분양. 미분양. 분양권. 비수기지역 급매로 접근하라(펌)

<DIV align=center><FONT style="BACKGROUND-COLOR: #8b4513" color=#ffff00 size=3><STRONG></STRONG></FONT>(조인스랜드 아기곰 컴뮤너티에서 펌) </DIV> <DIV align=center><FONT style="BACKGROUND-COLOR: #8b4513" color=#ffff00 size=3><STRONG>★ 분양. 미분양. 분양권. 비수기지역 급매로 접근하라 ★</STRONG></FONT></DIV> <DIV> </DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#ff0000></FONT></STRONG> </DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#ff0000>제1부 아파트 매수 유형의 바람직한 자세</FONT></STRONG></DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>●</FONT> 아기곰 동호회 여러분 반갑습니다.</DIV> <DIV>북고남저 현상이 두드러진 2007년~2008년 초의 흐름이 한 풀 꺾인 모습입니다.</DIV> <DIV>많은 분들이 현 시점에서 어떠한 선택을 해야할 것인가에 대하여 해답이 모호한 갈등을 하고 </DIV> <DIV>있습니다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>● </FONT>1-2억대의 아파트가 즐비하던 2007년에 비하여 소형 평형의 폭등으로 돈이 절대적으로 부족한 </DIV> <DIV>무주택 서민들은 넋을 잃고 신세한탄을 할 지경에 이르렀습니다.</DIV> <DIV>수도권 무주택 서민은 40% 정도로 잠정 집계하고 있지만 다른 사람 이름으로 매수한 편법</DIV> <DIV>매수자를 감안하면 대략 55% 정도가 무주택이라고 보는 것이 현실적인 시각입니다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>● </FONT>무주택 서민들이 접근하기 용이한 수도권 소외 지역과 소형 평형의 지나친 폭등으로 내집마련을</DIV> <DIV>하기가 매우 어려워졌습니다.</DIV> <DIV>지금 비수기 지역을 골라서 무엇인가를 잡아야 한다는 것은 알지만 이것 저것 따져 보면 </DIV> <DIV>내 입에 맞는 떡이 없기 때문에 시름만 더할 뿐입니다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>● </FONT>지금 어느 곳으로 접근해야 투자 수익률을 극대화 할 수 있을까요?</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff0000>질문1</FONT></DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>● </FONT>재개발. 재건축. 뉴타운 예정인 지역의 아파트, 빌라를 매수하면 어떨까요?</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff0000>답변1</FONT></DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>● </FONT>자본금에 따라서 차이는 있지만 서울 지역은 아파트, 빌라, 다세대 할 것 없이 지금 잡으면</DIV> <DIV>꼭지를 잡을 가능성이 매우 높습니다.</DIV> <DIV>특히 2007-2008년 상반기에 많이 오른 서울 강북권과 일부 수도권은  자본금으로 접근 가능하더라도 재개발. 재건축을 기대하고 매수하는 것은 별로 이익이 없으며, 잘못하면 단기 손실을 볼 가능성이 예견이 됩니다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>● </FONT>오르지 않은 서울 남부권과 수도권 일대의 재건축, 재개발로 접근하는 것은 그래도 기대감을 </DIV> <DIV>가질 수 있지만 오른다는 보장이 없고 시간적인 손실이 예상이 되므로 올바른 선택이 아닙니다.</DIV> <DIV>돈이 많은 분들은 많이 조정을 보인 강남. 송파. 강동.