개발 도촉법 첫 시범지구, 장위뉴타운

[(04) 가우짱 윤기영]

지난 9월 15일 도시재정비촉진을위한특별법상 시범지구 지정, 10월 15일 촉진지구 16곳 발표와 함께 이어진 규제사항으로 강북권 재개발 시장에 다시 한번 관심이 집중되고 있다.

시범지구로 지정되면서 전통적인 노후 주거지역에서 동북권 지역의 중심주거지로 탈바꿈될 성북구 장위뉴타운을 부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)가 다녀왔다.

>>장위뉴타운 현황 및 개발 계획

1. 장위뉴타운 현황

장위뉴타운은 성북구 장위동 68-8번지 일대 55만 9천9백33평으로 지난해 12월16일 3차 뉴타운으로 지정됐다. 2,3차 뉴타운 중 면적이 가장 넓다.

단독주택 68.4%와 다가구 주택 17.7%, 다세대 주택 3.2%로 구성돼 주택이 전체 면적의 89.3%를 차지하고 있고 노후 불량주택률이 63%에 달해 주거중심형 뉴타운으로 안성맞춤이다.

2. 개발 계획

장위뉴타운은 노후,불량 주거지역의 무분별한 개발을 방지하고 도시 기반시설을 종합적, 체계적으로 개선해 미래지향적 주거지역의 조성을 기본 방침으로 하고 있다.

지역적 특성을 살린 ‘맞춤형 주거단지’ 건설을 목표로, 평지인 장위3동은 25층 이상 고층 주거지역, 급경사의 구릉지 장위1동은 테라스형의 저층 주거지역으로 조성될 계획이다.

주거중심, 보행 주심의 녹색타운으로 개발하는데 초점을 맞추고 있어 장위 뉴타운을 둘러싸고 있던 오동 근린공원이 재정비 되고, 열악했던 우이천변이 유채꽃밭 조성과 수림대 조성을 통한 새로운 휴식공간과 자연학습 공간으로 재탄생될 예정이다.

또 수준 높은 주거환경 조성을 목표로 부족했던 쇼핑시설의 확충과 함께 특성화학교 등 편의시설과 교육시설이 보강될 것으로 보인다. 이에 따라 중학교 2곳과 고등학교 1곳이 새로 증설될 예정.

현재 개발 진행상황을 보면, 아직 기본계획이 나오지 않은 상태로 기본계획 초안 작성을 위한 용역이 진행 중이다. 빠르면 11월경 주민공람을 치를 것으로 예상된다.

이에 따라 올해 말까지 개발 기본계획을 수립할 예정이며 2007년부터는 블록별, 지역별 추진위원회를 설립하고 구역지정, 조합설립 등의 절차를 거쳐 2008년 하반기에 착공. 2012년 까지 장위 뉴타운의 50%가량 사업이 완료될 계획이다.

>> 현재 분위기 및 선호도가 높은 구역

현재 분위기

지난달 15일 시범지구로 지정된 후 거래가 배로 늘었을 만큼 시장 분위기가 뜨거웠다. 개발 기대감에 한차례 손바뀜이 이뤄지면서 시세는 10평 기준(원빌라) 평당 1천8백만~1천9백만원선, 다가구는 1천만~1천1백만원으로 형성됐다. 단독은 평당 7백50만~9백만원 정도.

하지만 지난 19일 촉진지구 지정과 함께 토지거래허가지역으로 묶이면서 거래는 급속히 얼어붙고 있다. 6평 이상 지분 거래시 받아야 하는 토지거래허가 요건이 강화됨에 따라 투자용으로 접근했던 매수세가 급속도로 위축되고 있기 때문.

또한 촉진지구내 공원, 녹지면적 확보를 위한 기부채납에 관한 사항까지 발표되자 매수세들이 투자 수익률을 따지느라 분주한 모습이다.

하지만 인근의 아시아부동산 관계자는 “현재는 강화된 거래 요건과 연이어 발표되고 있는 조합원들의 개발 부담에 관련된 사항들로 일시 주춤하는 상황이다.” 라며 “하지만 장위뉴타운의 경우 메리트가 풍부해 실거주와 투자 목적을 동시에 노리는 매수세들이 이어질 것으로 내다보고 있다.”라고 전했다. (문의: 아시아부동산 02-910-6200)

선호도가 높은 구역

장위 6구역

장위6구역은 장위동 305번지 일대, 총 1만5천9백72평으로 구역내 면적이 가장 넓다. 따라서 대단지로 조성될 것으로 보이며 1호선 석계역을 걸어서 5분~10분 정도면 이용 가능하고 6호선 돌곶이역도 걸어서 10분 내외로 이용 가능한 더블 역세권이다.

또한 우이천변을 끼고 있어 향후 우이천이 재정비될 경우 조망권도 탁월할 것으로 전망돼 선호도가 높은 구역이다. 시세는 평균 시세보다 평당 1백만~2백만원 정도가 높은 2천만원 정도를 형성하고 있다. 조합원 비율은 약 49%정도.

