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 [고종완] 富의 미래는 土地에 달렸다  

주택시장과 함께 토지시장도 침체가 심하다. 참여정부때 시행된 각종 규제정책 여파에다 경기불황이 화근이다.
특히 토지거래허가제와 부재지주 양도세 60%, 종합부동산세 부과가 직격탄을 날린 것이다.
하지만 대선이후 이명박 실용정부가 들어서면서 대통령 공약사항을 중심으로 국토의 지각변동을 일으킬만한 굵직한 계획내지 사안들이 계속 검토되거나 발표되고 있다. 여의도 100배 규모의 군부대보호구역해제에 이어 수도권그린벨트의 추가해제, 5 2광역경제권역 개발추진, 4대 초광역권계획등이 그것이다.
향후 10년후 우리나라 투자지도를 확 바꿀만한 메가트렌드급 대형호재가 토지시장을 달굴 것이다.
여기에다 한강르네상스, 역세권개발, 재건축 재개발과 같은 도시재생 프로젝트도 서울을 비롯한 수도권에 작동중이다.  

아시다시피 우리나라는 국토는 좁고 인구는 많다. 도시화율도 90%로 매우 높은 편이다.
어떻게 보면 인구가 집중되는 수도권을 중심으로 땅값이 뛰고 높은 게 당연할지도 모른다.
한편 토지는 자산가치 상승목적의 소위, 자본이득형 투자의 대명사이자 장기투자의 보물이다

. 투기억제정책에 따른 중첩규제에다 부동산 경기 하강으로 침체에 빠진 토지시장, 경제를 살리고 국토의 효율적 이용을 극대화하기 위해 한반도 국토개조에 나선 실용정부의 국토종합계획 및 도시계획 의 大變革이 부동산시장에 어떤 파장을 가져올 것인가.  

모두가 경제위기를 걱정하는 이때 위기는 기회라는 격언이 생각나는 것은 왜일까. 

자산관리 관점, 재테크차원에서 우리나라 토지시장을 한번 정리해보고 미래를 예측해 본다.
과거 토지시장의 변천사를 되짚어보고 앞으로 국토변화와 토지시장의 향방, 그리고 투자자 입장에서는 어떤 토지에 관심을 갖고 투자 전략을 다시 짜야 할지등에 대해 자세히 살펴보자.

토지의 역사를 알면 미래가 보인다

삼국시대에 도성이 만들어지고, 전국에는 수천개의 성곽이 축성되었다. 특히 고려· 조선시대에는 지방 중소규모의 도시가 발달했었다. 1949년 이승만정부는 빈부격차를 해소하고자 농지개혁을 단행했다. 적산(敵産, 일본인들이 버리고 가 귀속재산이 된 토지)와 비(非)농민토지를 농민들에게 유상배분했다. 이 결과 해방직후 농지의 65%나 차지하던 소작지가 51년에는 8%까지 줄어들기도 했다.

본격적인 국내토지의 이용가치 증가는 1960년대에 들어서부터 나타났다. 3공화국의 경제개발 5개년계획의 추진(1962년 시작)으로 근대개념의 도시와 산업단지가 조성되기 시작한 것이다. 이때부터 대도시중심의 지가상승이 뚜렷해 졌다고 볼수 있다.

1960년 당시 연평균 7.8%라는 높은 경제성장률, 월남전 전쟁특수, 경제개발을 위한 장단기 외자도입등의 영향으로 국내 통화량이 팽창하면서 지가가 꿈틀거렸다. 62년 당시 강남의 양재동(말죽거리)은 3.3㎡당 200~400원에 거래되었다. 63년 서울시에 편입되자 천원으로, 68년 경부고속도로 착공에 따라 만원으로 급등했다. 1969년 한남대교(제3한강교, 84년 개칭) 준공으로 급기야는 3만원~5만원을 형성하였다. 7년간 무려 100배나 상승한 것이다. 이 과정에서 부동산투기가 극심해지자, 1967년 처음으로 부동산투기 억제책이 등장하였다. 토지양도세 50%부과등의 내용을 담은 ‘부동산투기억제에관한특별조치법’이 바로 그것이다.
이후 현재까지 투기가 과열되면 부동산규제책이, 경기침체기에는 부양책이 소위, 냉온탕식으로 반복화되고 있는 실정이다.

국내지가의 상승폭이 가장 컸던 시기는 1970년대 중반 이후다.
1978년의 상승폭이 역대최고치로 전국은 전년대비 49%, 서울의 경우는 무려 135%나 단숨에 뛰어올랐다. 이처럼 서울이 전국의 시세를 선도하였다.  1975년부터 1980년까지 전국의 지가는 74년에 비해 4.17배, 서울은 5,72 배나 상승했다.
  자고나면 시세가 올라있었다고 해도 과언이 아닐 정도였다. 이후 ‘8.8부동산투기억제종합대책’(1978년)과 78년 오일쇼크가 맞물리면서 부동산은 침체기로 들어갔다. 소강상태를 이어가던 지가는 1980년말 크게 요동쳤다. 주택부족, 3저현상에 기인한 경제성장, 88올림픽 기대감등이 반영된 결과였다. 4·13 부동산투기억제책(1990년)과 91년 분당등 신도시입주가 시작되자 1992년에 들어서면서 사상처음 부동산가격 하락이 나타났다. 하지만 1994년 4월 지방자치제가 실시로 지방개발 기대심리가 커지면서 이내 시장은 회복되기도 했다. 그러나 97년말 외환위기로 토지시장은 급락세를 면치 못했다.

2000년대 들어서면서, 초저금리, 글로벌부동산 상승, 행정수도 이전과 기업·혁신도시등 지방분권및 지방균형발전등으로 부동산시장은 재점화 되기 시작했다. 2006년 이후 지방아파트의 미분양물량 증가, 글로벌경기둔화등의 우려, 실거래가과세, 토지거래허가구역 확대, 투기지역 확대등으로 토지시장은 전반적으로 침체의 길을 걷게 된다. 이런 가운데 일부시장은 개발호재를 등에 업고 살아 숨 쉬는 지역도 일부 있다. 이를테면 경기권의 명품신도시후보지역, 시화나 검단 등의 공장용지, 용산, 마포등 서울 도심권과 포항의 흥해읍 주변, 전남 여수지역등이다. 이처럼 개발계획을 전제로 대형호재가 나타날 때는 토지가격은 상승하기 마련이다. 토지는 때론 경기상황과 무관하게 움직일 수 있다는 얘기다.

하지만 올해 들어서면서부터 대선 이전의 기대와는 달리 토지시장 역시 맥을 못추고 있다. 고유가, 보유세인상(과표율 2008년 65%, 2009년 70%), 비사업용토지와 부재지주(농지,임야의 외지소유자)등에 대한 양도세 강화, 실거래가 공개에 다른 취, 등록세의 부담 증가, 미국발 서브프라임모기지 부실사태에서 촉발된 금융시장의 불안 등 각종 악재 때문이다.

 

향후, 토지시장을 움직이는 핵심변수는 무엇일까.

토지정책변화와 국토균형개발, 수도권 규제완화여부등을 들수 있겠다

우리나라 토지시장은 주지하시다시피 정책영향력이 매우 크고 정책기조에 따라 춤출 수밖에 없는 구조이다.  토지에 대한 이용, 개발규제가 그물망처럼 촘촘하기 때문이다. 그런 가운데 지방균형개발 추진과 수도권 규제완화 여부도 초미의 관심사이다. 한반도 대운하는 일단 잠수를 탄 것 추측된다.

지역균형개발 혹은 수도권규제에 관한 역사는 최근에 불거진 핫이슈가 결코 아니다.

