[경험담] [재개발, 재건축] 주택재건축 투자(긴 글 주의. 오개념 주의^^;;)

[한마당]

원문 : http://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/4639

[【 경험담 】] 주택재건축 투자(긴 글 주의. 오개념 주의^^;;)|▒ 우리들의 경험담

기무냐앙(김냥)|등급변경▼|조회 2622|추천 0|2015.07.29. 01:06http://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/4639 

안녕하세요. 초급반5기 햇병아리 김냥(기무냐앙)입니다 

(쿵쌤 강의 너무 잘 듣고 있답니당 
우리 쿵쌤 최고! 
쿵쌤은 사랑입니다^^) 

뒷풀이중에 송사무장님께서 
재건축 투자 얘기 들으시더니 경험담에 올려보라고 하셔서 용기(?)내서 올립니다^^; 
이곳은 경매이야기만 올리는 거라 생각했었는데 이것도 맥락을 같이하는 투자 이야기니 
잘 정리해 보고자 합니다 


저는 4살아들이 있고 직장을 다닙니다 
결혼후 시댁근처에 살았었고 
친정 근처에 직장이 있어서 
아들을 친정에서 돌봐주셨습니다 

그렇게 왔다갔다 힘들어 하던 어느날 
같은 집에 살면 참 좋겠다는 생각이 들었고 
남편에게 양해를 구한뒤(남편은 다른 층,다른 입구,다른 부엌 이면 ok) 
복층빌라 혹은 깨끗한 단독 전세를 구하러 다니던 중 
운명과 같은 한 부동산에 들어가게 됩니다 

친정 바로 앞 주택지역의 물건인데요 
대지51평의 2층 단독주택 

주택 재건축 지역 
시공사 선정 후 
조합원 분양 신청 중 
감정평가 진행중.! 

집주인은 노부부신데 재건축을 반대하다하다 
결국 진행이 되니 이사가고 싶다 하십니다 

워낙 큰 물건(대지 평당 2000만원)이라 
거래가 될랑말랑 하던 차에 
저희가 발견하게 됩니다 

실은 저희 어머니께서 재건축을 많이 경험해보셨습니다 하지만 자금 문제와 집이 너무 좁아져서 주저하시는데 제가 밀어붙였습니다

확신이 있었기 때문이죠 

그 당시 친정부모님 아파트를 전세주고받은 전세금 
그리고 저희가 살던 집 전세금을 합쳐 
자금을 마련하게 됩니다 

이 곳은 단독주택과 빌라가 혼재한 주택지구인데 
단독주택주인들이 하도 반대를 하니 
조합측에서 특혜를 주게 됩니다 

바로 1+1 이죠 
따라서 단독주택 조합원들은 
기본 24평 외에 하나를 더 분양받을 수 있게 
되어서 저희집은 35평 하나를 더 분양받을 자격이 주어집니다 

드디어 2015년 1월 이사 
계약하고 중도금 내고 이사하는 2-3개월 사이에 
감정평가와 조합원분양신청(전주인이 대리해 줌) 
이 마무리 됩니다 

감정평가 결과는 
저희 집이 코너에 있고 잘지은 집 잘생긴 땅(?)이라 
후하게 받아서 11억4천 
즉 매수가 보다 1억이상 더 받게 됩니다 
적어도 1억은 이익이네 
하고 있었는데 

주택재건축은 비례율이라는 것이 있어서 
122%를 곱하여 최종가가 산정된다고 합니다 

그리하여 11억 4천 X 1.22 거의 14억에 육박하는 감정을 받게 되었습니다 

또 분양가상한제 폐지와 지금 좋은 분위기로 일반 분양가를 높일 수 있어서 
조합원 분양가는 매우 낮게 책정 
결국 아파트 두개를 받아도 
들어가는 추가분담금은 5천만원 이내로 
예상하고 있습니다 

즉 10억 5천만원으로 
24평 35평 아파트를 갖게 되는 
(입주시 각각 7억5천 정도, 9억5천 정도 
아주 보수적으로 낮게 잡아 예상) 
아름다운 결과를 낼 수 있게 됩니다 

운이 좋았다고 할 수 있겠지요^^; 
하지만 엄마께서 경험이 많이 있으셨기에 도전해볼 수 있었습니다 

1월에 이사 들어간 집은 벌써 이주를 시작하여 
지금 현재 이주비를 받고 (요즘의 이주비는 매우 현실화가 되어 감평가의 80% 가 가능합니다) 
또 부모님의 원래 아파트를 정리하시고... 

