경제동향 및 부동산관련정보 (2012- 08-13)

[김영철]

『경제동향 및 부동산관련정보』

2012-08-13

카 테 고 리	번호	내    용	출 처
부동산관련 법령.제도.정책	1	국토 과잉개발 방지대책 마련된다	[국토해양부]
	2	211兆 제2금융권 부동산대출 실태 조사 착수	[한국경제]
부동산시장 동향 및 이슈	3	분양보다 임대형 상가 뜬다…사업 초기투자 금액 경감 효과	[매경이코노미]
	4	서울연구원 "취득세 의존도 벗고, 양도세 지방이양해야"	[아시아경제]
	5	수도권 집값 하락… 새 아파트 55%가 분양가 이하로	[조선일보]
	6	강남은 투자자, 강북은 실수요자가 거래량 좌우했다	[중앙일보]
	7	서울 상권 임대료 지각변동 "삼성·이대 뜬다"	[조선비즈]
부동산신탁사 관련 정보	-	-	-
부동산개발 관련 정보	8	낙후된 지방도심 재개발은 촉진	[매일경제]
	9	경산 경제자유구역, 개발계획 변경 고시	[아시아투데이]
	10	전면철거 않는 보존개발구역 11곳 추가 선정	[조선일보]
	11	청주동남지구 개발계획 변경 승인‥사업 재개	[연합뉴스]
	12	제2차 QWL 밸리 사업 주간사업자 공개 모집	[아시아경제]
	13	부동산 경기 침체가 주원인 PF대출 받지못해 전전긍긍	[새전북신문]
부동산금융 관련 정보	14	부동산 가라앉아도.. 간접투자는 호황	[파이낸셜뉴스]
	15	목돈 없는 20·30대, 부동산 소액·간접투자도 있다	[국제신문]
기      타	16	"일회성 서비스 만족못해 금융지식 공유에 힘쓸것"	[매일경제]

① 부동산 관련 법령․제도․정책

 국토 과잉개발 방지대책 마련된다

□ 국토해양부(장관 권도엽)는 사업성이 낮거나 유사․중복적인 지역개발사업이 과다 추진되어 장기간 사업 추진이 지연되는 부작용을 방지하기 위해 다양한 대책을 마련․추진 중에 있다고 밝혔다.

 ㅇ 현재 추진 중인 국토부관련 개발사업에 대해서는 사업가능성과 추진상황을 점검 중이며, 금년에 사업 실현가능성 등을 사전에 점검하는 사전검증 제도와 중간평가 제도 등을 도입한다.

□ 국토해양부가 현재까지 마련․시행 중인 대책은 다음과 같다.

□ 첫째, 지자체가 국토부에 승인을 신청하는 지역개발사업에 대해  실현 가능성*을 검증하는 제도를 마련, 올해부터 시행하고 있다.

   * 재원조달계획의 현실성, 사업시행자의 사업역량, 수요예측의 타당성 등에 대해 관계 전문가(국토연구원의 경제․도시계획․도로 전문가)가 검토․분석

 ㅇ 금년 2월 전남도․경기도의 신발전지역 사업*들에 대해 실현 가능성 검증을 시행한 결과, 지자체가 신청한 지역개발사업 중 과반수 이상의 사업**이 실현 가능성이 낮은 것으로 판단되어 불승인하였다.

   * (근거법령: 신발전지역특별법) 낙후지역 중 성장잠재력이 있는 지역을 체계적으로 발전하기 위해 마련된 제도 → 조세감면, 기반시설 지원, 규제완화 등 지원

  ** 전남도: 29건(요청) → 14건(승인), 경기도: 22건(요청) → 6건(승인)

  - 앞으로도 충남, 강원, 인천 등 3개 시도가 신청한 신발전지역 사업에 대해 검증을 시행하여 실현 가능성이 낮은 사업들이 승인되지 않도록 하고, 체계적인 검증을 위해 검증지침도 올해 말까지 마련할 계획이다.

□ 둘째, 국토부가 승인하여 현재 추진 중인 지역개발사업에 대해서도 중간평가를 시행하여 추진실적이 부진한 사업은 취소하는 등의 조치를 통해 장기간 사업방치로 인해 발생할 수 있는 주민 재산권 침해 등의 부작용을 해소해 나가고 있다.

 ㅇ 올해 상반기, 국토부가 국비를 지원 중인 31개 사업에 대해 중간 평가를 결과, 앞으로도 사업추진 가능성이 매우 낮은 2개 사업을 취소하고 1개 사업은 사업규모를 축소시키는 등의 조치를 취했다.

 ㅇ 올해 하반기에는 현재까지 추진실적이 부진한 166개 사업에 대한 평가를 완료할 계획으로 현재 평가를 진행 중에 있다.

□ 셋째, 앞서 언급한 실현가능성 검증, 중간평가 시행 등의 검증․평가제도를 전문적으로 수행․지원하는 ‘지역개발사업 지원․평가  센터’를 설치한다.

 ㅇ 동 센터는 지역개발 정책과 관련된 풍부한 연구경험과 전문인력을 보유한 국토연구원에 올해 말까지 설치될 예정으로

 ㅇ 앞으로 전문적이고 객관적인 평가․검증 및 지원을 통해 과잉계획 및 개발을 방지하는 효과적으로 방지할 수 있을 것으로 기대되고 있다.

□ 아울러, 지자체가 지역개발사업 계획을 수립할 때부터 과다한 사업 계획이 수립되지 않도록 하기 위해 검토해야하는 사항을 체계적으로 정리한 가이드라인을 마련 중에 있다. (금년 11월 확정 예정)

 ㅇ 본 가이드라인에서는 개발규모가 적정한 지, 재원조달 가능성은 어떻게 예측할 수 있는 지 등에 대한 평가수단과 기준 등을 제공할 계획이다.

□ 마지막으로 지역개발사업이 과다하게 추진되는 제도적 문제점을 해소하기 위해 기존 지역개발 관련 3개 법을 통합한 ｢지역개발 및 지원에 관한 법률｣을 제정․추진하고 있다.

 ㅇ 지금까지는 기존 3개 법률에 따라 7개의 지역개발 제도가 운영됨에 따라 각 제도별로 지역개발 사업을 추진한 결과, 유사․중복적인 성격의 사업이나 사업성이 낮은 사업까지도 과다하게 추진되는 문제점을 안고 있었다.

 ㅇ 이번에 제정코자 하는 ｢지역개발 및 지원에 관한 법률｣은 기존 7개의 지역개발제도를 1개의 제도로 통합하게 되어 과다하게 추진될 수 있는 점을 근본적으로 개선할 수 있을 것으로 예상된다.

   * 개발촉진지구, 특정지역, 광역개발사업, 지역종합개발지구, 신발전지역, 동서남 해안권 및 내륙권 개발사업 → 지역개발사업

 ㅇ 또한, 현재 과개발 방지를 위해 시행 중인 실현가능성 검증, 기존 사업의 중간평가 및 피드백 등의 제도를 의무화하여, 지역개발 사업 검증․평가체계를 체계화․제도화할 예정이다.

□ 국토해양부 관계자는 “국토부는 지역개발사업의 과잉개발 문제 등을 해소하기 위하여 사전 검증, 중간평가, 제도 통폐합 등 체계적인 제도를 마련하고 있다.”고 하면서

 ㅇ “타 부처가 추진하고 있는 지역개발사업 등에도 이러한 노력이 필요하다.”고 강조했다.

 211兆 제2금융권 부동산대출 실태 조사 착수

금감원, 위험대출 규모 파악

 금융감독당국이 은행권에 이어 2금융권의 부동산담보대출 실태 조사에 본격 착수했다. 주택담보대출비율(LTV) 초과 대출 현황 파악에 초점이 맞춰진다. 은행과 달리 저축은행, 단위 농협, 보험사 등 2금융권의 담보대출 관리가 비교적 느슨한 데다 후순위로 빌려준 돈이 많기 때문에 집값 하락폭이 커지면 가장 먼저 타격을 받을 수 있다는 판단에서다.