지난 1966년도에 모일간지에 연재된 이호철의 장편소설 ‘서울은 만원이다’를 기억하는가. 서울등 수도권의 인구 쏠림현상을 풍자한 소설인데, 근대도시 형성기부터의 고질적인 문제점을 지적하면서 인기를 끌기도 했다. 1960년대 후반 이농인구를 최소화시키고 대도시 인구집중방지를 위해 동진강지역, 전남지역, 김해지역 등에 대규모 간척사업을 벌이기고 했던 것이다. 구미·창원·여천 등 동남권 대규모 공업단지개발, 중소도시 개발지원책, 지방대학 육성정책은 인구분산책의 일환이기도 했다. 서울시내에는 도시계획상 공업지역이 없어졌고 공장건설은 금지됐다. 1971년 개발제한구역 지정, 1973년 기업본사 및 정부투자기관 지방이전, 무허가 판자촌 철거와 공원화 시책등이 연달아 발표되었다.

1970년대 후반에 들어오면서 서울 및 수도권비대화가 억제를 위해 한층 더 노력하였다. 그러나 지방 공업도시들은 토지이용 수요가 한정되고, 인구이동이 심하여 중심도시에 비해 산업구조의 변화 영향을 쉽게 받았다.  때문에 점차 복합·광역화되어가는 수도권과 격차를 줄이지 못하였다. 급기야 1977년에는 수도권 인구재배치 계획이 발표되면서 임시행정수도 건설계획이 나오기에 이르렀다. 그러나 10.26 사태등 정치적 격변으로 계획은 무산되었고, 오히려 88올림픽 서울개최로 서울개발은 물론 과천 제2종합청사 건설, 인천 남동공업단지개발등이 나타나 수도권은 한층 더 팽창하였다.

1990년대는 수도권 공간구조재편의 시기라 정의할 수 있다. 수도권 5개 신도시의 건설, 영종도 신공항 및 경부고속전철 건설, 수도권 광역교통망 확충, 아산만 신산업지대 조성등 일련의 대규모 개발사업으로 수도권 공간구조가 달라졌다. 1994년 지역균형발전법을 제정해 개발촉진지구 사업, 지역균형발전기금 설치등 지방육성사업이 추진됐다. 그러나 1995년 전면적 지방자치제 실시와 1997년 외환위기를 거치면서 시장경제논리에 의한 수도권규제완화 요구가 커졌다. 동시에 서울중심의 첨단정보, 국제교역등 고급 중추기능에 대한 고민이 부상했다.
2000년대는 수도권난개발을 바로잡고 국토균형발전이 지향점으로 대두되었다.

1971년부터 시작된 국토종합개발계획이 어느덧 4차에(2000년~2020년)이르고 있다. 4차 국토개발계획의 중점목표는 21세기 통합국토실현으로, 수도권과 지방이 상생하는 다핵연계형의 균형발전 추구이다. 참여정부의 행정수도이전, 기업ㆍ혁신도시에 이어 실용정부에선 5 2 광역경제권등 지방균형발전전략이 핵심과제이다. 동시에 한국을 동북아경제중심국가로 만들기 위한 국가전략이 추진중이다. 현재 6곳의 경제자유구역이 개발중에 있고, 제주도는 특별자치도의 지위를 획득하기에 이르렀다.

토지는 장기투자관점에서  “선점전략”이 정답이다

글로벌 금융불안의 여파가 계속 이어지고 있다. 미국의 대형투자사인 리먼브라더스 파산, 메릴린치의 뱅크오브아메리카(BOA)로의 피인수등 매우 충격적인 사태의 연속이다. 부동산 시장에 대한 전망도 엇갈린다. 전문가는 물론이고 정책을 책임지고 있는 청와대, 정부내 고위관료들조차 서로 다른 의견을 피력하고 있기 때문이다. 결국 요점은 금융위기가 실물시장으로 轉移 내지 확산 될수 있을 것인가. 이러한 위기 내지 경기불황이 언제까지 지속될 것인가 등으로 요약할 수 있다. 그리고 투자자 입장에서는 언제쯤 투자에 나서는 것이 수익률을 극대화하는 타이밍이 될 것인가에 관심이 모아지고 있다.

먼저, 과거의 경험을 뒤돌아 보자. 요즘처럼 토지시장침체에다 정책의 변동성및 국토계획의 대변혁 과정을 보면서 과거의 교훈을 되새길 필요가 있기 때문이다.

지난 97년말 외환위기때 토지가격은 각종 급매물 출회로 수도권, 지방 할것 없이 50%이상 급락세를 면치 못했다. 하지만 이때 알짜 토지 혹은 요지의 땅을 바닥권에서 매집한 사람들의 운명은 어떠했는가. 외환위기 이후 김대중 정부의 경제회생정책에 힘입어 주택과 토지시장은 채 2년도 안되어 곧 안정세를 찾았다. 덕택에 알짜지역, 요지의 토지를 시세이하 급매물을 매수한 사람들은 큰돈을 벌수밖에 없었다는 점을 명심하자. 토지를 급등뒤 뒤늦게 꼭지점에서 매입, 소위 뒷북투자를 하기보다는 하락기 내지 급락기를 이용하여 저가 급매물을 노려보자는 뜻이다. 요컨대 역발상의 관점에서는 “멀리 보면서 한발 앞선 정보와 기회의 선점투자”가 정답이다.

MB정부의 국토. 토지정책과 올바르게 소통하는 길

이명박 정부의 부동산 정책방향 내지는 국토개발의 밑그림은 무엇일까.

토지는 정책영향력이 큰 만큼 실용정부의 청사진이라고 할수 있는 대선공약과 함께  ‘국토종합계획’ 또는 균형발전계획을 들여다보는 것이 순서이다.

첫째, 5 2광역경제권역 개발추진계획을 들수 있다.

소위, “한국형 뉴딜”로 불리는 이 사업은 전국의 시·도간 벽을 허물어 광역경제권으로 통합하려는 정책이다. 수도권(서울, 인천, 경기도), 충청권(대전, 충남·북도), 호남권(광주, 전남·북도), 대경권(대구, 경북), 동남권(부산,울산,경남)의 5대 광역경제권과 강원권(강원도), 제주권(제주특별자치도)의 2대 특별경제권으로 나눈다. 하나의 경제권이 국제경쟁력을 갖출수 있는 500만명정도의 인구와 지역기반을 바탕으로 지속적 경제성장, 지역간 공동발전, 실질적 지방분권 즉, 창조적 광역발전프로젝트라고 할수 있다.

실례로 OECD회원국의 통계에 의하면(2005년), 광역경제권은 이미 대세로 판단된다. OECD국가 전체인구 중 53%가 대도시권 지역(Urban Regions)에 거주하며, 이 같은 도시경제구조 현상으로 광역경제권이 만들어졌다. 예컨대 중국의 주강삼각주나 일본 큐슈경제권등도 광역권중심으로 재편되고 있다. 21세기는 국가와 국가의 경쟁이 아닌 도시와 도시의 경쟁시대로 예측된다.

이렇게 되면 수도권을 제외한 전국 160개 시·군에서 진행되고 있는 150여개 소규모 국고보조사업 중에서 중복되는 것들을 통폐합하여 30여개로 압축한 뒤, 포괄적지원이 가능해질 전망이다.

 

 
                                                         자료 : 한국경제
 


                                 자료:기획재정부, 국토해양부
 

둘째, ‘4대 초광역구역개발사업’ 계획이다.

전국을 7개 구역으로 묶어도 인구의 절반이 몰려있어 공룡화가 된 수도권과 경쟁하기는 사실상 힘들다. 이 때문에 등장한 것이 4대 초광역구역개발사업이다. 이것은 2~3개 광역경제권을 한번 더 묶어 특성산업을 집중 지원·육성하려는 것이다.