시세차익을 노릴 수 있는 지역의 단독주택을 또 매수해 이사를 온 상태입니다^^ 

여기서 무턱대고 재건축 재개발이 좋구나! 하실까봐 ^^;;;(저보다 전문가가 훨씬 많으시지만^^;; 혹시나 하여) 

1. 재건축과 재개발은 매우 다릅니다 

재건축과 재개발이 막연하게 규모가 다른 것이라고 생각하시는 분들이 많은데. 수익의 결과에서 많은 차이를 가져올 수 있으니 주의하셔야 합니다 

재건축의 주체는 재건축조합의 조합원이고 
재개발의 주체는 나라(?)입니다 

즉 재건축은 제대로 된 집을 가져야만 자격이 주어지지만. 이에반해 재개발은 자칫 불법건축물로 되어있는 주택의 거주민도 안고 가야하는 경우가 생깁니다 
이는 후의 재건축 혹은 재개발 수익에서 엄청난 차이를 가져오게 되고 또 기간도 길어지고 심지어는 재개발은 수익성 악화로 엎어지기도 한답니다 

일례로 아현 재개발지구에서는 불법 점유자(?)가 300명을 넘었다는 얘기가.... ^^;; 이들을 다 챙겨주는 것의 비용이 어마어마 했다는.. 

2.지분제와 도급제 

예~~~~전의 주택 재건축은 지분제가 대부분이었습니다 
나 이만큼 땅이 있고 이거 줄테니 재건축 사업회사 시공사 너네가 다 알아서 해! 가 지분제 입니다 

하지만 요즘의 재건축은 도급제 입니다 
도급제는 조합에서 엄청 많은 일 할테니 시공사 너네는 집만 지어줘 
입니다^^;; 

여기서 차이는 옛날의 지분제에서는 같은 아파트 같은 평수면 다 똑같이 취급해줘서. 어느동의 어느 층의 집을 사던간에 추가 분담금이나 뭐 기타등등 신경 쓸게 없었습니다 

하지만 요즘은 달라졌지요 
조합원들간의 형평성을 고려해주고자 
같은 아파트라도. 동,층에 따라서 또 사이드. 중간집 집의 상태에 따라. 감정평가를 하게 됩니다 
즉 동향 동의 1층과 남향동의 로얄층은 감평가에서 차이가 나게 되고 심지어 추가분담금이 어마하게 차이가 나기도 합니다^^; 

일례로 남편이름으로 투자중인 잠원동 아파트는 한강변인지 아닌지, 몇층인지 에 따라 
감평가가 엄청 차이가 났고 
심지어는 동, 층에따라 분양받을 수 있는 동과 층과 호수까지도 조합에서 정해버리게 됩니다~ 

그러니 이제는 재건축 주택 투자 하실때 이왕이면 좋은 동 좋은 층 하심이 좋겠습니다^^; 

3. 등잔밑이 어둡다. 내집 앞 부터! 

이번의 이 물건은 원래 친정집에서부터 불과 100m... 아파트 쪽문 바로 앞의 단독주택 
지역이었습니다 

재건축 한다한다 말만 무성했고 실제로는 되겠어? 하고 신경도 안쓰고 있는 사이에!! 
그만큼 진행이 되고 있었는지 부동산을 들어가보기 전까지 정말 꿈에도 몰랐습니다 
심지어 그 동네 근처 사는 직장동료들도 저희가 이사를 들어가서 5-6개월 만에 이주 나갈때 까지도 저게 설마 되겠어?하는 분위기였습니다 
이주에 관련된 플랭카드가 나붙어서야 부랴부랴 알아보려고 하지만 이미 이주가 시작하여 값은 한차례 크게 올라버린 상황이 되었죠 

부동산 자주 들르시고(여러군데) 많이 친해 두셔요 
부동산과 친하시면. 자다가도 떡이 생깁니다^^;; 
잘 구워 삶으셔서 성공 투자 하시길 바랍니다!! 