용산 등 재건축 기대 아파트나 빌라를 매수할</DIV> <DIV>경우 폭등시 단기 수익률은 탁월할지 모르지만 개발이익 환수제와 추가 부담금, 전매제한으로 인한 </DIV> <DIV>분양가 하락 등을 감안하면 3년 후에 금액대비 투자 수익률이 분양에 비하여 현저하게 떨어질 것으로 판단합니다.</DIV> <DIV>재개발.재건축에 대하여 풍부한 경험과 지식을 갖춘 분이 아니라면 이 방법은 그 어느 지역이 되더라도 피하시고 꼭 매수하시려거든 2007~2008년 동안 오르지 않고 가능성이 높은 곳으로 접근하시기 바랍니다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff0000>질문2.</FONT></DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>● </FONT>최근 분양 물량이 많고. 조건이 좋은 미분양이 많은데 매수해야할까요?</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff0000>답변2.</FONT></DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>● </FONT>네 할 수만 있다면 분양.미분양.분양권으로 접근하셔야 합니다.</DIV> <DIV>과거 10년이 미래의 연장선이라고는 할 수는 없지만 적어도 분양은 분양가와 관계 없이 불패</DIV> <DIV>신화를 이어가고 있습니다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>● </FONT>특히 최근 고분양가 논란으로 시끄러운데 냉철하게 과거 10년을 돌이켜 볼 경우 분양가가 </DIV> <DIV>싸다고 생각한 해는 거의 없었습니다.</DIV> <DIV>해마다 분양가는 비싸게 느껴졌고, 자본금이 부족한 서민들은 그 때마다 황금알을 낳는 거위인 </DIV> <DIV>분양.분양권.미분양으로 접근하기 보다는 대출 부담이 적은 전세끼고 헌 집 매수에 열을 올렸습니다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>● </FONT>최근 집값 하락으로 아우성인 지역을 살펴보니 극심한 침체기에도 불구하고 분양 아파트는 </DIV> <DIV>입주를 기준으로 최소 50% 상승 최대 120% 상승을 거두었습니다.</DIV> <DIV>용인.수원.동탄.화성.일산.파주 지역 등은 기존 아파트 집값이 2년 전보다 급매 기준으로 30-40% </DIV> <DIV>하락하였지만 매수자가 뚝 끊긴 상황입나다.</DIV> <DIV>그런데 최악의 바닥 상황인 그 지역의 분양 아파트는 50-120% 상승하였다니 참으로 이상하지 않습니까?</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>● </FONT>왜 기존 아파트는 폭락하는데 분양.미분양.분양권은 폭등할까요?</DIV> <DIV>바로 심리적 저지선 때문입니다.</DIV> <DIV>6억 기존 아파트는 3년 전에 3억-4억 선이기 때문에 평균 저지선은 3억-4억선입니다.</DIV> <DIV>즉 시장 흐름이 나쁠 경우 2억 이상 폭락할 가능성이 높다고 할 수 있지요.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>● </FONT>하지만 분양 아파트는 분양가가 저지선이라서 분양가와 관계 없이 왠만한 상황이면 두 배 가까이 상승합니다.</DIV> <DIV>분위기가 매우 좋지 않은 지역 중에서 최근 입주한 잠실 주공은 분양가 대비 100% 상승하였으며</DIV> <DIV>동탄 신도시 역시 분양가 대비 80% 상승하였고, 용인.수원.일산 일대의 왠만한 입주 아파트는 </DIV> <DIV>50~100% 상승한 사실을 잊어서는 안 됩니다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>● </FONT>자본금이 많은 분들은 강남 재건축에 집중하지 마시고 차라리 즉석에서 프리미엄을 주더라도 </DIV> <DIV>분양.분양권.미분양을 잡는 것이 2배 이상 유리합니다.</DIV> <DIV>자본금이 부족한 서민들은 분양가 자체만으로 기겁을 하는데 만일 10% 계약금과 중도금 이자 후불제 등 접근이 가능한 곳이라면 분양가 대비 자본금이 40%만 되어도 미분양. 분양권에 도전할 필요가 있습니다.</DIV> <DIV>강남.용산.송파.광교.판교.송도.