주임법상 "확정일자 제도"와 "전세권설정 등기"의 비교

[행복드림]

많은 분들이 헷갈려 하시는 확정일자 제도와 전세권 설정에 관해 비교를 해서 알려드리도록 하겠습니다.

확정일자와 전세권 설정은 일반 부동산에서도 중요하지만 경매에서도 중요한 부분이라 정리를 해볼까합니다.

우선, 전세권 설정등기는 민법의 전세권에 관한 규정에 의하여 그 설정순위에 따라 당연히 물권적 효력인 순위보호가

인정됨에 반하여,

확정일자제도는 1989년 12월 30일부터 시행된 주택임대차보호법(이하 '주임법')의 개정규정에 의하여 사회적 약자인

임차인을 보호하기 위하여 원칙적으로 채권계약인 주택임대차에 대하여 물권적 효력(순위에 따른 우선변제의 효력)을

인정하는 제도라는 점에서 근본적인 차이점이 있습니다.

구체적인 차이점을 살펴보면

첫째, 확정일자제도에 의한 순위가 인정되기 위해서는 각 등기소나 공증사무소 또는 주민센터에서 확정일자를 받는 이외에

주민등록의 전입신고 및 주택을 인도받아 실제 거주할 것을 그 요건으로 함에 반하여,

전세권 설정등기는 등기만 설정해두면 그 설정순위에 따라 당연히 순위가 보호됩니다.

따라서 확정일자제도에 따른 보호를 받기 위해서는 주님등록전입신고만 해두고 실제 거주는 다른 곳에서 한다거나, 실제 거주를 하면서 주민등록전입신고를 해두지 않는 경우에는 임대차 보증에 대해 보호받지 못한다는 단점이 있음에 반하여,

전세권 설정등기는 등기만 경료해 두면 되고 주민등록전입신고나 실제 거주는 그 요건이 하지않고 보증금 보호에 용이합니다.

둘째, 확정일자제도는 임대차계약서에 법원 관할 등기소나 주민센터에서 저렴한 비용으로, 또한 임대차계약서만 있으면 되므로 임대인의 동의 여부와는 관계없이 신속 간편한 절차에 의해 확정일자를 받을 수 있음에 반하여,

전세권 설정등기는 임대인의 협력없이는 설정등기 자체가 불가능하며, 그 절차의 복잡성으로 인해 대부분의 경우 법무사의 협조를 얻어야 하고, 그 비용 또한 확정일자를 받는데 비하여 많은 비용이 소요됩니다. 또한, 전세기간 만료시에는 전세권 설정등기를 말소해 주어야 합니다.

셋째, 전세계약기간이 만료된 경우에 이사를 하고자 하지만 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우,

확정일자를 받아둔 임차인은 별도로 임차보증금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받은 후 그 확정판결문에 기하여 강제집행을 신청할 수 있음에 반하여(주택임차권 등기명령에 의한 등기가 된 경우에도 그 등기에 경매신청권은 부여되어 있지 않음),

전세권 설정등기를 경료한 전세권자는 위와 같은 경우 민사집행법의 담보권실행 등을 위한 경매(임의경매) 규정에 근거하여 판결절차 없이도 직접 경매신청이 가능합니다.

다만, 건물의 일부에 대하여 전세권설정등기를 한 경우 그 나머지 건물 부분에 대하여는 우선변제권은 인정되지만 임차부분에 대한 분할등기 없이 전체에 대한 경매신청은 할 수 없습니다. (대법원 2001. 7. 2. 자 2001마212결정).

넷째, 확정일자만 갖춘 경우는 경매절차에서 별도의 배당요그 신청을 하여야 하지만,

전세권설정등기를 한 경우 별도의 배동요구 신청이 없이도 설정순위에 의한 배당을 받을수 있습니다. 

다섯째, 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건과 확정일자를 갖춘 경우에는 임차주택 외에 그 대지의 환가대금에서도 우선배당을 받을수 있으나, 대지를 포함하지 않고 주택에만 전세권설정등기를 한 경우는 대지의 환가대금에서 우선배당을 받을수 없습니다.

[프로워킹맘]

안전한보증금반환을위해 꼭 알아두어야할 확정일자와
전세권등기의 차이점!
한번 더 공부가 되네요~^^

[행복드림]

저도 이 글을 적으면서 한번 더 공부를 했습니다ㅋ

[찌으니]

와우 유용한 정보입니다~~^^

[행복드림]

도움이 되셨으면 좋겠습니다.

[황해승소장]

좋은 자료네요
틀린부분이 ~~
넷째 전세권자는 배당요구 신청없이 배당가능하다고 기재했는데
전세권자 역시 배당요구가 있어야 배당가능하고
배당요구하지 않으면 낙찰자가 인수하는 조건입니다.

[행복드림]

수정해주셔서 감사합니다ㅋ많은 지도 편달 부탁드립니다~~

[황해승소장]

지적질해서 죄송^^

[행복드림]

아닙니다ㅋ많은 지적해주세요ㅋ이러면서 배우는거죠ㅋ

[꼬르비]

유용한 정보 감사합니다 ㅎㅎㅎ

[행복드림]

도움이 되셨으면 좋겠습니다.