4. 서울시 주택 재건축 정보 
http://cleanup.seoul.go.kr/ 

제가 주로 정보를 얻은 곳입니다 
보시면 재건축 절차를 잘 아실 수 있고 
또 어느 동네에 뭐가 어떻게 진행되는지 
아실 수 있습니다 

절차를 보시고 적절한 때에 들어가서 수익 내시기 바랍니다^^ 

통상 이주나갈때 한번 크게 오르고 
입주할때 한번 크게 오릅니다 

5. 아파트 재건축 먹을게 없다?!(용적률 관련) 

어느정도는 맞는 이야기 입니다 
용적률은 많이들 아시겠지만 
전체 땅 대비 건물의 총 연면적 이지요 

이미 고층 아파트들은 용적률이 높아서 
재건축이 된다하여도 (용적률이 드라마틱하게 상승하지 않은 한) 별로 수익 날게 없긴합니다만 

그래도 잘 연구 하셔서 옥석을 가려내신다면 
큰 수익 얻으실 수 있을 거라 생각합니다 



글을 쓰다보니 길어져서ㅠㅠ 
뒷부분으로 갈수록 집중력이 떨어지는^^;; 
민망시럽고 죄송하네요^^;; 낙찰도 한번 못받은 초보햇병아리 주제에^^;; 




지금의 저는 행크와 쿵쌤을 만나 
인생의 전환점을 맞이하였습니다 


항상 시세차익만을 노리는 투자에서 
포트폴리오를 잘 구성해 보고자 합니다 
또 경제적인 자유를 막연하지만 꿈꾸게 되었습니다!! 


경매와 재건축 
어쩌면 가장 수익을 극대화 할 수 있는 구조라고 생각이 듭니다^^ 

선생님 선배님들 따라 열심히 배우겠습니다~ 

정리도 안되는 긴글 읽어주셔서 감사합니다!! 

[성공희망]

기우냐앙님 잘지내시지요~~^^
행크베스트글을 통해 만나네요
초급반때부터
재건축재개발투자를 하셨다니 대단하세요
경헝담 잘읽었습니다
곧행크에서 만날수 있기늘 기대해요~~^^

[윤지니92]

기우냐앙님 글 잘읽었습니다.
좀더 용기를 내야겠구나 생각이드네요.
최근에 이런물건 본적있는데...
비싸서 엄두가.... ㅠ.ㅠ

[베네치아(benecia)]

요즘 핫항 재개발재건축^^
막연하고 아무것도 모르는 무지상태였는데,,
살짝 간보게 되었네요.
감사합니다^^

[홀릭]

기무냥앙님, 베스트글로 또 만나 반갑습니다.
글을 보니 이해도가 좀 더 올라가네요.
경매도 잘 하실 것입니다...화이팅!

[아로]

부동산 투자를 여러각도에서 바라볼 필요를 느끼게 됩니다. 단순한 사고와 고집은 버려야겠군요~~

[복많은 여자]

부동산 투자의 세계는 정말 무궁무진 한것 같아요~ 거주하는곳이 지방이라서 서울만큼 재개발,재건축이 피부에 와닿지는 않지만 이해하기 쉽게 글 올려주셔서 감사합니다^^

[짱짱여신]

재개발과 재건축의 차이점을 조금이나마 이해할 수 있는 글이네요 감사합니다^^*

[K2러브]

재건축 재개발 덕분에 잘 알게 되었습니다.
감사합니다^^

[봄날오후]

기무냐앙님,
안녕하시죠? ^^
와~~ 2015년에 벌써 재개발.재건축 투자를 경험하셨네요.
좋은 글 잘 읽었어요.
덕분에 등잔 밑 잘 살펴보러 클린업 갑니다. 오늘도 좋은 하루보내세요~^^

[푸시종]

긴글 초보에게는 정말 도움이 됩니다

[cute iris]

좋은글 감사합니다

[골든라이프]

재건축 막연한 투자만 했는데 좀더 자세히 알게 됐습니다 ,,,감사합니다

[하늘땅81]

아~ 멋있네요.

