[법률라운지] 재건축사업 조합설립 미동의자에게도 분양신청 통지의무가 있는지

[황사 人-박준호]

[법률라운지] 재건축사업 조합설립 미동의자에게도 분양신청 통지의무가 있는지

1. 문제의 소재

정비사업에서 조합설립에 동의하지 않은 토지등소유자에게도 분양신청 통지를 하여야 할 사업시행자의 법적인 의무가 존재하는지가 문제 된다.

재개발사업의 경우 ‘조합원 강제가입주의’에 따라 조합설립에 동의를 하지 않은 토지등소유자라고 하더라도 분양신청 종료일까지는 조합원의 지위를 당연히 유지하기 때문에 조합설립 동의 여부와 관계없이 모든 토지등소유자에게 분양통지를 하여야 한다.

그러나 ‘조합원 임의가입주의’를 취하는 재건축사업의 경우에도 동일한 결론이 도출된다고 볼 수 있을까?

2. 재건축사업의 경우 미동의자에게는 분양신청통지의무가 없다고 봐야

가. 분양신청을 규정한 도시정비법 제72조 제1항 본문은 종전자산평가액, 분양대상자별 분담금의 추산액, 분양신청기간 등을 ‘토지등소유자’에게 통지하도록 규정하고 있는데, 이를 이유로 일부에서는 조합설립 미동의자도 분양신청기한까지 조합설립동의서를 제출하여 조합원이 될 수 있다는 정관 규정에 따라 미동의자에게도 통지하여야 한다는 주장을 하고 있다.

나. 그러나, 주택재건축사업의 경우 조합원은 토지등소유자 중에서 ‘재건축사업에 동의한 자’만 해당하는 것으로 규정하고 있고(도시정비법 제39조 제1항 본문), 사업시행자는 ‘조합 설립에 동의하지 아니한 자’의 토지 또는 건축물에 대하여는 매도청구를 할 수 있다고 규정하고 있으며(제64조), 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받고자 하는 토지등소유자는 분양신청기간 이내에 대통령령이 정하는 방법 및 절차에 의하여 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하여야 한다고 규정하고 있는바(제72조 제3항), 위 각 규정의 내용, 취지와 체계 등에 비추어 보면, 도시정비법 제72조에서 정하는 분담금의 추산액, 분양신청기간 등의 통지절차는 관리처분계획 수립의 기초가 되는 분양신청 대상자를 확정하기 위한 것으로서, 애초 재건축사업에 동의함으로써 조합설립의 동의를 하여 분양신청을 할 수 있는 자격을 갖춘 ‘조합원’을 대상으로 이루어지는 절차로 보아야 한다.

3. 최근 법원 판결 내용

대법원은 “분양신청통지의 대상을 ‘조합원인 토지등소유자’가 아닌 ‘토지등소유자’로 본 원심의 이유 설시에 다소 부적절한 부분이 있으나…”라고 판시하여 분양신청 통지의 대상이 전체 토지등소유자라는 취지의 법리를 설시한 원심 판단이 잘못된 것이라고 분명하게 짚어주었다(대법원 2023. 6. 29. 선고 2022두56586 판결 참조). 이러한 기조에 따라 최근 서울행정법원은 도시정비법 제72조 제1항 등에서 정한 분양신청통지 대상자인 ‘토지등소유자’는 ‘조합원인 토지등소유자’로 제한하여 해석함이 타당하다고 명확하게 판시하였고(서울행정법원 2026. 5. 29. 선고 2025구합55480 판결), 이 판결은 그대로 확정되었다.

4. 검토

정리하면 도시정비법령의 전체적인 규정 내용과 취지, 그리고 분양신청절차가 관리처분계획 수립의 기초가 되는 분양신청 대상자를 확정하기 위한 전단계에 해당한다는 점 등을 모두 종합하여 볼 때, 재건축사업의 경우 미동의자에게는 분양신청 통지할 법적인 의무가 없다고 보아야 한다. 즉, 미동의자에게 분양신청 통지를 누락하였다고 하여 후속 관리처분계획에 어떠한 하자가 발생한다고 보기는 어렵다(다만, 법적인 의무가 아니라도 조합가입 기회를 부여하는 차원에서 미동의자에게도 통지하는 것은 별개의 문제이다).

나철용 변호사(법무법인 현)

https://www.dnews.co.kr/uhtml/view.jsp?idxno=202607200916164070626&section=S1N7

[법률라운지] 재건축사업 조합설립 미동의자에게도 분양신청 통지의무가 있는지