미분양 급증·10년 주기설… 부동산 시장, 퍼펙트스톰 오나

[평론]

미분양 급증·10년 주기설… 부동산 시장, 퍼펙트스톰 오나"| 울 회원님의 방~**~

롤로브리짓다 | 조회 336 |추천 0 | 2018.08.03. 09:21

   

한국경제신문 부동산 섹션 2018.8.2

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高유가·최저임금 인상에 공사원가↑
내년 35만·2020년 26만…입주물량 쏟아져
주택산업硏 "새 아파트 40% 빈집될 수도"

무역전쟁·부동산 규제 등 변수 속출
주택업계, 2008년 금융위기때처럼 '먹구름'

부동산 전문가들 사이에서 3년 내 주택업계에 ‘퍼펙트스톰’이 불어닥칠 것이라는 관측이 나오고 있다.

본래 엄청난 파괴력을 가진 자연현상을 의미하는 퍼펙트스톰은...

복수의 크고 작은 악재가 동시다발적으로 일어남으로써 직면하게 되는 절체절명의 초대형 경제위기를 뜻하는 경제 용어로 쓰인다.

주택업계에 정통한 전문가들이 3년 내 ‘퍼펙트스톰’을 예견하는 이유는 크게 다섯 가지다.

(1) 건설원가 상승에 따른 중소 건설사 도산

원유 가격 급등, 주 52시간 근무 등으로 인해 발생하는 유례 없는 건설원가 상승이다.

미국이 주요 산유국 중 하나인 이란에 대한 경제 제재를 복원하겠다고 발표하면서 국제유가가 급등했다.

지난 6월 트럼프 행정부가 동맹국들에 이란산 원유 수입을 전면 중단해달라고 촉구하면서...

일부 외신은 연내 국제유가가 배럴당 100달러까지 치솟을 것이라는 전망을 내놨다.

유가 급등세가 지속되면...

아스팔트, 폴리염화비닐(PVC) 마감재, 새시 등... 원유 부산물로 만들어지는 건설자재 비용이 상승한다.

레미콘, 덤프트럭, 굴삭기, 타워크레인 등 중장비 사용료도 증가한다.

결국 공사원가가 급등하게 되는 것이다.

여기에 최저임금 인상과 주 52시간 근무로 인한 인건비 상승도 건설원가를 끌어올린다.

2018년도 최저임금은 7530원으로 전년 대비 16.4% 뛰었다.

전년도 상승폭이 7.3%였던 점을 고려하면 두 배가량 오른 셈이다.

노동계는 내년도 최저임금으로 시급 1만790원을 주장하고 있다.

올해보다 43.3% 가까이 인상하라는 주장이다.

주 52시간 근무에 따른 인건비 증가도 불가피하다.

주택업계 전문가는...

“최저임금 상승으로 근로자들 작업시간이 줄어드니 건설사 입장에서는 이자가 더 불고 회수 기간이 늘어난다”며...

“상승한 인건비에 생산성을 적합하게 끌어올리려면 꽤 시간이 걸린다”고 말했다.

(2) 구매력 저하에 따른 미분양 급증

설상가상으로 수요자들의 구매력은 저하되고 있다.

세금·이자 부담 등이 늘면서 1인당 가처분소득이 줄어들고 있어서다.

가처분소득은 가계의 소비·지출 여력을 나타내는 것으로 가처분소득이 줄면 가계의 여유자금이 줄게 돼 소비를 꺼린다.

올해 1분기 전국 2인 이상 가구의 명목 기준 월평균 처분가능소득은 376만7000원으로 전년 동기 대비 0.3% 증가했다.

1분기 가처분소득 증가율이 0%대로 하락한 것은 글로벌 금융위기 다음해인 2009년 이후 9년 만이다.

물가상승률까지 반영한 실질가처분소득은 7분기째 감소세다.

국제유가 급등에 따른 기름값 상승과 수출 악화 등도 가처분소득을 끌어내리는 요인이 될 것으로 보인다.

(3) 입주 충격에 따른 지방·수도권 외곽 붕괴

올해 하반기부터 본격 시작될 입주 리스크 역시 퍼펙트스톰설의 근거 중 하나다.

부동산114에 따르면...

올해 전국 아파트 입주물량은 약 44만 가구다.

