[칼럼] 임대업자는 정말 투기꾼인가? (2)

[최영찬]

[칼럼] 임대업자는 정말 투기꾼인가? (2)

첫 번째 글에서는 전세·월세 임대업자의 실제 수익 구조와, 그들이 감수하는 손실을 살펴보았다. 두 번째 글에서는 두 가지 핵심 질문을 다루어보려고 한다. 첫째, 임대업자는 정말 집값 상승의 주범인가? 둘째, 세금 인상이 집값을 잡는 최선의 방법인가? 결론부터 말하면, 집값 상승의 근본 원인은 공급 부족과 정부 정책이며, 강력한 세금은 오히려 시장을 왜곡시킬 수 있다.

3부. 집값 상승의 원인은 공급 부족과 정책이다

1. 공급 없는 규제는 집값을 올린다

정부는 다주택자와 임대업자가 집값 상승의 주범이라고 말한다. 그러나 이는 인과관계를 뒤집은 것이다. 집값은 기본적으로 수요와 공급의 문제다. 정부가 수요에 맞게 주택을 충분히 공급하면, 집값은 물가 상승률 수준에서 안정된다. 반대로 수요는 그대로인데 공급을 막으면, 집값은 오를 수밖에 없다.

현 정부는 규제와 세금으로 집값을 잡으려 하면서, 정작 설득력 있는 공급 확대 계획은 내놓지 않고 있다. 집값을 오르고 내리게 만드는 것은 정부의 정책이다. 임대업자는 그 정책에 따라 울고 웃는 사람들에 불과하다.

2. 투기는 잘못된 정책이 만들어 낸 결과다

투기 자금은 어느 시장에나 존재하며, 수익이 보장된 곳으로 흘러간다. 부동산에 투기 자금이 몰렸다면, 그것은 정부 정책이 부동산 시장을 그렇게 만들었기 때문이다. 정책이 바뀌어 수익처가 달라지면, 투기 자금도 이동한다. 집값 상승의 원인은 정책이고, 투기는 그 결과로 나타나는 현상이다. 원인과 결과의 순서를 바꾸면 안 된다.

3. 집값은 무조건 내려야 하는가

요즘 집값 하락을 당연한 목표처럼 말하는 분위기가 있다. 그러나 모든 재화의 가격은 물가 상승률과 함께 움직인다. 물가 상승, 유지보수 비용, 건물의 감가상각 등을 고려하면, 집값이 완만하게 오르는 것은 자연스러운 현상이다.

단기간의 급등이 국민을 힘들게 한다는 점은 충분히 인정한다. 이 점은 해결되어야 한다. 그러나 집값 하락이 무조건 좋은 것은 아니다. 집값이 급락하면 임대업자만 피해를 보는 게 아니다. 평생 모은 돈으로 집 한 채 장만한 서민들의 자산도 함께 감소한다. 서민을 돕기 위한 정책이, 오히려 서민의 자산을 감소시키는 역효과를 낼 수 있다.

4부. 높은 세금이 오히려 시장을 망친다

1. 세금 인상은 집값을 올리고 매매를 위축시킨다

정부는 강력한 세금 정책으로 집값을 잡아야 한다고 주장한다. 그러나 현실은 반대로 작동했다. 과거 정부는 조정대상지역 기준으로 2주택자에게 8%, 3주택 이상에게는 12%의 취득세를 부과했다.

예를 들어, 세 번째 주택을 20억 원에 매입하면, 취득세만 2억 4천만 원을 내야 한다. 집을 사는 순간, 실질 매입 비용은 22억 4천만 원으로 급등한다. 이처럼 높은 취득세는, 거래 비용을 수억 원씩 끌어올린다. 그 결과 의도와 달리 집값 상승을 부추기는 주범 역할을 한다.

다주택자가 되는 사정도 다양하다. 멀리 계신 부모님을 위해 작은 집을 마련한 경우, 직장이 너무 멀어서 그 근처에 오피스텔을 구입한 경우, 혹은 내놓아도 팔리지 않는 빌라나 오피스텔을 보유한 경우 등, 어쩔 수 없는 사정들이 많다. 이런 다양한 현실을 무시한 채, 일률적인 중과세를 적용하는 것은 지나치게 단순한 접근이다.