이를테면 남해안 선벨트, 서해안 산업벨트, 동해안 에너지·관광벨트, 남북교류·휴전선 접경지역벨트가 대상이다.
남해안 선벨트(Sun Belt: 햇빛 풍부지역)는 남해안지역을 목포권, 남중경제자유지역(전남 순천ㆍ여수ㆍ광양시와 경남 사천시ㆍ남해시ㆍ하동군 등 6개 시ㆍ군지역),부산권 등 3개 지역으로 나눠 공업단지와 연구ㆍ개발단지 중심으로 육성하게 된다.
동해안 에너지·관광벨트는 신재생에너지와 에너지클러스터 중심으로, 서해안 산업벨트는 인천경제자유구역과 새만금사업지구를 축으로 IT(정보기술) 자동차 철강산업이 집중 육성된다.

그리고 남북교류접경 벨트는 휴전선 인근 비무장지대(DMZ)내에 남북교류단지와 생태환경보전지구로 만들어 관광지화등을 통해 지역경제를 살리기 위한 구상이다.

 

 

 

셋째, ‘MB노믹스’를 위한 정책적 지원을 들수 있다.

신정부는 경제구조 변화에 따른 택지와 산업지의 공급확대를 위해, 비합리적인 규제를 풀어 개발 가능한 땅을 최대한 늘리는 것을 목표로 하고 있다. 이를 통해 수도권 집값안정과 공장용지등의 공급을 늘려 국가경쟁력 업그레이드하겠다는 전략이다.

대표적 사례로 여의도면적 109배 가량의 군사시설보호구역중 319㎢가 추가해제 또는 완화를 들수 있다. 이는 주택과 공장 신·증축, 도로·교량 설치등을 자유롭게 하겠다는 뜻이다. 현재 군사분계선으로부터 15㎞까지인 통제보호구역을 10㎞ 이내로 줄여 규제 수위가 낮은 제한보호구역으로 완화하고, 제한보호구역을 보호구역에서 제외하기로 했다.

그리고 개발이 제한되던 농·산지전용등이 한층 쉽도록 바뀌었다. 소유규제 완화, 이용절차 간소화, 이용촉진을 위한 제도들이 마련되었다. 농업진흥지역내의 '대체농지 지정 의무제' 폐지, 전용허가권한의 지자체 위임등이 그것이다. 이를테면 지금은 부산과 울산의 경우 플랜트, 조선등의 호황으로 생산설비 확장이 필요했지만 부지확보의 어려움으로 여의치가 못했다. 하지만 앞으로는 농지·산지전용을 통한 공장부지마련이 한결 쉬워진다는 말이다.

이밖에도 도심지 전용면적 85㎡이하 서민용주택공급 확대를 위해 수도권그린벨트의 추가 해제가 검토되고 있다. 현재 2001년 정해진 2020년까지 해제할 그린벨트의 총량은 수도권의 경우 124㎢ 이다. 이중 98㎢가 풀리고 26㎢가 남았다.  하지만 이 같은 총량규제를 풀어 서민주택 공급을 확대하는 방안이 곧 나온다. 요컨대 집값안정화를 위해선 싼 택지를 얼마만큼 확보하느냐가 관건인 바, 도심지 주변의 보전가치가 떨어지는 그린벨트를 활용하겠다는 것이다. 이에 따라 최근 수도권 도심과 가까운 곳의 그린벨트등에 관심이 증폭되고 있다.

유형별 과학적 토지투자요령 

용도별로 올바른 과학적 토지투자의 요령을 알아본다.

-그린벨트의 경우

그린벨트란 도시의 무질서한 확산을 방지, 도시주변의 자연환경을 보전을 위한 도시개발을 제한하는 구역이다. 1971~78년에 총면적 5,397㎢가 지정되어 국토면적의 5.5%에 이르는 광대한 면적을 차지하게 되었다. 그린벨트지역에서는 한정된 건축행위만 가능하다. 구역지정 당시 이미 있던 주거용 건축물의 증축·개축·재축은 허용되지만 신축은 금지된다. 공익상 필요한 건축물의 건축과 공작물의 설치는 부분적으로 허용되는등 개발, 이용상의 제약이 많다. 현재 보전가치가 낮은 지역을 중심으로 그린벨트의 규제가 점차 완화되고 있는 추세이다.

주의할 점으로는 그린벨트의 투자가치가 높다는 판단으로 무턱대고 투자해서는 안된다. 이미 그린벨트 해제등을 예상하고 가격이 급등한 곳이 많은데다, 그린벨트는 지자체등에서 특별관리를 하는 지역이므로 자칫 수용 위험성도 상존한다. 수용되면 제가격도 못받고 팔아야 하므로 손해를 입을 수도 있다. 10만㎡이상의 부지는 국민임대주택용지나 첨단산업유치에 활용될 수 있으므로, 반드시 해당 지자체에 수용 여부를 확인한 후 매입하는 게 좋다.

-임야의 경우

구입시 농지취득자격증명 등의 절차가 없고, 가격이 상대적으로 낮아 많은 사람들이 선호해 왔다. 임야는 산지전용타당성 평가에서 산림전용및 개발허가가 가능한지여부가 투자의 관건이다. 영원히 산일 수밖에 없는 땅은 투자관점에서는 적합하지 않다는 얘기다. 건축이 가능한 4m 이상의 도로에 물려있는 것이 좋고, 토목공사및 개발비용의 정도가 어느 정도인지를 따져보는 것도 필요하다. 조망권이 좋은 지역일수록 가치가 커진다.  토질은 자갈과 암반이 적은 토지가 향후 공사비를 절감할 수 있어 좋다.

산지전용허가의 조건은 660㎡이상이고 평균 경사도가 25도 이하여야 한다. 시,군,구 조례에 따라 15도 이하의 땅만 전용허가가 나는 경우도 있으므로 지자체등에 사전 문의해보는 것이 안전하다.

투자를 피해야 할 곳으로는 숲이 울창한 보전산지, 분묘기지권이 인정되는 묘지가 있는 곳, 보존가치가 있는 나무가 많은 지역, 암반등이 많아 공사시 재해가 우려되는 지역등이다. 산지의 ha당 입목축척이 150% 이하, 50년생 이상인 활엽수림의 비율이 50% 이하등 기준에 부합하지 못할 경우 형질변경 자체가 어렵기 때문이다.

- 농지의 경우

우리나라 헌법은 ‘경자유전의 원칙’에 따라 농지 소유자격을 농업인과 농업법인으로 제한하고 있다. 농지법에 따르면 농지는 소유자가 직접 농사를 짓거나, 자기의 농업경영에 이용하지 않으면 소유할 수 없도록 규정하고 있다. 따라서 농지를 포함한 토지는 개개의 특성에 따라서 가격이 천차만별이고 규제사항도 다르기 때문에 특별한 주의가 요망된다.

특히 토지거래 허가구역에서의 토지를 매입하고 싶을 경우 미리 주민등록을 땅의 소재지에 옮겨놓아야 명의이전이 가능하다. 토지거래허가구역이란 해당지역 시·군·구에 1년 이상 거주한 사람만이 땅을 살 수 있는 제도이기 때문이다. 토지거래계약 허가를 받고 토지를 취득한 후의 의무이용 기간이 농지는 2년, 임야는 3년, 개발사업용 토지 4년, 기타 토지는 5년이다. (2005년 11월11일이후 취득분) 토지거래허가지역 내에서 구입 목적대로 농지를 이용하지 않은 사실이 적발되면 1년 동안 처분 의무기간을 준다.

그리고 이 기간내에 토지를 처분하지 않을 경우 매년 이행강제금(공시지가의 20%)를 부과하도록 돼 있다. 실수요자 아니면 사실상 농지 구입이 불가능하다는 뜻이다.

따라서 순수 투자목적이라면 토지거래허가 구역 외 지역에서 개발호재가 있는 지역의 농지매입이 좋다. 이때 외지인, 부재지주는 양도세가 중과된다. 중과세를 피하고 싶다면 주말. 체험영농 소유농지(세대당 1000㎡ 이하)에 투자하면 된다.

