이 영농자녀에게 2011년까지 농지 등을 증여하고 3개월 이내에 감면신청을 하면 5년 간 1억 원 한도로 증여세가 면제된다. ▶조상땅 찾아주기와 종중 명의에도 관심을= 재산관리를 소홀히 했거나 불의의 사고 등으로 조상 소유의 토지를 파악할 수 없는 경우가 있는데, 이때 조상땅 찾아주기 제도를 이용해 봄직 하다. 신청 자격은 토지소유자 본인이거나 사망자의 재산상속인이면 가능하다. 단 1960년 이전에 사망한 사람의 경우, 구민법에 의거 장자상속만이 가능하므로 해당자에게만 신청자격이 있다. ▶시골집은 농가주택 범위, 이용가치에 따라 보유= 농어촌주택취득으로 인한 기존주택 양도세 감면혜택까지 부각되면서,농가주택을 재테크용으로 계속 보유하거나 매입하려는 이들이 늘고 있다. 양도세 감면이 핵심인데, 지역적으로는 수도권 및 광역시와 토지거래허가구역, 투기지역, 관광단지 개발지역 등은 대상에서 제외된다는 점에 유의해야 한다. 또 대지면적 660㎡(200평)이하, 기준시가 7000만원 이하, 건평 40평 이하 등의 요건과 3년 이상 보유 요건을 충족해야 일반주택 양도시 비과세 혜택을 받을 수 있다는 점도 잊어선 안된다.   ▶주택 상속, 매입 등도 세금 따져봐야=부모님 집을 상속받아 2주택이 되는 경우가흔히 발생한다. 이때는 기존 일반 주택을 먼저 처분하면 1가구1주택 자격으로 비과세 여부를판단해야한다. 상속주택을 먼저 처분하면 1가구2주택으로 양도소득세를 내야 한다. 부모님(60세,여자55세 이상 직계존속, 배우자 직계존속 포함)과 집을 합해 1가구 2주택이 된 경우 2년 이내에 기존 주택을 처분(비과세 요건 갖추면)하면 양도소득세가 과세되지 않는다. 농어촌주택을 매입하고자하는 경우도 있는데 오는 2008년 까지 농어촌 주택을 취득하여 1가구 2주택이 된 경우 기존 주택 처분 시 비과세 여부는 농어촌 주택을 제외하고 판단 한다. 다만 농어촌 주택은 읍ㆍ면 지역에 대지 660㎡, 건물 150㎡(공동주택 116㎡)이내, 취득 시 기준시가 7000만 원 이하이어야 한다.  [헤럴드경제 정순식 기자]