내년에는 35만 가구, 2020년에는 26만 가구가 입주를 앞두고 있다.

최근 주택산업연구원은 준공된 아파트 10가구 중 4가구는 입주 지정 기간이 끝나는 시점 기준으로 빈집이 될 것이란 전망을 내놨다.

이 기관은 지난달 입주경기실사지수(HOSI)는 59.4라고 발표했다.

HOSI는 새 아파트 입주 지정 기간이 끝나는 단지의 분양 호수 중 입주 및 잔금을 낸 가구 비중을 의미한다.

특히 울산, 강원, 경남 지역은 HOSI 전망치가 처음으로 40선을 기록했다.

10가구 중 6가구가 빈집이 될 거라는 뜻이다.

지방에서 수도권으로 옮겨오는 인구 이동까지 고려하면 지방 상황은 더욱 심각해진다.

지방 입주물량이 올해 최대치를 기록하고 있는데...

수도권으로 유출되는 인구까지 고려하면 문제는 더욱 커질 수밖에 없다.

(4) 제조업 경쟁력 저하에 따른 소득 감소

4차 산업혁명의 도래와 제조업 위축도 주택시장의 리스크 요인이다.

한 대형 건설사 관계자는...

“창원, 구미 등이 미국 디트로이트시의 절차를 밟아가고 있다”고 말했다.

디트로이트시는 GM·포드 등 자동차 주력 공장이 들어선 미국 대표 공업도시였지만...

자동산산업이 추락하면서 쇠퇴의 길을 걸었다.

이미 창원, 구미, 거제 등 제조업에 의존했던 지역의 주택시장 붕괴는 시작됐다.

창원은 수개월째 미분양 아파트 전국 1위를 기록하고 있다.

지난 5월 기준 창원 미분양 아파트는 6894가구다.

기반산업인 기계, 조선기자재, 자동차 부품 등 제조업이 불황을 겪으면서...

상주인구가 줄어드는 가운데 아파트 공급이 대규모로 이뤄지면서 미분양이 적체됐다.

구미는 삼성전자가 2010년 이후 주요 스마트폰 제조라인을 하나둘 해외로 옮기면서 침체의 길로 들어섰다.

구미시 아파트값은 지난달 말 기준으로 2015년 12월 대비 11.4% 하락했다.

이 관계자는...

“제조업이 스마트팩토리로 바뀌면서 공장이 더 이상 지방에 있을 이유가 없어졌다”며...

“국내에는 헤드쿼터만 남겨두고 공장은 소비재에 가까운 곳으로 가는 게 자연스러운 흐름”이라고 설명했다.

(5) 10년 주기설 재연?

부동산업계에 풍문으로 돌고 있는 10년 주기설도 ‘퍼펙트스톰설’에 힘을 싣는다.

10년 주기설은 10년을 기점으로 아파트값이 활황과 침체를 반복한다는 주장이다.

시작은 1980년대다.

당시 서울 동부이촌동, 여의도, 반포, 강남 등에 대규모 아파트를 공급했던 한양건설, 라이프건설, 삼호건설 등은...

중동 진출로 인한 사업성 악화로 한꺼번에 무너졌다.

10년 뒤인 1990년대 중반에는 1기 신도시 개발과 88올림픽 특수를 노리고 아파트를 대거 공급한 신동아건설, 우성건설 등이 미분양을 견디지 못하고 엎어졌다.

IMF 외환위기 때는 청구, 우방, 건영 등 지방을 기반으로 한 주택업체들이 잇따라 무너졌다.

이후 무섭게 치솟던 부동산 시장은 2008년 세계 금융위기를 기점으로 하락해...

당시 시장을 주도했던 월드건설, 우림건설 등이 워크아웃(기업 개선작업)에 들어갔다.

한 주택업계 전문가는...

“10년 주기 사이클에 따르면...

2008년 이후 10년이 흐른 지금쯤이 다시 무너질 차례”라며...

“유가 급등, 무역전쟁, 정부 부동산 규제 등의 변수까지 더해져... 주택업계는 팔면초가에 처한 상황”이라고 말했다.

이소은 기자

퍼펙트 스톰 [Perfect storm]

복수의 크고 작은 악재들이 동시다발적으로 일어남으로써 직면하게 되는 절체절명(絶體絶命)의 초대형 경제위기이다.