만일 도시민이 토지거래허가구역 외에서 1000㎡ 이상의 농지를 매입 뒤 직접 영농이 어렵다면 어떻게 해야 할까. 농지취득자격증명을 받아 구입한 뒤 한국농촌공사가 운영하는 농지은행에 맡기면 농사를 짓지 않아도 소유가 가능하다는 점을 알아두자.

일반적으로 피해야 할 농지로는 전용허가및 주택신축이 어려운 땅이다. 예컨대 주변에 온통 농림지역으로 둘러싸인 곳, 농업진흥구역 내의 농지와 농업보호구역 내의 농지, 맹지인 농지, 경지정리가 잘된 농지, 건축허가시 상하수도및 지하수처리가 어려운 농지는 기피대상이다.

-농어촌주택의 경우

까다로운 농지투자의 대안으로 약간의 텃밭이 달린 농어촌주택에 투자를 권해 볼만하다. 마침 올해부터 농어촌주택의 양도세 부과기준이 높아졌다. 종전의 7천만원에서 1억5천만원이하로 확대되었다. 시가 반영률 40∼60%선이란 것을 감안한다면 실제 거래금액 기준으로는 대개 3억∼4억원선에 해당된다.  농어촌주택과 일반주택이 있는 경우 농어촌주택이 공시가격 1억5천만원, 대지면적 660㎡, 주택 연면적 150㎡ 미만일 경우 일반주택을 먼저 양도하면 1주택자로 인정된다. 다만 토지거래허가구역, 관광단지지역 등에서는 양도세가 중과되므로 토지거래허가구역이 아닌 곳을 선택하는 것이 요령이다.

이때 유의사항으로는 실수요자라 해도 나중에 매각할 것을 고려하여 도심과의 접근성, 향후 지역발전 가능성도 점검해야 한다는 점이다. 따라서 교통거리, 도로망, 혐오시설 여부, 자연경관과 각종 개발계획 등 기준을 정해 장기적 관점에서 선택하는 것도 우량 농가주택을 고르는 좋은 방법이다.

-농지취득자격증명의 경우

전, 답, 과수원 등 지목에 관계없이 농작물을 경작할 수 있는 토지를 농지라 한다. 농지를 구입하려면 원칙적으로 농지취득자격증명을 얻고 소유권 이전등기를 해야 한다. 농지는 소유자격을 농업인과 농업법인으로 제한하고 있다. 관련 증명서는 농지 소재지의 관할시장, 구청장, 읍·면장이 발급한다. 전용허가를 받은 농지 또는 주말농장을 취득하는 경우 농지취득자격증명 발급기간이 2~4일 이내로 단축된다.

현행 농지법에서는 도시민이 농지취득자격증명을 받아 농지를 구입한 뒤 실제로 농사를 짓지 않더라도 5년 이상 농업기반공사나 전업농에게 장기임대를 하면 농지를 소유할 수 있다. 하지만 개발예정지의 농지나 일정 규모 이하의 농지에 대해서는 투기목적의 농지 소유를 가능한 배제하기 위해 농업기반공사가 위탁을 제한하고 있다. 이렇듯 실수요자의 농지 취득은 간편해졌지만, 도시민의 농지 취득은 엄격히 규제하는 편이다.  도시민이 농지에 투자하려 할 경우에는 몸에 맞는 투자전략을 구체적으로 준비해야 할 것이다.

한반도 투자지도를 바꿀 관심지역

앞에서 신정부의 토지정책의 큰 흐름 내지 방향성에 대해 살펴보았다. 그렇다면 과연 어느 지역, 어떤 토지가 관심대상일까. 사실 토지투자는 아파트투자와 달리 일반인이 접근하기 쉬운 분야는 아니다.

먼저 토지는 입지가 매우 중요하다. 어떤 지역에 위치해 있는냐에 따라 입지가치가 다르고, 주거입지, 상업입지, 공장입지조건등이 각각 상이하기 때문이다.

입지도 중요하지만 국토계획의 마스터플랜이라고 할수 있는 국토종합계획과 도시지역의 밑그림인 도시기본계획의 용도지역, 지구, 구역도 빠뜨릴 수 없다.  농지법, 산지관리법, 건축법등 각종규제도 중첩돼 토지가치를 세분화, 차별화하게 만든다. 한마디로 용도, 활용방법등에 따라 수익성이 천차만별이라고 할수 있다. 때문에 입지가 좋아도 이용, 개발이 안되거나 이용개발이 가능해도 입지가 떨어지는 토지는 아무리 오랜시간이 흘러도 가격이 제자리를 면치 못하는 경우가 많다. 게다가 토지는 규모와 모양, 도로여부등 개별적 조건도 면밀히 따져 보아야 한다.

따라서 성공적인 투자를 위해선 공법적 규제는 물론 토지투자의 기본요령을 습득한 뒤 반드시 장기 상승하는 지역의 가치(내재, 희소, 미래가치)있는 소위, 알짜토지를 찾아내려는 노력이 필요하다. 

첫째, 대형개발프로젝트에서 찾아라.

우선 대규모 국가개발 프로젝트 추진등 미래가치가 높은 지역을 선택해 보자. 정부정책에 따른 대형개발프로젝트의 진행 또는 진행예정지는 개발압력이 높다. 개발압력이 높은 만큼 장기적 시세상승이 가능하고 땅값의 탄력성이 높은 게 당연하다. 초보투자자라도 신문, 정부 발표만 잘 따라서 실기하지 않고 잡는다면 위험변수가 크지 않은 편이다.

이를테면 대형개발프로젝트가 진행되는 곳은 대도시권의 외곽순환도로, 고속도로, 고속철도, 국제항만, 국제공항 등 핵심 인프라가 조성되는 거점지역이다.

대표적인 사례로 제 2경부고속도주변, 인천경제자유구역등 경제자유구역 주변, 충청권의 과학비즈니스벨트, 여수엑스포 개최 주변지, 동서남연안개발 특별법과도 맞물려 있는 남해안선벨트지역을 들수 있다.

이중 경제자유구역은 국가경쟁력을 재고시키기 위한 핵심 국책사업이다. 세계 유수기업의 동북아 거점을 만들 수 있도록 조세감면, 자금지원, 원-스톱 행정서비스 제공, 외국 교육기관·병원·약국의 진출 허용등 각종 예외조치가 허용되어 글로벌경제 거점으로 부각될 전망이다.  

구분	경기·충남	대구·경북	전북	인천	부산·경남	전남·경남
명칭	황해	지식창조형	새만금․군산	인천	부산·진해	광양만권
위치	충남 (당진·아산·서산), 경기   (평택·화성)	대구, 경북 (경산․영천․구미, 포항)	전북  (군산․부안)	인천 (연수․중․서구)	부산 (강서구), 경남  (진해시)	전남 (여수․순천․광양), 경남  (하동군)
면적	55.051㎢	39.546㎢	66.986㎢	209.4㎢	104.8㎢	90.48㎢
공항항만	평택․당진항	대구국제공항	군산.군장신항	인천공항·인천항	김해공항· 부산신항	광양항
완료시기	2025	2020	2030	2020	2020	2020
기본구상	·제조(자동차, IT, BT) ·부가가치 물류 ·바이오	·서비스(교육, 의료, 패션) ·제조(IT, 부품소재)	·제조(자동차, 항공, 조선) ·환경친화형 산업 ·대중국 관광레저	·국제업무․물류 거점 ·IT.BT 등 첨단산업 ·관광레저	·국제물류 거점 ·첨단부품소재 및 R&D ·관광레저	·국제물류 생산 기반 ·정밀화학,신소재 ·관광레저

<경제자유구역 개요>

대표적인 사례로, 남해안선벨트프로젝트가 추진되는 남해안지역은 어떠한가. 항만, 조선, 철강, 기계, 석유화학 등 국가 기간산업이 입지하여 탄탄한 지역경제를 바탕으로 해양레져관광단지 혹은 복합산업단지 추가라는 새로운 도약의 전기를 맞이하고 있다. 초대형 남해안개발사업 관련하여 투자 1순위로 꼽히는 것은 역시 농지, 임야, 염전등 토지이다. 관광레저단지, 산업단지 개발여파로 농어촌 집단주거지 개발과 함께 복합상권및 근린상가개발이 본격화될 것이다. 때문에 장기적 안목에서 해변가를 따라 교통, 기반시설 등 주거여건이 개선되는 지역등을 노려볼만하다. 남해안 일대는 주말에 콘도와 같은 예약절차 없이 도심을 떠나 휴식과 휴양을 맘껏 즐길 수 있는 세컨드하우스 마련의 최적지 중 하나로 손꼽힌다.

