2011년 5월 1일 부동산 대책

[태철]

보 도 자 료
배포 일시		2011. 5. 1(일) / 본문 1매 (별첨 : 9매)
담당 부처 ․ 담당자	국토 해양부	∙건설경제과장 이문기, 서기관 이기봉, 사무관 한성수 ☎ (02)2110-8349, 8346 ∙주택정책과장 진현환, 서기관 성호철, 사무관 이유리 ☎ (02)2110-6216, 6234, 6219, 6220 ∙도시정책과장 유성용, 서기관 김용태 ☎ (02)2110-8194
	기획 재정부	∙부동산정책팀장	이장로,	사무관 이진호	☎ (02)2150-4651, 4652
		∙재산세제과장	이상율,	사무관 배병관	☎ (02)2150-4215, 4221
		∙법인세제과장	김병규,	사무관 김성수	☎ (02)2150-4174, 4181
	금융 위원회	∙금융정책과장	김태현,	사무관 김성준	☎ (02)2156-9716, 9713
		∙산업금융과장	윤창호,	사무관 송병관	☎ (02)2156-9755
		∙기업재무개선지원단	김 건,	사무관 서 준	☎ (02)3145-8263
보 도 일 시		2011년 5월 2일(月) 조간부터 보도하여 주시기 바랍니다. ※ 통신, 인터넷, 방송은 5.1(日) 12:00 이후 보도가능

건설경기 연착륙 및 주택공급 활성화 방안 발표

□ 정부는 당정협의를 거쳐 ｢건설경기 연착륙 및 주택공급 활성화 방안｣을 확정․발표하였음

□ (대책배경) 최근의 건설경기 침체와 부동산 PF 문제가 지속될 경우, 서민주거 안정 및 금융․거시경제 전반에까지 부정적 영향을 미칠 우려가 커짐에 따라

ㅇ 부실 PF 처리 등을 통해 건설경기 연착륙을 유도하고, 주택공급여건 개선 등을 통해 전월세 등 향후 주택시장 문제에 선제적으로 대응하기 위해 금번 대책을 마련

□ (주요내용) ① ‘PF 정상화 뱅크’ 등을 통한 금융지원, ② 리츠․펀드 세제지원 등을 통한 주택거래 활성화, ③ 토지이용 규제완화 등을 통한 주택공급여건 개선, ④ SOC 민자사업 활성화 등을 추진

⇒ 상세 내용 : 별첨

첨 부

건설경기 연착륙 및

주택공급 활성화 방안

2011. 5. 1(일)

관계부처 합동

Ⅰ. 추진배경

1. 현 상황 분석

󰊱 ‘10년 이후 건설투자는 회복세를 보인 다른 경기지표와 달리 부진한 모습

ㅇ SOC예산 축소(09, 25.4→11, 24.4조) 등으로 토목부문이 위축되는 가운데 건축부문 침체의 장기화로 인해 토목․건축 동반 부진 양상

경기지표 부문별 동향(%, 실질, 전년동기비)

	GDP	민간소비	설비투자	건설투자
					토목	건축
							주거	비주거
'10. 연간	6.2	4.1	25.0	△1.4	0.5	△2.9	△10.2	2.8
3분기	4.4	3.6	26.6	△3.1	1.7	△6.3	△17.7	2.9
4분기	4.7	2.9	15.9	△2.9	△2.9	△2.8	△10.2	2.4
'11.1분기	4.2	3.0	12.0	△11.9	-	-	-	-

ㅇ ‘11년 들어서도 건설기성(불변)의 감소세가 확대되고 있으며, 건설투자의 선행지표인 건설수주(경상)도 작년 이후 지속 감소세

건설기성 및 건설수주 동향(%, 전년동기비)

	‘09년	‘10년					‘11.1/4
			1/4	2/4	3/4	4/4
건설기성	1.6	△3.3	3.4	△4.3	△6.8	△4.3	△13.1
건설수주	3.0	△18.7	△1.6	△6.7	△3.6	△40.2	△12.8