금융감독원 관계자는 12일 “저축은행, 보험사, 농·수·신협 등으로부터 부동산담보대출 관련 실태조사를 위한 자료를 넘겨받아 현황을 파악하고 있다”며 “주택담보대출과 상업용 부동산 담보대출 등의 LTV가 적정한 수준인지를 따져 볼 계획”이라고 밝혔다.

이 관계자는 “은행권은 분기마다 LTV 관련 현황을 파악해왔지만 2금융권은 워낙 업체가 많고 복잡해 자료 집계가 잘 이뤄지지 않았다”며 “이번 실태조사를 통해 2금융권의 LTV 구간대별 및 한도 초과 대출 규모 등을 집중적으로 들여다볼 방침”이라고 설명했다.

금융감독원에 따르면 2금융권 금융회사의 부동산담보대출 잔액은 211조원이며 이 중 주택담보대출이 82조2000억원에 이른다. 업권별로는 단위농협, 수·신협 등 상호금융회사의 부동산담보대출이 160조1000억원으로 압도적이다. 전체 부동산담보대출의 76%다.

금감원은 우선 주택담보대출의 LTV 수준과 한도 초과 대출 규모를 들여다볼 계획이다. 대출금을 집값으로 나눈 LTV가 60%(수도권은 50%)를 넘는 이른바 ‘위험대출’ 수준을 가늠해 보려는 목적이다. 2금융권의 주택담보대출이 후순위대출, 이면담보계약 등 여러 뇌관을 품고 있어 부실이 발생했을 가능성이 높을 것이란 판단이다.

금감원은 2금융권의 주택담보대출뿐 아니라 상가 공장 토지 등을 담보로 한 부동산대출 전반으로 조사 범위를 확대할 방침이다. 상업용 부동산담보대출은 LTV도 적용되지 않아 부실 가능성이 더 클 것으로 예상된다.

② 부동산시장 동향 및 이슈

 분양보다 임대형 상가 뜬다…사업 초기투자 금액 경감 효과

우리나라 복합쇼핑몰 시장에 지각변동이 일고 있다. 공급 방식에 변화가 생기면서 세대교체 바람이 한창이다. 분양형 상가가 퇴진하고 임대형 상가가 줄지어 등장하고 있다. 업계에서는 임대형 상가 하면 영등포 타임스퀘어, 신림동 포도몰, 명동 눈스퀘어 등을 대표작으로 꼽는다. 최근에는 호반건설이 개발하는 판교 아브뉴프랑과 울산 업스퀘어, 하남 유니온스퀘어, 인천 스퀘어원이 이미 준공했거나 한창 공사 중이다.

동판교 중심상업지구에 들어서는 아브뉴프랑은 판교 상권의 핵심으로 부각되며 정자동 카페거리, 신사동 가로수길, 삼청동과 같은 형태의 고급 상권을 형성할 예정이다. 호반건설이 직접 시공, 운영하는 임대형 스트리트 상가로 올해 12월 준공, 2013년 3월 그랜드 오픈 예정이다. 내년 상반기 문을 여는 업스퀘어는 커피빈, 하겐다즈, 스시로 등 유명 F&B 매장이 임대 계약을 맺었고 유니클로도 1, 2층에 전용 1800㎡ 규모로 들어설 예정이다. 신세계그룹이 참여하는 하남 유니온스퀘어도 700여개 명품 브랜드를 입점시키기 위한 협의에 나섰다. 서울 신림역 사거리에 있는 쇼핑몰인 포도몰 역시 100% 임대형 상가다. 2009년 2월 오픈한 이후 다양한 브랜드의 패션점포, 음식점이 입점해 인근 상권의 메카로 자리 잡았다.

임대형 상가가 꼬리에 꼬리를 물고 등장하는 배경은 뭘까. 발자취를 따라가 보면 2000년대 초반에서 중반까지 상가시장에서 가장 화두가 됐던 투자상품은 단연 ‘쇼핑몰’이었다. 당시 쇼핑몰은 상가 투자를 할 때 여유자금이 풍부해야 한다는 통념을 깨고 1억원대 안팎 투자처로서 상가 투자를 하려는 투자자들 돈주머니를 어렵지 않게 열었다.

특히 쇼핑몰은 동대문 밀리오레, 두타 등 성공작에 힘입어 강남, 남대문, 신촌, 이화여대 앞 등 젊은 소비층이 즐비한 상권력 좋은 곳에 잇따라 자리를 잡았다. 각종 언론에 대대적인 광고를 하면서 입지를 굳혀나갔다. 또한 테마가 있는 상가로 불리면서 패션, 한방, 키즈 등 다양한 색깔의 상품이 출시되기도 했다.

개발업체가 직접 시공·운영

그러나 쇼핑몰 전성시대는 그리 오래가지 못했다. 수도권 각지로 흩어진 유사 콘셉트의 쇼핑몰 대다수가 실패했다. 일부는 아예 오픈을 못 하거나 오픈을 해도 반년도 채 못 돼 문을 닫았다. 콘셉트를 바꾼 후 재오픈하거나 반쪽짜리로 운영되는 등 후유증은 이만저만이 아니었다. 결국 쇼핑몰은 역세권의 의미도 무색케 했고 분수효과니 샤워효과니 하며 그렇게 자랑하던 강점마저 힘을 발휘하지 못했다. 더욱이 수익보장제까지 제시하며 점포 한 칸이라도 더 팔려던 쇼핑몰 공급업체들은 마침내 많은 투자자들을 울렸고 이들 중 상당수는 법에 호소했지만 손실액 회수는커녕 경매시장행을 바라볼 수밖에 없었다.

이렇게 1세대 쇼핑몰은 시장에 결코 작지 않은 파장을 낳았고 수익형 부동산의 대표 격인 상가는 언론의 뭇매와 함께 상가 투자로 노후를 대비하려던 예비투자자들에게 혼탁함이 가득한 시장으로 인식됐다. 쇼핑몰 공급물량이 2005년 이후 급감했던 이유만 따져 봐도 동대문식 쇼핑몰 쇠락은 공급시장에서 더 이상 허용될 수 없었다.

한때 잘나가던 쇼핑몰이 퇴진하게 된 이유는 뭘까. 여러 가지 이유가 있지만 가장 결정적인 부분은 대다수 단명한 쇼핑몰이 한결같이 활성화를 이끌지 못했다는 점이었다. 단순히 상가를 파는 것에서 벗어나 상가 활성화를 해야 했지만 기존 쇼핑몰들은 이런 요소를 갖추지 못했다.

판교·인천·울산에 속속 등장

기존 분양형 상가는 개발사업자가 상가를 매각한 후 분양받은 투자자가 임대료를 받는 방식으로 운영됐다. 그러다 보니 투자자가 임차인을 찾지 못해 상가 점포가 빈 채로 개장하는 경우도 적지 않았다. 분양이 끝난 후에 개발사업자가 상가 관리를 ‘나 몰라라’ 하는 경우가 많아 상권이 쇠퇴하고 상가가 공동화되기도 했다. 대부분 공급업체가 분양을 통한 수익 창출에만 열을 올렸고 정작 임차인 영입에는 실패했기 때문이다. 사정이 이렇다 보니 건물의 내외관은 화려해도 장사하는 사람이 없는 쇼핑몰 출현은 도미노 현상처럼 나타났다. 지금까지 대형 쇼핑몰은 입지 요건 덕에 분양에 성공해 개발사업자는 빠른 시간에 자금을 회수할 수 있었지만 관리 소홀로 애꿎은 투자자들과 임차인들이 피해를 보는 경우가 많았다. 당시에도 모객을 위한 다양한 콘텐츠를 장착했지만 실질적으로 운영 미숙의 문제점이 드러나 존립마저 위태한 상황을 자초했다.