서울 모든 지역 뉴타운 등 특급 지역은 전매제한이 좋으며, 기타 지역은 분양가가 비싸더라도 전매 가능한 곳으로 접근하셔야 합니다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff0000>질문3.</FONT></DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>● </FONT>1.2기 신도시나 수도권 남부 등 비수기 지역 급매를 잡고 싶은데 어떨까요?</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff0000>답변3.</FONT></DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>● </FONT>이 방법은 무주택 서민의 경우 좋은 전략입니다.</DIV> <DIV>비수기 지역의 급매는 최고가 대비 30% 이상 하락한 곳이 많기 때문에 지금 잡을 경우에</DIV> <DIV>최소 30% 이상 가격 상승을 가져올 수 있기 때문입니다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>● </FONT>하지만 이 방법도 분양에 비하여 수익률이 떨어지기 때문에 선별을 잘 하셔야 합니다.</DIV> <DIV>갈아타기의 경우에 폭등 지역의 중소형 아파트를 매도하고 비수기 지역의 중대형 아파트로</DIV> <DIV>갈아탄다면 매우 좋은 전략입니다.</DIV> <DIV>그렇지만 비수기 지역의 아파트를 매도하고 입지가 더 좋은 비수기 지역 아파트로 갈아타는 것은 내 아파트의 손실률이 크고 갈아타기 비용과 비과세 손실 등을 감안하면 기대치보다 수익률이 낮기 때문에 피하셔야 합니다.</DIV> <DIV>기존 아파트를 잡을 경우는 반드시 실거래가를 확인하고 과거 3년 시세를 검토하신 후에 </DIV> <DIV>조정을 보인 아파트를 매수하여야 합니다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff0000>질문4.</FONT></DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>● </FONT>최근 잘 나가는 강북권과 인기 지역 아파트를 매수하고 싶은데 어떨까요?</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff0000>답변4.</FONT></DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>● </FONT>이 방법은 망하는 지름길입니다.</DIV> <DIV>모든 아파트는 오름이 크면 내림도 크게 마련이며 활황기 때에는 온갖 호재가 풍성하기 때문에</DIV> <DIV>군중 심리에 휩싸여 추격 매수하기 쉬운데 이 방법은 무조건 피하시는 것이 상책입니다.</DIV> <DIV>폭등한 아파트를 매수할 경우에 당장은 더 오를 가능성이 있어서 기분이 좋을지 모르지만 3년</DIV> <DIV>비과세까지 염두한다면 오히려 손해를 보거나 제자리 걸음할 가능성이 매우 높습니다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>● </FONT>특히 비수기 지역의 아파트를 매도하고 폭등기 지역의 아파트를 매수하는 분이 있다면 그 분은</DIV> <DIV>이중 손실로 인하여 매우 심각한 고통이 따를 것입니다.</DIV> <DIV>시세보다 30% 이상 단기 폭등한 아파트는 매수하지 마십시오.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>● </FONT>지금까지 아파트 유형을 4가지로 나누어 정리하였는데, 제가 제시한 사항은 매수자의 자본금과</DIV> <DIV>상황에 따라서 재개발이나 재건축이 나을 수 있고 때로는 비수기 지역의 급매가 나을 수도 있다는</DIV> <DIV>점을 인정합니다.</DIV> <DIV>하지만 통상적으로 그러한 방법보다는 분양.분양권.미분양 3박자로 움직이시는 것이 수익률 면에서는 단연 최고입니다.</DIV> <DIV>통장이 없거나 가점이 낮다고하여 지레 포기하지 마시고 분양 사무실에 들러서 조건에 맞는 분양.미분양. 분양권을 매수하려는 적극적인 자세가 필요합니다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV> </DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#ff0000>제2부 분양.