흥미돋 1기신도시의 미래는?

[흥미돋는글]

출처: https://www.fmkorea.com/7472746252

글은 작년 상반기에 쓰여진 것으로 추정됨.

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※작성자 본인도 1기 신도시에 거주중입니다. 편의상 반말 쓰겠습니다.

1. 1기신도시 노후도 엄청 차올랐음

2. 문제는 1기신도시 용적률이 대부분 200~250%를 넘어서 리모델링이나 고민해야함.

3. 정비사업 추진한다고 믿는 사람들은 너무 강한 낙관론임. 실상은 불가능에 가까움

4. 4글자로 요약가능함. 돈이 안됨 

5. 특별법 제정으로 바로 지을거라고 믿는 사람들은 바보임. 정비사업에서 가장 난관인건 건축보다 이해관계 합의임

6. 그 이해관계에는 상가/인프라(시청)/학교가 껴있음

7. 1기신도시 부지 상당수는 예민하게도 상가가 껴있음. 기존 주민들이 어느정도 이용하는 상가들이 많아서 정비사업 하기가 어려움 (무슨 소리인지 모르겠으면 은마아파트 - 은마상가 보면 됨)

8. 시청은 1기신도시 이후로 새롭게 도시를 바꾸기 위해 인프라를 확충하고 싶어할 거임. 무엇보다 세대수가 증가하면 도로도 넓혀야하고 신규 대중교통도 지어야함.

9. 그럼 그 돈은 어디서 나오나? 새로 아파트 짓는 주민들이 내는거임.

10. 학교도 예민하게 굼. 특히 학교는 마지막까지 정비사업을 반대할거임. 학부모단체가 공동협의체 형태로 협의해줘야하는게 이게 쉬울거같음?

11. 그리고 종상향도 쉽게 된다고 믿으면 곤란함. 400%~500% 이거 말로는 신청할 수 있게 열어줬다지만 신청해보면 그 인가절차 밟는데 몇년간 발목잡혀있을거임

12. 이 모든 난관을 뚫고 지었다고 쳐보면, 과연 건설비가 쌀까? 이것도 생각해보면 답이 나옴

13. 결국 대부분 1기신도시는 무너질거임. 정치논리로 다들 말은 못할 뿐임.

14. 정치≠돈임. 돈이 안되는 문제는 정치가 살려줘도 해결안됨. 일산이나 분당도 사업성 떨어지는건 마찬가지임

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후속글 : 연구 조사결과로 보는 1기신도시가 어려운 이유

오늘 헬스장이 닫았더라고요 시간도 남는김에 어제 월루짓하며 쓴 글 보강해서 질문과 답변 형식으로 써봅니다.

모든 데이터는 2022년 경기연구원에서 발간한 <경기도민은 새로운 1기 신도시를 기대한다>을 참조한 데이터이고 짤로도 나옵니다. 이번에도 편의상 반말합니다.

Q1. 왜 1기신도시 무시하냐. 새로 지을 수 있다

A1. 1억원 이하로 내겠다는 사람이 49%. 1억 초과 2억 밑으로 낼 생각 할 사람이 25.8%임

이건 전문용어로 스캠임. 1억만 낼 생각이면 그 돈 갖고 단독으로 리모델링이나 해야지 왜 재건축을 바라는지 모르겠음. 돈 낼 생각도 없으면서 무슨 신축을 바람?

Q2. 분당/일산 왜 무시하냐

A2. 일산부터 말하자면, 일산 저도 좋다고는 생각함. 문제는 일산 주위에 신도시가 많음. 빈 공터가 특히 많은 부지임. 굳이 신도시법으로 재건축할 필요 없이 주변에 그린벨트만 풀어도 택지를 빠르게 공급할수 있는 동네임. 특히 일산은 경기북부임. 개발하기 쉽지않은 지리적 여건임.

분당은 그렇지않다? 맞는말임. 그렇지만 분당은 이미 아파트나 주거단지가 잘 갖춰짐. 실제로 연구조사결과 보면 분당 주민들 불만이 과반은 넘었지만 생각만큼 그렇게 크지않았음.

그래서인지 분당은 지금 당장 사업을 시행하는게 아니라 5~10년 이내 시행하자는 여론도 많음.

