지난달(7/21) 낙찰받은 빌라 이야기

[시나공(상가3기)]

안녕하세요...!!

이번에 상가3기를 들음으로써 앤카페에 발을 들여놓았습니다.

그동안 사례와 경험담등을 통해 직간접적인 많은 도움을 받았기에

조금이나마 보답하고자 앞으로 저의 소소한 사례를 가끔 공유하고자 합니다.

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어느날

물건 검색을 하다 눈에 띄는 물건을 하나 발견했다.

지방소재 다세대주택인데 엘리베이터 있는 6층중 602호이고 실입주한지 2년여된 건물로 사진상으로 좋아보인다.

기록으로보면 이물건에서는

-선순의 근저당 보다 전입일이 빠르며 배당요구하지 않은 임차인과

-대지권이 등기되지 않은점

이 두가지를 짚고 넘어가야 할거 같다.

보통 이런경우는 현장을 가보거나 채권자인 은행에 문의하여 알아보는 방법도 있으나

이물건은 그 전에 등기부등본을 보는 순간 해결이 되어버렸다.

작년에 한차례 경매에 나왔다가 기각된적이 있었는데

그 사건을 검색해 보니

임차인으로 기재된 박**님이 채무자의 어머니이고 연세가 상당하신것까지 어렵지 않게 알수 있었다.

근데 이러한 경우는 종종 보게되는 경우로 등기부등본을 꼼꼼히 보는 습관이 필요할것이다.

또하나

대지권 미등기는 감정가격이 포함되었다고 다 취득하는것은 아니지만

이 사건은 이미 대지사용권이 형성되었고, 공유지분형태로 토지등기부에도 기재되어 있으며

임의경매로 집합건물과 토지지분을 취득하면 당연히 대지권도 취득한다는 판례도 있고 해서

낙찰받고 대지권등기까지 하면 해결될것으로 생각했다.

임장당일

모든가족이 총출동했다.

(그래봐야 저와 아내 그리고 2살배기 아들하나~~~~    끝)

현장에 도착하니 건물외벽에 프랑카드가 붙어있다.

매매 연락처:010-1234-5678

처음엔 건축업자의 분양광고인줄 알았으나 나중에 보니 소유자가 팔려고 내놓은 매물이었다.

이물건은 4층인데 다른조건은 다 유사하고, 베란다만 조금더 크다는게 차이점이었다.

내부는 신축에 가까운지라 양호하였고, 옥상방수도 최근에 하였다는것과, 채무자가 토지주였는데

지금은 G시에서 임대사업을 하는데 사정이 좋지는 않다는 것까지 덤으로 알수 있었다.

이물건은 1.85에 내놓았는데 관심있으면 1.8억까지 팔 의향이 있다고 했다.

아내와 함께 아이를 데려가니 훨씬 더 호의적이었고, 고급정보들을 어렵지 않게 얻을수 있었다.

이곳을 나와 다른 24평 신축빌라를 한곳 더 보았는데

3천/40, 4천/30, 매매1.48이었다. 근데 임장한 물건은 33평형에 위치도 더 좋고, 내부도 양호할거라 생각했고

인근아파트에 전세매물도 없어, 낙찰받아 명도후 임대하면 전세1.2~1.3억, 매매1.5억정도는 성사시킬수 있을거 같았다.

이와같이

입찰을 결정하고 전주 한옥마을을 갔다.

임장끝내고 가는곳은 왠지 경비를 들이지 않고 가는것 같아 좋다.

여비를 임장비용에 포함하면 되니 말이다.

근데 전주에 이런곳이 있다는게 새삼놀아웠다.

사람이 너무 많았고 문앞에 줄서있는 가게또한 많았다.

기분좋게 한바퀴 돌고 집으로 내려왔다.

입찰당일

수익에 대해 확신이 있었으므로

전 최저가를 넘기는 상도에 어긋나는 일을 저질렀다.

두명은 팔천이백과 팔천칠백근처를 썼고

또한명은 구천일백정도를 쓸려고 했던거 같으나

'0'을 하나 빼먹어 구백일십얼마를 쓰는 바람에 무효가 되었고,

그덕분에 무난히 낙찰받을수 있었다.