󰊲 주택공급의 경우, ‘08년 이후 신규 주택 인허가 물량이 급감(’08～‘10년 연평균 38만호)한 가운데 분양실적 역시 예년에 비해 부진

*분양실적(만호) : ('06) 27.2 → (’07) 29.7 →('08) 25.5 → (’09) 23.1 → (‘10) 20.1

ㅇ 주택거래량은 4월 들어 감소 조짐

* 주간 전국 거래량(천건) : (2.19～25)16.5 → (4.2～8)13.2 → (4.16～22)12.4

ㅇ 공급․입주물량이 감소하는 가운데 청약대기자들의 관망세가 지속되면서 전월세 가격은 높은 수준을 유지

* 전세가/매매가 비율(%, 수도권) : (’09.1)39.8→(’10.1)42.3→(‘11.1)46.9→(’11.4)49.4

󰊳 건설․부동산경기 침체가 지속되면서 부실화되는 건설사 잇달아 발생

ㅇ ‘10년말 이후에만 7개 중견건설사가 경영난 등으로 워크아웃, 법정관리를 신청하는 등 100위 이상 중대형사 중 29개 업체가 부실화

* 한솔(‘10.12), 동일(’11.1), 월드․진흥(‘11.2), LIG(’11.3), 삼부･동양건설(‘11.4)

2`. 평가

󰊱 금년과 내년까지 건설경기 부진과 건설사 부실화가 지속될 경우, 내수경기, 고용 등 국민경제 전반에 심각한 악영향 우려

* 생산유발효과(’07) : 건설 2.055/1단위 > 全산업 1.94 > 서비스 1.721취업유발효과(’07) : 건설 16.8명/10억원 > 全산업 13.9 > 제조 9.2

【참고】건설경기 침체의 파급효과

ㅇ 건설경기 부진이 지속될 경우, 건설투자의 경제성장 기여도*가

마이너스로 낮아짐으로써 경제성장에 부정적 영향

* 건설투자의 경제성장기여도 : ('09) 0.6%p → ('10) △0.3%p

- 특히, 건설투자의 비중이 상대적으로 크고, IT․금융 등의 기반이

 취약한 지방경제에 상당한 타격 예상

* 건설투자/GDP(09): 16.2% ⇔ 건설투자/GRDP(09): 강원 24.2%, 전북 22.8%

ㅇ 건설경기 침체로 인한 일자리 감소의 가장 직접적 피해계층은

일용직 일자리에 대한 의존도가 높은 서민층이 될 우려

* 건설업 취업자의 48.9%인 84.2만명이 일용직 근로자(’09년 평균)

