특수주소변경 경매물건으로 대박내기[펌]

[미다스]

1. 특수주소변경의 기초이해

  특수주소변경이란 거주지의 이동 없이 명칭이나 동이나 호수의 변경된 것을 의미하며, 이사를 하여 새로운 주소에 거주하는 것으로 처리되는 전입신고와는 다른 것입니다. 즉, 흔히 공동주택의 경우에 동호수가 잘못 기재되어 일어나는 경우입니다. 만일 임차인이 임차인으로서의 주택임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 잘못 기재한 동, 호수를 올바르게 다시 주민등록한 경우에는 특수주소 변경이 이뤄진 시점부터 주민등록이 이뤄진 것으로 보게 되므로 주의해야 합니다. 왜냐하면 임차인의 대항력이 특수주소변경이 이루어진 날로부터 새로운 대항력이 생기기 때문입니다.

  그러나, 임차인은 제대로 주민등록을 신고했으나 담당공무원의 착오로 인하여 잘못 된 동, 호수로 주민등록을 한 경우에는 임차인은 보호를 받을 수 있습니다. 그런 경우에는 특수주소변경 시점부터 주민등록이 이뤄진 것이 아니라 임차인이 원래 주민등록을 신청한 시점부터 주민등록이 된 것으로 인정된다는 것입니다. 만일 이런 물건이 경매에 나와서 이러한 선순위 임차인을 확인하지 못하고 입찰에 참여한 입찰자의 손실은 경매 불허가 신청을 하거나 국가를 상대로 한 손해배상청구권을 통해서 구제를 받을 수 있기도 합니다.

2. 특수주소변경이 있는 경매물건에서 참고해야 할 점

① 만일 특수주소변경이 공무원의 착오로 일어난 일이라면 임차인은 보호가 됩니다.

② 특수주소변경은 공동주택(아파트,다세대,연립)의 경우에만 적용되므로, 다가구주택의 경우에는 임차인은 지번만 정확히 주민등록시 기재한다면, 동, 호수가 틀리더라도 유효한 주민등록이 됩니다.

③ 임차인의 입장에서는 새로 신축하는 공동주택에 입주할 때에는 준공검사가 나면서 즉시 정확한 동, 호수를 확인해서 소유자가 편의상 정해놓은 기존의 동, 호수가 틀릴 경우 주민등록을 다시 정정 옮겨 놓아야 피해가 없을 것입니다.

④ 임장시 주민센터에서 전입세대열람신청서를 작성하여 전입세대를 꼭 열람하시기 바랍니다.

저희 카페에 [실전경매 아카데미 중급과정/ 실전경매 현장답사시 주민등록전입세대 열람하는 방법]을 참고하시기 바랍니다.

바로가기: http://cafe.daum.net/sarangcms/OR2D/56

주민센터에 가셔서 신청서에 작성요령대로 하시면 친절하게 해주시기 때문에 어려운 점이 없습니다.

한번 가까운 지역 물건을 가지고 경매정보지와 함께 신청해보세요^^

3. 사례로 특수주소변경 이해하기

[권리분석]

① 본 물건은 2011년 12월15일 2번 유찰후 감정가(1억1천만원)에 49%(5천3백9십만원)에 매각되었고, 진행상태로 보아서는 잔금납부후 3월 9일에 배당을 기다리고 있는 상태입니다.

아마도 낙찰자는 임차인이 선순위일 경우를 생각해서 보증금 5천만원을 떠안을 생각까지 했는지는 몰라도 반값으로 낙찰을 받았습니다. 만일 선순위로 판명된다면 시세가 얼마인지는 몰라도 약간의 손해이거나 실속없는 일이라고 보입니다.

② 우선 임차인의 잘못으로 주소가 변경되었다면, 낙찰자 입장에서는 부담없이 반값에 낙찰을 받은 경우로 절반의 수익을 창출한 경우입니다. 왜냐하면 임차인의 주소를 잘못 기재한 경우로 특수주소변경에 해당한다면 변경주소(2003년 1월 6일)이 된다면 근저당보다 후순위가 되어서 낙찰자에게는 임차금 5천만원을 인수하지 않아도 되는 경우가 되기 때문에 대박나는 경우입니다.

③ 그러나 주민센터의 잘못 기재라면 낙찰자에게 임차인의 지위는 후순위임차인이 아니라 근저당보다 앞서는 선순위 임차인(2002년 5월 1일)을 만나는 경우입니다. 그렇다면 낙찰자는 임차인의 임차금액 5천만원과 낙찰금액 6천2백3십만원과 부대비용까지 산정한다면 감정가 1억1천만원을 넘기게 되므로 손해보는 투자를 하게 된 경우입니다.

④ 전입세대 열람내용을 올려봅니다. 한번 유심히 잘 참고하시기 바랍니다.

아래 주소기재와 위의 주소기재가 서로 잘못 표기가 되어 있네요...

누구의 잘못일까요..

여러분의 상상에 맡기겟습니다.

힌트를 드린다면, 이번 물건을 정확히 알기 위해서 주민센터를 들려서 전입세대 열람확인을 하는 것으로 만족하지 마시고, 꼭 특수주소변경건인지, 주민센터의 잘못인지를 확인하는 것이 중요하겠죠..^^

글쓴이: 사랑지기 이병기

출처 :	부동산경매 텐인텐[10년10억재테크]  |  글쓴이 : 사랑지기 원글보기
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