사업은 절박해야 가능함. 배부르면 못함.

Q3. 평촌이나 산본, 중동은 왜 무시하냐

A3. 중동부터 말해보자. 중동 평균 용적률이 226%임. 평촌은 204%, 산본은 205%임. 정비사업 보는 놈들은 200% 넘는거 안건듬. 입지가 정말 엄청나게 좋은게 아닌 이상 사업성이 안나오기 때문임. 용적률이 너무 높거든. 손을 못댄다는 의미임.

현실적으로 리모델링 조합이나 세워야지. 문제는 지금 다들 그렇게 추진했다가 분담금으로 파토나고 주제도 모르고 재건축한다고 날뛰고있는 상황임. 아까 분담금 1억 정도만 낼 생각 있다고 하지 않았나? 그런데 뭘 자꾸 새로 지으려고 생각하시나?

Q4. 그래도 추진되는 사업지 있다.

A4. 안다. 느티마을도 있고 일부 사업지 있는거 안다. 근데 그들 이주기간 다되가도록 아직 안나가고있다는 사실도 안다.

소송은 조합사업에서 피할 수 없는 필연적인 일임. 그건 진행된다고 하면 안됨. 소송 끝나고 공사비 협상 다시 시작할거기 때문임.

Q5. 주민들이 안받아들일테고 공사비는 지금 확정되었는데 왜 공사비가 올라간다고 말하나.

A5. 공사비가 낮으면 시공사가 배째라고 짓다가 던짐. 그럴때 그러면 주민들은 어떻게 해야할까? 눈물나도 해야지.

그게 원래 사업임. 공사비 확정이란건 없음. 시공사 계약서에 확정이라는 단어 안보인지 한참 됨. 건설사업에서 2년 시간끌면 새로 협상한다 봐야 하는데, 그 2년이 보통 이주기간 채우는 시간하고 동일함.

Q6. 시간이 지나면 수지가 맞고 정상화 될텐데 왜 자꾸 절대라고 말하나?

A6. 그래서 그 시간 지나는 기간동안 부동산 붙잡고있을건가? 당신의 시간은 유한한데 왜 무한한 시간으로 주장을 합리화함? 어차피 100년 뒤면 넌 죽을텐데 그러니까 지금 당장 모든 재산을 탕진하라고 조언한다면 그 조언은 잘못된거 아님?

Q7. 그럼 네가 생각하는 대안은 뭐냐

A7. 4-5억 낼 생각하시면 됨. 납득 안된다고? 그러면 팔고 도망가던지 그 1억으로 지금 낡은집 예쁘게 수리해서 쓰셔라.

이도저도 싫으신가? 그러면 내뒤에 오는 호구만 기다리셔라. 근데 왜 당신만 똑똑하고 뒤에오는 사람은 호구일거라 생각함? 그 큰돈으로 인프라 개선없는 1기신도시 아파트를 살거라 생각함?

Q8. 정책으로 풀어줄거다

A8. 정책으로 뭘 풀어준다는거임? 정부가 돈준다고 했나? 용적률 올려주고 건폐율 완화한다 해준것 뿐이다. 하지만 용적률이 올라가면 기부채납을 더 넉넉히 하셔야지. 학교 석면제거부터 체육관, 잔디공원 등 돈 들어갈게 많은데, 도로도 1~2차선 더 만든다고 내줘야 할거고

왜 그런건 생각 안하시나? 국토부가 해주실걸로 생각했나? 조합사업은 법인사업인데 법인사업자가 사업을 추진하는게 공공에 어떤 이득이 되나?

낡은 주거용지에 많은 세대를 공급한다고? 그 건물지을 돈이면 빈 땅 그린벨트 풀어서 아파트 올리는게 더 싼거 이미 알고있지않나? 그리고 공공기여라면서 조합사업 추진해서 수익이 남으면 조합수익금은 어쩔건가? 조합원 배분 안받을건가? 당신 수익이 언제부터 공공이었나?

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마지막 글 : 신도시 글 마지막(?) - 서울은 아니라고 생각함?

원래 동일 글 3번 쓰면 뇌절이라 안쓰려고 했는데 여기저기 퍼간 분이 많다보니 AS차원에서 글씁니다. 이번에도 편의상 반말합니다.