이때 유의할 사항으로는 개발예정지주변이라고 무턱대고 매입해서는 안된다는 점이다. 자칫 개발행위제한구역으로 묶여 한동안 환금성이 제한될수 있기 때문이다. 따라서 개발예정지와 1~2㎞ 정도 떨어진 경계선을 벗어난 임야나 농지등을 매입하는 편이 안전하다.

둘째, 규제에서 해제되는 지역이 유망하다

규제가 있는 곳은 지역발전이 더디게 진행될 수밖에 없다. 그런데 규제가 사라진다는 것은 지역개발의 청신호로 받아들이게 마련이다. 대표적인 곳으로 군사시설보호구역에 포함된 농지 및 임야중 해제 가능성이 높은 지역과 비닐하우스 등의 난립으로 인해 그린벨트로서의 기능을 잃은 지역중 환경영향평가에서 4∼5등급으로 평가된 ‘그린벨트 조정가능지’가 유력지역이다. 9월19일 정부는 향후 10년동안 수도권에 지을 300만 가구중 도심내 180만 가구, 도시근교 40만 가구, 도시외곽 80만 가구의 주택을 공급하겠다고 발표했다. 이중 서울 근교에 주택 40만 가구공급 발표를 하자 어느 지역의 그린벨트가 얼마나 풀릴지가 초미의 관심사로 대두되고 있다. 한편 그린벨트는 1977년까지 총 5397㎢가 지정됐으며 지난해 말 기준으로는 수도권의 1469㎢를 포함, 총 3961㎢가 남아 있다.

군사시설보호구역의 해제등의 수혜지는 주로 경기 파주, 문산, 연천등 수도권 북부지역이다. 그린벨트 해제가 예상되는 지역은 아무래도 '그린벨트 조정가능지'로 분류될 가능성이 높은 곳들이다. 강남구 세곡2지구/ 강동구강일 3지구/ 서초구 우면3지구/시흥 매화지구, 월곶지구, 옛염전A․B지구, 행정타운 잔여지구/ 의왕 청계·오전·완공·하기동일대/ 과천·고양 지역등도 관심대상이다. 그런데 해제시 해당지역 주민들의 정서도 중요하게 반영된다는 점도 알아두자. 주민들의 민원이 많은 지역이라면 민선인 시,군,구청장 입장에서는 당연히 그린벨트 해제에 앞장설 수밖에 없기 때문이다.

셋째, 용도변경이 나타나는 지역이다.

규제가 완화되거나 해제되는 지역 상당수는 자연녹지 혹은 관리지역에서 주거지역으로, 그리고 주거지역은 상업지역로 변하는등 용도변경이 뒤따르기 마련이다. 도시외곽의 한계농지에서 도시용지로 변모할 가능성이 높은 지역, 도시주변의 산지, 농지등도 용도변경 대상이다. 이명박정부는 관리지역내 개발 가용지를 최대한 확보해나갈 방침이다. 이를테면 주거시설과 상업시설용으로 활용 가능한 도시용지 공급을 확대할 예정이다. 일례로 도시용지를 2020년까지 9.2%까지 늘릴 전망이다. 아파트와 공장을 지을 수 있는 부지, 오피스, 오피스텔, 상가등의 부동산이 들어설 토지가 대폭 늘어나는 것이므로 토지의 이용가치가 크게 증가한다는 뜻이다. 지가는 이 과정에서 통계적으로 3~4배정도 뛴다. 시가화용지등은 주로 도시화가 급진전되는 중소도시에서 많이 발견할 수 있다. 예컨대 2기신도기와 수도권내 대규모 택지개발지역 인근등에서 주로 살펴볼 수 있다. 지자체의 도시기본계획을 꼼꼼하게 살펴보면 곳곳에서 시가화용지가 예정되고 있음을 살펴볼 수 있다.

일례로 김포의 경우 양촌면 학운리, 대곶면등, 인천에선 계양구 백석동·방축동 일대등, 파주시는 문산읍 선유리·내포리 일대등이다. 이외 하남, 용인, 경기광주, 수원, 화성, 평택, 안성, 이천등에서도 찾을 수 있다.

이중 평택은 국제화계획지구, 평택호관광지, 평택항개발등 많은 호재들로 인해 관심을 끄는 지역이다. 국토해양부 통계를 보면 1998년부터 9년간 평택시의 누적 땅값 상승률은 68.4%였다. 수도권에서 LCD산업도시로 자리잡아가고 있는 파주시의 79.0%에 이어 두 번째로 높은 수준이다. 그만큼 기대감과 이용가치가 꾸준히 증가한 지역이다.

하남의 풍산택지개발사업지구 역시 시가화용지로 지정된 지역으로 하남시 복합단지개발사업이 추진될 예정이다. 경기광주는 곤지암역 예정지등이 시가화용지로 지정되었다. 이 일대는 향후 전철역을 중심으로 복합 상업·숙박시설이 들어설 것으로 보인다. 성남~곤지암~여주로 이어지는 복선전철이 개통되면 판교까지 10분 서울까지는 20~30분대면 도착하게 된다.

또 준공업지역이 일반주거지역으로 변경되는 지역도 눈여겨보자. 지가가 보통 3배 전후 뛰어오른다. 서울의 경우 준공업지역에 주거시설을 지을수 있게 변모되는 준공업지역으로는 영등포동·당산동·양평동·문래동·도림동·대림동(총9.38㎢), 구로동·신도림동·가리봉동·개봉동·고척동·오류동·온수동(6.82㎢), 금천구 가산동·독산동·시흥동(4.40㎢), 강서구 가양동·마곡동·등촌동·염창동(1.77㎢), 성동구 성수1·2가동(3.22㎢), 도봉구 창동·방학동·도봉동(1.85㎢) 등이다.

넷째, 도심 역세권주변이다.

도심역세권의 경우는 아무래도 서울이 선두주자이다. 역세권 고밀도 복합개발등이 추진되기 때문이다. 소형분양 주택도 공급될 계획이다. 역세권 일대 자투리토지, 나대지등이 그 대상이다. 정부는 도심역세권 고밀개발을 통해 연 4만 가구에서 연 6만~7만 가구 수준으로 확대키로 발표한바 있다. 대표적인 사례로 가리봉 역세권은 이미 시범지구로 정해졌으며, 다른 한 곳을 추가해 연내 2곳이 시범실시될 예정이다. 도시구조및 기능개선 측면에서 시사하는 바가 매우 크다.

다섯째, 시 승격지역등 인구가 증가하는 지역이다.