사실상 쇼핑몰은 하나의 작은 상권으로서 전반적인 활성화를 이끌지 못하면 모든 투자자들에게 동일한 피해를 줄 수밖에 없는 구조다. 이후 쇼핑몰 시장은 한바탕 내홍을 통해 공급업체와 투자자들 인식에 큰 변화를 주게 됐다. 임대형 쇼핑몰의 등장이 그것이다. 임대형 쇼핑몰은 분양 우선이 아니라 상가 활성화에 포커스를 맞춘 공급 방식이다.

임대형은 공급 초기부터 공급업체가 소비층 유인에 맞는 점포 구성안에 심혈을 기울이고 이에 적합한 임차인을 구해 상가 활성화를 이끄는 방식이다. ‘분양 후 임대’라는 기존 쇼핑몰 공급 방식의 문제점을 보완하는 장점이 있다.

특히 임대형 쇼핑몰의 장점은 식음료, 패션 브랜드 등 시장 우위 경쟁력을 갖춘 업체와의 우선 협상이 용이하다는 점이다. 입점업체 역시 신규 매장 개설을 할 때 입지적 이점을 활용한 의기투합이 쉽다. 이 때문에 임대형 상가는 수백~수천 명에 달하는 점포 주인과 임차인들의 협력이 어려운 기존 쇼핑몰 실상을 개선한 셈이다. 이로써 공급시장은 우선 임대 후 분양 방식의 문이 열리면서 안정적 투자처를 원하는 투자자를 위한 상품 출시도 가능하게 했다.

경쟁 쇼핑몰 많으면 매출 한계 올 수도

물론 임대형 상가가 반드시 임차인들에게 안정적인 수익을 주는 건 아니다. 유사 상품이 공급 과잉된 지역에서는 업종 입점에 한계를 드러낼 수도 있다. 시행사에서 전체 관리에 나서긴 하지만 많은 고객을 끌어들여 높은 수익을 내는 것은 임차인 스스로의 능력이기 때문이다. 불황기에 고객이 만족할 만한 가격과 아이템을 제공하는 것에서 승패가 갈리는 셈이다. 주변 쇼핑몰과의 경쟁도 과제로 남아 있다. 아무리 쇼핑몰 입점업체 경쟁력이 높아도 주변에 비슷한 쇼핑몰이 우후죽순 들어선다면 수익 창출에 한계를 드러낼 수밖에 없다.

결국 임대형 상가는 입지적 경쟁력 못지않게 내부 콘텐츠 구성에서도 강력한 엔진이 필요하다. 최근 등장하는 쇼핑몰을 보면 소비 트렌드에 맞는 먹거리, 볼거리, 즐길거리가 점차 혼재되고 있는 추세다. 지역성을 대표해야 하며 집객력을 높이기 위해 판매매장 외 전시장, 워터파크, 해외명품관 등 이색적인 옷을 입히기도 한다.

쇼핑몰은 대체로 광활한 면적을 자랑하는 경우가 많지만 요즘에는 10층 규모의 수직형 구조가 아닌 5층 이하의 수평형 상가 출현도 잦아지고 있다. 소비자들은 대부분 1층 기준으로 상하 한 층씩 정도만 이동하는 경우가 많아 그만큼 고층으로 갈수록 이용률이 낮아지기 때문이다. 과거 덩치만 컸지 무늬만 랜드마크였던 쇼핑몰이 부지기수였던 점을 상기해보면 쉽게 이해가 되는 대목이다. 옛 시장을 현대화한 구 쇼핑몰이 속칭 ‘닭장식’이었다면 새롭게 선보이는 쇼핑몰은 ‘몰링’이라는 세계적 쇼핑 트렌드에 맞게 쇼핑객의 피로도를 줄이고 층간 각양각색의 아이템 구성으로 지루함도 없앴다. 쇼핑은 기본적으로 즐거워야 하므로 소비자들은 결코 고생스러운 쇼핑을 원하지 않기 때문이다. 이런 맥락에서 신사동 가로수길이나 정자동 카페거리처럼 ‘짧고 강한’ 상권을 지향하는 쇼핑몰이 판교, 광교신도시에서 선을 보인다.

여기에 인천, 일산, 하남 등 수도권을 비롯해 울산 등 비수도권 일부 지역에서도 쇼핑몰 공급이 대기 중이다. 이들 상가의 공통점은 임대형 상가로 제3세대 쇼핑몰이라 불릴 만큼 다양하면서도 희소성 있는 콘텐츠로 새롭게 탄생할 예정이다. 과거 쇼핑몰이 정보 불균형으로 인한 불안정한 상품이었다면 지금은 지역경제 발전에 기여하고 상가 활성이라는 본질적 개념에 다가선 상품으로 바뀌어 향후 이런 트렌드는 지속될 전망이다.

 서울연구원 "취득세 의존도 벗고, 양도세 지방이양해야"

악화되고 있는 서울시 재정확충을 위해 취득세 의존도를 벗고 양도소득세, 주세 등을 지방으로 이양해야 한다는 주장이 나왔다.

서울연구원은 13일 '취득세 인하에 따른 지방세제 개편방안'을 발표하며 이같이 밝혔다.

연구원에 따르면 서울시의 세수는 2008년을 정점으로 감소해 2010년 12조9000억원으로 계수된다. 이 중 부동산세수는 6조7000억원으로 전체의 52%에 해당하며, 특히 취득세는 3조원으로 부동산세수의 44%, 전체의 23%를 차지한다.

하지만 최근 10년 간 5차례의 취·등록세율이 감면되고, 2007년 DTI (총부채상환비율) 전면확대 시행 및 부동산 거래 위축 등에 따라 높은 취득세 의존도는 세수기반을 현저히 훼손하고 있다는 게 연구원의 설명이다.

특히 2006년 이후 지속적으로 추진한 취·등록세율 감면에도 지난해 주택거래량(14만1596호)은 2006년(32만3392호)의 절반에 미달했고, 올 상반기 거래량 역시 5만2387호에 그쳤다.

배준식 서울연구원 연구위원은 "거래량 감소, 거래가격 하락, 과세세율 감면의 승수효과로 향후 서울시의 세수전망은 매우 불투명하다"면서 "부동산세가 세수의 4분의 1, 취득세가 부동산세의 2분의 1을 차지하는 현실에서 ‘거래 진작’ 등 검증 안 된 명분으로 감면할 경우, 서울시는 상시 세수위험에 직면할 것"이라고 우려했다.

배 위원은 이어 "거래세 감면 정책은 ‘국내 거래세율이 외국보다 높아서 거래를 위축시킨다’는 주장에 기초하지만 총거래비용을 고려하면 오히려 한국은 비용부담이 낮은 수준"이라고 지적했다.

연구원이 OECD 주요 9개국과 비교한 결과, 한국의 명목세율은 4%로서 중간 수준에 해당한다. 하지만, 준조세 성격의 법적 거래비용(중개수수료, 법률비용, 공증비용, 등기비용 등)은 3.28%에 불과해 전체 10개국 중 9위이고, 이 결과 총거래비용(세금+거래비용)은 7.28%로 8위에 해당한다.

배 위원은 "대부분 국가에서 등기비용을 세금이 아닌 비용으로 간주하는 점, 한국은 한시적 감면조치가 빈번한 점, 실거래가의 과세반영수준이 높지 않은 점 등을 고려하면, ‘거래세율이 높다’는 주장과 ‘거래비용이 높다’는 논리 그 어느 것도 타당하지 않다"고 분석했다.

이에 따라 지방재정 확충을 위해서는 양도소득세, 주세, 지역특별소비세 등을 지방으로 이양해야 한다는 주장이다.