ㅇ 또한 건설사들의 연쇄부실화는 주택공급기반을 약화시키면서

저축은행은 물론 금융권의 동반부실화로 이어질 우려

󰊲 주택수급의 경우, 민간건설은 지속 감소하고 있고, PF 대출 애로 등으로 공급여력도 약화되어 중장기적인 공급기반 확충필요

*민간 인허가실적 : ('03～’07) 연평균 37 → ('08～’10) 연평균 23만호

ㅇ LH 재무사정 악화 등으로 공공의 민간건설 부진 보완에도 한계

󰊳 재정 투입 증가로 인한 건설경기 보완에는 한계가 있으며, SOC 민자사업도 최소수입보장제(MRG) 폐지 이후 활성화가 어려운 상황

⇒ 건설사․PF 대출에 대한 구조조정과 선별지원을 통해 건설산업

기반을 공고히 하면서 건설․부동산경기 연착륙을 위한 거래위축

 해소와 주택공급 활성화 필요

Ⅱ. 건설경기 연착륙 및 주택공급 활성화 방안

◇ 건설사․PF에 대한 구조조정과 유동성 지원을 통해 시장불안 해소

◇ 세제지원 등을 통해 미분양주택 해소 및 주택거래 활성화

◇ 규제완화 등 주택 공급여건을 대폭 개선하여 서민 주거안정 유도

◇ SOC 민자사업의 정상화를 위한 제도개선 추진

1. 건설사 ․ PF에 대한 구조조정과 유동성 지원

󰊱 건설사에 대한 채권은행의 신용위험평가(6월중)를 통해 회생가능성이 있는 건설사는 워크아웃으로 정상화 지원

ㅇ 기촉법(4.29일 국회 본회의 통과)을 활용하여 신속한 워크아웃 추진

󰊲 사업진행이 가능한 PF사업장에 대해서는 최대한 정상화 도모

ㅇ 자체 정상화가 가능한 사업장은 금융권의 적극적 만기연장 및 자금공급을 통해 정상화 지원

ㅇ 구조조정을 통해 사업추진이 가능한 사업장은「PF 정상화 Bank(민간 bad bank)」를 활용하여 정상화 추진

* PF사업장 관련 채권을 인수하여 채무재조정, 신규자금지원, 필요시 시행․시공사 교체 등을 통해 PF 사업장을 정상화

- 건설사 보증채무에 대한 채무재조정이 가능한 구조조정 대상 기업(워크아웃 등)의 사업장에 대해 우선 추진

ㅇ 자산관리공사(KAMCO)의 구조조정기금(4.5조원)을 활용한 부실채권 정리 등 추진

ㅇ 사업성이 없는 부실 사업장은 채권단 자율적으로 부실채권 처리

󰊳 일시적으로 자금조달에 어려움을 겪는 건설사에 대해서는 기 마련된 건설사 유동성 지원 P-CBO(건설업 비중 : 50%*)를 통해 지원

* '11년말까지 1.1조원 발행 예정('11.3월 3,500억원 발행)이며 건설업 외에 비건설업을 50% 편입하여 업종 편중에 따른 위험 완화

󰊴 사업추진이 가능한 사업장에 대한 PF 대출 지원을 위해 대한주택보증의 PF 대출 보증을 확대(‘10년 5천억 → ’11년 1.5조원)

󰊵 PFV 활성화를 위해 주택건설사업자가 주주로 참여한 PFV에 대해서도 공공택지 전매를 허용

* PFV : 건설사, 금융회사 등이 주택건설 등을 목적으로 공동출자하여 설립한 법인

󰊶 토지매입이 일정수준 이상 이루어진 부실 PF 사업장을 공공에서 인수하여 보금자리주택으로 공급 추진

2. 미분양 주택 해소 및 주택 거래 활성화

󰊱 수도권 미분양주택 투자에 대해서도 지방과 동일하게 세제지원

ㅇ 미분양주택에 투자하는 리츠․펀드․신탁회사에 대한 종부세 비과세, 법인세 추가과세 배제요건을 완화하고 적용기한을 연장(시행령 개정)

-대상확대 : (현행) 지방 미분양주택 50% 이상 포함시만 혜택 → (개선) 수도권․지방 미분양주택에 구분없이 혜택

-기한연장 : (현행) ‘11.4월말 → (개선) ’12년말 종료

󰊲 리츠, 펀드 등의 주택투자 유도

ㅇ리츠․펀드 등 법인도 일정범위내에서 신규 민영주택을 분양받아 임대사업을 할 수 있도록 허용(주택공급규칙 개정)

- (현행) 법인은 미분양주택(3순위까지 미달) 매입 가능

- (개선) 5년 이상 임대하는 조건으로 신규분양 허용

* 지자체장이 지역별 청약률, 임대수요 등을 감안하여 공급물량 등을 결정

ㅇ 자기관리 리츠(부동산투자회사)가 ‘12.12.31일 이전에 일정규모(149㎡) 이하 주택을 신축 또는 매입하여 임대시 해당 임대소득(사업소득)에 대해 5년간 50% 소득공제(조특법 개정)

*현재는 '09.12.31 이전 국민주택규모(85㎡) 이하를 신축하거나 매입하여 임대하는 경우 5년간 50% 소득공제(조세특례제한법 제55조의2④)

ㅇ 민간임대주택의 운영․관리에 대한 종합서비스를 제공하는 전문 ｢주택임대관리업｣을 신설하여 민간의 임대주택 투자 활성화 유도

󰊳 거래활성화를 위한 세제 완화

ㅇ 서울․과천 및 5대 신도시 1세대 1주택자(9억원이하) 양도세 비과세요건 완화

- 현행 ‘3년 보유․2년 거주요건’ 중 ‘거주요건’ 폐지(소득세법시행령 개정)

3. 주택 공급여건 개선

󰊱 토지이용규제 완화를 통한 주택공급 확대

ㅇ 택지개발지구의 단독주택에 대한 층수제한 완화 및 가구수 규제 폐지

- 신규지구는 사업시행자가 지구단위계획 변경을 통해 층수 제한 완화(블록형 2→3층, 1가구→폐지/점포겸용 3→4층, 3가구→폐지)

-기 준공된 지구(신도시 등)는 시장․군수․구청장이 지역실정에 맞게 지구단위계획 변경을 통해 증축 허용(3→4층)