도시기본계획상 가장 중요한 지표는 인구계획이다. 인구계획에 따라 도로, 학교, 공원등 도시기반 시설과 주택공급, 경제, 상업등 부문계획이 짜여지기 때문이다. 인구계획이 큰폭 늘어나는 것으로 잡혀 있다면 그만큼 지역개발 수요및 개발추진을 위한 예산소요 역시 많아져서 땅값이 중장기적으로 상승하기 마련이다. 지방은 수도권에 비해 수요의 한정성을 지니고 있으므로 투자시 신중해야 한다. 따라서 투자자로선 도시기본계획에 확정된 인구계획과 토지이용계획을 눈여겨보아야 한다. 토지이용계획에는 보전지역과 개발지역으로 구분되어 있다. 특히 황색점으로 표시되는 시가화예정용지는 미래의 개발 잠재력이 높은 땅이다. 투지방지를 위해 지번은 표시되지 않지만 현장조사, 중개업소 탐문조사등을 통해 어느 정도 윤곽 파악은 가능하다.

대표적인 지역은 어디일까.

엑스포개최지로 확정된 여수지역, 당진이나 경남사천과 같은 산업단지 확장지역과 시 승격 예정지역을 보자.

참고로 군에서 시로 승격하기 위해선 인구가 15만명을 넘어서야 한다.  시로 승격되면  지방교부세 증가와 민간 개발 투자 촉진된다. 독자적으로 도시기본계획 수립도 가능해진다. 이 과정에서 농지가 주거지로, 주거지는 상업지로의 변화가 급물살을 타면서 해당지역 지가가 급등하기도 한다.

시 승격 예정지역은 어디일까.

경북의 칠곡군을 포함해 당진군, 청원군, 여주군, 무안군등이 있다. 현재 이인기 국회의원은 현행 지방자치법상 도농복합형태 시승격 기준인 군(郡) 전체 인구가 15만명 이상이 돼야 한다는 법률을, 12만명으로 하향하는 것을 골자로 하는 법률안을 제출해 놓고 있다. 만일 이 법안이 통과된다면 시 승격이 가능한 지역은 좀 더 늘어날 전망이다.
 

<지역별 인구분포 변화 추이>
 

자료: 통계청,「시도별 장래인구추계 결과」 2008

여섯째, 수도권규제완화가 예상되는 지역이다.

이명박 정부의 주요 선거공약중 하나가 바로 수도권규제완화이다. 서울의 17배의 면적을 지닌 경기도는 그간 개발제한 규정을 적용받는 곳이 많았기 때문이다. 기업투자 활성화를 위해 공장 신·증설 제한 등 수도권 규제를 전면 재검토해 이를 완화하는 방안을 이르면 다음 달까지 마련할 방침이다.
이에 따라 정부는 공장 신·증설 면적을 제한하는 공장총량제, 자연보전권역내 6만㎡ 이상의 공업용지 조성을 금지한 수도권정비계획법, 대기업의 공장증설을 제한한 ‘산업집적화 및 공장설립법’ 등을 완화하는 방안을 이르면 곧 마련한다는 방침이다.

경기도를 현재 6개의 성장거점축으로 나누어 전략적인 성장을 추구한다.

 

 

 

표에서 나타난 것처럼, 경기도의 6대권역의 특성화 전략을 통해 향후 발전 방향을 가늠해볼 수 있다. 예컨대 레져 휴양단지 등으로 개발될 양평과 가평 등은 한강변으로 자연경관이 수려한 지역이다. 이곳에는 친환경 생태도시가 조성될 예정이다. 경기도는 현재 인구가 1,134만명인 인구를 2020년까지의 1,450만명으로 늘어날 것으로 기대, 2020년까지 주택 173만채를 더 공급할 예정이다. 이에따라 꾸준한 택지및 수도권규제완화에 따른 산업단지 개발수요등이 나타날 전망이다.  토지투자의 잠재가치, 미래가치가 높은 지역이다.

아직까지 정부의 방침은 ‘선지방-후수도권’ 이다.  현재로선 언제, 어떤 선까지 수도권의 규제완화를 해줄지에 대한 정확한 예측은 어렵다는 말이다. 다만 동두천, 오산, 평택, 화성등 성장관리권역으로 지정된 지역의 규제완화가 안양, 부천등의 과밀억제권력보다 빠르게 나타날 가능성은 있다.

 

<수도권정비권역 현황> (2007.12.31 현재)
구 분	과밀억제권역	성장관리권역	자연보전권역
면  적 (11,745㎢)	2,042㎢ (17.4%)	5,865㎢ (49.9%)	3,838㎢ (32.7%)
인  구 (24,472천명)	19,346천명 (79.1%)	4,144천명 (16.9%)	982천명 (4.0%)
행  정 구  역	서울, 인천(일부) 의정부, 구리, 남양주(일부),하남,  고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥 16개시	동두천, 안산, 오산, 평택, 파주, 남양주(일부), 용인(일부), 연천군, 포천군, 양주군, 김포시, 화성시, 안성시(일부), 인천(일부), 시흥(일부) 12개시, 3개군	이천, 남양주(일부), 용인(일부), 가평군, 양평군, 여주군, 광주시, 안성시(일부) 5개시 3개군
정  비 전  략	과밀화 방지 도시문제 해소	이전기능 수용 자족기반 확충	한강수계 보전 주민불편 해소
지  정 기  준	인구 및 산업이 과도하게 집중되었거나 집중의 우려가 있어 그 이전 또는 정비가 필요한 지역	과밀억제권역으로부터 이전하는 인구 및 산업을 계획적으로 유치하고 산업의 입지와 도시의 개발을 적정하게 관리할 필요가 있는 지역	한강수계의 수질 및 자연환경의 보전이 필요한 지역

 

자료 : 국토해양부 국토정책국

 

토지 매입시 절차 & 주의 할 점

토지투자는 환금성이 떨어지고 전문적인 지식과 경험을 요하는 만큼 반드시 사전점검 및 확인 절차가 매우 중요하다.  일단 계약서에 도장을 찍고 나면 되물리기가 어렵거나 손실이 발생하는 만큼 계약전에 신중한 검토와 종합적인 분석능력이 요구된다.

가치가 높은 토지를 선택하기 위해선 마치 그림을 그리는 듯한 과정이 요구된다.  그림을 그리기 위해선 먼저 스케치를 해야 하고, 큰 부분에서 작은 부분으로 작업이 진행되어야 한다. 내재가치, 미래가치, 희소가치를 제대로 분석하기 위해선 해당지역의 변화 원동력과 특성등을 먼저 살펴보는 게 투자의 정석이다.

그 과정들이 어떻게 진행되는지 순서대로 살펴보자

첫째, 투자하고자 하는 지역의 선정이다.

먼저 투자 희망지역을 정해야 한다. 인구, 산업의 동향, 주변도시나 지역과의 경쟁 및 보완관계, 토지거래통계 등의 개괄적인 자료를 수집, 분석해 봐야 한다. 그 다음에는 국토개발계획, 정부정책, 해당지자체의 도시기본계획등을 차례로 살펴보자. 그래야 국가기간교통망확충계획이나 개발계획, 지자체의 주요국도 확장사업이나 순환도로같은 간선도로 확충사업계획은 어떠한지등의 내용을 미리 알수 있다. 토지의 가치를 가늠하는 요인 중 도로 신설·확장계획은 매우 큰 비중을 차지한다. 만일 도로가 개통되는 곳이라면 투자성공은 보장된 셈이다. 이때 서류상으로만 살펴보기보다는 직접 해당 자치단체와 국토부등에 문의해보는 것을 권한다. 계획은 있으되, 예산부족, 이해관계가 얽혀 예상보다 늦어지거나 제대로 추진되지 못하는 경우도 많기 때문이다.

둘째, 투자희망지역의 매물을 확인하는 과정이 필요하다.