배 위원은 "2010년 지방소득세, 지방소비세, 주행세 등이 지방에 일부 이양된 성과에도 불구하고, 지방소득세의 독립세화, 지방소비세의 배분비율 상향조정, 업무분량에 합당한 분권교부세 현실화 등 현안들이 산적해 있다"면서 "양도소득세, 주세, 지역특별소비세 등을 지방으로 이양하여 안정적인 지방재정기반을 확충하는 것이 절실히 필요하다"고 말했다.

연구원은 양도세를 지방으로 이양할 시, 서울시로 연간 3000억원 규모의 세수가 확충될 것으로 판단하고 있다. 지난 2007~2008년 연평균 양도세 규모는 1조1741억원 수준이었다.

 수도권 집값 하락… 새 아파트 55%가 분양가 이하로

2009년부터 최근까지 수도권에 새로 입주한 아파트 중 55%가 현재 집값이 분양가 이하로 떨어졌다.

부동산 정보업체 '부동산114'는 2009년 8월부터 최근까지 서울·경기·인천에서 입주한 아파트 23만3395가구를 조사한 결과, 55%가 현재 집값이 분양가와 비슷하거나 그 이하로 떨어진 것으로 집계됐다고 12일 밝혔다. 이런 아파트는 실제로는 좀 더 많을 것이란 분석도 있다. 분양가보다 집값이 소폭 오르는 데 그친 단지의 경우, 중도금과 대출이자 등 각종 비용을 감안하면 집주인들이 손해를 보고 있는 경우가 많다는 것이다.

규모별로는 중대형(전용면적 85㎡ 초과) 아파트의 98%가 집값이 분양가 이하였다. 반면 중소형(85㎡ 이하) 아파트는 시세가 분양가 이하인 경우가 2% 수준에 그쳐, 수요자들의 소형 선호 현상이 뚜렷했다.

시세가 분양가와 비슷하거나 그보다 떨어진 새 아파트 비중은 지역별로 인천(64%·2만7451가구)이 가장 많았다. 이어 경기(56%·9만3469가구)·서울(34%·7391가구) 순이었다.

분양 아파트는 중도금을 2~3년에 걸쳐 나눠 내기 때문에 초기 자금 부담이 작다. 또 입주 전까지 주변 지역이 개발돼 입주 시점에는 분양가보다 집값이 오를 것이라는 기대를 갖는 경우가 많았다. 하지만 최근에는 부동산 시장 침체가 길어지면서 집값 상승에 대한 기대감이 크게 낮아진 상태다. 수도권 일부 신도시에서는 지역에 따라 수도권 청약시장 호황기에 과잉 공급된 아파트 입주가 잇따르면서 집값이 조정되는 곳도 나온다.

부동산114 김은선 연구원은 "수도권 분양권 전매제한까지 완화되면서 새 아파트 분양권 매물이 더 늘어나는 추세라 집값이 추가 조정될 수 있는 상황"이라고 말했다

 강남은 투자자, 강북은 실수요자가 거래량 좌우했다

서울 자치구별 아파트 거래량 분석해 보니

서울 아파트 거래량이 6년 전과 비교해 절반 이상 감소한 것으로 조사됐다. 자치구별로 강남권(강남·서초·송파)은 전형적인 투자수요 패턴이 거래량 변화에 뚜렷이 나타나고, 강북권(노원·도봉·강북)은 실수요자가 몰리면서 안정적인 거래량을 유지하는 것으로 조사됐다.

중앙일보조인스랜드가 서울시의 부동산정보광장 자료를 통해 2006년8월부터 올해 7월까지 6년간 서울시내 25개 자치구별 아파트 거래량 변화를 조사한 결과 서울 전체 거래량이 절반이상 줄어든 것으로 나타났다.

서울 아파트 거래량은 최근 1년(2011년8월~2012년7월) 4만5378건으로 6년 전(2006년8월~2007년7월) 10만593건보다 절반 이상(55%) 감소했다. 매년 꾸준히 20~30% 정도씩 내리막길을 걸었던 것으로 조사됐다.

강북, 글로벌 금융위기직후 거래량 급감했다가 꾸준히 거래 늘어

우선 강북 지역은 전반적인 거래량 감소폭이 더 컸다. 노원구 거래량은 2006년8월~2007년7월 1만6987건에서 최근 1년 4476건으로 73% 폭락했다. 도봉구도 이 기간 7854건에서 2208으로 72% 줄었다.

특히 강북은 2008년 하반기 리먼브러더스 파산 사태로 불거진 글로벌 금융위기 충격을 많이 받았다. 강북 지역 자치구의 주택 거래량은 과거 큰 변동 없이 안정세를 보이다 2008년 하반기 글로벌 금융위기 직후 폭락하고 최근까지 조금씩 회복되는 모습을 보이고 있다.

예를들어 중랑구 거래량은 글로벌 금융위기 직전인 2007년8월~2008년7월 3235건 거래됐으나 2008년8월~2009년7월 916건으로 72% 급감했다. 하지만 그 이후 조금씩 회복돼 최근 1년 1556건으로 늘어났다.

강북구는 글로벌금융위기 직전인 2007년8월~2008년7월 거래량이 1774건이었으나 직후(2008년8월~2009년7월) 777건으로 급감했다.

하지만 최근엔 꾸준히 상승세다. 2010년8월~2011년7월 1046건 거래됐는데 2011년8월~2012년7월 1054건으로 늘어 최근 거래량이 늘어난 몇 안되는 곳에 속한다.

동대문구도 2007년8월~2008년7월 3109건까지 거래됐으나 2008년8월~2009년7월 622건으로 폭락한다. 하지만 이후 꾸준히 회복해 최근 1년 1752건으로 회복됐다.

강북지역 거래량이 글로벌 금융위기의 영향을 더 많은 받은 것은 실수요자들이 매매를 늦췄기 때문이다.

국민은행 박합수 부동산팀장은 “중소형 주택이 많은 강북은 글로벌금융위기 직후 주택담보대출 금리가 7%대로 치솟으면서 주택 매수를 미루는 현상이 강남에 비해 더 뚜렷하게 나타났다”며 “하지만 이후 실수요자를 중심으로 꾸준히 매매가 일어나 거래량이 증가해 최근엔 오히려 안정되고 있다”고 설명했다.

강남, 거래량·시세 동반 하락…글로벌 금융위기 직후보다 더 심각

하지만 중대형 고가 아파트가 많은 강남권은 이야기가 다르다. 글로벌 금융위기에 거래량이 오히려 늘어났다가 최근 본격적으로 하락하는 특징을 보인다.

강남구 거래량은 글로벌 금융위기 직전 2007년8월~2008년7월 3074건이었다가 2008년8월~2009년7월 5190건으로 69%나 늘어났다.

서초구와 송파구도 같은 기간 각각 2134건과 4036건에서 4086건과 5317건으로 크게 증가했다.

당시 강남권 입성을 노리는 사람들이 강남 집값이 일시적으로 하락했다고 보고 반등을 기대하면서 급매물을 사면서 거래량이 늘어난 것이다.

부동산부테크연구소 김부성 소장은 “당시엔 강남 집값이 곧 반등할 것이란 기대감이 많았다”며 “강남 주택을 살 마지막 시기로 보고 매수를 서두르는 경우가 많았다”고 말했다.

실제로 강남구 집값은 2008년6월부터 하락하기 시작해 2008년 전체적으로 7.2% 하락했다.

하지만 2009년 4월부터 조금씩 회복했고 실제로 2009년엔 평균 6.2% 뛰어 반등에 성공하는 듯했다.

이후 거래량 회복세가 주춤했고 2010년8월~2011년7월 4563건이 거래되던 것이 2011년8월~2012년7월 2856건으로 급감하면서 시세도 다시 추락하고 있다.

서초구도 최근 거래량이 급감하면서 시세가 본격적으로 하락하고 있다.

