타지역 재개발 보고서 -(답십리,북아현)

[재벌2세 아빠]

그냥 타산지석으로 삼으려고 전에 다른 지역 재개발 요약 해놓은것입니다

"반짜기"라는 필명을 쓰시는분이 제가 아무 생각없이 글올리는듯 말씀하셔서 올립니다

구역 숫자는 뺏습니다 관리처분총회 책자를 보신분은 알겠지만 저작권 표시가 되어있어서

끝에 제생각을 쓴것도 그냥올립니다

이렇게는 하지 않아야한다고 생각되는데...

여러분 생각은?????

북아현  재촉구역 관리처분총회 분석요약

2010.5.14

1,개요

사업면적 59694제곱미터(18057평)

건축면적37220“ (11258평)

용적율 236.1%

건축연면적131314“(39722평)-지상89083”/지하42230”

건축계획809세대-분양671세대 /임대138/일반분양109세대 (일반분양분20%)

조합원489명 (일반조합원408명)

*조합원수에 국공유지가 필지별로 포함됨(무허가 건물로 추정)

공사비 389만원/평 (118*3.3)

사업비는 586만원/평 입니다

총사업비 2326억원( 시공비1545억+그외781) 간접비용이 시공비의33.6%

기부체납22474“(6810평) =37%(환지처분?)

종전자산감평 2407억원(토지:건물=75.7% : 24.3%)

종전자산제외 332억(국공유지무상양여+조합원취득+청산예정)

산정평가액 2075억

종후자산평가 4407억(분양분+임대+근린+보류지)

평당분양가 24평 1483/조합, 1700/일반   14.6% (조합원과 일반분양가의 차이)

           33평 1558/조합, 1800/일반   15.5%(51414만원/59400만원)

           48평 1740/조합, 2000/일반   14.9%

상가 평균 1500만원

임대 세대당 2억원원가- 수익없음

비례율 100.24%

1인자산:4억2천4백만원

1인대지:36.9평

평당평가액:1150만원

비례율 곱하면 평당 2만7천원 증가함

평가

왜 재개발 원주민 입주율이 17%인가를 보여주는 자료

예)20평 지분소유자평가액 2억3천만원 33평입주시 조합원분양금

51400만원 = 추가금액 2억8천4백만원

답십리 제구역 재개발 관리처분 분석요약

2008/6/13

1 개요

토지면적 총145568제곱미터(44034평)

         1,정비기반시설27193(18.7%)

         2.공공청사 1704(1.2%)

         3,종교시설(2.1%)

         4,택지113364(77.9%)

건폐율 23.32%   

용적율 230.88%

실사업면적 113364제곱미터(34292평)

건축연면적 375852제곱미터(113695평,지상262006제곱미터/지하113845제곱미터)

기부체납 도로12193제곱미터/공원11620제곱 녹지등 총=27193제곱미터(평) 18.7%

조합원 1385명/ 분양세대 2008세대

건립세대수 2421세대(조합분양1334,일반분양674, 임대413)

일반분양분 33.5%

1인자산  3억4천2백

1인평균소지평수 24.75평

평당평가액 1383만원(건물포함) /토지:건축물=76.6%:23.3%

2사업성

감정평가액 5198억원(감평사 평균)

제외된 면적가격 1,종교시설     136억원

                2,국공유지매수  92억원

                3,현금청산     227억원 총 454억원

비례율산정시 적용 종전토지평가총액은

5198-454 =4744 억원

공사비는 2009년3월기준 397만원/평 (공사기간 32개월,최고층21층)

이주비는 평균 1억4천/세대, 총 1939억원(유이자는 14.2%)

총수입    1조32억원

          조합원분양 6234억원+일반분양3224억원+근린120억+임대690억+청사50억

          -근린시설 지층과 1층은 평당3천,2층은1400만원,3층1100만원선

          -임대아파트와 청사는 수입이 나지않으나 계산은 들어감

          -33평기준 조합원1300만원 일반1400만원 선으로 7.1%차이임

          -45평이상은 1600만원에 분양 (대형평수 수익이좋음)

총사업비   5893억원

          총면적113695평*397만원=4513억

          -나머지1380억은 설계,감리,보상비,이자 관리비용등 임

          -공사비대비 23.4%임

종전평가액 4744억원  / 비례율 93.34% =4428억원(감평사가 평가해준 금액도 못찾아먹음)

3 사업성평가

예)33평 조합원분양액 4억2천7백만원

   대지30평 소지자 4억1천5백*0.93=3억8천5백평가받음

   추가분담금4114만원

- 18% 기부체납, 230%의 용적율, 일반분양33.5%

-조합원분양가가 낮아서 조합원불만이 적은 것으로 판단됨

-일반분양분 33.5%임에도 비례율 낮은 것은 일반분양과 조합원분양가

  낮은 것으로 미래가치가 없는지역임

-용적율을 좀더 상향하였어야 했음

-총사업비는 평당518만원 계산됨

[재벌2세 아빠]

1,답십리는 우리와같고요,아현동은 재촉지구라서 우리보다 유리한 개발방식으로 알고 있습니다..우리는 도정법 적용을 받는구역으로 알고 있습니다..집에 재촉법 도정법책 갔다놨는데..책두께에... 아직펼쳐보질못하고 잇어염..죄송
2,이건 다른예를 구할수 없는것으로 알고 있습니다..다른곳에 이렇게 아파트 단독포함해서 하는 재개발이 흔치않아서입니다...그러니까 다른곳은 아파트는 재건축으로 뽑으니까..일단 거래사례비교법으로 알고 있습니다
3,이건 동일지분이라도 1지구가 2지구 보다 유리하고 추가분담금이 적게 나온다고 볼수 있습니다 ,차이는 계산해 봐야겠지만 2지구 보다 적은 분담금은 확실합니다

[재벌2세 아빠]

저도 지금 공부하고 있는처지라..시원스럽지 못한점 사과드립니다