양도세 역시 마찬가지다. 다주택자의 양도세가 최대 82.5%에 이르면, 집을 팔고 대출을 상환하면 손에 남는 것이 거의 없다. 대출이 많거나 전세를 낀 경우, 집을 팔면 오히려 빚쟁이가 될 수도 있다. 집을 팔면 빚쟁이가 되는데, 어떻게 집을 팔 수 있을까? 집을 팔게 하려는 정책이 역설적으로 집을 팔지 못하게 만드는 것이다. (참고: 해외 주요국의 양도세는 일반적으로 10~30% 수준이며, 30%를 넘는 경우는 찾아보기 어렵다. 미국·영국·프랑스·일본 등 대부분 국가가 장기 보유에 대해 세율을 낮추거나 면세 혜택을 주는 구조를 운영한다. 반면 우리나라에서 논의되는 80% 이상의 양도세율은 국제적으로 유례가 없는 수준으로, 이는 주택 거래를 사실상 막아버리는 비현실적인 정책으로 보인다.)

2. 세금 압박은 매물을 잠그게 만들고 임대료를 올린다

세금으로 주택 시장을 압박하면 어떻게 될까? 정부 의도와는 반대로, 매매 시장은 경직되고 매물은 잠겨버린다. 다주택자들은 높은 세금 부담에, 집을 팔지 못하고 다음 정부를 기다리며 버틴다. 매물이 줄면, 수요는 그대로인데 공급이 부족해진다. 전세와 월세 매물도 함께 줄어 임대료도 오른다. 이미 이전 정부에서 실제로 일어났던 일이다. 세입자를 위한 정책이, 결국 세입자를 더 힘들게 만드는 것이다.

매수자 역시 위축된다. 집값이 하락하고 높은 세금까지 부담하는 상황에서 선뜻 집을 살 사람은 많지 않다. 정부가 한편으로는 다주택자에게 집을 팔도록 압박하고, 한편으로는 매수자가 집을 살 수 없는 환경을 조성하는 모순이 발생한다.

3. 임대인이 여유가 없으면 세입자도 힘들어진다

임대인이 경제적으로 안정되면, 형편이 어려운 세입자에게 융통성을 발휘할 수 있다. 월세를 조금 늦게 받거나, 상황에 따라 계약 조건을 조정할 수도 있다. 그러나 임대인이 벼랑 끝에 몰리면 상황은 달라진다. 막다른 곳에 선 사람이 남을 도울 여유가 없기 때문이다. 정부가 임대인에게 가하는 압박은 결국 세입자에게 전가된다.

나도 이런 경험을 했다. 집값이 급락하던 시기, 세입자의 보증금을 제때 돌려주기 어려워졌다. 결국 내가 살던 집을 내놓고 부족한 보증금을 채워야만 했다. 그리고 세입자가 살던 더 작은 집으로 이사했다. 이것이 언론과 정부가 투기꾼으로 부르는 임대업자들이 실제로 겪고 있는 현실이다.

결론: 정책의 책임을 임대업자에게 전가하지 않았으면

집값의 적정 수준을 결정하고 관리하는 것은 정부의 역할이다. 그렇다면 집값 급등과 급락의 책임도 정부가 져야 한다. 그럼에도 정부는 정책의 책임을 임대업자와 다주택자에게 돌린다. 그리고 그들을 투기꾼으로 몰아 강력한 처벌을 하고 여론을 무마하려 한다.

물론 세입자를 의도적으로 속인 전세 사기꾼은 엄중히 처벌받아야 한다. 이 점은 충분히 인정한다. 그러나 일부 범죄자를 빌미로, 임대업자 전체를 범죄자 취급하는 것은 전혀 다른 문제다. 실제로 이런 상황이 극단으로 치달으면 파산, 노숙, 더 나아가 극단적인 선택으로 이어지는 경우도 있다.

정부는 선거를 앞두고 빠른 결과를 내려고 서두르지 말아야 한다. 집값은 정부 정책과 공급의 문제지, 임대업자의 문제가 아니다. 집값 상승은 규제나 처벌보다 올바른 정책으로 풀어가야 한다. 임대업자를 희생양으로 삼기 전에, 먼저 정책이 올바른지 돌아보아야 한다. 임대인과 세입자의 입장을 함께 고려하고, 세금을 합리적인 수준으로 정상화하며, 시장에 주택을 충분히 공급하는 것이 지속 가능한 해법이라고 생각한다.

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[Column] Are Landlords Really Speculators? (Part 2)

In Part 1, we examined the actual profit structure of rental businesses and the losses landlords often endure. In this second part, we turn to two pressing questions: First, are landlords truly responsible for rising housing prices? Second, is raising taxes the best way to control them?