나비에셋 곽창석 사장은 “강남권엔 투자수요가 많기 때문에 급매물을 잡으려는 사람들이 글로벌 금융위기 직후 몰렸던 것”이라며 “하지만 지금은 강남 집값 하락세가 한동안 이어질 것으로 보는 사람들이 많아 투자수요가 계속 빠져나가면서 침체가 본격화하는 것”이라고 설명했다.

신한은행 이남수 부동산팀장은 “글로벌 금융위기 직후 강남은 시세는 하락했어도 거래량이 늘어났기 때문에 시장은 활기찼지만 지금은 거래량과 시세가 동반 침체되고 있다는 측면에서 침체의 골이 더 심각하다”고 해석했다.

 서울 상권 임대료 지각변동 "삼성·이대 뜬다"

삼성·이대·압구정 오르고, 강남·신사·종로 내리고.

최근 서울 주요상권의 임대료 추이가 변화하고 있다. 압구정역과 이화여자대학교 상권 등 주변상권과의 경쟁에서 밀려 퇴색한 상권들이 부활의 조짐을 보이고 있으며, 강남역·신사동 가로수길 등 지난해 큰 폭으로 임대료가 올랐던 지역은 상승세가 멈췄다.

영세상인들이 중심을 이룬 종로 등 도심부 상권은 경기침체로 직격탄을 맞았다. 공실률이 오르면서 임대료는 하락세다. 여의도를 중심으로 한 영등포 상권은 대형상가인 IFC 몰의 개장을 앞두고 임대료가 소폭 하락하고 있다.

◆ 상가시장 침체, 일부 신역세권은 상승 반전

올 들어 서울지역 상권 분위기는 좋지 않은 편이다. 강남권 최대 상권인 강남역·신사동 가로수길의 상가임대료는 상승세가 꺾었고, 종로·명동·광화문 상권도 경기침체로 공실률이 높아지고 있다.

부동산정보업체 부동산114에 따르면 올 2분기 서울지역 상가 평균 임대료는 전 분기보다 0.1% 하락했다. 강남역은 올 1분기 ㎡당 2만8000원이던 임대료가 2만7000원으로 떨어졌고, 신사역은 4만원에서 3만9000원 선으로 내렸다. 재래시장 등 영세상인이 많은 종로3가·종로5가도 올 1분기 각각 ㎡당 4만1000원, 3만4000원 했던 상가임대료가 2분기 4만원, 3만3000원 선으로 하락했다. 명동은 1분기 ㎡당 11만1000원 선에서 11만원 수준으로 ㎡당 1000원쯤 떨어졌다.

반면 압구정역과 삼성역은 같은 기간 소폭 상승하거나 하락세가 멈췄다. 1분기 압구정역과 삼성역의 상가임대료는 ㎡당 3만6000원, 3만4000원에서 2분기 3만6100원, 3만5000원 선으로 올랐다.

압구정역은 신사동 가로수길 상권에 밀려 지난해까지 상가임대료가 하락세였지만, 황금 노선으로 불리는 분당선 연장선의 공사가 막바지에 이르면서 분위기가 바뀌고 있다.

부동산114 장용훈 연구원은 “압구정 상권의 경우 분당선을 이용해 분당·용인 등 경기 남부와 강북 일대 등의 수요 유입 기대가 임대료 상승을 이끌고 있다”며 “다만 강남 최대상권인 강남역(-3.36%)은 저가점포의 공실률이 늘어나면서 임대료가 하락 반전했고, 신사동 가로수길(-2.74%)은 주택을 개조한 상가매물들이 다수 발생해 임대료가 내렸다”고 말했다.

◆ 중국인 덕 보는 이대, 여전히 썰렁한 신촌

최근 서울 상권 중 상승세가 눈에 띄는 곳은 홍익대학교와 이화여자대학교다. 올 1분기에 비해 이대(0.29%·㎡당 5만원)와 홍대(1.91%·㎡당 2만7000원) 인근 상가임대료는 모두 상승했다. 다만 연세대학교 인근 신촌권 상가 임대료는 1분기 ㎡당 3만3000원에서 3만원으로 주저앉았다.

신촌과 함께 상가임대료가 하락세던 이대의 상가임대료가 다시 오른 것은 중화권 관광수요 덕분이다. 이대는 명동과 함께 중화권 관광객 수요가 몰리는 명소로 자리 잡고 있기 때문이다. 다만 신촌은 주점 등으로 주로 상권이 이뤄져 관광특수를 받지 못하고 있다. 홍대의 경우 합정역과 상수역 방면 외에 공항철도 상단부로 꾸준히 상권이 확장 중이다.

서울 기타 지역에선 신림역(6.88%·㎡당 2만5700원)과 미아역(7.37%·㎡당 2만5000원) 등 먹자골목 상권이 일제히 상승세며, 야구 열기와 함께 유동인구가 크게 늘어난 신천역(3.88%·㎡당 4만3600원)도 상승세를 나타냈다. 반면 학원가 상권으로 유명한 은행사거리(-13.18%·㎡당 2만3300원)는 물 수능의 여파로 임대료 하락을 피하지 못했다.

장용훈 연구원은 “최근에는 소위 뜨는 상권의 임대료 상승세가 주춤거리고 있으며, 교통이나 관광 등 외부여건이 바뀐 지역만 일부 상승하고 있다”며 “하반기에는 지하철 7호선 연장선, 분당선 연장선 등 신규 지하철이 개통을 앞두고 있어 역세권 상권이 강세를 보일 것으로 예상된다”고 말했다.

③ 부동산신탁사 관련 정보

④ 부동산개발 관련 정보

 낙후된 지방도심 재개발은 촉진

수도권 뉴타운 신규지정 사실상 중단

은평뉴타운같은 서울 광역개발 힘들듯

정부가 뉴타운에 각종 지원을 없애기로 한 것은 수도권 부동산시장 장기 불황에다 성장 정체로 길음ㆍ은평ㆍ왕십리뉴타운처럼 새로 대규모 광역개발을 할 곳이 사실상 전무하다고 판단했기 때문으로 보인다. 아직 사업성이 있는 강남 재건축이나 강북 신흥요지 재개발 등은 정부가 굳이 손을 대지 않아도 굴러갈 수 있다고 본 것이다.

반면 지방 중소도시는 개발재원이나 분양성이 떨어져 주민 자발로는 도심 재개발이 진행되기 어렵다고 보고 적극 `지원 모드`로 전환키로 했다.

◆ 뉴타운 지정요건 완화 혜택 폐지

국토부가 이번에 폐지하기로 한 뉴타운 특혜성 법령은 크게 세 가지다.

우선 뉴타운 사업 추진을 위한 정비사업구역 지정요건 완화 혜택을 없애기로 했다.

각 지자체는 노후ㆍ불량 건축물 수와 건축물 밀도, 과소토지(재개발 시 조합원으로 인정받기 위한 최소 토지) 비율 등 각종 기준을 조례로 정해 이를 충족하는 경우에 한해 재개발을 허용하고 있다. 다만 뉴타운 사업은 예외다. 조례상 요건의 최대 20%까지 완화받을 수 있도록 특례조항을 둬 노후요건 등을 못 갖춰도 사업이 가능했다.

 둘째, 인접한 2개 이상 구역을 하나의 뉴타운 구역으로 묶어 통합 개발하는 행위도 금지된다. 지금까지는 2개 이상 구역을 묶어 개발하는 게 가능해 구역별로 합병을 통해 덩치를 키우는 사례가 빈번했다.

셋째, 최초 지정된 면적의 10% 범위 내에서 구역을 넓힐 수 있도록 한 규정도 폐지된다. 종전엔 터 모양상 개발이 쉽지 않거나, 기반시설 확보용으로 추가로 대지가 필요할 경우 전체 사업지 면적의 10% 이내에서 주변으로 확장ㆍ지정할 수 있었다. 이미 서울ㆍ수도권 뉴타운 사업은 곳곳에서 차질이 빚어지고 있다. 서울시는 올해 초 `뉴타운 출구전략`을 발표한 뒤 현재 전 구역을 대상으로 주민 실태조사를 벌이고 있다.