특히 지방 땅은 어느 지역에, 어떤 조건으로, 얼마에 매물이 있는지의 정보를 얻기 어렵다. 전화로 문의해봐야 제대로 알려주지 않는다. 따라서 직접 발품을 팔아가면서 찾아다녀야 한다. 일단은 투자하고자 하는 지역을 먼저 부담 없이 둘러보는 것이 필요하다. 천천히 둘러보며 현지 주민의 이야기를 통해 그 지역 분위기를 파악하는 것도 한가지 요령이다. 이때 현지주민에게 토지매수 의사를 섣불리 밝혀서는 안 된다. 매수희망자가 나타났다는 것이 알려지면 매물의 호가가 뛸 가능성이 높기 때문이다.

그리고 나서 마음에 든다면 해당지역의 오래된 토박이업소나 이장, 반장등을  찾아가는게 좋다. 토박이업소는 마을 사람들에게 묻거나, 해당지역의 협회장등을 맡고 있는 중개업소를 찾으면 된다. 토박이업소 중개업자들은 현지주민들과 친하므로 매물로 나온 땅의 내력을 소상히 알고 있는데다, 오랜 기간 해당지역의 동향등을 소상히 파악하고 있다.

셋째, 인근지역의 거래사례등을 참고로 매물의 적정가격을 산출하여야 한다.

토지투자의 가장 큰 애로점이 바로 적정가격의 산출이다. 매도인과 매수인 모두에게 어려운 작업이다. 땅은 규격화된 대상이 아니어서 동일한 지역인 것 같아도 위치, 도로 인접성 등에 따라 이용개발 가능성이 달라지므로, 적정한 가격산정은 매우 어려우면서 중요한 과정이다. 특히 개발호재에 대한 소문이 돌거나, 발표된 곳의 경우는 ‘매도-매수’ 호가 갭이 크다.  자칫 조급하게 굴면 실제 시장가치 이상으로 고평가된 가격으로 매입하는 낭패를 당할 수 있다.

따라서 공시지가와 최근 거래된 매물들의 평균가격, 인근지역의 거래사례, 수익사례, 과세사례, 분양사례등 여러 자료들을 근거로 따져보고 판단하는 수밖에 없다. 시장가치에 비해 높다고 판단이 되면 가격조정을 시도하거나, 일단 관망및 보류를 하는 전략도 있다.

만일 진입도로가 없거나, 경사도가 심하거나, 성토 흔적이 있거나, 땅모양이 정방형이 아니라면 하자가 있으므로 인근 시세보다 낮은 가격으로 협상할수도 있다. 만일 여러 매물들이 동일호가를 보인다면 공시지가가 높은 토지를 선택하자. 일반적으로 호가가 실제매매가격보다 높은 매물이 많은 지역이 상승 가능성이 높다.

넷째, 관련서류를 꼼꼼하게 검토하라.

토지는 개별적인 이용규제가 많다. 따라서 투자를 목적으로 땅을 사더라도 개발할수 있는지 여부를 확인해야 한다. 매물로 나온 토지가 마음에 들면, 해당 지자체를 찾아가 토지이용계획확인원, 토지대장(임야대장), 지적도(임야도), 등기부등본(토지, 건물), 건축물대장산지이용구분도 등을 발급받아 매입대상 토지현황및 용도에 이상이 없는지를 충분히 검토해야 한다. 이 작업만으로도 이용, 개발가치 내지 미래의 투자가치가 있는지의 대략 윤곽이 나온다.

다섯째, 자금조달이 가능한지 살펴라.

토지는 3년 이상의 넉넉한 시간을 필요로 하는 장기투자처이다. 주택등에 비해 대출한도가 낮은 점도 단점이다. 자신의 자금동원능력이 얼마인지를 감안하여 투자하는 것이 중요하다.

여섯째, 지적공부地籍公簿 만 믿지 말고 현장확인을 해야 한다.

현장조사는 서류만으로는 확인하기 어려운 토지의 이용개발 현황이나 주변환경을 직접 답사해 확인하는 절차이다. 먼저 지적법상 지목과 현황지목이 일치하는지, 주변 토지는 어떻게 이용되고 있는지, 도로가 지적공부와 일치하는지등 을 살펴야 한다. 만약 지적법상 지목은 전답田畓으로 되어 있는데 실제로는 주유소나 공장으로 이용되고 있다면 농지로는 부적합한 땅이라고 할 수 있다.

이외에도 등기부로는 확인할수 없는 분묘기지권, 점유권이 형성된 곳인지, 땅의 모양은 어떠한지, 인접 토지와의 경계선, 인근에 축사, 공장, 소각장, 변전탑과 같은 환경오염시설내지는 기피시설이 있는지의 여부를 꼼꼼히 체크해야 한다. 토지형태는 사각형이 가장 좋다. 특히 4m 이상 도로에 인접하고 전면이 도로에 길게 접할수록 이용가치가 높아 높은 시세를 현성하게 된다. 또 등고선을 확인해 경사도가 심한 땅보다는 낮은 땅을 사두는 것이 유리하다. 

이때 측량을 반드시 수반하여야 한다. 자연환경등의 변화로 지적도와 달라졌을 가능성 때문이다. 보통 녹음이 우거진 계절보다는 겨울철에 봐야 땅의 경사나 암석이 박힌 모양등의 모습을 제대로 볼 수 있다. 이때 놓치기 쉬운 부분이 숨겨진 지세, 풍광, 일조량, 성토를 해야 하는 곳인지, 아니면 성토가 되어 지반이 불안정한 곳인지등의 부분들이다. 장마철에 침수가 되는 지역이나, 용수가 부족하지는 않은지등도 제대로 살펴보기 위해 미리 답사할 내용등을 정해놓고 집중적으로 살펴보면서 현지주민들의 이야기를 듣는 것이 여러모로 좋다.

일곱째, 세금을 감면받을 수 있는지 고려하라.

토지는 개발호재만 잘 만나면 천정부지로 치솟기도 하지만, 현행법상으로는 비사업용토지는 66%에 달하는 양도세와 종속세가 붙으며 장기보유특별공제도 없다. 농지는 지역거주와 자경이라는 필수조건이, 임야는 해당지역거주라는 기본조건이 충족되어야 비사업용 토지를 벗어날 수 있다. 이 같은 제약들로 인해 세후 수익이 낮을 수도 있으므로 사전에 이 같은 세금문제를 감안해야 한다.

세금을 얼마나 부담해야 할까.

농지(전.답,과수원,목장용지)를 기준으로 세금을 알아보자.

우선 농지를 유상취득후 등기하면서 취득세, 등록세등을 부과받는다. 일반적인 매매에서 3.4%(취득세 취득가액의 2.2%, 등록세 1.2%)의 세금과 소정의 인지세를 염두에 두면 된다.
보유단계에선 재산세를 내야 한다. 시가표준액(개별공시지가)의 0.07%가 부과된다.
참고로 현행의 세법하에선 종합부동산세는 종합합산과세대상(나대지, 잡종지등 비사업용 토지)은 세대별로 공시지가 3억원이상, 별도합산과세대상(인.허가 받은 사업용토지)은 공시지가 20억원이상의 토지에 부과한다. 농지는 분리과세대상토지로 종합부동산세는 없다.
개발단계의 세금으로는 농지보전부담금(옛 대체농지 조성비)이 있다. 공시지가(제곱미터당)의 30%를 적용한다. 하지만 공시지가(제곱미터당)가 5만원 이상일때는 공시지가(제곱미터당)당 5만원씩이다. 개발부담금도 있다. 토지개발로 발생하는 개발이익을 환수하여 토지투기를 방지하기 위한 제도로 개발이익의 25%이다. 택지개발, 지목변경 수반되는 개발사업, 도시지역 개발행위 및 산지관리법·농지법·초지법에 의한 전용허가등이 대상으로, 도시지역은 990㎡이상, 비도시지역은 1,650㎡이상일 경우 부과된다. 서울·부산·대구·인천·광주·대전(6대 도시)의 경우는 660㎡ 이상이면 물린다. 그리고 실제 취득한 것이 아니라도 토지지목을 변경하거나 건축물을 증·개축하는 경우등도 취득으로 간주해 과세한다. 이때는 토지지목 변경이나 건물의 증·개축으로 부동산 가격이 증가된 경우, 그 증가분에 대해서도 함께 과세한다. 개발행위시는 세금은 지자체의 조례등에 따라 상이하게 적용될수 있으므로 현지의 건축설계사무소의 도움을 받는 것이 좋다.
마지막으로 양도단계이다. 양도소득세가 있다. 부재지주는 60%중과세를 적용받는다. 하지만 8년이상 농사지은 경우는 자경농으로 인정받아 양도세감면혜택을 받을 수 있다.

