무허가건물(미등기) 매매시 주의사항

[양주 덕정부동산 이현화]

1가구 1주택자의 경우 매도인은 양도소득세 문제로 시비가 될수 있으므로 무허가건축물에 대한 관계기관(시청,읍,면,동사무소)의 무허가 건축물관리대장이나 과세대장이 없더라도  매매전에 꼭 챙겨두세요.
1)지적공사의 건축물현황측량을 해둘것
2)건물의 외부사진과 내부사진을 찍어둘것
3)본 건물과 관련된 고지서(전기,수도세 등 공과금납부) 챙겨둘것
4)만약에 건물을 철거할경우 폐기물처리 확인서를 받아둘것(중요함)

1가두 2주택자의 경우 무허가주택을 멸실을 하시고 매매하여야만 기존주택의 1가구 1주택의 양도소득세 혜택을 받을수 있으므로 무허가 주택의 멸실을 먼저하고 기존주택을 매매해야만 됨니다.

ㅇ 무허가 건물일지라도 매매계약을 체결한 경우에는 부동산실거래가 신고대상

    ※ 단, 재산세 과세대장에 무허가건물로 등재하여 관리하고 있는 무허가 건물에 한정
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무허가건물 매물확인

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무허가건축물확인서 확인(구청주택과)

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변상금,대여금 체납 확인 (구청재무과)

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계   약

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잔금시 변상금과 체납금을 내고 나머지 잔금 지불(가급적 매도자와 함께 구청방문)

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명의변경신청서 첨부 신고(주택과) : 매도용인감증명,매도인인감도장 지참

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취득세 신고 후 납부 (구청 세무과) : 잔금 납입일 신고



※ 서울시에서는 무허가건축물의 소유권 이전을 하는데 아무런 문제가 업다.

    서울시를 제외한 지방은 아직 무허가건물확인서 자체가 없는 지자체도 많으므로 주의를 요한다.

    도정법에 정한 무허가건물은 현금 청산 대상이 아니라 조합원의 자격이 있다.
[출처] 무허가건물 매매 절차|작성자 cbn9603
출처 http://blog.naver.com/cbn9603/50022839442


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[토지] 무허가 건물도 신고대상

무허가 건물도 부동산 실거래가 신고대상입니까
re: 무허가 건물도 신고대상 국토해양부 2009.12.17 00:00
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조 제1항에서 "토지 또는 건축물의 매매에 관한 거래계약서를 작성한 때"로 규정하고 있습니다.

위 규정에서 건축물에는 무허가 건물도 포함됩니다. 따라서 무허가 건물일지라도 매매계약을 체결한 경우에는 부동산거래계약 신고를 하여야 합니다.

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농촌 주택가 주변이나 공터 등에는 실제 주거용으로 사용하는 무허가 건물이 있는 경우가 종종 있다. 이처럼 건축허가를 받지 않거나 불법으로 건축된 주택을 매매했을 때 세금이 어떻게 과세되는지 알아보자.

우선 이러한 무허가 주택은 등기부등본 등 공부상에 나타나지 않으므로 과세관청에서는 건물이 없는 토지의 매매로 보고 세금을 계산하게 된다. 따라서 이렇게 세금을 계산하면 실제 내야 할 세금보다

훨씬 많은 세금을 물게 된다.

이런 경우에는 어떻게 대처해야 할까. 무허가라도 주택의 외형을 갖추고 영구 사용할 목적으로 지어진 건축물인 경우에는 건축에 관한 신고 여부, 건축 완성에 대한 사용검사·승인에 관계없이 주택으로

본다. 또 공부상 점포 또는 사무실로 되어 있는 건물도 실제로 주택으로 사용되는 때에는 주택으로

본다는 사실을 인지하고 적극적으로 입증하여야 한다.

이처럼 무허가 주택도 주택으로 볼 수 있으므로 기본적으로 1가구1주택으로 3년 이상 보유(수도권

등은 2년 이상 거주)하고, 부수 토지가 기준면적(건물 바닥면적의 5배 또는 10배) 이내라면 비과세

규정을 적용받을 수 있다. 물론 기준면적 초과분에 대해서는 비사업용 토지로 보기 때문에 60%

중과세가 적용된다.

만약 무허가 주택이 일부 있더라도 허가받은 건물만을 가지고 계산했을 때 위의 1가구1주택 비과세

요건을 충족한다면 별 문제가 없겠지만, 토지가 넓어 기준면적을 초과하는 토지가 나오는 경우 문제가 된다. 이런 때에는 공부에 등재되지 않은 무허가 건물이 없는지 또는 주택으로 볼 수 있는 부속건물은 없는지를 철저히 살펴보아야 한다. 왜냐하면 주택으로 볼 수 있는 무허가 건물이 있다면 그 바닥면적의 5배(또는 10배)에 상당하는 토지에 대하여도 비과세 적용을 받을 수 있기 때문이다.

무허가 건물이 있음을 입증하는 것이 쉬운 일은 아니지만 ▷전력·수도 공급확인원이나 공공요금 납부영수증 ▷부동산매매계약서(무허가 건물부분도 표시) ▷무허가 건축물에 대한 재산세납부영수증

또는 과세대장 사본 ▷거주자의 주민등록등본이나 무허가 건물을 임대한 경우 임차인의 주민등록등본 ▷양도 당시의 날짜가 표시된 현장사진 ▷이웃들의 인우보증서 ▷지적공사에 무허가 건물 바닥면적 현황측량을 의뢰해 지적측량 성과도를 발급받아 놓는 등 사전에 준비해야 한다. 공부상에는 등재되어 있지 않지만 무허가 주택이 있고 사실상 거주하였다는 사실을 적극 입증하여야 비과세 받을 수 있다.

마지막으로 주의할 점은 비과세 요건을 갖춘 1가구1주택으로서 무허가 주택인 경우 등기가 되지 않은 상태에서 매매하더라도 미등기 양도 자산으로 보지 않지만, 비과세 대상이 아닌 주택과 일반건물에

대해서는 무허가로 인해 등기가 불가능할 경우 미등기양도로 봐서 70%의 높은 세율을 적용받게 된다는 사실이다.
[출처] 주거용 무허가 건물 매매|작성자 심삿갓
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