경기도에선 2009년 말 기준 12개시 23개 지구에서, 현재 9개시 15개 지구로 대폭 줄었다. 전영진 예스하우스 대표는 "뉴타운 출구정책이 낙후된 도심 재개발 자체를 막지 않도록 보완책도 강구해야 할 것"이라고 말했다.

◆ 지방도심 슬럼화 막는다

정부는 대신 지방도시들의 구도심 재생에 본격 시동을 건다.

참여정부 시절부터 지방도시 개발은 혁신ㆍ기업도시 등 구도심 외곽 신도시 개발에 초점이 맞춰져 왔다. 이러다 보니 낙후된 구도심 재개발이 원활히 이뤄지지 않았다.

이러자 국토부가 총대를 메고 나섰다. 권도엽 국토부 장관이 회의 때마다 재생사업 필요성을 강조하고 있고, 국토부 주무과인 도시재생과를 `국` 규모로 승격시켜야 한다는 얘기까지 나온다.

국토부는 최근 `지방중소도시 재생사업에 관한 연구용역`도 발주했다. 쪽방촌, 산동네 등 열악한 도심 주거지 정비, 재개발ㆍ재건축ㆍ가로주택정비사업 등 민간 주도 정비사업, 재생사업 시 공공역할과 지원, 세입자 주거문제 등을 광범위하게 다룰 예정이다. 학자들 모임인 지역개발학회가 과제를 맡아 올 연말 종료를 목표로 연구를 진행 중이다.

국토부는 이 결과를 토대로 본격적인 지방 구도심 활성화에 정책적 드라이브를 걸 계획이다. 다만 `전면 철거 후 재개발ㆍ재건축`이라는 기존 프레임에서 벗어나 주거지 보존형 개발, 소규모 주거지 정비, 마을공동체 활성화 등 다양한 방식을 병행한다는 방침이다.

국토부는 도시계획수립지침 개정도 추진 중이다. 도시계획수립지침이란 각종 도시계획 수립 시 기준이 되는 정부 방침으로 이를 토대로 지자체들은 도시개발ㆍ운용 등 각종 사업을 진행한다. 국토부는 지침 개정을 통해 지방도시 구도심 활성화를 위한 정책적 기반을 마련한다는 계획이다. 국토부는 지침 개정안을 수립한 후 이르면 오는 9월께 행정예고에 착수할 계획이다.

 경산 경제자유구역, 개발계획 변경 고시

대구경북경제자유구역(청장 최병록)은 13일자로 경산지식산업 지구(경산시 하양읍 와촌면 일원)에 대해 개발계획을 변경 고시한다고 밝혔다.

이번 개발계획 변경은 지난해 국책사업으로 선정된 ‘차세대 건설기계부품특화단지 조성사업’이 경산지식산업지구내로 유치 확정됨에 따라 토지이용을 재배치하고, 기존 군부대 부지와 농업기반시설인 소월지 진입도로 조정 등 사업성 확보를 위한 사업면적을 조정(당초 6.27㎢, 190만평→ 변경 3.92㎢ 118만)한 것으로 최근 제50차 경제자유구역위원회 심의에서 가결돼 확정하게 됐다.

특히 물동량 수송을 위한 진입도로 및 간선도로, 주거시설, 상업업무시설, 산업ㆍ연구시설, 공공시설 등 토지 이용계획을 전면 개편해 경쟁력 있고 합리적인 지구 조성사업에 박차를 가할 수 있을 것으로 전망된다.

최병록 대구경북경제자유구역청장은 “조기 개발을 위해 금년 내로 실시계획수립 및 승인 등의 행정절차 를 완료하고, 2013년부터는 편입토지에 대한 보상 및 개발사업 착공을 할 계획” 이라고 밝혔다.

한편, 경산지식산업지구는 2020년 사업완료 예정이며, 완료되면 대구경북지역에 미치는 경제유발효과는 생산 유발효과 약 1조4100억원, 고용유발효과 1만2399명, 부가가치유발 6230억원으로 추정된다.

 전면철거 않는 보존개발구역 11곳 추가 선정

대상지 19곳으로 늘어

서울시는 '주거환경관리사업' 대상으로 영등포구 대림동 1027번지와 도봉구 도봉동 280번지 일대 2곳을 선정하고, 정릉동 372번지 한옥마을 등 9곳을 후보지로 정했다고 12일 밝혔다. 주거환경관리사업은 오래된 낡은 건물을 철거하고 아파트 등을 짓는 재개발 대신 기존 건물을 고치면서 주거 환경을 개선해나가는 것. 개발을 피하면서 관리에 중점을 두는 게 목적이다. 오세훈 전 시장 때 '휴먼타운'이라는 이름으로 추진하던 걸 이은 사업이다. 이로써 서울시내 주거환경관리사업 대상지는 마포구 연남동 239-1번지 등 기존 8곳을 포함해 총 19개로 늘어나게 됐다.

서울시에 따르면, 대림동 1027번지·도봉동 280번지 일대는 주민 50% 이상이 관리 사업에 찬성해 구체적인 계획 수립에 들어갔다. 나머지 후보지 9곳은 주민 50% 이상 동의서를 받는 절차가 진행 중이다. 이 절차를 마치면 본격적으로 사업에 들어간다.

일부 후보지들은 지역의 역사성을 그대로 살리는 방향으로 추진된다. 성북구 정릉동 372번지 일대는 한옥밀집지역으로, 서대문구 홍제동 9-81번지 일대 '개미마을'은 서울 서민 주거지로 보존할 방침이다. 개미마을은 인왕산 등산로 입구에 자리한 '달동네'로 210여 가구에 주민 420여명이 살고 있다. 주민들이 개미처럼 열심히 일한다고 붙여진 이름이라고 한다. 개미마을은 2009년 2월 단독주택과 4층 이하 빌라로 이뤄진 타운하우스 단지로 개발한다는 지구단위계획이 나왔지만, 그 뒤 진행되지 않다가 이번에 주거환경관리사업 후보지로 선정됐다. 최성태 서울시 주건환경과장은 "철거를 통한 재개발보다는 원래 살던 사람이 그대로 살게 하는 게 사업의 목적"이라며 "집수리 비용을 융자해주고, 공용 주차장을 확보하는 등 일상적으로 지역을 관리해주는 방식으로 주거 환경을 개선하는 것"이라고 말했다. 진희선 서울시 주거재생정책관은 "주민들이 원하면 주거환경관리사업 구역을 계속 추가 지정할 계획"이라고 말했다. 주거환경관리사업은 주민 동의서를 받아 해당 자치구에서 신청하면 서울시에서 이를 지정하는 방식으로 진행한다.

 청주동남지구 개발계획 변경 승인‥사업 재개

충북도는 한국토지주택공사(LH)가 요청한 `동남택지개발지구 지구 지정 변경 및 개발계획 변경안'을 승인했다고 10일 밝혔다.

이에 따라 LH의 자금난으로 중단됐던 청주 동남지구 택지 개발이 2년여 만에 재개된다.

LH는 사업의 경제성을 높이기 위해 개발 면적을 애초보다 16만8천여㎡ 줄인 205만4천㎡로 수정해 사업을 추진하겠다는 변경안을 마련, 지난 5월 충북도에 제출했다.

LH는 2010년 8월 중단된 토지 보상을 조만간 재개하고, 연말까지 실시계획을 수립하는 등 사업을 재추진 할 계획이다.

충북도 이상득 도시개발팀장은 "개발계획 변경안 승인으로 동남지구 개발사업 재추진이 가능해졌다"며 "이 지구가 택지로 개발되면 청주 동남권 발전에 기여할 것"이라고 말했다.

LH는 2008년 용암ㆍ용정ㆍ운동동 일대 222만2천㎡를 개발키로 하고 토지, 지장물 보상에 나섰으나 자금 사정이 악화되자 2010년 사업을 중단했다.