여덟째, 토지의 취득 목적 및 개발이용에 부합여부와 연접제한여부등을  따져 보아야 한다.

예컨대 농지를 전용해 전원주택을 지으려면 현지거주 6개월 요건을 채우고 일정 기준의 하수처리시설 등을 갖추어야 건축허가가 가능한 곳도 있다. 특히 양평, 남양주, 광주, 이천등의 상수원 보호구역에서는 신규 건축 허가가 제한된다.

그리고 난개발을 막기 위한 목적의 연접개발제한이 걸린 경우는 건축허가가 나오지 않는다. 토지소재지 관할 시군구청 건축과, 현지 토목측량설계사무실 또는 건축사사무실을 통해 개발허가 가능여부를 사전 점검해야 한다. 하지만 주택이나 20가구 미만의 전원주택은 연접개발제한과 관계없이 건축이 가능하다.

<참고 1> 용어설명

*분묘기지권 -토지소유자의 허락을 얻어 분묘 설치, 승낙 없이 설치하여 20년간 점유, 토지소유자가 분묘를 설치한 후 분묘이전 특약 없이 토지를 매매한 경우 등에는 분묘기지권이 성립된다.  묘지는 마음대로 이장할 수 없으므로 자손을 찾아서 협의하던지 공시행위 등 일정의 절차를 거쳐야 하므로 비용이 많이 든다.

* 한계농지 제도 : 관리지역내 평균경사율이 15%이상인 농지, 혹은 집단화된 농지의 규모가 2ha미만인 농지로서 시장·군수가 고시(전국에 약 20만6천ha로 추정)
* 보전산지 : 산림자원의 조성 등 임업생산기능의 증진(임업용 산지) 및 재해방지, 자연생태계 보전 등 공익기능(공익용 산지)을 위해 필요한 산지
* 준보전산지 : 보전산지 이외의 산지
* 연접개발규제 : 토지중 보전목적으로 지정된 용도지역(관리, 농림, 녹지지역)내에서는 사업주체가 다르더라도 개발하는 면적이 기존 개발면적과 합해 3만㎡(녹지는 1만㎡)이상이면 지구단위계획 등 도시계획 절차를 거치도록 규제  

<참고 2> 토지매입시 공적장부 확인 요령

공적장부의 확인은 매우 중요한 과정이다. 확인해야 할 서류로는 토지이용계획확인원, 토지(임야)대장, 지적(임야)도, 등기부등본등이 있다.

첫째, 토지이용계획확인서는 용도지역및 행위제한에 관한 내용을 본다.

계획관리지역(舊 준농림지역)이거나 잡종지여야 주택을 신축할수 있다. 다음엔 해당토지에 대한 개발계획수립에 관한 내용도 살펴봐야 한다. 먼저 ‘국토이용’부분이다. 자연환경보전구역에 체크되어 있으면 주택신축등에 많은 제한이 따른다. 그리고 ‘도시계획’에서 개발제한구역으로 체크되어 있으면 그린벨트이므로 주의를 요한다. 외에 ‘군사시설’, ‘농지’란을 살펴봐야 한다. 농지항목에서는 농업진흥구역과 농업보호구역 여부를 확인해볼 수 있으며, ‘산림’란을 통해서는 보전임지 여부를 확인할 수 있다.

둘째, 토지대장에는 고유번호및 토지의 소재지, 지번, 축척등이 기재되어 있다.

토지의 표시사항란에 지목과 면적을, 소유권란에서는 소유권의 변동사항을 알 수 있다. 잦은 소유권의 변동이 나타났다면 숨겨진 이유가 없는지 따져볼 필요가 있다.

셋째, 지적도를 통해서는 토지의 모양과 인접 도로상황등을 파악할 수 있다.

넷째, 임야도는 매입하려는 토지가 임야(산)일 경우 지적도 대신 검토한다.

땅의 소재지, 지번, 지목, 경계, 축척등이 기재돼 있다. 이를 통해 땅의 모양이나 경계표시, 도로형태등을 확인할 수 있다. 일반적으로 땅의 모양은 사각형태가 가장 좋고, 주변에 반드시 도로가 지나야 한다. 또한 등고선을 꼭 확인해 경사도가 심한 지역은 피하는 것이 좋다.

다섯째, 토지등기부등본이다.

등기번호란, 표제부(아파트 등 집합건물의 경우 표제부가 2개임), 갑구, 을구 등 4부분으로 구성된다. 여기에선 근저당, 가압류, 가처분 등 각종 물권사항을 확인할 수 있다. 이때 새로운 등기부등본에는 과거의 권리관계가 기재되어 있지 않으므로, 구(舊)등기부등본을 열람해야 한다. 소유권이 이전되더라도 전(前)소유자란에는 말소등기가 있는 경우를 제외하고는 붉은 선으로 말소되지 않는다.

<<참고 3> 토지거래허가 현황
 

(2007.12.31 현재)                                              (단위 : 필지)
구 분	1996	1997	1998	1999	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007
합 계	156,335	222,777	16,310	30,647	30,106	29,236	44,625	144,859	159,230	154,042	130,458	125,709
서  울 부  산 대  구 인  천 광  주 대  전 울  산 경  기 강  원 충  북 충  남 전  북 전  남 경  북 경  남 제  주	590 4,110 4,289 6,570 3,160 1,574 - 50,151 8,717 6,138 13,574 6,752 6,272 19,895 19,133 5,410	1,558 3,635 3,160 9,172 3,670 2,977 5,459 80,438 10,583 8,724 21,092 11,373 8,451 25,042 20,242 7,201	78 487 185 623 405 306 132 5,342 968 602 1,615 1,454 1,049 1,337 1,433 294	239 3,190 1,420 529 1,821 962 1,612 6,732 1,003 1,559 266 1,938 5,255 415 2,689 1,017	430 3,150 1,104 573 1,617 1,082 1,633 8,638 925 1,320 293 1,270 4,168 405 2,635 863	487 3,870 1,201 677 1,334 981 1,764 9,938 787 1,040 236 762 2,209 532 2,751 667	114 6,432 1,915 1,615 1,387 1,255 3,022 22,274 - 203 1,805 - 1,956 443 2,204 -	1,469 7,748 2,436 10,829 1,897 2,631 4,881 71,202 - 7,787 26,689 - 2,545 717 4,028 -	1,171 9,619 3,478 11,352 2,809 3,653 8,146 71,267 - 9,481 27,480 - 3,153 1,996 5,625 -	1,346 5,402 3,401 7,110 3,937 3,746 4,578 74,259 79 8,057 25,388 490 8,186 1,936 6,127 -	2,615 3,174 2.224 5,848 2,124 2,230 2,534 57,342 397 5,836 29,834 994 7,261 1,765 6,270 10	4,827 2,975 1,572 6,073 1,671 2,003 1,390 61,239 374 4,538 25,691 625 7,148 1,154 4,404 25

<참고 4> 도로확충및 정비계획
 

 

 자료 : 국토해양부 도로정책관실
 

<참고 5> 5 2광역경제권 선도프로젝트 지원체계도

 
자료-기획재정부 국토해양부

                  토지사랑 http://cafe.daum.net/tozisarang/