건물 차압시, 건물주와 맺은 임대차 계약서 우선 검토

[그늘집]

특별 조항 없을시 후순위 채권자로 간주

사업을 하고 있는 건물 주인이 융자금을 갚지 못해 차압(Foreclosure)을 당했습니다. 새로운 건물 주인이 처음에는 렌트비를 인상하라고 요구하다가 이제는 퇴거 통지서를 보냈습니다.

차압 전에 건물주와 맺은 임대차 계약서는 아직 5년이 남아 있는데 건물이 차압되었다고 저도 쫓겨나야 하는지요.

이러한 경우에 가장 핵심이 되는 것은 기존 건물주와 맺은 임대차 계약서 내용입니다. 우선 임대차 계약서 내용을 자세하게 검토하는 것이 문제 해결의 출발점이라고 할 수 있습니다.

계약서에 어떠한 특별한 조항이 없다고 할 경우의 원칙은 임차인의 계약상 권리도 차압 발생시에는 후순위 채권자로 간주된다는 것입니다. 건물을 담보로 융자를 해 줄 경우에는 담보부 채권(Secured Loan)으로 선순위(Senior)가 됩니다.

소위 1차 2차 라고 말하는 것이 선순위 후순위를 가리는 용어들 입니다. 담보로 있던 물건이 차압에 들어갈 경우에는 각 순위대로 우선권을 가지게 됩니다.

이 원리를 예를 들어 설명하자면 다음과 같습니다.

가령 100만달러의 건물이 차압될 경우 1차가 70만달러 융자를 가지고 있다라고 한다면 우선 1차 선순위 채권자가 70만달러 전체를 가져가게 됩니다.

2차 융자액이 40만달러라고 한다면 2순위 채권자는 40만달러 가운데 1차 채권자가 가져가고 남은 30만달러만 가질 수 있습니다.

그리고 남은 것이 없기 때문에 3차나 그 후의 후순위 채권자들은 권리가 사라집니다.

이러한 순위의 문제에서 임차인은 후순위에 속하는 것이 일반적입니다.

따라서 계약상 특별한 장치가 없는한 차압이 발생할 경우 후순위인 임차인의 권리가 차압을 통해 사라진다고 이해하셔야 합니다.

하지만 중요한 예외 조항이 있습니다.

임대차 계약서가 선순위 담보 채권자들의 융자 계약보다 앞서 체결되었다고 한다면 임대차 계약의 권리가 선순위 담보 채권자의 권리보다 우선해서 차압 뒤에도 살아남아 효력을 발휘할 수도 있습니다.

하지만 임대차 계약서가 먼저 작성되었다고 하더라도 우선 순위 양보 조항을 포함하는 경우에는 상황이 또 달라집니다.

우선 순위 양보 조항은 임대차 계약서에서 임차인이 건물주나 건물주의 채권자에게 우선 순위를 무조건 양보하겠다고 합의를 해주는 조항입니다.

만약 이 조항에 합의를 하셨다고 한다면 앞서 말씀드린 예외 조항에 속한다 하더라도 결국은 채권자들에게 우선 순위에서 밀리게 되고 차압을 통해 임대차 계약의 효력이 사라질 가능성이 높습니다.

이렇듯 상업용 건물이 차압되었을 경우 임차인의 임대차 계약상 권리가 지속되는지 여부를 가리기 위해서는 임대차 계약서에 대한 검토와 종합적인 상황 검토가 동시에 병행되야 정확한 진단이 나올 수 있습니다.

◆ 문의 : 김한신 변호사

             213-382-3500