오랜만에 게시글 올리네요.
꿀같은 휴가를 받아서 집에서 한량처럼 지내면서
평소 관심지역이던 판교와 분당을 며칠 돌아 봤습니다.
관심 있으신 분들 참고하세요~~
○ 판교
38평 10억, 44평 12억 전후이구요, 매물은 좀 있는 것 같습니다.
서판교 대우푸르지오 남서울CC 조망 끝내주게 나오는게 10억이던데 군침 돌더군요.
반면 32평 이하는 전매제한에 걸려있어 합법적인 물건이 판교 전역을 뒤져봐도
10개 남짓입니다.
동판교 판교역 근처는 저층도 8억을 부릅니다.
주공과 풍성 매물이 서너개 있더군요.
이것도 4억의 P중 1억5천~2억 다운계약서를 요구합니다. (무서워서 쓰겠습니까?)
동판교의 소위 '로얄' 매물은 아예 내놓지를 않는것 같더라구요.
서판교는 좀 외지기는 하지만 태영 32평 괜찮아 보이더군요.(분양과 임대 혼합단지입니다)
35층중 30층 언저리에 7억5천 매물이 한두개 있습니다.
너무 외지기는 하나 조망권과 쾌적성은 끝내줍니다.
학군이나 편의성은...글쎄요... 분당에 비할 바는 아니라고 봅니다.
판교 32평의 적정가격은... 저는 3년 전에도 그랬고 지금도 8억 정도로 봅니다.
그게 판교의 적정한 가격표라고 봅니다.
○ 분당
서현동과 수내동, 정자동까지 분당의 중심지역을 두루 돌아보았습니다.
38평이 7억5천에서 8억에 형성되어 있습니다.
예전부터 그랬었지만 48평, 50평은 가격 차이가 워낙 심합니다.
못난이 물건은 8억대에도 있고 로얄 매물은 13억,14억짜리도 있습니다.
저는 주로 32평 매물을 집중적으로 보고 다녔는데
가격 회복을 많이 한 것 같습니다.
6억 아래는 거의 없고 평균이 6억5천 수준입니다.
최고 로얄 매물은 7억5천까지 부르고 있습니다.
호가뿐만 아니라 실제로 거래가 된 가격입니다.
이 정도면 최고점 대비 90% 이상 분명히 회복한 것 같습니다.
수내동 양지마을 청구아파트 중앙공원 조망 끝내주게 나오는 32평 물건이
7억2천을 부릅니다. 침 꿀꺽 삼키고 왔습니다.
저는 판교의 저층 8억짜리 물건보다 분당의 로얄 7억2천이 훨씬 끌립니다.
왜냐구요?
판교가 분당과 같은 커뮤니티와 학군, 편의성을 갖추려면 최소한 10년입니다.
그리고 요즘 들어서는 10년이 지나도 과연 지금의 분당과 같은 커뮤니티와 학군을 갖출 수 있을까 하는
의문이 점점 많이 들고 있습니다.
쾌적함을 빌미로 지나치게 낮춘 인구밀도가 그렇고 높은 임대비율이 그렇고
분당과는 또다른 도시구조 등을 면밀히 살펴볼 때 점점 그런 생각이 듭니다.
반면 분당의 최대 아킬레스건인 '오래된' 아파트라는 점은
사실 그다지 큰 문제점은 아닌 것 같습니다.
어제 오늘 분당투어를 하며 3천~5천 들여 올수리를 한 집을 몇채 보면서 더욱 확신이 서더군요.
물론 이 부분은 개인의 선호도에 따라 많은 차이가 있을 것입니다.
그것 때문에 판교의 새아파트가 훨씬 비싼 이유이겠지요.
10년 후의 분당은 어떨까요?
낡은 아파트라는 오명 속에서 세인들의 관심에서 점점 멀어지는 지역이 될까요? 아니면
1기 신도시의 맏형답게 재건축이나 리모델링의 날개를 달고 점점 날아오르는 지역이 될까요?
저는 후자에 한표입니다.
재건축이 불가하니 뭐니 하는 소리는 모두 성급한 예언자들의 말장난일 뿐입니다.
아파트가 점점 낡아가면 언젠가 크게 수리를 하던 부수고 다시 짓던 뭔가를 하긴 하지 않겠습니까?
반면 그 좋은 입지와 다년간에 걸쳐 형성된 커뮤니티는 어디 가지를 않는 것입니다.
그것이 오늘날의 대한민국 강남을 있게 한 불변의 법칙임을 다시 한번 상기합니다.
제가 어제나 오늘이나 분당의 가치를 높게 사는 이유입니다.
회원님들, 환절기 감기 조심 하세요~~~
아차, 현 시점에서 투자성 면에서는 분당보다 수지가 낫습니다. *^^*
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