The short answer: No. Housing prices are fundamentally shaped by supply shortages and government policy. Heavy taxation, far from solving the problem, often distorts the market even further.

3. The Real Drivers of Rising Housing Prices: Supply Shortages and Policy

 1) Regulation without supply fuels price hikes.

   Governments often blame multi-home owners and landlords for surging prices. But this reverses cause and effect. Housing prices are, at their core, a matter of supply and demand. If housing supply keeps pace with demand, prices remain stable, rising only at the rate of inflation. But when supply is restricted while demand stays constant, prices inevitably climb.

   Current policies rely on regulation and taxation, while failing to present credible plans for expanding supply. It is government policy—not landlords—that determines whether prices rise or fall. Landlords are simply reacting to the rules set before them.

 2) Speculation is the result of flawed policy.

   Speculative capital exists in every market, flowing wherever returns are guaranteed. If real estate attracts such capital, it is because government policy has made the sector profitable. Change the policy, and speculation shifts elsewhere. Rising housing prices are the product of policy; speculation is merely the consequence. Confusing cause and effect leads to misguided solutions.

 3) Must housing prices always fall?

   There is a growing belief that falling prices are inherently good. Yet all goods rise gradually with inflation, maintenance costs, and depreciation. A modest increase in housing prices is natural. What truly harms households is not steady growth, but sudden spikes.

   Sharp declines, too, can be destructive. When housing prices collapse, it is not only landlords who suffer. Ordinary families who invested their life savings into a single home see their assets shrink. Policies meant to protect citizens can end up eroding their wealth instead.

4. How Heavy Taxes Damage the Market

 1) Acquisition taxes push prices higher.

   Governments argue that strong taxation curbs housing prices. In practice, the opposite occurs. For example, past administrations imposed acquisition taxes of 8% on owners of two homes and 12% on those with three or more. Buying a third home worth 2 billion KRW meant paying 240 million KRW in taxes upfront—raising the effective purchase cost to 2.24 billion KRW. Such steep transaction costs inflate housing prices rather than suppress them.

 2) Life circumstances create multi-home ownership.

   Not all landlords are speculators. Some buy small homes for elderly parents, or an officetel near work, or are stuck with unsold properties. Blanket taxation ignores these realities and oversimplifies a complex issue.

 3) Capital gains taxes lock up supply.

   With rates reaching as high as 82.5%, selling a property often leaves landlords with little or nothing after repaying loans. In some cases, selling even creates debt. Policies designed to force sales paradoxically prevent them. (Note: In most foreign countries, capital gains tax generally ranges between 10–30%, and it is rare to find cases exceeding 30%. The discussion of rates above 80% exists only in Korea, which is an unprecedented level internationally. Such an extreme tax policy effectively blocks housing transactions and represents an unrealistic approach.)

 4) Tax pressure reduces supply and raises rents.

   When taxation squeezes landlords, they hold onto properties rather than sell, waiting for a change in government. Supply shrinks, demand remains, and both housing prices and rents rise. This has already happened in practice. Policies intended to help tenants end up hurting them.

 5) Strained landlords cannot support tenants.

   A financially stable landlord can show flexibility—delaying rent collection or adjusting terms for struggling tenants. But when landlords are pushed to the brink, they lack the capacity to help. Government pressure on landlords ultimately transfers hardship to tenants.

   I experienced this myself. During a housing downturn, I struggled to return a tenant’s deposit. I had to sell my own home to cover it, moving into a smaller property. This is the lived reality of landlords—often labeled “speculators”—who are simply trying to survive.

Conclusion: Don’t Shift Policy Responsibility onto Landlords

Managing housing prices is the government’s responsibility. If prices surge or collapse, accountability lies with policy, not landlords. Yet governments often deflect blame, portraying landlords as villains to appease public anger.

Of course, fraudulent landlords who deliberately deceive tenants must be punished. But treating all landlords as criminals is a dangerous overreach. In extreme cases, such pressure leads to bankruptcy, homelessness, or worse.

 Governments must resist the temptation to chase quick results before elections. Housing prices are a matter of policy and supply, not landlord misconduct. Sustainable solutions lie in sound policy: balancing the interests of landlords and tenants, normalizing taxes to reasonable levels, and ensuring sufficient housing supply. Only then can the market stabilize—without scapegoating those who are simply part of it.

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