 제2차 QWL 밸리 사업 주간사업자 공개 모집

정부가 QWL(Quality of Working Life) 밸리 조성 사업의 제2차 주간 사업자를 공개 모집한다.

QWL 밸리는 '근로생활의 질'을 의미하며, 기존 국가 산업단지의 대대적인 리모델링을 통해 젊은이들이 일하고 싶은 매력적인 공간으로 재창조하는 것을 말한다.

12일 지식경제부에 따르면 제2차 QWL 밸리 펀드는 정부 예산 160억원을 시드머니(Seed Money)로 민간 자금 투자를 유도해 최소 360억원 이상의 재원을 확보하고, 공모를 통해 선정된 사업에 투자할 계획이다.

이번 QWL 밸리 사업 대상지는 시화국가산단 내 안산시 단원구 성곡동 672. 이곳의 소유자인 한국산업단지공단은 토지 용도와 산업단지 수요 등을 고려할 때 투자 사업으로 환경 업종(도금, PCB) 등) 집적화 및 공용 설비(공동폐수처리시설 등) 설치가 적합할 것으로 보고 있다.

특히 QWL 사업에 투자할 민간 금융기관이 컨소시엄에 함께 참여할 경우엔 심사 시 가산점을 부여할 예정이다. 지경부는 내달 21일까지 주간 사업자 신청 접수를 완료하고 9월 말 사업자를 선정해 11월까지 펀드를 조성ㆍ투자할 계획이다.

지난해 말 조성된 제1차 QWL 밸리 펀드(하나다올랜드칩 QWL 부동산투자신탁 1호)는 비즈니스호텔, 오피스텔 및 기타 편익시설로 구성된 반월산업단지의 '호텔 및 편익시설 건립 사업'에 투자됐다.

지난 6월에 프로젝트금융투자회사(PFV)를 설립했고 민간 금융기관도 투자를 확약하는 등 사업 추진이 본궤도에 오른 상태다. 현재는 설계 진행 단계로, 착공은 연말로 예정돼 있다.

 부동산 경기 침체가 주원인 PF대출 받지못해 전전긍긍

새만금 3대 관광단지 개발사업이 ‘올스톱’ 위기에 처한 배경은 부동산 경기침체가 1순위로 꼽혔다. 사업권자들은 투자비 회수를 우려한 금융권이 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출을 차단한 탓이라고 하소연 했다. 이들은 결국 정상화까진 몇 년이 더 걸릴지도 장담하지 못했다.

△메가리조트 장기표류 조짐= 메가리조트 개발사업은 빠르면 이번 주말, 늦어도 8월 안에 중단 여부가 결정된다. 어렵사리 찾아낸 첫 투자사들이 사업비를 댈 법인조차 설립하지 못한 탓이다. 더욱이 그 설립일은 서너차례 연기됐고 이달 10일까지 최고장마저 통보된 상태였다.

특히 이 과정에서 컨소시엄 12개사 중 절반가량은 이미 포기를 선언한 채 손을 턴 것으로 전해졌다. 결국 사업권자인 농어촌공사도 즉각 관계부처와 협의해 수습책을 결론낼 방침이다. 그 결과는 협약파기 쪽에 무게 실린 분위기다. 이경우 메가리조트는 장기 표류가 불가피하다.

농어촌공사 관계자는 “투자협약이 파기되면 새로운 투자자를 찾을 수밖에 없겠지만 곧바로 재공모하기란 사실상 쉽지않을 것 같다”며 이같이 내다봤다. 재공모 준비 과정만도 수 개월이 필요한데다, 경기침체 속에 사업비 조달 부담은 누구나 클 수밖에 없기 때문이다.

△부안지구 빨라야 2년뒤 재개= 공사가 중단된 부안지구도 시행사인 전북개발공사의 사업권 박탈이 기정 사실화됐다. 마찬가지로 자금난에 봉착한 결과다. 이미 지난해 말 매립도중 공사는 중단됐고, 올 들어 2차례 진행된 공동 투자사 공모도 모두 실패했다.

이렇다보니 현재까지 매립된 곳은 전체 사업부지 10%에도 못 미친데다, 여지껏 실시계획 인허가조차 못받아 사업지구 전체가 퇴출될 위기에 몰렸다. 문제의 지구는 현행법상 2015년 8월 5일까지 구체적인 투자계획이 담긴 실시계획 인허가를 못 받으면 자동 백지화된다.

결국 사업권자인 새만금군산경제자유구역청은 직접 개발하겠다는 방침아래 사업권을 환수키로 했다. 경제청 관계자는 “사업권을 회수하면 곧바로 가장 시급한 실시계획 인허가부터 받은 뒤 함께 투자할 민간 사업자도 새로 모집할 계획이다”고 말했다.

하지만 공사 재개는 빨라야 2014년 9월~2015년 6월께로 예측했다. 제때 인허가를 받더라도 새 투자사를 찾는게 쉽지 않아서란 설명이다.

△고군산지구 축소 불가피= 고군산 개발사업도 부안지구처럼 강제 퇴출될 운명에 처했다. 1997년 사업 착수이래 착공은커녕 시행사 선정조차 못했고 덩달아 실시계획 인허가도 못받은 탓이다. 때문에 올해로 15년째 청사진만 내걸린 채 표류하고 있다.

결국 시행사 선정에 다급해진 경제청은 사업축소와 분할발주란 ‘극약처방’까지 내놨다. 자금조달 부담이 덜어지면 민간 사업자들도 투자에 관심보일 것이란 계산이다. 이와 관련 경제청은 전체부지 8%를 사업지구에서 해제한다는 내용을 골자로 한 이같은 개발계획 변경안을 최근 정부에 신청해 주목된다.

앞서 미국 패더럴 디벨롭먼트사와 옴니홀딩스그룹 등이 투자키로 했지만 이들 모두 자금 동원에 실패하면서 그 협약서는 휴짓조각 됐다.

⑤ 부동산 금융 관련 정보 (부동산펀드, REITs 등)

 부동산 가라앉아도.. 간접투자는 호황

부동산 경기는 착 가라앉았지만 부동산 간접투자는 꾸준히 늘고 있다.

해외 부동산 등으로 투자처가 다양해지고 있고 증시보다 상대적으로 안전하다는 인식 때문에 부동산 간접투자로 자금이 몰리고 있어서다.

12일 한국금융투자협회에 따르면 국내외 부동산에 투자하는 펀드 설정액은 지난 8일 현재 18조1028억원이었다.

2008년 글로벌 금융위기 전후로는 8조원대였다. 하지만 이후 꾸준히 늘어 2009년 9월 말 11조2250억원, 2010년 말엔 14조225억원으로 늘었다. 2011년 말에는 16조3701억원으로 불어났다.

부동산펀드 설정액이 급증한 데는 기관투자가들의 역할이 컸다.

부동산펀드는 설정액 기준으로 94%가량이 사모펀드로, 사모펀드에는 개인보다는 주로 연기금이나 보험사 같은 기관들이 투자한다. 지난해 초 10조원을 돌파한 사모형 부동산펀드 설정액은 9일 기준 17조원을 넘어서면서 올 들어 10% 급증했다.

자산운용업계 한 관계자는 "운용사로서는 공모펀드는 비용도 많이 들고 사후관리도 복잡한 반면 몇몇 기관투자가를 대상으로 투자자금을 모집하는 사모 형태가 아무래도 자금 모집과 관리가 용이하다는 장점이 있다"고 말했다.

또 주택시장 침체 속에 고급 사무실 등 일부 수익형 부동산이 안정적인 수익을 내기 때문이다.

연기금, 공제회, 보험사 등 마땅한 투자처를 찾지 못한 기관투자가들도 대안투자처에 눈을 돌리고 있다.

국민연금은 해외 인프라 및 부동산 투자의 성과로 지난해 해외 대체투자에서 12%의 수익률을 나타냈다.

