상속및증여세 자녀에게 주택 증여시 주의할 점

[보물섬]

자녀에게 주택 증여시 주의할 점

올해 나이 일흔한살의 연초록씨는 30년전 결혼하면서 마련한 서울 서초동의 아파트 한채와 7년전 재테크 차원에서 구입한 일산 소재 아파트 한채해서 모두 2주택을 소유하고 있다. 연초록씨는 결혼하는 아들에게 증여를 하려고 고민중이다.

갓 결혼하여 세대 분리된 무주택 아들에게 일산아파트를 증여할 경우

① 아들은 현재 무주택이므로 증여 받은 후 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추어 양도하게 되면, 즉 3년 보유 2년 거주요건을 갖추어 양도하게 되면 양도세를 비과세 받을 수 있다.

② 비과세 요건을 갖추지 못할 경우에는 언제 증여하느냐 또는 증여받은날로부터 몇 년후에 양도하느냐에 따라 세금문제가 복잡하게 얽히게된다. 즉 아들이 2008년에 증여를 받은 후 3년이내에 양도하게 되면 아들이 계산한 양도소득세와 아버지가 양도한다고 했을 경우를 가정하여 계산한 양도소득세와 비교하여 세금이 더 많이 나오는 쪽이 과세된다는 것이다. 그렇게 되면 일반적으로 아버지가 양도한 것으로 볼 경우의 세금이 많이 나오게 되어 자칫 세금문제를 해결하려고 증여를 했다가 문제해결은 커녕 취득세 등록세만 내게 되는 꼴이 된다.

물론 아버지가 양도세를 부담하게 되면 아들이 납부한 증여세는 환급된다. 이렇게 복잡하게 세금계산을 하는 이유는 특수관계자간에 양도세 부담을 회피하기 위해 증여후 양도하는 경우 그 증여를 부인하고 당초 증여자가 직접 타인에게 양도한것으로 보아 양도소득세를 계산한다는 취지이다.

연초록씨의 경우는...

연초록씨는 7년전 일산아파트를 2억에 분양 받았고 증여시점의 시세는 7억이며, 아들이 양도하는 시점의 양도가액은 10억이라 가정해 보자

먼저 아들의 증여세는 7억에 대해서 1.5억여원이고 다시 아들이 양도했을 경우 양도세는 (10-7)*일반세율 = 0.96억정도 합하여 2.46억여원이 된다. 반면 아버지가 양도했는 것으로 가정할 경우의 양도세는 (10-2)*중과세율(50%) = 4억원의 양도세를 부담하게 된다. 따라서 아버지가 양도하는 것으로 보아 4억의 세금을 부담하게 되며 아들이 납부한 증여세 1.5억은 돌려받게 된다.

증여시 주의해야 할 점

한편 증여로 취득한 자산을 양도할 경우의 취득가액은 증여세 신고시 증여재산에 대한 평가액이 취득가액이 되며, 증여세 신고를 하지 않았을 경우에는 기준시가가 취득가액이 된다. 따라서 증여세 신고시 저가로 평가하여 신고한 경우나 신고를 하지 않은 경우로서 증여받은 재산을 양도하는 경우 일반적인 경우보다 양도차익이 많이 나올 수 있으니 주의해야 한다.

증여를 하게되면 실무적으로는 위와 같이 단순증여만 일어나는 경우는 드물고 절세의 일환으로 부담부 증여를 택하게 된다. 즉 전세나 융자금을 증여받는 사람이 떠안는 조건으로 증여를 하게되면 그 부담부분은 양도세가, 순수 증여 부분은 증여세가 과세되어 높은 한계세율을 피할 수 있게 되는 것이다. 이외에도 증여받는 사람을 단지 한사람으로 하지 않고 며느리나, 사위, 손자 등으로 분산하여 증여하게 되면 더욱 절세가 된다.

이러한 사안은 매우 복잡하고 정교한 계산이 뒤따라야 하므로 반드시 세무대리인과 상의를 하여 처리하는 것이 좋다.