동작구지회 개정법률 및 중개사고예방 특강(24.03.25) 내용정리

안녕하세요~^^아래 내용은 동작구지회 주최로 지난 3/25일 동작문화원에서 열린 특강에서류상규박사님이 강의하신 내용을 정리해본 것입니다. 혹시 오류가 있거나 첨가할 내용이 있으시면 연락주시기 바랍니다. 부족한 자료이나 업무하시는데 도움이 되시길 바랍니다~ ■ 동작구지회 개정법률 및 중개사고 예방 특강(2024.03.25.) ■ ▶주택임대차보호법 일부개정법률(2023.04.18.)☞공포즉시 시행1.임대인의 정보제시 의무: 해당주택의 확정일자 부여일 차임 및 보증금 등 정보2.국세징수법 및 지방세 징수법에 따른 납세증명  ⇒임대인의 열람 동의로 갈음 가능 ☞공포 6개월 후 시행--3개월 앞당겨 7/19일부터1.임차권등기명령: 임대인 송달 전 임차권 등기명령 집행근거 마련 ▶공인중개사법 일부개정 법률안1.등록의 결격사유 강화: 금고이상의 형의 집행유예를 받고 그 유예기간이 만료된 날로부터 2년이 지나지 아니한 자2.중개보조원 채용 수 제한: 개업공인중개사와 소속공인중개사를 합한 수의 5배 초과 채용금지  ⇒위반시 등록취소 및 1년/1천만원(3년)3.중개보조원의 고지의무: 중개보조원은 현장안내 등 중개업무를 보조하는 경우, 중개의뢰인에게 본인이 중개보조원이라는 사실을 미리 알려야한다.  ⇒방법: 보조원명함에 사진넣어 제작하여, 중개의뢰인이 방문상담시 명함을 휴대폰으로 전송하여 근거자료 만듬.4.주택임대차 중개시 설명의무(23.10.19)  ①확정일자부여기관에 정보제공을 요청할 수 있다는 사항 설명  ②임대인의 미납 국세, 지방세 열람을 신청할 수 있다는 사항 설명5.전월세신고제: 보증금 6천만원 초과, 월세 30만원 초과(24.05.31 계도기간 종료)6.중개대상물 표시광고 명시사항 세부기준 개정 및 시행안내  ☞앞으로 모든 주택 중 10만원이상 정액관리비가 부과되는 경우--관리비 표시내역을 세분화하여 표시광고해야 하고 위반시 과태료 부과: 일반관리비, 사용료(수도,전기,난방비 등)  ⇒24.03.31까지 계도기간 ▶계약갱신요구권1.세입자가 임대차계약갱신을 요구한 이후 집을 산 주인이 실거주를 이유로 갱신요구를 거절할 수 있다(대법원)  ⇒실거주를 이유로 한 갱신거절이 정당한지는 그것이 주택임대차보호법에 따라 적법한 기간(임대차종료전 6개월~2개월)에 이뤄졌는지에 따라 판단해야하고, 임대인이 변경된 경우에도 마찬가지라고 덧붙였다.  ⇒대법원이 임대인의 지위를 승계한 사람이 종전임대인과는 별도로 갱신거절권을 행사할 수 있다는 법리를 명시.2.계약서에 명시하지 아니한 재계약의 계약갱신요구권의 사용여부(국토부 유권해석)  ⇒계약갱신요구권은 임차인이 행사하는 것이다. 임차인이 계약갱신요구권을 행사하지 않았음에도 불구하고 금액변동 없이 혹은 5% 이내로 재계약했다고 하여 계약갱신요구권을 사용한 것으로 보지 않는다.3.계약갱신 기간이 끝나는 시점이라도 세입자에게 갱신거절하거나 실거주할 계획이라면 반드시 계약해지를 통보해야 법적효력이 있다.(묵시적갱신으로 넘어감)4. -사진 못 찍음-5.계약갱신 거절 뒤 집 매도: 7개월 정도 살다가 제3자에게 집을 팔아 세입자가 소송  ⇒주택임대차보호법 제6조3의5항은 임대한 경우를 명시한 것이지 매매한 것은 해당되지 않는다(수원지법1,2심)6-1.서울중앙지방법원2021.08.20.선고2021나22762: 임차인 있는 집을 매수할때는 만기일 6개월전까지 이전등기해야 매수인이 실거주할 수 있다.--구판례6-2.대법원2022.1201선고2021다266631:임차인 있는 집을 매수할때는 만기일 2개월 전까지 소유권이전등기하고 갱신거절하면 매수인이 실거주 할 수 있다.--신판례 ▶임차권등기명령1.이사나가기 전에 등기완료해야 함--대항력 유지, 1달후에 HUG로 감.2.임차권등기 완료후 거주하며 보증금청구 가능. 단 월세내야하고 보증금에 대한 이자청구 불가. ▶인지세(가산세 포함)1.인지세법정 납부기한이 과세문서(계약서 등) 작성일이 속하는 달의 다음달10일까지로 연장됨.2.