[서충주아파트 매매,전세,월세] 이편한세상충주, 충주시티자이,한화 포레나, 미진이지비아 매매/전월세 현황(2021.8.4.)

[미송]

몇달만에 블로그를 씁니다.

그동안 서충주 소식을 알려달라는 분들이 몇분 계셨는데 이리저리 바쁘기도 했고 게을러 지기도 해서인지 블러그 작업을 못했습니다.

휴가철인데 다들 휴가는 잘 보내시는지요?

저도 새만금과 태안반도 쪽으로 구경 다녀왔습니다.

몇달 사이에 한화포레나가 분양이 완료되고 현재는 분양권이 거래되고 있고, 기존 서충주 아파트 시장도 작년 봄 이후 3번째로 투자자가 들어와 매물을 소화하는 시간을 가지고 있습니다.

작년 봄에 1차로 투자자가 선진입해서 마이너스 피로 거래되던 매물들을 사갔고, 작년 겨울에 2차로 다시 투자자가 진입해서 가격 상승을 만들었고, 올해 6.1이후 3차로 투자자가 들어와 거래를 많이 시키고 있습니다.

전국적으로 발생하는 현상이기도 하지만 갭 투자자의 진입에 따라 전세 가격도 급격히 상승해고 전세가격 상승후 매매가격 상승 패턴이 충주에서도 고착화 되고 있는 상황입니다.

또한 전세나 매매가격의 가격의 상승폭도 점점 커지는 현상을 보이고 있습니다.

손님들께서 이런 가격의 상승이 언제까지 될것같냐는 질문과 한화포레나와 이편한세상중 어디가 더 높은 가격을 받을 것인가 등을 물어보십니다.

요즘 장기보유특별공제를 더 강화해 양도차익을 세금으로 더 걷어 가겠다는 법을 발의 한다는 뉴스가 나오고 있습니다.

입법화 될지는 잘 모르겠지만 정부의 기본 기조는 시장의 매물공급을 더 감소시키는 방향으로 정책을 펴고 있는 상황입니다.

또한 정부가 정책적으로 추진하는 아파트 공급도 계획대로 진행되지 않고 있어 향후 몇년간 공급도 쉽지 않은 상황입니다.

이런 수요와 공급을 볼때 가격 상승은 정부가 양도세를 줄이는 정책으로 전환하기 전까지 지속 상승할 가능성이 높다고 보고 있습니다.

그 기간은 최소 2~3년간은 지속 될 것 같습니다.

이를 충주에 적용해 봤을때 충주도 최소 2~3차례의 투자자 진입과 가격 상승의 패턴이 나타날 가능성이 높다고 보고 있습니다.

한화포레나의 준공 예정시기가 2023.10월 예정이고, 이번달 전세분양예정인 삼일 파라뷰도 2024년도 초에 입주가 가능할 것으로 보입니다.

또한 아직 확정은 안됐지만 부영과 상업용지의 주상복합도 2024년에서 2025년은 돼야 입주가 가능할 것으로 보입니다.

충주 시내에도 특별히 큰 입주 계획은 아직 나오지 않고 있는 것으로 봐서 충주의 아파트 수급을 살펴 봤을때도 최소 2023년 말까지는 지금의 상승세가 유지될수 있다고 보는 게 타당할 것입니다.

서울 및 수도권등을 보면 2023년 이후도 큰 공급계획은 잡혀 있지 않은 것으로 보여, 경제적 충격이 없고 현재의 정부 정책 기조가 유지된다면 2023년 이후도 서울 및 수도권은 가격이 상승할 가능성이 높은 반면, 충주는 대규모 공급이 예정됨에 따라 서울 및 수도권과는 다른 양상을 보일 가능성이 있습니다.

충주가 수요가 탄탄한 지역이 아닌 만큼 2023년 말 부터 공급되는 약 6500여세대의 공급은 수급에 큰 영향을 줄 가능성이 높습니다.