[토마토맘마]

정말 부럽습니다. 저도 빨리 공부해서 재개발 재건축 투자에 도전해 보고 싶습니다.

[쭈니쪼아]

감사합니다. 저는 읽어도 뭔 내용인지 잘 모르겠어서... 저보다 잘 아시는 친정 어머니 보여드리려고 인쇄해 갑니다.^^

[존중투지]

감사합니다~^^

[노력하는 자^^]

글을 읽어보니 초보 실력은 아닌듯 한데요.
왜? 나는 몰랐을까..하는 생각에 역시 발품이 답인듯 하네요.
글 잘 읽고 갑니다^^

[쭈야81]

아직 왕초보인지라..
재건축,재개발은 아직은 넘 생소하게 들리네요 ㅎㅎ

좋은정보 감사합니다^^

[푸른바다79]

대지지분이 너무큰 10억대 물건은 남얘기~ 로 무시하고 있었는데.. 갑자기 그물건에 관심이 가려합니다^^ 좋으시겠어요 성공적인 투자하셔서!! 축하드립니다! ^^

[sonia333]

아직은 재개발재건축의 차이도 잘모르는 초보이지만.. 저도 할 수 있겠죠?? 축하드립니다!! :)

[장미빛날개]

정말 멋지십니다...

[이쁘니엄니]

감동 감동입니다. 초보라기엔 수준이 ㅎㅎ 짱이십니다.
저도 재건축에 관심이 많은데 ... 아직 재자도 모르는 일인으로써 빨리 공부해야겠네요

[바람으로]

재건축에 관심 가져볼만하네요. 잘 보았습니다

[또롱또롱]

와 대단하십니다 덕분에 더 알게되었습니다

[풍경소리들리거든]

꿈같은 얘기네요.^^

[sjnkim]

잘읽었음 말만초보고 이미고수네요 ! 투자는 수익내는 사람이 고수아닌가요?

[내집갖자]

좋은 정보 감사합니다.

[메이데이]

대단하시네요.좋은수익 거두신것 보니 부럽고 한번 도전해보고 싶은 생각도 듭니다.

[행복한고수]

어려운 재개발,재건축을 알기쉽게 정리해주셔서 감사합니다

[cozy5068]

정말 부럽네요. 열심히 공부하신 노력의 결과겠지요?

[peace maker]

리스크 관리점에 대해서 생각할 수 있는 글 감사합니다.

[beautifullife]

추카 추카드려요 ^^

[템페스트(대전초급 2기)]

재개발 재건축 쉽지 않으셨을텐데 ,, 대단하세요 !!

[SooY]

재건축도 넘 좋네요 감사합니다.

[키쿠이]

뭐든 조합해서 시너지를내는게.중요한건데 하나라도 잘할수있으면 좋겠습니다

[유겸맘]

울지역 재건축 유심히 봐야겠어여

[또씽아빠]

잘 읽고 갑니다. 감사합니다. 고맙습니다.

[해안소년]

재개발, 재건축은 꼭 공부해야할 분야가 아닌가 싶어요ㅎㅎ
좋은 글 감사드립니다^^

[단순명료]

가치를 보고 과감하게 투자하셔서 좋은 수익 거두셨네요~~^^

[Catherine]

불안한?시기에 투자하시어 결과가 좋으셨네요 / 저도현재 재개발투자중이라 기분좋게 읽고갑니다.

[서경테]

감사합니다! 실거주중인 아파트가 이제서 예비안전진단서 받고 있습니다. 기본 개념들 알기쉽게 정리해 주셔서 감사합니다!

[복주파]

1+1 축하드립니다! 열심히 하신 것에 대한 보상이네요~