미분양.분양권을 바라보는 부자와 일반 서민들의 생각 차이</FONT></STRONG></DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>● </FONT>많은 분들이 과거의 경험을 통하여 분양.분양권.미분양이 좋다는 것은 다 알고 있습니다.</DIV> <DIV>하지만 다음과 같은 사항 때문에 주저하는 경우가 많습니다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><STRONG>A. 보통 사람들의 분양.미분양.분양권에 대한 시각</STRONG></DIV> <DIV><STRONG></STRONG> </DIV> <DIV>1. 분양가가 주변 시세보다 너무 너무 비싸다.</DIV> <DIV>2. 미분양이 된 이유가 분명히 있을 것이다.</DIV> <DIV>3. 입주시에 오르지 않을 경우 엄청난 대출 손실이 따른다.</DIV> <DIV>4. 보유하고 있는 내 집값이 떨어져서 분양.미분양에 신경을 쓸 겨를이 없다.</DIV> <DIV>5. 그 지역의 집값이 너무 떨어져서 분양.미분양을 잡기가 겁난다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV>6. 분양은 무조건 판교.광교.송파.용산.강남이 최고이기 때문에 그 곳을 기다리겠다.</DIV> <DIV>7. 대출 받고 프리미엄까지 주면서 분양.미분양을 잡는 것은 겁이 난다.</DIV> <DIV>8. 외국의 부동산 움직임이 좋지 않고, 유가 폭등, 경기악화, 물가 상승 등으로 겁이난다.</DIV> <DIV>9. 분양.미분양이 너무 많아서 어디가 좋은지 모르겠다.</DIV> <DIV>10. 이것이 좋으면 저것이 나쁘고 저것이 좋으면 고것이 나빠서 포기한다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>● </FONT>부동산으로 돈을 버는 사람들일수록 위의 10가지 리스크를 더 잘 압니다.</DIV> <DIV>하지만 그럼에도 불구하고 보통 사람들보다 분양으로 접근하는 까닭은 무엇일까요?</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><STRONG>B. 부자들의 분양.미분양.분양권에 대한 시각.</STRONG></DIV> <DIV><STRONG></STRONG> </DIV> <DIV>1. 분양가는 주변 아파트보다는 도시나 구단위의 랜드마크 시세 80% 정도면 되니까 잡아야겠다.</DIV> <DIV>2. 미분양은 아파트 자체가 문제라기 보다는 비수기라서 매수자가 없기 때문이다.</DIV> <DIV>3. 입주시에 분양 아파트가 오르지 않으면 기존 아파트는 50% 이상 폭락하거나 IMF인데 </DIV> <DIV>   그럴 가능성은 없다.</DIV> <DIV>4. 보유 아파트가 떨어졌기 때문에 지금 분양.미분양을 잡고 폭등시에 내 아파트를 팔겠다.</DIV> <DIV>5. 그 지역의 집값이 폭락한 상황이라서 분양가가 저렴하고 분양 조건이 좋기 때문에 기회이다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV>6. 판교.광교.송파.송도.강남.용산은 당첨 가능성이 적기 때문에 현실적으로 유망 아파트를 </DIV> <DIV>    분양 받겠다.</DIV> <DIV>7. 대출을 최대한 활용하고, 아파트가 좋기 때문에 10% 정도 프리미엄이 붙은 것이니까 잡겠다.</DIV> <DIV>8. 외국 부동산 흐름이 나쁘고, 경기가 좋지 않다고 분양을 받지 않으면 부자가 될 기회를 놓친다.</DIV> <DIV>9. 분양. 미분양. 분양권이 널려 있으니까 전문가의 자문을 구해서 최고 투자처를 잡겠다.</DIV> <DIV>10. 입지. 대중 선호요소. 발전 가능성이 좋으니까 나머지는 아쉽지만 감수하고 잡겠다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>● </FONT>부자와 보통 사람들의 분양.미분양.분양권을 접하는 시각은 그야말로 하늘과 땅 차이입니다.</DIV> <DIV>흔히 부동산으로 부자가 된 사람들을 졸부라고 표현하는데 과연 그 사람들이 노력없이 부자가</DIV> <DIV>되었을까요?