0. 글을 쓰니 몇몇분들 블라나 디씨에 퍼가셨음 관심이 높아서 가져가신거라 생각함. 다좋은데 제가 쓴 취지를 왜곡하시진 말아주시기 바람

1. 글이 퍼진 김에 정부법도 다시한번 찾아봤고, 여전히 내 생각이 맞다는 확신을 가지게 됨. 이거 공유하는게 이번 글 목적임

2. 1기신도시 특별법은 이름을 바꿔서 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'으로 추진하고있음 http://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95087873

3. 국토부는 본 법의 주요내용을 공유하면서 가장 중요한 내용을 명시해서 정확히 강조함

(전략)자족기능 향상, 대규모 기반시설 확충과 같이 사업 공공성이 확보되는 경우(세부요건은 대통령령·기본방침에서 제시), 안전진단을 면제하고(후략)

특별정비구역은 각종 특례가 집중되므로 적정 수준의 초과이익을 환수하여 지역 간 형평성을 확보하고 기반시설 재투자 재원 등으로 활용할 필요가 있다. 이에 초과이익을 환수할 수 있는 근거를 마련하는 한편, 통상적인 수단인 공공임대주택 외에 공공분양, 기반시설, 생활SOC, 기여금 등 다양한 방식의 기부채납이 가능하도록 하였다.

4. 공문서가 공무원체로 써져있다보니 뭔소린지 모르실거라 봄. 쉽게 말씀드림. 돈 넉넉히 주머니 다 털어서 내라임

5. 제가 너무 왜곡했다고 하실분들 위해 부연설명하겠음

최근 원희룡이 1기신도시 돌면서 형평성 고려하겠다는 메세지 반복중임. 그리고 법 취지상으로도 공공성을 만족해야 정부가 지원도 할 수 있음. 공공성이 없으면? 그 지역만 좋으라고 살려주는건데 왜 도와드려야함?

6. 공공성을 충족하는 방법은 위에 적혀있듯 임대주택을 주는방법도 있고 공공분양, 기반시설, 생활SOC, 기여금 등 여러 방식으로 가능함. 이렇게해서 공공성 만족하라고 강조하고있음

7. 이렇게 말하면 당황해서 왜 기부채납 해야하냐고 물으실거임. 그러면 제가 반대로 묻고싶음. 님들 사업이 공공사업임?

8. 정부에서 추진하는 사업도 아닌데 이게 공공성격 사업이라 생각하심? 수익나면 정부에게 다 줄거임?

몇몇분들 세금 타령하실텐데 엄밀히 말하자면 세금은 초과이익에 대한 징수일 뿐, 공공의 개념이 아님. 그런 식이라면 우리나라 기업은 법인세 내니까 죄다 공기업임? 이거 착각하지 마시길 바라는 마음에서 일부러 크게 강조함

9. 그리고 용적률 올려준다는 부분 설명하겠음. 용적률 올리는 기간이 최소 년단위로 걸림. 그리고 가능하더라도 용적률을 올려주면 그만큼 기부채납을 더 하셔야함.

공공재건축의 경우 1단계 기부채납하면 늘어난 용적률 4-70%(서울과 경기도는 50%)를 기부채납하게 법으로 정해져있음. 용적률 300%짜리를 500%로 올리면 100%는 정부에게 줘야한다는 소리임.

이게 종상향의 기본 전제고, 이건 결국 수익성이 반으로 깎일 거라는 의미임 수지타산이 벌써부터 안맞는 이유가 여기에 있음

10. 그리고 분당 얘기가 끊임없이 나오는데 천당밑에 분당이라고 분당분들 기대가 높은거 잘 알고있음. 특히 일부 사업지는 용적률이나 건폐율이 낮아서 희망 거시는부분도 이해함

근데 사업기간이 지금 준비위원회 구성해도 최소 10년 넘게 걸리는건 대부분 말씀 안하시더라. 10년이라는 기간동안 비용으로 돌아올 요소와 수익으로 돌아올 요소를 비교해보시기 바람

11. 그리고 제가 몇번 글올리면서 1기 신도시만 얘기하니 웃고 계시는 서울분들도 있는데 착각하시면 안됨. 서울뽕과 사업이 추진가능하다는 별개임.

