■ 주택임대차분쟁 임차한 주택의 권리관계 확인

[운영자]

■ 주택임대차분쟁 임차한 주택의 권리관계 확인

임대차계약 체결 이후 ‘입주 시’에 임차인이 유의할 사항을 중점적으로 살펴보면

▶ ‘부동산등기부등본’의 확인 필수

임차인은 임대차계약 체결 시는 물론이고 보증금 잔금을 지급하고 실제 이사하는 시점에도, 부동산등기부등본을 확인해 그 사이 임차한 주택의 권리관계에 변동이 있는지 확인해야 합니다.

임차인이 주택의 인도를 받기 전에 압류가 되거나 근저당권 등이 설정된 경우라면, 임차인으로서는 경매로 인한 배당절차에서 이러한 압류권자나 근저당권자보다 우선순위를 확보하지 못하게 됨은 물론, 낙찰자에게 대항력도 행사할 수 없게 돼, 종당에는 임차보증금을 돌려받지 못하는 낭패를 볼 수 있기 때문입니다. 먼저 부동산등기부등본의 ‘갑구’ 란과 관련해 살펴보면

1) ‘갑구’ 란의 경우

우선 임대인(집주인)이 ‘소유자’ 지위를 유지할 것이 요구됩니다. 만약 임대차계약 체결 이후 실제 입주 사이에 집주인이 매매·증여 등으로 변경이 됐다면, 임차인으로서는 기존 임대차계약이 임대인 측 사정으로 ‘이행불능’이 됐다고 주장할 수 있습니다.

나아가 임차인으로서는 임대차계약을 체결할 때부터 실제 입주 시까지 소유권에 관한 사항을 다룬 ‘갑구’ 란에는 ‘가압류’, ‘가처분’이나 국세·지방세 따위의 세금 체납을 원인으로 하는 ‘압류’가 없을 것을 요하는 것입니다.

임차목적물에 ‘가압류’가 집행되면 채무자(집주인)에게는 가압류된 목적물을 처분해서는 안 되는 ‘처분금지효’가 생기고, 처분금지 ‘가처분’의 경우에도 주택의 임차권은 적극적 대항요건과 확정일자를 갖추면 저당권에 준하게 되므로, 이 같은 임차권의 설정도 금지 대상이 되는 처분행위로 평가받을 수 있기 때문입니다.

한편 임대차계약 체결 과정에서 ‘조세채권’은 거의 감안되지 않는 게 거래현실입니다. 하지만 조세채권은 이른바 ‘조세채권우선의 원칙’에 따라 전혀 공시가 되지 않는데도 실제 배당에서는 보증금채권보다 선순위가 될 수 있으므로 주의를 요합니다.

곧 조세채권은 해당 경매 물건에 대한 압류 여부를 불문하고 조세채권이 발생한 ‘법정기일’(신고일 또는 납세고지서 발송일)이 임대차계약에서의 적극적 대항요건과 임대차계약서상 확정일자를 최종적으로 모두 구비한 날짜보다 앞서게 되면, 배당순위에서 임차보증금채권보다 앞서게 되는 것이지요.

더군다나 조세채권 중에서 경매가 진행 중인 당해 부동산 자체에 대해 부과하는 재산세 등은 ‘당해세’라고 해 그 법정기일 이전에 설정된 저당권이나 확정일자 있는 보증금채권보다도 우선합니다.

결국 임차인으로서는 공시되지 않은 조세채권 등으로 인해 불측의 손해를 입을 우려를 떨치기 어렵습니다. 더구나 부동산 거래관행에 비춰 임차인이 집주인한테서 ‘국세·지방세 완납증명서’나 ‘체납사실 증명원’을 받아두거나, 집주인의 동의를 얻어 ‘미납국세 열람신청제도’를 활용하기가 쉽지 않기 때문입니다. 물론 지금은 완화되어 계약체결 후 임차인도 가능합니다.

만약 집주인이 이들 자료를 공개하지 않으려 한다면 임대차계약 체결을 과감히 포기하는 것도 적극 고려해야 합니다. 임대차계약 체결 시 체납사실이 없더라도 임대차 종료로 보증금 반환할 때까지 사이에 체납사실이 생길 수도 있기 때문입니다.

그밖에 ‘임금채권’의 문제도 있습니다. 곧 집주인이 고용주이고 직원에게 체불(滯拂)한 임금이 있다면 그 중 3개월간의 임금, 3년간의 퇴직금에 해당하는 금액은 배당절차에서 최우선 순위로 보호를 받습니다.

이렇듯 ‘임금체불’이라는 변수도 있지만 임차인으로서는 집주인의 임금체불 여부를 확인할 방법이 사실상 없어 ‘정보 비대칭’의 문제가 항시 있습니다. 다음은 을구를 대해 살펴보겠습니다.

2) ‘을구’ 란의 경우

‘을구’ 란에서 가장 문제되는 이슈는 ‘선순위 근저당권자’ 그러니까 ‘임차인의 적극적 대항요건의 구비 다음 날보다 우선인 근저당권자’가 있는지 확인해야 합니다. 이 같은 ‘선순위 근저당권자’의 존재 여부가 앞서 자세히 살펴보몀 ‘소극적 대항요건’을 구비했는지를 결정짓는 관건입니다. ‘을구’ 란에 ‘선순위 근저당권자’가 있는 상태에서는 임차인이 ‘적극적 대항요건’ 곧 주택의 인도와 주민등록을 마쳤더라도 ‘대항력’을 행사할 수 없다는 점을 명심해야 합니다.