ㅇ 개발제한구역 해제취락에 대한 층수규제 등 완화

- 중규모(100호 이상 300호 미만) 취락의 경우, 지역여건을 감안하여 지자체장이 용도지역과 층수제한을 완화하여 공동주택(아파트) 건설을 허용(도시관리계획 수립지침 개정)

* 용도지역 : (현행) 1종 전용주거 또는 1종 일반주거 → (개선) 2종 전용주거도 허용

* 층수 : (현행) 최고 4층 → (개선) 최고 5층

ㅇ 2종 일반주거지역의 층수제한(평균 18층)을 폐지하여 토지의 효율적 이용과 다양한 도시경관 유도(국토계획법 시행령 개정)

- 다만, 경관관리 등을 위해 필요한 경우 지자체장이 층수제한을 할 수 있도록 근거 마련

󰊲 주택수요 변화에 부응한 주택공급 기반 마련

ㅇ 도시 2～3인가구 수요에 부응하여 일정규모(30㎡) 이상의 원룸형 도시형생활주택에 침실을 구획하여 설치할 수 있도록 허용(주택법시행령 개정)

ㅇ 소형 임대주택 공급 확대를 위해 부분임대형 아파트에 대해서는 임대면적이 일정규모 이하시 주차장 등 설치기준 완화(주택건설기준 개정)

* 부분임대형 아파트 : 동일 세대내에서 2가구 이상이 독립적 생활을 할 수 있도록 소유자가 일정부분을 타인에게 임대할 수 있는 구조로 설계한 아파트

ㅇ 기 승인받은 주택건설사업의 대형 평형을 수요가 많은 중소형으로 변경시 세대수 증가 허용(도시기본계획 수립지침 개정)

* 현재는 세대수 증가시 계획인구가 늘어나 도시기본계획상 목표인구를 초과하게 되는 일부 지자체에서는 평형변경이 불가

ㅇ 신규 택지개발지구내 공동주택용지중 85㎡ 이하 주택건설용지 배분비율을 상향조정(60→70% 이상, 택지개발업무처리지침 개정)

구 분	현 행			개 선
	60㎡이하	60∼85㎡	85㎡초과	60㎡이하	60∼85㎡	85㎡초과
수도권․광역시	30%이상	30%이상	40%미만	30%이상	40%이상	30%미만
기 타	20%이상	40%이상	40%미만	20%이상	50%이상	30%미만

ㅇ 도시 소규모 주택공급 활성화를 위해 주택건설 사업계획 승인 대상을 20→30세대 이상(아파트 제외)으로 완화(주택법 시행령 개정)

󰊳 재개발․재건축 사업 추진 원활화 등

ㅇ 사업추진이 어려운 재정비사업은 주민의견을 수렴하여 정비구역을 해제하고, 진행중인 뉴타운지구는 기반시설설치비 지원 확대 추진

ㅇ 단독주택 밀집 정비예정구역중 장기간 정비계획이 수립되지 않은 지역에 대해서는 다가구 등 개별적 재건축 허용(지자체의 건축제한고시 철회)

4. 민자사업 활성화

󰊱 최소수입보장(MRG)이 없는 민자사업을 확대 추진

* MRG 폐지 : 민간제안사업 ‘06년, 정부고시사업 ’09년

󰊲 민자사업에 보증을 제공하는 산업기반 신보의 보증여력을 확대하여 금융약정 체결에 어려움을 겪는 민자사업의 위험부담을 완화

* 산업기반 신보 : (기본재산) 4,800억 (보증승인잔액) 5.9조 (법상 보증배수) 20배

󰊳 민간사업자의 先투자후 매년 임대료를 지급하는 방식(BTL)으로 국립대학 기숙사 등 공공시설을 조기 확충

* 국립대기숙사 투자규모 : (‘05) 5,427억원, (’06) 544억원 (‘07) 784억원, ’08년 이후 투자없음

[현진]

침체로 가고 있는 부동산에 대한 우려감으로 다시 부동산 정책이 완화되어 숨통을 트이게 하고 있습니다.우선 경기를 활성화해야 할텐데 부동산 자금으로 많이 묶여 있어서 좀더 지혜를 모아 서민들의 경제를 살아나게 해야할 것 같아요.