 목돈 없는 20·30대, 부동산 소액·간접투자도 있다

# 리츠(REITs)

- 공모주 청약 등 투자 신탁

- 세제지원 등 규제완화 장점

# 부동산펀드

- 임대·대출·경매형 등 다양

- 대형자금 없이 높은 수익률

- 정부감독 안전… 빠른 현금화

- 원금·이자 미보장 등엔 유의

젊은 층일수록 부동산보다는 금융상품에 투자하는 경향이 강하다. 부동산114가 최근 실시한 설문조사에서도 이 같은 경향은 드러났다. 올 하반기 자산배분 비율을 묻는 질문에 20대는 자산의 56.4%를 예·적금에 투자할 것이라고 답했다. 부동산에 투자할 것이라고 응답한 비율은 21%에 불과했다. 30대 역시 금융상품에 46.5%, 부동산에 26%를 할애할 예정이라고 밝혔다. 하지만 예금 상품은 연수익률 3%대로 물가상승률을 고려할 때 수익이 높은 상품은 아니다. 이들 젊은 층이 금융상품을 선호하는 이유는 목돈이 적기 때문이다. 소액이라도 매월 꾸준히 저축할 수 있기 때문에 금융상품을 선호하는 것으로 보인다. 하지만 적은 돈이라도 부동산에 투자할 수 있는 방법이 있다. 리츠와 부동산펀드가 그 해답이다.

리츠(REITs)는 'Real Estate Investment Trusts'의 약자로 부동산투자신탁을 뜻한다. 소액투자자에게 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 대출에 투자해 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 상품이다. 주로 부동산개발사업·임대·주택저당채권 등에 투자해 수익을 올린다.

리츠는 공모주 청약이나 상장된 주식을 매입하는 방법으로 투자할 수 있다. 자산관리전문회사가 위탁 받아 운용하는 위탁관리리츠와 5인 이상 전문인력이 직접 운용하는 자기관리리츠, 기업구조조정용 부동산을 투자대상으로 하는 기업구조조정리츠가 있다.

리츠의 수익률은 상품에 따라 다르다. 한국리츠협회에 따르면 오피스 상품에 주로 투자하는 리츠의 수익률은 5~14%에 이른다. 글로벌 리츠펀드 중 일부는 20%의 수익률을 올리기도 한다.

최근 정부가 규제를 잇달아 완화함에 따라 부동산 간접 투자시장의 규모는 더욱 커질 전망이다. 기획재정부는 올해 말 종료 예정인 리츠에 대한 세제 지원을 연장할 방침이다. 부동산 취득 시 취득세 30% 감면과 등록 면허세에 대한 중과 배제 제도를 내년에도 유지하기로 했다. 현물 출자가 자율화되고, 공모 의무기간이 연장되는 방안도 추진되고 있다.

부동산펀드는 크게 임대형, 대출형, 경·공매형으로 나눌 수 있다. 임대형은 오피스, 오피스텔, 상가 등 부동산을 임대해 그 수익을 분배하는 구조다. 대출형은 부동산 개발사업에 필요한 자금을 대출해주고 받은 이자가 수익원이다. 경·공매형은 경·공매를 통해 매입한 부동산에서 임대료나 매각 차익을 수익으로 얻는 방식이다.

리츠나 부동산펀드는 대규모 자금이 필요한 부동산에 일반투자자가 소액으로 참여할 수 있는 장점을 갖고 있다. 또 실물 부동산과 달리 필요하면 주식과 펀드 매각을 통해 빠르게 현금화할 수 있는 것도 장점이다. 정부 인가를 받은 운용사가 모든 경영사항을 공시, 정부가 감독업무를 하므로 상대적으로 안전하다.

다만 은행 예·적금과 달리 원금과 이자 보장이 되지 않고, 전문가의 대행 투자에 대한 비용을 지불해야 한다는 점은 유의해야 한다. 단기 매매나 차익 실현보다는 장기적인 관점에서 투자하는 것이 적합하다.

5월 말 기준으로 국내 리츠는 총 74개로 자산 규모가 8조2339억 원에 이른다. 2002년 4개 5584억 원과 비교하면 크게 증가했다. 부동산펀드 역시 올해 상반기 총 362개 펀드에 17조4629억 원이 설정됐다.

부동산114 한아름 책임연구원은 "리츠와 펀드가 어떤 상품에 투자하며, 어떻게 수익을 내는지를 꼼꼼히 살펴보고 가입을 결정해야 한다"고 말했다.

리츠 유형별 구분

구분	부동산유형	상근임직원	관리형태
자기관리	일반부동산	있음	직접관리
위탁관리	일반부동산	없음	위탁
기업구조조정	채무 상환용 부동산	없음	위탁
※자료 : 국토해양부

리츠 설정 현황

연도	개수	자산규모(원)
2002년	4	5584억
2004년	10	1조4360억
2008년	20	4조8724억
2010년	52	7조6321억
2011년	70	8조3553억
2012년 5월	74	8조2339억
※자료 : 국토해양부

⑥ 기타

 "일회성 서비스 만족못해 금융지식 공유에 힘쓸것"

어윤대 KB금융그룹 회장

◆ 레벨업 한국금융 ◆

 "주주(stockholder) 자본주의가 이해관계자(stakeholder) 자본주의로 바뀌고 있습니다. 단지 주주의 이익만을 추구하는 것이 아니라 소비자, 임직원, 시민단체 등 이해관계자들과 상생을 해야 합니다. KB는 이런 큰 변화의 바람을 즐길 것입니다. 돛의 방향 자체를 바꾸겠습니다."

금융권에 대한 사회적 비판 여론이 높아지고 있는 가운데 어윤대 KB금융그룹 회장은 지난 10일 "국내 대표 금융그룹이라는 위상에 걸맞은 사회공헌활동으로 고객의 신뢰와 존경을 받을 수 있도록 노력하겠다"고 말했다.

어 회장은 2010년 취임 직후부터 다양한 사회공헌활동을 구상해왔다. 많은 사람이 공유할 수 있는 가치를 창출하는 것을 그룹의 주요 전략으로 채택했으며 소비자와 상생을 통해 함께 커나가는 금융그룹을 꿈꿔왔다. 고민 끝에 어 회장이 내린 결단은 구호만 외치는 사회공헌활동이 아니라 `업종`의 특성을 살려 국민에게 실질적인 도움이 될 수 있는 활동을 펼치자는 것이었다.

그래서 탄생한 것이 `경제ㆍ금융교육`과 일자리 연결 프로젝트인 `KB굿잡`이다.

KB금융은 지난해 11월 `경제ㆍ금융교육`을 그룹의 대표 사회공헌사업으로 정했다. 어 회장은 이를 `교자채신(敎子採薪)`이라고 표현했다. 자식에게 땔나무 캐오는 법을 가르쳐야 한다는 것이다. 그는 "일회성인 금융서비스를 제공하는 데 머무르는 것이 아니라 스스로 경제ㆍ금융 지식을 쌓아 모든 국민이 장기적인 안목을 가지고 더 나은 삶을 살 수 있는 방법을 공유하자는 것이 목표"라고 말했다.

어 회장은 또 `KB굿잡`도 금융회사가 사회에 보답할 수 있는 좋은 수단이라고 강조했다. 그는 "전 국민의 절반인 2700만을 고객으로 확보하고 있고 전국 1200여 점포를 운용하고 있는 KB의 가장 큰 장점은 바로 네트워크와 정보"라며 "이를 활용해 양질의 일자리를 구직자들에게 제공할 수 있을 것"이라고 말했다.

경쟁력이 있지만 자본과 경영능력이 부족한 강소기업들을 지원하는 `KB 히든스타 500`이란 프로그램을 운영하고 비인기 종목인 체조, 피겨스케이팅, 사격을 지원하는 것도 같은 맥락이다.