현재는 한 차례 손바뀜이 일어난 이유도 있지만 매도자들이 매물을 아끼고 있어 매물 찾기가 쉽지 않은 상태다. 시공사는 삼성물산으로 내정돼 있기는 하지만 아직 추진위 단계에서 선정된 것이라 추후 진행상황을 좀 더 지켜봐야 한다.

장위 4구역

장위 4구역은 장위동 37-1번지 일대로 약 8천6백73평이다. 역시 6호선 돌곶이역과 1,6호선 석계역을 걸어서 5~10분 정도면 이용 가능한 더블역세권이면서 6호선 일대 상업시설과 가장 가까운 지역에 위치해 있다. 역시 조합원 비율이 46%정도에 달할 것으로 예상됨으로써 선호도가 높은 지역이다.

현재 시세는 6구역과 비슷한 시세를 형성하고 있어 전체 장위 뉴타운의 시세를 견인하는 역할을 하고 있다. (문의: 돈벼락공인 02-943-8945)

>>향후 가치 및 투자시 유의점

1. 향후 미래 가치

강북 개발의 시너지 효과

성북구는 현재 다각적이고 체계적인 개발이 곳곳에서 이뤄지고 있다고 해도 과언이 아닐 정도로 여러 측면에서 개발이 이뤄지고 있다.

길음 ,미아뉴타운과 길음, 월곡 균형발전촉진지구, 장위뉴타운으로 이어지는 개발 사업이 동시에 이뤄지고 있기 때문이다.

따라서 이들 지역의 개발 사업이 완료되고 균촉지구 재정비가 끝나는 시점의 시너지 효과는 가히 폭발적으로 다가올 것이다. 더욱이 시범 뉴타운인 길음뉴타운의 개발 노하우가 있는 성북구는 도촉법상 처음으로 진행될 장위 뉴타운 개발에 대한 기대감이 크다.

바로 전국의 다세대, 다가구 밀집지역의 정비모델을 제시하겠다는 목표 아래 체계적인 신 주거공간으로의 재탄생을 꾀하고 있기 때문이다.

분당선 연장 추진

현재 장위뉴타운은 화랑로와 월계로, 한천로의 간선도로가 삼면으로 접해 있고 6호선 돌곶이역과 1호선 석계역이 있어 타 뉴타운보다는 교통여건이 양호한 편이다. 그러나 한정된 지하철 노선과 좁은 도로망으로 한계가 있는 것이 사실.

따라서 성북구는 향후 뉴타운 조성으로 증가할 인구 및 차량 등의 교통 분석을 통해 대중교통계획, 도시기반시설 설치 계획을 종합적으로 검토, 교통 개선계획을 수립중이다.

이에 대한 일환으로 분당선 연장인 분당선 2차 구간(선릉~왕십리)의 동북권 연장을 추진할 계획이다.

구상노선으로는 마장동에서 고려대역을 지나 장위동~중계본동을 지나는 노선으로 총 9개역 신설을 목표로 하고 있다. 사업구간은 총 12Km.

이를 위한 본격적인 준비로 관련 5개 구청(성북, 성동, 동대문, 강북, 노원)과의 공동 추진을 꾀하는 등 사업추진을 위해 박차를 가하고 있다.

향후 분당선 2차 구간이 성북구의 구상 노선대로 추진될 경우, 지하철 노선이 턱없이 부족했던 장위뉴타운의 교통 여건이 크게 개선될 것으로 예상된다.

2. 투자시 유의점

시범지구로 지정되면서 도로, 학교 등 기반시설의 우선설치를 위한 국민주택기금이 융자되고 관련 정책과 행정절차 등에도 제도적 지원이 먼저 이뤄져 사업 추진에 가속도가 붙을 전망이다.

하지만 19일 이후 실시된 토지거래허가제로 인해 6평 이상 토지를 구입할 때는 ‘거주용’이어야 하며, 공원 및 녹지용지 기부채납 등 개발부담에 관한 사항이 추가됨에 따라 촉진지구내 조합원의 부담이 커졌다고 할 수 있다.

또한 장위뉴타운은 원빌라보다는 다가구와 단독 주택의 비율이 압도적으로 많아 조합원 비율이 적다는 장점도 있지만, 다른 한편으로는 대지지분이 크기 때문에 초기 자본이 많이 필요하다는 것이 위험요소다.

이에 따라 계속 발표되고 있는 개발부담에 관한 사항으로 볼 때, 추가적으로 부가될 자금이 발생할 수 있어 신중한 자금 계획이 필요하다.

따라서 실수요자면서 투자를 염두에 둔 수요자라면 자신의 현재 자금 여력과 향후 발생될 자금압박을 염두에 둔 접근이 필요한 시점이다.

그러나 초기 투입자금을 줄이기 위해서 (상대적으로 저렴한)장위1동으로의 접근은 다소 주의해야 한다.

올 연말 기본계획이 나와 봐야 알겠지만 평지로 구성된 장위3동을 중심으로 사업추진이 빠르게 이뤄질 것으로 예상돼, 급경사의 장위1동은 (지형적인 원인으로) 사업이 장기화가 될 수 있다는 것에 주의해야 한다.

<닥터 아파트>