</DIV> <DIV>부자들은 자신의 선택을 믿고 90% 이상 승산이 있다면 결단력과 과감성을 발휘하여 부자가 된 것입니다.</DIV> <DIV>하지만 보통사람들은 이것 저것 제고 따지는 것을 신중함으로 착각하다가 결국 포기해 버리지요.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#ff0000></FONT></STRONG>  </DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#ff0000>제3부 특급 분양. 미분양.분양권. 급매.</FONT></STRONG></DIV> <DIV> </DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#ff00ff>● </FONT>입주시 두 배 이상 기대되는 분양 아파트 10선입니다.</STRONG></DIV> <DIV><STRONG></STRONG> </DIV> <DIV>1. 광교 신도시 모든 물량</DIV> <DIV>2. 판교 신도시 모든 물량</DIV> <DIV>3. 용산 대림 e편한세상</DIV> <DIV>4. 용산 단대부지 금호</DIV> <DIV>5. 강남 반포</DIV> <DIV> </DIV> <DIV>6. 용인 신봉 동부센트레빌</DIV> <DIV>7. 송도 신도시 모든 물량</DIV> <DIV>8. 일산 명품 신도시권 60층 주상복합(미정)</DIV> <DIV>9. 동작구 상도동 한진 </DIV> <DIV>10. 의왕 청계</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>● </FONT><STRONG>입주시 매우 유망한 분양권.미분양 10선입니다.</STRONG></DIV> <DIV><STRONG></STRONG> </DIV> <DIV>1. 용인 신봉 동일 하이빌</DIV> <DIV>2. 서울 상도동 신원. 신대방동 e편한세상</DIV> <DIV>3. 수원 매탄동 e편한세상</DIV> <DIV>4. 일산 덕이지구 신동아. 동문</DIV> <DIV>5. 일산 식사지구 벽산. 자이</DIV> <DIV> </DIV> <DIV>6. 인천 송도 전역. 청라지구 자이.중흥.</DIV> <DIV>7. 용인 동천 삼성래미안.</DIV> <DIV>8. 동탄 주상복합 시리즈- 메타폴리스, 하이페리온, 동양 파라곤. 서해그랑블 등</DIV> <DIV>9. 파주 운정 한라비발디.</DIV> <DIV>10. 성남 도촌동 모든 아파트</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#ff00ff>● </FONT>매수할 경우 매우 유망한 30% 이상 하락한 유망지역 급매</STRONG></DIV> <DIV> </DIV> <DIV>1. 서울 목동. 강남.서초.송파.강동.광진.동작.성동.관악구 모든 지역</DIV> <DIV>2. 용인 죽전.보정.동백.신봉.성복.동천.상현.공세지역</DIV> <DIV>3. 수원 우만.매탄.영통.원천.정자지역</DIV> <DIV>4. 분당 야탑.정자.이매.서현.미금지역</DIV> <DIV>5. 일산 문촌.강선. 마두.정발산. 백석. 탄현지역</DIV> <DIV> </DIV> <DIV>6. 과천 전지역.</DIV> <DIV>7. 광명 전지역.</DIV> <DIV>8. 파주 교하 전지역.</DIV> <DIV>9. 동탄. 병점.향남.발안.태안</DIV> <DIV>10.남양주 덕소.호평.도농.평내.진접.마석지역. 구리</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>● </FONT>아파트 시장이 재편성 되기 위해서는 정부의 규제 완화가 이어져야 합니다.</DIV> <DIV>최근 간간히 신문지상에서 나오는 소식들을 정리해 보면 1가구 1주택 규제 완화는 물론 2주택에</DIV> <DIV>대해서도 일시적으로 규제 완화 가능성을 내비치고 있습니다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>● </FONT>혹시 그런 기회가 온다면 2주택자들은 폭등이나 규제 완화 중에서 한가지 사항만 오더라도 수익률이 적은 아파트를 매도할 것을 권합니다.</DIV> <DIV>여러분 모두 성투하시고 특히 무주택 서민 여러분 기운 팍팍 내시기 바랍니다.</DIV> <DIV>감사합니다.</DIV> <P></P>