서울지역도 사업 추진자체가 불가능해지는 사업지가 늘어나고 있음. 지금 당장은 대학가 인근 원룸촌이나 외노자가 많이 거주하는 구역, 서울에서 먼 도시들이 그런 상황임. 하지만 점점 더 커질거임. 서울 핵심지 중에서도 사업안되는 지역이 너무 많음.

12. 이제 그럼 죽겠다고 안달나셔서 돈달라고 하는분들 있음. 제가 과장하는게 아님. 실제로 지금 입주자 대표니 뭐니 세워서 그런 인터뷰 생산하고 있고, 정부보고 돈달라고 징징대고 있는 상황임.

하지만 제가 다시 여쭙고 싶음. 대한민국에 도시가 수도권만 있냐고. 지금 제가 말씀드리는 문제, 수도권 말고 지방에서 먼저 겪었던 문제임. 그 지역들도 똑같이 SOS 시그널을 보냈고 지역 형평성과 공공성 얘기하며 정책지원이 늦었음. 우선순위 따지면 지방이 우선임. 지방 빈집문제 지금 극심함.

사견이지만 이 문제는 인구문제와도 엮여서 결국엔 슬럼화를 피할 수 없을거라고 봄

+) 무주택 폭락이 이런 이야기 나올까봐 본인의 부동산관을 밝힘.

1. 지금까지 한국 부동산이 불패였던 가장 큰 이유는 재건축에 대한 기대감 때문이라고 생각함. 1~2억의 적은 분담금으로(심지어 용적률 100% 이런곳이 재건축되면 오히려 초과수익을 받는것도 가능했음) 내 헌집이 더 넓은 새 집이 된다? 이걸 어떻게 참아

2. 하지만 이제 대다수의 아파트는 법적 상한치인 300%를 꽉 채워 건설한 아파트들이 되고 있음. 이런 아파트들이 재건축되려면 종상향에 성공하거나, 아니면 1:1 재건축을 해야만 함

3. 종상향부터 보자면, 종상향(제3종 일반주거단지->준주거단지)이 어려운 일이라는건 둘째치고, 본문에서도 말했듯 종상향에는 수많은 기부채납과 규제가 따를 예정이며, 당연하지만 이는 사업성을 떨어트리는 원인이 됨. 그리고 설사 그걸 다 뚫어내고 종상향 후 재건축에 성공했다고 해도, 용적률 500% 아파트는 일조/채광/통풍 문제로 주민 선호도가 떨어지는 경향이 있음

4. 1:1 재건축은 거액의 분담금을 요구함. 근데 재건축 동의율 75%를 만족해야 재건축이 가능한 상황에서 이런 거액의 분담금을 감당할수 있는 세대주가 얼마나 있을까?

5. 고령화도 문제임. 기본적으로 고령층이라면 버는 돈은 적거나 없는 상태에서 돈은 돈대로 드는데 죽기 전에 새 집 들어갈수 있을지도 모르는 재건축에 찬성할 가능성이 낮음.

6. 물론 1:1 재건축이 가능할 정도로 주민들이 부유한 단지거나, 최소한 종상향 재건축이라도 할수 있을 사업성이 나오는 동네라면 집값을 유지하거나 더 높일수 있겠지만, 그런 극히 일부 동네를 빼면 재건축이 어려울 대다수의 집값은 하락할수밖에 없다고 생각함. 그게 언제가 될진 모르겠지만. 막말로 하락해도 그 전에 오른 값이 많아서 지금 값보다 더 비쌀수는 있다고 봄.

7. 에셋파킹을 말하는 사람들이 있는데, 이건 미래 한국 경제가 앞으로도 잘나가느냐 아니냐의 문제일거고, 한국인들조차도 대다수가 그럴거라고 생각하지 않는 시점에서(개인적으로 한국의 저출산의 이유 중 하나를 '사람들이 미래를 불안해해서'로 보고 있어서) 글쎄다 싶음.

댓펌

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그럼 기부채납이나 재초환 없어지면은 가능해지려나?
정치권에서 서울 슬럼화를 두고 볼까 싶은데..
기부채납이나 재초환 없애려고 하지않을까?