원래는 엄청난 파괴력을 가진 자연현상을 의미한다.

퍼펙트 스톰이란?

위력이 세지 않은 태풍이 다른 자연현상을 만나 엄청난 파괴력을 가진 태풍으로 변하는 현상이다.

1991년 미국 동부 해안을 강타한 태풍에 휘말린 ‘안드레아 게일 호’의 실화를 바탕으로 한...

영화 <퍼펙트 스톰>에 의해 알려진 용어이다.

1991년에 발생한 퍼펙트 스톰 위성 사진

미국 경제학자 누리엘 루비니(Nouriel Roubini)의 작품

대표적인 비관론자로서 ‘닥터 둠(Dr. Doom)’이라는 별명까지 얻은 뉴욕대의 루비니 교수는...

2008년 미국발 금융위기를 예견한 것으로 유명세를 탔다.

누리엘 루비니

2011년 7월, 그는 미국경제의 이중침체(double dip), 유럽의 경제위기, 중국의 경제 경착륙 등 악재들이 겹쳐서...

빠르면 2012년, 늦어도 2013년까지 세계경제가 ‘퍼펙트 스톰’을 맞이할 수 있다고 언급했다.

이후 국가적 차원 또는 세계적 차원에서 직면하는 심각한 경제위기 상황을 비유하기 위해...

‘퍼펙트 스톰’이란 용어가 널리 사용되어 왔다.

미국발 퍼펙트 스톰, 2008년 서브프라임모기지 사태

2008년 미국의 서브프라임모기지(sub-prime mortgage) 사태는 사전징후 없이 갑자기 벌어진 일이 아니다.

그 이전 10여 년 동안의 경기호황에 힘입어 주택가격이 가파르게 상승하고, 주택담보대출도 폭발적으로 증가했다.

그 과정에서 대출변제 능력이 부족한 저소득층에게도 엄청난 비우량 주택담보대출이 제공되었다.

악재들이 이미 도사리고 있었던 셈이다.

2007년부터 급락하기 시작한 주택가격으로 인해 대출금을 갚지 못하는 가계가 속출하면서...

주택을 압류당한 개인은 거리로 나앉고... 대출금 미상환에 따른 금융기관 파산이 이어졌다.

2008년 베어 스턴스(Bear Sterns), 리먼 브라더스(Lehman Brothers), AIG 등이 그 피해자였다.

미국 정부가 긴급 구제금융에 나서면서 글로벌 금융위기의 서막이 열리게 되었다.

미국발 금융위기 이후 전 세계의 경제 자화상은?

미국발 금융위기는 실제로 유로 존(Euro Zone)을 비롯한 전 세계로 전파되었다.

스페인, 포르투갈, 그리스 등 남유럽의 약체 국가들에서부터 연쇄적으로 경제위기를 맞게 된다.

이들은 여전히 자산 가격 폭락, 심각한 국가부채 및 실업률 등 이중삼중의 악재들에서 벗어나지 못하고 있다.

동아시아 국가들의 사정도 우려스럽기는 마찬가지다.

성장 둔화가 기정사실화된 중국, 마이너스 성장시대에 돌입한 일본, 4저(저성장 · 저소비 · 저투자 · 저고용) 늪에 빠진 한국이 현재 동아시아의 자화상이다.

국제유가 폭락으로 전 세계 산유국들의 디폴트 가능성도 높아지고 있으며,

브라질, 러시아, 인도 등 거대 신흥국들의 경기둔화도 뚜렷해지고 있다.

가히 글로벌 경제가 퍼펙트 스톰에 휘말린 상황이다.

안타깝게도 전통적 재정 · 통화정책은 그 수명을 다한 것 같다.

오죽하면, 역사상 유례없던 마이너스 금리까지 동원하겠는가.

관련된 법칙은?

하인리히 법칙(Heinrich’s Law)
큰 사고가 일어나기 전에 반드시 유사한 작은 사고와 사전징후가 선행한다는 경험적인 법칙이다.

흔히 ‘1 : 29 : 300의 법칙’이라고 한다.

평균적으로 한 건의 큰 사고(major incident) 전에 29번의 작은 사고(minor incident)가 발생하고

300번의 잠재적 징후들(near misses)이 나타난다는 의미이다.

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