노후엔 돈 나오는 상가주택

[김동규]

노후엔… 그림같은 전원주택보다 돈 나오는 상가주택

조선일보

이덕수 한화생명 영업교육팀 부동산전문가    입력 2019.03.20 03:08  

한화생명 은퇴백서

요즘 중·장년층에게 '나는 자연인이다'라는 다큐 프로그램이 인기이다. 개그맨 윤택과 이승윤이 문명의 혜택을 등지고 오지에서 살아가는 자연인과 동고동락하며 인생의 희로애락을 생생하게 그리는 내용으로, 은퇴 후 자유롭게 살고 싶은 중·장년층의 로망을 간접적으로 실현시켜주고 있다. 퇴직 후 자연을 터전 삼아 원하는 삶을 일구며 살아가는 자연인의 모습은 각박한 도시에서 하루하루 찌들어 살아가는 현대인들을 충동질한다. '나도 시골에 땅 사서 집이나 지어볼까…'하는 생각에 미치는 이들도 많다.

그런데 여기서 잠깐, 퇴직 후의 삶도 이상과 현실을 구분해야 한다. 30~40년 이상을 더 바라봐야 하는 인생의 후반전 역시 소득을 어떻게 마련할 것인가를 빼놓고는 얘기할 수 없다. 도시에서 멀어질수록 부동산은 인구 감소 쇼크의 직격탄을 맞기 마련이다. 여유가 많지 않은 이상, 시골집이나 산속 나만의 전원주택을 덜컥 샀다가는 소득원이 되기는커녕 기껏 벌어놓은 돈을 깎아먹는 은퇴 후 생활 리스크가 될 수 있다는 얘기다.

◇은퇴 후 수익형 부동산은 도심에

그런 이유에서 교외나 시골로 가고 싶다면 전원주택·펜션 같은 주택을 매입하기보다는 전세로 살고, 도심에 수익형 부동산을 보유하기를 추천한다. 기본적 소득 창출을 위해 전원주택보다는 수익형 부동산 보유 전략이 필요하다는 얘기다.

앞마당에 푸른 잔디밭이 펼쳐진 전원주택의 모습. 하지만 전문가들은 “노후에 전원주택은 전세로 살고 수익형 부동산은 도심에서 구입하는 것을 추천한다”고 했다.

수익형 부동산은 향후 시세 가치보다 당장 현금화할 수 있는 환금성이나 정기적으로 수익을 창출할 수 있는 수익성이 중요하다. 수익형 부동산으로는 오피스텔, 도시형 생활주택, 서비스드 레지던스, 섹션오피스 등 여러 상품이 있지만, 그중 점포 겸용 단독주택은 주요 대안 중 하나가 될 수 있다. 주변 편의 시설을 이용할 수 있고, 생활 편리성에 따라 비교적 높은 임대수익을 얻는 장점을 가지고 있기 때문이다. 이 상품은 점포와 주택을 같은 건물에 지어서, 보통 1층을 상가로 2~4층을 주거 부문으로 구성한다. 최상위층에 본인이 직접 거주하고, 나머지 주택과 상가를 임대해 월세를 받을 수 있어 일거양득으로 활용도가 높다.

◇노후 대비 점포 겸용 단독주택 투자법

점포 겸용 단독주택에 어떻게 접근할 수 있을까? 먼저 기존 점포 겸용 단독주택이 존재하는 토지와 건물을 매입하는 방법이다. 이는 서울시나 광역시 중심의 일반적인 취득 방법으로, 가장 큰 장점은 토지 가격 상승을 노릴 수 있다는 점이다. 이 지역들 토지 가격은 금융 위기와 전반적인 부동산 경기 침체기에도 지속적으로 올랐다. 물론 기존 건물은 노후도에 따른 유지 관리 비용을 감안해야 한다.

둘째, 건물 매입 후 새로 짓거나 리모델링하는 방법이다. 낡은 시설과 설비는 세입자를 불러 모으기에도 부정적일 수밖에 없고, 결국 월 임대료 하락으로 이어져 수익률이 떨어질 가능성이 크다. 리모델링 허가가 가능한지 사전 조사를 해야 하는데, 특히 상가 건물을 주거형 건물로 바꾸기 위해서는 건축법상 규제를 살펴야 한다.

셋째, 신도시 택지지구 내 점포 겸용 단독주택 용지를 분양받는 방법도 있다. 택지지구 내 청약을 통해 취득할 수 있는데, LH공사에서 공급하는 택지지구 내 점포 겸용 주택용지는 1인 1필지만 신청이 가능하다. 청약경쟁률이 높다면 타인이 분양받은 용지를 매입하거나 이주자 택지 구입도 고려할 수 있다. 일반적으로 이주자 택지는 지역 원주민에게 조성 원가의 80% 정도에 공급하고 있어 비교적 낮은 가격에 구입도 가능하다. 일반적으로 건폐율 60%, 용적률 150%가 적용되며, 최고 3층에 필지당 3가구 이하까지 건축이 가능하나, 지역에 따라 4층 이하로 5가구까지 건축이 가능한 곳도 있어 사업성을 고려한 선택이 필요하다.

◇100세 시대 부동산 시장 변화 미리 따져야

이렇게 점포 겸용 단독주택의 높은 인기와 장점에도 항상 투자자는 명확한 전략을 가지고 접근해야 한다. 먼저 점포 겸용 단독주택은 계약 전 사업성 검토가 필수이다. 공실률을 고려해서 지역에 맞는 적정 임대료를 넣고 사업성을 따져야 하는데, 교통·편의 시설에 따른 임차인 관리가 투자 성패를 좌우한다는 것을 기억해야 한다. 계약에 앞서 지하철과 도로 등 교통망을 통한 접근성이 어떤지, 대형 마트와 편의점 등 편의 시설이 가까이 있는지 등도 필히 따져야 한다. 1인 가구가 많은 지역과 암센터가 있는 종합병원 근처 등 임차인 후보를 많이 보유한 입지 선택이 중요하다. 신규 택지라면 1층 상가 임대에 어려움 을 겪을 수 있는 만큼, 상권 안정화를 위한 기간이 필요하다는 점도 고려해야 한다.

수익형 부동산 중 점포 겸용 단독주택의 최근 인기에도 낮은 거래량과 낮은 환금성 등 단점은 염두에 둬야 한다. 은퇴 후 소득은 100세 시대의 필수 요소인 만큼 은퇴자는 돌다리도 두드려보는 꼼꼼한 은퇴 전략으로 미리 준비한다면 진정 행복한 노후 생활을 맞이할 수 있을 것이다.