▶2017년 12월 15일: 임대주택 등록제 (01:16:34)
1. 임대주택 등록제 분석
- 정책방향 요약은 지방세 감면확대/임데소득세 감면확대/양도세 감면확대/건보료 부담완화되었으나 종부세는
감면기준이 강화됨
- 지방세 감면확대는 취득세 일몰기간 연장 2018년=>2021년
- 40m2이하 소형주택 재산세=> 감면 호수기준 폐지(8년 임대)
- 다가구 주택 재산세 감면=> 가구당 40m2이하 8년 임대-.감면대상
- 다가구 주의사항=> 집주인 거주 가구외 전체 가구 각 40m2 이하에만
- 소형임대 주택 공급확대 효과/장기적 임대가격 안정 도모
- 임대주택 등록제 활성화 정책=>년 2천만원 이하 주택 임대 소득세 감면
- 2천만원 이하 임대소득=> 2018년 소득까지 비과세 2019년 1월부터 과세
- 2천만원 주택임대 소득 특례=> 분리과세: 14% 단일과세, 종합과세: 6~42% 누진 세율
- 2천만원 + 분리과세=> 임대소득자: 70% 비용인정, 비등록:50% 비용인정
- 임대사업 등록자와 미등록자=> 등록자: 년 1,333만원 면세, 미등록자: 년 800만원 면세
- 임대소득 년 2천만원 초과=> 소득세 감면 혜택 전혀 없음
2. 양도세 등록제 활성화 정책(양도세 감면 확대)
- 8년 준공공 임대주택=> 양도세 중과세 배제/장기 보유특별공제 70% 적용
- 중과세 배제 주택가액=> 수도권: 공시가격 6억, 지방: 공시가격 3억
- 장특공제 적용기준=> 면적 전용 85m2 이하, 주택가액 제한없음
- 양도세 감면 실효성=> 중과세: 가액기준 문제, 장특공제: 면적제한 묹[
- 중형 85m2 _공시기격 이하주택=> 임대등록 유인효과 있음
- 고가 + 중대형 주택=> 임대등록=>사업용=>법인세/소득세/중과세=>과잉
3. 건강보험료 부과
- 년 임대소득 2천만원 초과=> 건보료 혜택 없음
- 년 2천만원 이하 4년 임대=> 건보료 40% 감면
- 년 2천만원 이하 8년 임대=> 건보료 80% 감면
- 년 2천만원 이하 부과시기=> 2019년부터 부과
- 주택 임대소득 년 2천만원 초과자는 이미 종합과세 대상임
4. 종부세 과세 강화
- 합산배제 적용기준=> 준택공시가격
- 합산배제 대상 주택가액=> 수도권 6억/ 지방 3억
- 합산배제 적용 임대주택=> 5년에서 8년 준공공 강화
- 대형주택 적용여주=> 면적규모 제한이 없음
- 주택가액 범위내에서 년간 임대소득 규모 불문=> 합산배제 적용
5. 중단기 시장영향
- 임대주택 등록제=> 시장기대 못미침
- 고소득자/고가주택=> 임대등록 유인책 없음
- 4년 임대주택등록=> 중산층=>혜택 미미
- 반시장도 친시장도 아님=>성격혼제
6. 투자심리 미칠 영향
- 관망심리=> 2018년 시장 상황 확인 심리
- 2018년 시장 기대감=>약화
- 집값폭락=> 2018년 가능성 없음
- 시장과열방지 +조세징수=>정책목적
7. 향후5년 시장향방
- 2019년~20년 주글러 파동 고점 예상
- 2018년 부양정책 가능성 낮음
- 2020년 4월 31대 총선
- 2019년 정부의 정첵방향 변화 필요한 시점
8. 문답풀이
- 등록 가능한 임대주택 제한여부=>본인 거주주택(다가구 예외)/무허가 주택/비주거용 오피스텔은 금지
- 임대의무 기간 중에 매각해야 할 경우 불이익=> 과태료 주택당 최대 1천만원 +세제 혜택 환급(구청에 양도허가를
받을 수는 있지만 2년 연속적자 또는 재건축/재개발로 사유가 한정됨)
- 4년 단기임대 중인데 8년 장기로 전환 가능여부=> 2017녀 9월부터 허용 변경시 잔여기간 동안 세제감면 적용 받음
- 의무임대 기간 중에 임대료 인상규제=> 년 5% 범위내 제한됨(이 수준이면 적정함)
- 등록 임대주택 임차인의 거주기간=? 임차인의 법적 계약해지 귀책사유가 없으면 4~8년 거주 가능
- 전세보증금 반환보험=> 2018년 2월부터 임대인 동이없이 임차인 단독으로 가입 허용예정
9. 분석결론(다주택자 대응전략)
- 보유 및 매각 판단기준
1)민주당 정부 5년은 부동산 쉬어가는 구간(주글러 파동+ 좌파 정치인)
2)폭락은 없음(한국경제 펜더멘탈이 다르고 청와대와 내각 신중한 태도)
3)명경 핵신지역:일산/심성라데/경인라데팡스 등 개발호재가 악재보다 우위
4)장기투자자/단기투자자: 8년 임대가능=>장기보유, 자금압박=>전부/부분매각
∴ 비강남/경기남부/지방은 2020년까지 전망 부정적
- 임대주택 등록 및 임대등록 거부 기준
1)향후 8년 자금여부 충분=> 주택임대사업자 등록후 장기보유하는 것이 현명함
2)부분매각이 필요한 경우=> 조정대상지역 다주택자=>2018년 4월 이전 매각
3)전세갭 투자 다주택자=> 임대사업자 등록이 유리, 전세보증금 합계 16.8억 미만은 비과세 대상
4)전세보증금 간주임대료(총액 3억)*60%*1.6%=>간주 임대료 미미함
∴명경 핵심지역 전세 갭투자자는 장기보유 +임대사업 유리함