아파트 주차장의 상가 방문객 이용제한의 경우 방해금지 청구

[변호사 김덕은]

아파트의 경우 아파트와 상가건물이 공존하고 있습니다. 그런데 입주자대표회의에서 상가 임차인과 상가 방문객의 이용을 제한하는 결의를 하는 경우 상가 소유자들을 아파트 주차장을 포함해 아파트 대지 전부를 용도에 따라 사용할 권리가 있을까요.

2020년 1월 9일 이와 관련한 대구지방법원의 판결이 있었습니다. 사실관계는 다음과 같습니다.

2004년경 대구에 아파트 4개동 480세대와 상가가 건축되어 일반에 분양이 되었고 A는 아파트 상가를 분양받았습니다. 이 사건 아파트 480세대와 상가의 각 구분건물에는 이 사건 대지 전체에 대한 일부 공유지분을 대지권으로 하는 등기가 마쳐져 있었습니다.

아파트 주차장 주차면적은 총 1,034면 규모로 지하에 설치되어 있고 주차장 출입구에는 차단기가 설치되어 아파트와 상가의 입주민은 통행카드를 발급받아 차단기를 열어 출입할 수 있었고,

상가방문차량의 경우 정문에 근무하는 경비원에게 개별적으로 허가를 받아 주차장에 출입하다가 2019년 1월 25일 이후에는 입주자대표회의측의 제지로 주차장을 이용하지 못하였습니다.

상가 주인 A는 주차장 개방을 요구하였고 입주자대표회의측은 '상가에 할당된 주차공간은 2면이나, 상가 활성화 차원에서 5면을 상가전용구역으로 지정하여 상가관계자들의 이용에 제공하되, 장기주차는 금하고 야간에는 아파트 입주민도 이용할 수 있게 한다'는 결의를 하였습니다.

이에 A는 상가의 구분소유자로서 주차장을 포함한 대지 전부를 용도에 따라 사용할 권리가 있다며 입주자대표회의측이 상가의 임차인과 방문객의 주차장 사용을 방해하고 있으므로, 위와 같은 방해행위의 금지를 구하는 소를 제기한 것입니다.

법원은 아파트와 상가건물 내 각 구분건물마다 대지 전체에 대한 일부 공유지분을 대지권으로 하는 등기가 마쳐져 있으므로, 대지에 설치된 주차장은 아파트 및 상가의 공용부분임이 인정된다면서

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제10조, 제11조에 따라 주차장은 이 사건 상가 및 아파트 구분소유자 전원의 공유에 속하고, 따라서 상가의 구분소유자인 A는 주차장을 그 용도에 따라 사용할 권리가 있으며, 이러한 권리에 터잡아 A와 사이에 임대차계약을 체결한 상가 임차인들 및 상가방문객들 역시 이 사건 주차장을 용도에 따라 사용할 수 있다. 따라서 입주자대표회의는 특별한 사정이 없는 한 A 및 임차인이 그 소유 내지 임차한 상가에 출·퇴근 또는 방문하기 위하여 사용하거나 위 각 상가에 방문하는 사람이 사용하는 승용자동차, 화물자동차, 이륜차의 주차를 방해하는 일체의 행위를 하여서는 안 될 의무가 있다고 판결하였습니다.

이 사건에서 입주자대표회의는 상가에 5대 분량의 주차공간을 허용하기로 결의하였으므로, 상가방문객들의 주차를 제한한 것은 공용부분의 관리로서 유효하다고 주장하였으나

법원은 집합건물법 제11조는 민법의 규정과는 달리 각 공유자가 그 용도에 따르는 한 지분의 비율에 관계없이 공용부분을 사용할 수 있도록 하고 있고, 같은 법 제10조 제2항에 따르면 위 제11조는 강행규정이므로, 규약으로도 그 공유자에 대한 공용부분의 사용을 금지하거나 지분비율에 따라 사용횟수나 기간을 제한할 수 없다(대법원은 2018. 12. 28. 선고 2018다260138 판결) 다만 합리적인 범위에서 공용부분의 사용방법을 정하고 이에 반하는 사용을 제한하는 것은 공유자의 사용권을 ‘용도에 따른’ 범위로 제한하는 집합건물법 제11조의 취지에 비추어 가능하고, 같은 법 제16조 제1, 3항에 따라 공용부분의 사용방법에 관하 여는 규약에 별도의 정함이 없는 한 관리단집회의 통상의 결의로써 정할 수 있지만, 객관적·합리적으로 보아 해당 공용부분의 사용목적에 어긋나게 정하는 것은 무효라고 판단하면서

이 사건의 경우 관리단집회에서 전체 상가 5개 호실에 2개 내지 5개의 주차면만을 제공하는 내용의 결의가 통과되거나 그러한 규약이 제정되더라도 이는 상가 구분소유자들의 공용부분 이용권한을 현저히 침해하는 것으로서 합리적인 범위 내에 있다고 볼 수 없으므로 집합건물법 제10조, 제11조에 반하여 무효라고 판단된다고 판결하였습니다.

광주부동산전문변호사 김덕은