정말 서울의 슬럼화가 심각한 수준으로 진행된다면 어느정도 완화는 해주겠지만, 솔직히 서울 사람들 중에 돈 4~5억, 경우에 따라선 그 이상을 낼수 있는 사람들이 얼마나 될까? 그리고 그런 사람들이 전체의 75%를 차지하는 아파트단지가 얼마나 될까를 생각해보면 글쎄?

근데 그걸로 사업 타당성이 생기는데가 유의미하게 늘진 않을거임. 그리고 또 종상향이라는걸 무한히 해줄수 있는것도 또 아니고.

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1기신도시의 가장 큰문제점 비슷한 연령대가 대거 입주해서 다같히 사이좋게 늙어가는중

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재건축 사업성은 결국 오른 건설비보다 아파트 가격이 더 오르면 해결되지 않을까?

 결국 그건 아파트 자체가 아니라 아파트가 가진 땅이 올라야 가능한 일인데, 그게 되는 곳이 얼마나 많응까를 생각해보면 글쎄다 싶음

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원문안에 리모델링을 너무 쉽게보는것같아서 한마디 하고가면.. 증축형리모델링해도 세대당 1억은 택도없음. 리모도 세대당 최소2-3억이상 들어감. 이번에 특별법 신도시들이 기준용적률을 대부분 330%로 잡아서 리모델링이냐 재건축이냐는 취향차이가 된 것으로 생각되고. 단지내의 소유주들이 비용을 부담할 수 있냐, 의지가 있냐의 문제인데 쉬운일은 아님.

저 1억 갖고 리모델링은 개별 세대가 세대 내부를 수선하는 리모델링을 뜻하는 듯.

단지 전체를 전면적으로 대수선하거나 증축하는 리모델링 같은 경우에는 본문에서 언급이 딱 한번 나왔었는데 내용이 '리모델링도 분담금 없어서 파토낸 사람들이 재건축은 어떻게 할거임?'임.

[월남쌈 조아조아]

고마워..........어떡하냐 우리동네

[새새새뮤순새]

울동네도 난리나것다 진짜 어케될지 ㅋㅋㅋ

[pacta sunt servanda]

다 차치하고 결국 돈이거든 업자들도 따지지만 소유자도 돈 따져야돼 분담금 어쩔거임 사업 추진될수록 분담금 감당 못하게 올라감 수지타산이 양쪽에 다 안 맞아 그래서 못 함 그리고 지주택 조심해 노후되면 슬슬 입김 불건데 혹하지마 그냥 살거나 떠나

[27년조기은퇴]

ㅇㅈ 1기신도시에 아파트있지만 글쎄; 만질수있는 아파트 2~3개에 부담금 최소 2억5천에서3억보는데 여기에 그정도 부담할수있는 세대가 과연 몇이나될까 ㅋ 1기신도시 가격지금 오르는데 지금이 빠질타이밍인지 고민중...

[싫어금지]

흥미롭다

[자야겠구만]

분당은 느려도 부분적으로 될것같음.. 주변에도 꽉꽉 도시들이 들어가있고 옆동네인 용인, 광주에서도 어떻게든 분당 들어가고 싶어하니까.. 근데 일산은 오바임.. 저 글대로 주변에 노는 땅 너무 많아서 재건축보다 그 땅 개발하는게 더 빠르고 쌀것같음..

[마룽 하이룽]

일산 ㅇ너무죽었어진짜ㅠ

[뒹규르를를]

분당은..이미 특별정비예정구역으로 지정되서 본격 개발된다고 알고 있음 저번주인가 기사뜸..
그리고 제4테크노밸리도 내년부터 추친한대..호재만 나오는 중 ㅠ 기사뜨자마자 주변 아파트 존나 보던데…

[샤를리즈 테론]

용적률 대략 180정도는 되야 사업성이 나와 200은 리모델링각 연식 애메하면 단지크기, 용적률 얼마나 낮은지 확인하는게 좋아

[마멜둘공룡하나]

부천 상동 사는데 전세거든? 그럼 계속 전세로 사는게 좋으려나ㅠ

[뺑긄뼁긇]

오 진짜 글재밌다

[부동산114]

7번이맞음...ㄹㅇ최소3억은 분담해야되는데 그걸감당할지역은 분당뿐 나머지는 집값이 싸서 불가