차순위와 천만원이 넘게 차이가 났지만

아쉬워 해봐야 정신건강에 좋지않다는것과 앞으로 기다리는 수익만으로도 충분하고

내덕에 채권을 거의다 회수하는 채권자를 생각하면 아깝진 않았다.

매각허가 결정이 떨어지고

현장을 방문하였으나 채무자를 만나지 못했고

쪽지를 남겨놓자 다음날 연락이 와서 G시에서 만났다.

첫인상은 솔직히 좋지 않았다.

그도 그럴것이 처음 통화했을때

자꾸 나한테  "실수 하셨습니다~`  사장님 실수하셨습니다~~" 했다.

뭘 실수했냐고 물어보면  "실수하셨습니다. 사장님 실수하셨습니다~~ 그걸 말씀드리고 싶네요' 라고했다.

뭐지 이사람

협상의 달인인가?

별거 아닌거 같지만 쫙까는 목소리에 자동응답기같은 톤으로 얘기하니 움찔했다.

(내가 진짜 뭘 잘못봤나?) 

이런저런 얘기후에 인근 식당에서 점심을 같이했다.

옥구저수지 옆 월드가든이라는 곳인데

한끼 먹기에 나름 괜찮았다. 경치도 좋고....!!

점심먹기전에 한시간, 점심먹으면서 30분

먹고나서 커피마시면서 10분, 담배 2대 피우면서 10분

상당한 시간이 흘렀다.

이제 본론을 얘기 하시라 했다.

"언제까지 비워주겠다. 이사비는 얼마를 주라" 뭐 이런 얘기들을 하고싶었다. 

다시 한참을 장고한다.

집을 다시 사고 싶단다.

엥? 

임장당시 채무자의 형편이 좋지 않다고 들어서 되살거라고는 생각도 못했고

명도후 전세나 매매에만 관심이 집중돼있는데 되사겠으니 형편좀 봐주라 한다.

이럴땐 참 난감하다.

연로하신 어머니 혼자 계시는데 자식된 도리로 그냥볼수가 없단다.

사정이 너무 딱하다.

오히려 "나 못나가니 알아서 해라" 던지  "이사비로 천만원 달라"던지 이러면 편한데

실수했다고 나한테 핀잔줄때는 언제고 이제와서 돼사겠으니 싸게 달란다.

집에와서 아내에게 의견을 물으니 그렇게 해 주자고 한다.

돈되는 물건이야 많으니, 몇개 더 낙찰받으면 되지만

이미 상당히 스트레스상황인 채무자에게 더 이상 상처를 줄순 없다고....!!

(경매책좀 본 모양이다. 이런말을 곧잘한다. )

나도 시골에 계신 어머니를 생각하면 남일같지 않고

어제 계약금 오백만원을 입금한걸로 보아

채무자의 말에 진정성이 느껴져서 흔쾌히 동의했다.

유능한 대출중개인을 채무자 아들에게 소개해 주었으므로

다음주 쯤으로 현금에 대출을 더해 잔금을 치르고 본인 명의로 이전해 갈것이다.

세금은

부동산매매 법인 사업자이므로 법인세+추가10%인데 법인세는 비용등의 문제가 있어 10%가 나오지 않을거

같으므로 '10%+ 약간 '으로 정리될거 같다.

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P.S  명도를 오랫만에 해봐서

(그동안은 특수물건을 주로 해서 명도할일이 별로 없었습니다. )

매뉴얼이 생각나지 않았으나 전에는 상대방과 전투모드

그러니까 상대방을 몰아내야 내가 이기는 마음으로 임했다면

지금은 같은 방향을 바라보며 함께 합니다.

채무자도 잘 될수있는 최선의 방법을 찾고자 하니, 상대방을 대하는 태도도 전과는 다름을 느낌니다.

세상은 함께 사는곳이고

돈은........!

또 낙찰받으면 되니까요...!! 

[나이스]

잘 파셨네요. 질질 끌어서 인도명령하면 진짜 난감해 집니다. 나이드신분 있으니...명도가 무척어려워지죠. 잘 파신겁니다.

[헤네시아]

우와

[푸른들]

따뜻한정~이 느껴지네요.

[쥐방울]

정말 잘하셨네요^^

[기대하라]

와우^^ 잘하셨네요. 앞으로 좋은일 많으실꺼에요

[장꽝맨]

잘하셨네요 ^^