이런 경우에는 임대차계약 체결 단계에서 임차할 주택의 시가를 감안해 예상되는 감정가를 기준해 자신보다 선순위로 설정된 근저당권의 채권최고액과 여타 경매절차비용 등을 뺀 금액보다 충분하게 낮은 금액으로 보증금 액수를 정하도록 해야 합니다.

3) 주택임대차법상 ‘임차권’과 민법상 ‘전세권’의 비교

민법상 ‘전세권’이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리입니다. (민법 제303조 제1항). 이하에서 민법상 ‘전세권’, ‘전세권자’라 칭하는 것은 부동산등기부등본 ‘을구’ 란에 ‘전세권설정등기’가 된 경우만을 말합니다. 민법상 ‘전세권’과 주택임대차법상 대항요건과 확정일자를 구비한 ‘임차권’을 비교해 살펴보면

(1) 첫 번째로 전세권등기와 주택임대차법상 대항력을 구비한 임차권은 얼마든지 병존할 수 있습니다. 그 실익을 살펴보자.

아파트나 오피스텔과 같은 ‘집합건물’에 설정된 전세권은 건물과 대지 전체 매각대금에서 그 전세권설정등기일을 기준으로 우선변제를 받습니다.

이 경우 전세권은 저당권으로 보고 대지지분은 저당물의 종물로 봐 저당권 효력이 종물에까지 미치는 것과 같은 법리가 적용됩니다. 하지만 ‘단독주택’에 설정된 전세권은 대지를 포함하지 않고 주택만 전세권등기를 한 경우이므로, 대지 매각대금에서는 우선변제를 받을 수 없고 건물 매각대금에서만 우선변제를 받을 수 있습니다.

전세권자가 사전에 임차인으로서 주택임대차법상 대항요건을 갖췄다면, 전세권등기일에 임대차계약서상 확정일자를 받은 것과 동일한 효력이 발생, 토지와 건물 매각대금 전부에 대해 주택임대차법상 후순위 권리자보다 우선변제를 받을 수 있습니다. (대판 2001다51725). 따라서 주택에 한정해 전세권이 설정된 경우에는 주택임대차법상 대항요건도 함께 갖춰둬야 보증금의 손실을 막을 수 있습니다.

(2) 두 번째로 전세권은 배당요구를 하면 배당받고 소멸됩니다. 이때 미배당금이 잔존해도 전세권은 전부가 소멸되므로, 전세권자는 예상배당표를 작성해 전액 배당되는 경우에 한해 배당요구를 해야 합니다. 반면 주택임대차법상 임차권은 그 대항력을 행사할 수 있는 경우 미배당금을 낙찰자로 하여금 인수하도록 했기에 이 점에서 전세권보다 확실히 유리하다.고 할것입니다.

이와 관련해 주택임대차보호법 제3조의 5 단서는 “다만, 보증금이 모두 변제되지 않은, 대항력이 있는 임차권은 그렇지 않다”고 했습니다.

이상을 정리하면, 적어도 주택의 경우에는 전세권을 설정하는 것보다 주택임대차법상 대항요건을 구비하고 나아가 그 확정일자를 확보하는 것이 임차인 보호 면에서 더 유리합니다. 근저당권 등 ‘말소기준권리’보다 앞서 주택에 입주하고 주민등록을 한 임차인은 배당절차에서 자기 보증금 전액을 배당받지 못하면 낙찰자에게 나머지 보증금을 받을 수 있지만, 근저당권 등 말소기준권리보다 앞서는 선순위 전세권은 배당절차에서 자기 전세금 전액을 배당받지 못할 때 낙찰자에게 이를 인수시킬 수 없기 때문입니다.

결국 선순위 임차인은 어떻게든 보증금 전액을 받아낼 수 있는 데 반해, 선순위 전세권자는 자기 전세금 전액을 받아내지 못하는 경우가 생길 수 있습니다.

참고로 경매실무에서 ‘말소기준권리’란 부동산경매에서 부동산이 낙찰될 경우, 그 부동산에 존재하던 권리가 소멸하는가, 그렇지 않으면 그대로 남아 낙찰자에게 인수되는가를 가늠하는 기준이 되는 권리입니다.

예를 들어 근저당권이 설정돼 있는 부동산에 임차인이 들어온 경우, 그 부동산이 경매에 부쳐진다면 임차인의 적극적 대항요건 구비일이 근저당권 설정일보다 나중이 되기 때문에 부동산의 낙찰자는 임차인을 쫓겨날 수도 있습니다. 이때 임차인의 권리는 소멸되는데, 그것을 판단하는 ‘말소기준권리’는 근저당권의 설정 등기일입니다.

※ 참조

■ 민법 제303조(전세권의 내용) 

①전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다. [개정 84·4·10]
②농경지는 전세권의 목적으로 하지 못한다.

■ 주택임대차보호법 제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸) 

임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」 에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.
[전문개정 2008.3.21]