부동산소유권이전증서 관련 납부지연가산세는 적용대상에서 제외됨(계약시가 아닌 등기시에 인지세납부가능) ▶권리금계약서 작성은 행정사법위반인가요?1.아파트어린이집 7천/150만원, 공인중개사가 ‘컨설팅계약서’작성(인가용역,시설권리)⇒수원지방법원 성남지원 2022.11.11.선고2022고단577판결: 행정사법 위반, 벌금100만원 선고유예⇒현재 항소기각--대법원 판례가 없으므로 당분간 쌍방계약 유도 ▶신탁등기된 부동산의 임대차계약1.부동산신탁의 종류  ①개발(토지)신탁  ②관리신탁  ③처분신탁  ④담보신탁:금융기관 우선수익자 지정. 수익권증서2.부동산신탁을 하는 이유  ①저당권경비보다 저렴  ②담보가치보다 대출을 더 많이 받을 수 있다.3.계약시 주의사항⇒등기소에서 신탁원부를 발급받아 신탁의 종류와 보증금반환책임이 신탁회사로 되어있는지 확인⇒위탁자가 아닌 등기상 소유자(수탁자)와 계약해야 하며, 위탁자와 계약시 신탁회사의 승낙서를 받아 첨부. ▶중개보수의 모든 것1.여행간 임대인 대신하여 보증금 반환처리2.계약시 중개보수문제 언급3.만기10일을 두고 이사4.묵시적갱신 때 중개보수5.중개보수는 임대인이 지불한다.6.법정보수보다 적게 받은 경우 처리문제: 확인설명서에 실수령액ㅇㅇㅇ원이라 적고 의뢰인 도장찍음.7.분양권중개보수8.동일한 중개대상물에 매매와 임대차 동시계약 중개보수: 2건 모두 수령가능(점유개정만 1건) ▶중개실무 계약서 작성1.임대차계약 기간(2년)  ☞민법 제157조(기간의 기산점): 기간을 일,주,월 또는 연으로 정한 때에는 기간의 초일은 산입하지 아니한다. 그러나 그 기간이 오전0시로부터 시작한 때에는 그러하지 아니하다.  ⇒부동산계약에서는 초일을 불산입하는 것이 원칙이다.2.재계약(보증금증액)시 확정일자 부여  ☞확정일자를 부여받은 계약증서에 새로운 내용을 추가 기재하여 재계약을 한 경우 확정일자를 부여해야한다.(2013.12.31.)  ⇒증액금액만 계약서를 따로 작성하여 확정일자를 따로 받는 것이 안전하다.3.확정일자부여 및 임대차정보제공에 관한규칙 제3조5항: 계약증서가 두 장 이상인 경우에는 간인이 있을 것  ⇒간인은 의무가 아니나 위 규정에 따라 확정일자부여서류는 간인을 해야함.4.중개대상물 확인설명서 유의사항  ☞대상물건의 표시는 공부상으로 하되, 실제 위반건축물인 경우는 ‘적법’으로 표시하고 위반내용을 적는다.  ☞내진설계 적용여부는 건축물대장에 표시된 대로 표시하되, 없으면 ‘해당없음’표시를 하여 공란이 없도록 함.  ☞등기부기재사항 소유자란의 주소는 현주소가 아니라 등기부에 나와 있는 주소로 기재함. ▶환산보증금(서울기준 9억원) 초과되는 상가임대차계약의 묵시적 갱신인 경우1.민법 적용을 받는다.2.민법 제639조항 적용을 받아 묵시적갱신이 가능하다.3.제639조(묵시적갱신): 전임대차와 동일한 조건으로 다시 재임대차 한 것으로 본다.4.제635조의 규정에 의하여 해지통고를 할 수 있다.  ⇒상입법 미적용되는 경우에는 기간의 약정이 없고 임대인, 임차인 모두 해지통보가 가능하다.  ⇒임대인은 6월전, 임차인은 1월전에 통보하면 계약이 종료된다. ▶상가계약시 원상복구문제1.대법원2019.08.30.선고2017다2681429(영업양수)--신판례  ☞특정 영업시설이 되어있는 점포를 임차하여 그대로 사용하다가 임대차가 종료한 경우: 임차인이 이전에 설치되어 있던 시설물을 철거하여 원상회복할 의무가 있다.2.대법원1990.10.30.선고90다카12035--구 판례  ☞별도의 약정이 없는 한 그것은 그 임차인이 개조한 범위내의 것으로 임차받을 때의 상태로 반환.⇒기준일이 되는 특약을 기재할 것. ▶직접계약1.배우자명의로 전세매물 거래한 공인중개사 유죄확정  ☞아파트 전세금을 빨리 반환해줘야하는 사정이 있어 주위 가격보다 저렴하게 책정하여 공인중개사에게 직접의뢰하고, 공인중개사 남편이름으로 임대차계약을 함.  ⇒1심:500만원, 2심:250만원, 대법원:250만원 확정  ⇒본인 사무실로 중개의뢰된 물건은 손대면 안됨(소공,중개보조원도 동일). 타 사무실로 계약. 이상입니다~^^