1기신도시 등 '노후계획도시 특별법' 정책효과는?

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[K그로우 전문가칼럼=함영진 직방 빅데이터랩장] '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법' 제정안이 오는 8일 국회 본희외에 의결될 예정이다. 국토법안소위와 상임위를 통과한 이 특별법은 단기간에 주택이 대규모로 공급된 노후계획도시에 도시기능과 정주환경 향상을 위한 체계적인 정비가 이루어질 수 있도록 하는 제도적 기반이 될 것으로 보인다.

주요 내용을 살펴보면, 특별법이 적용되는 노후계획도시는 관계법령에 따른 택지조성사업 완료 후 20년 이상 경과한 100만㎡ 이상 택지 등으로 정의했다.

기본방침(국토부)→ 기본계획(지자체)→ 특별정비구역 설정→ 구역별 사업 시행으로 이어지는 정비 추진체계를 마련해 대규모 정비사업이 계획에 따라 이행될 수 있도록 했다.

통합 정비를 통한 도시기능 향상과 원활한 정비사업 시행이 가능하도록 안전진단 완화·면제, 용적률 상향, 통합심의 등 각종 도시·건축 규제 특례를 특별정비구역에 부여할 수 있도록 했다.

아울러 지자체 주도·정부 지원의 형태로 이주대책을 수립해 광역적 정비에 대응할 수 있도록 했고 생활 SOC, 기여금 등 공공기여 방식도 다양화해 기반시설 재투자를 통해 도시기능을 강화할 수 있도록 했다.

이 법안은 연내 공포될 예정으로 공포 후 4개월 뒤 시행된다. 12월 중 법 시행에 필요한 시행령 제정안도 입법예고해 특별법 시행 시기에 맞춰 이행될 것으로 보인다.

함영진 직방 빅데이터랩장

이번 특별법 제정으로 서울 목동과 상계동 외에 수도권 1기 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동), 대전둔산 및 계룡지구 등 '80년~'90년대 대량 조성된 신도시들의 노후화 문제를 해결할 정비사업 계획의 큰 밑그림이 그려졌다.

과거 200만호 이상 대규모 택지개발을 통한 아파트 건립이 동시에 이뤄졌지만 이미 준공 30년을 넘기며 노후 문제에 따른 생활불편이 커지고 인근 2~3기 신도시 조성으로 수요 유출이 야기될 수 있다는 면에서 해당지역은 이번 특별법 제정에 대한 기대감이 클 것으로 판단된다.

특히 안전진단 완화·면제, 용적률 상향, 통합심의 등 각종 도시·건축 규제 특례를 특별정비구역에 부여받을 수 있어 12층~15층 가량의 중층 단지들이 포함된 지역들은 일부 사업성 개선을 기대해 볼 수 있겠다.

다만 해당지역의 정비사업 추진은 긴 호흡으로 바라볼 필요가 있다.

국토부가 정비기본방침이란 가이드를 만들면 각 지자체는 이를 토대로 정비기본계획(토지이용관리계획, 기반시설 설치계획, 정비예정구역 지정, 용적률, 건폐율, 이주대책 등)을 수립해야 한다. 각각의 도시에 맞는 주거지 기능과 광역교통, 기반시설과 연계한 특례 적용기준의 차이가 생길 수밖에 없어 역세권이나 본보기 역할을 할 '선도지구'의 추진움직임을 눈여겨 볼 필요가 있다.

이미 주택 거래시장이 계절적 비수기인 겨울 초입에 접어들며 숨을 고르고 있다. 특별법 제정만으로 단기 주택 가격 상승을 기대하기 제한적으로 판단된다. 정비사업의 실질적 시작은 재건축 사업을 통한 민간 주도로 진행되는 만큼 지자체의 명확한 마스터플랜이 수립될 때 안전진단, 정비계획 수립, 정비구역 지정, 추진위, 조합설립, 사업시행계획 수립, 관리처분계획 수립 등이 현실화될 수 있다.

여러 신도시 규모의 대량 정비사업이 진행되는 만큼 향후 이주·멸실로 인한 임대차시장의 불안을 방지할 목적에서도 개별단지의 정비사업 진행은 일정부분 시일을 요할 전망이다.

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