현재 서충주에서 추진중인 드림파크 산업단지와 동충주산업단지, 국가사업단지의 부지 조성이 빨라야 2023년에나 가능할 것이고 이후 산업시설이 입주하기까지는 많은 시간이 소요될 가능성이 높습니다.

공급은 2023년 말부터 2024년사이에 이루어지고 수요은 미래수요이니 수요와 공급의 시간차가 발생할 가능성이 높은 것이죠.

이에 따라 한동안은 어려운 시기를 보낼수도 있다고 생각하고 있습니다.

현재까지는 25평대와 30평 이상대의 아파트 공급량이 25평대가 약 2배이상 많은 상황입니다.

이에 따라 30평형 대에 비해 25평형대가 저평가 되어 있다고 보고 있습니다.

하지만, 25평형대의 전월세 거래 속도가 30평형대에 비해 빠른 편입니다.

그만큼 25평형대에 대한 수요가 상대적으로 많다는 증거이기도 할 것입니다.

2023년 말부터 공급되는 아파트는 30평형대가 주를 이루고 있습니다.

한화 포레나의 경우도 478세대 전평형이 30평형대 이상이고 삼일 파라뷰도 약 1800여 세대 전평형이 34평형대입니다.

아직 확정은 안됐지만 주상복합용지에 들어오는 아파트도 30평형대가 많을 것으로 예상되고, 부영이 그나마 25평형대가 많을 가능성이 있다고 예측하고 있습니다.

충주의 공급량 증가도 염려하고 나름 대비해야 겠지만 상대적으로 30평형대 이상이 더 대비를 많이 해야 할 것이라고 생각하고 있습니다.

물론 장기적으로는 산업단지의 확대와 더불어 지속적인 인구 유입이 가능할 것이고 도시가 확장하는 과정을 갖을 것이기에 큰 염려는 안해도 될 것 으로 생각하고 있습니다.

다른 질문 하나가 한화 포레나와와 이편한세상중 어느 단지가 향후 가격이 더 높을 것인가에 대한 질문입니다.

한화 포레나의 장점은 이편한세상보다 7년 늦게 입주하는 신축아파트라는 점이 장점이고, 이편한세상은 서충주 택지지구 내에서는 제일 좋고, 대단지라는 장점을 가지고 있습니다.

물론 소비자의 판단이겠지만 제 개인적인 생각으로는 이편한과 비슷한 수준에서 움직일 것으로 생각하고 있습니다.

현재 한화 포레나의 분양권이 손피 3500까지 거래됐다는 말이 들려오고 있습니다.

양도세 매수자부담의 정상거래라고 하면 매수자가 부담해야 하는 부담이 약 8000만원 가까이 되는 금액이고 분양가 약 3.5억원을 고려할때 최종 매수가는 4.3억원인 셈입니다.

물론 일부 다운 계약을 했다고 해도 3.9억선은 될 것입니다.

현재 이편한세상의 매물가격이 3.8억~4억원인 점을 감안하고 분양권거래 정상거래였다고 가정하면 현재는 한화포레나가 약간 높은 가격수준에서 거래되고 있다고 판단하고 있습니다.

저희 명품공인중개사사무소는 서충주신도시 대림이편한세상 충주 단지에 위치하여 이편한세상충주, 시티자이충주, 한화포레나, 미진이지비아, 코아루더테라스,신우휘가로, 코아루퍼스트, 충주지웰,동광오드카운티 및 상가, 토지 및 택지, 원룸의 임대/매매/분양 등 다양한 매물을 보유하고 있습니다.

매물을 찾으시거나 내놓고 싶으실때 문의 주시면 친절하고 정확하게 상담해 드리겠습니다.

아파트 외에 상가, 원룸, 토지등 매물도 많이 확보하고 있으니 관심있으신 분들은 많은 문의 부탁드립니다.

명품공인중개사사무소

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