스터디 6주차 2번문제

[김지영2]

6주차 2번문제에 대한 질문이 있어 올립니다.

1. 상기 물음1에 저는 단순히 수익률과 위험률을 고려하여 투자방안을 결정했습니다. 문제 풀이상 동일한 수익률 대비 위험률이 낮은 A부동산 투자가 타당하다는 결론이 도출되기는 하지만 답안에는 토지+건물의 가치도 비교하여 검토하였습니다. 궁금한 점은 문제와 달리 수익•위험률 검토의 결과와 토+건가치 비교의 결과가 다를 수게 나오는 경우라면 어떤 결정을 내려야 하는 가입니다. 순수익의 구조나 유사부동산의 수익상황에 변동이 있을 때 이러한 경우도 발생할 수 있지 않을까 하는 궁금함에 여쭙습니다.

2. 이 문제는 토+건의 개발 후 가치와 토지할당가치를 두고 봤을 때 투자 결정의 결과가 달라집니다. 이 경우에 토지할당가치가 더 낮음에도 토+건의 개발 후 가치가 더 높아진 A부동산을 건부증가의 크기가 더욱 크다 또는 건물의 가치 기여도가 더 크다 라는 논리로 이해해도 틀림이 없을까요??

3. 마지막 사진에서 총 수익의 합계를 구하는 과정에서
678,857,000원이 628,571,000원으로 결정된 계산 근거가 어떤건지 잘 이해가 안갑니다.

[송태민]

1. 총 사업비가 동일하다는 전제에서 (1)환원율(위험할증률 가산)을 통해 산정된 개발 후 가치와 (2)위험할증률 및 기대수익률(유사부동산의 수익률)을 활용하여 타당성 결과가 달라진다면 유사부동산의 수익률 및 수익자료의 문제오류이거나 문제를 잘못 푼 게 아닐까요??

2. 건부증가 보다는 대안의 경제적 타당성이 더 높다고 보는 것이 맞습니다. 해당 문제만으로 건부증가를 판단할 수 없어요.

3. PGI= 연 지불임대료 + 보증금 운용익
지불임대료 = 매출액x 2%
보증금 운용익 = 보즘금x보즘금운용이율 = 연 지불 임대료x보증금운용이율
따라서 PGI = 매출액 x 2% x (1+0.08) 이 됩니다.