부동산시장 전망과 투자 포인트는 어디에

[좋은친구2575]

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부동산시장 전망과 투자 포인트는 어디에

1. 주택시장의 현황진단

미국의 양적완화 축소, 담보대출 이자율 상승세, 매매가격 대비 전세가격이 차지하는 비율의 초강세... 이 모든 시장현상들은 실물보다는 현금이 귀해질 조짐의 단초들이다.

주택시장에서 나타나고 있는 거래절벽은 4.1주택시장 정상화 대책 및 그 이후 추가적인 대책에도 불구하고 살아날 기미가 없는 것은 주택매매건수에서 여실히 증거하고 있다.

자판기에서 쉽고, 간편하게 뽑아 마시는 음료수처럼 주택도 소유와 재테크를 동시에 해결하고 싶은 갈증해소 NO.1 음료였고 그 재료는 은행대출이었다.

건설업체와 분양업체의 마케팅 전략과 은행이 합심하여 마련한 다양한 대출상품의 선전에 압도하여 마련한 주택수요가 과열로 비추어지자 정부가 급하게 투기 억제책으로 마련한 LTV(Loan to value: 가격대비 대출비율)에 묶여... 지금은 고장 난 자판기처럼 추가대출이 막히고 금융위기와 같은 대내외 환경변화로 인하여 개인의 유효수요가 감소되고 투자가 위축된 시장침체가 여러 자료에서 보여 짐으로써 이러한 분위기는 장기화 될 전망이다.

재미있는 이론이 있다. 2002년 노벨경제학상을 받은 이론이다.

첫째는 사람들은 이득보다 손해에 더 민감하다는 것이고,

둘째로는 이득과 손해의 판단 기준은 심리적인 기준에 의하여 달라진다는 것이다. 결론적으로 사람들은 경기가 침체된 현 상황에서처럼 손실영역에서는 사람들이 더욱‘위험추구‘의 현상을 보이고, 오히려 경기가 상승하고 있는 이익영역에서는‘위험회피’현상을 보인다는 투자행동심리가 바로‘프로스펙트 이론(Prospect theory)’이다.

지금처럼 매매가격이 하락하고 있음에도 가지고 있으면 매매절벽과 대출이자, 재산세...등 보유비용이 증가하여도 손해가 나도 매각하지 않고 언젠가는 본전이 될 것이라는 현실상황 부정으로 고장 난 자판기 앞에서 기다리다 강제적으로 매각 당하는 형식의 경매절차를 받게 된다. 경매, 공매 건수의 증가가 이러한 상황을 반영한 것이다.

2. 하반기 이후 향후 부동산시장전망과 투자포인트 "BIG 4"

미국의 양적완화 축소가 세계경기의 이슈다. 만약 그 축소의 진행속도가 빨라지면 금리가 오르고, 주식, 부동산은 모두 그 가치가 떨어져 현금자산에 대한 매력이 더 증가 할 것이다.

이렇게 되면 주택소유자도, 전세입자도 주택보다는 현금을 더 선호하게 될 것이다. 장래시장 불안 요소가 여기에 더해져 가격하락에 대한 전망이 더해지고 있다.

주택을 담보로 지불하는 전세가격이 주택가격에 육박하고 심지어 주택가격을 넘는다면 그것은 주택의 화폐가치를 이미 모두 지급한 것이기 때문에 법적으로 소유권 만 이전되지 않았을 뿐 경제적으로는 매매가 이루어진 것과 같다. 앞으로 전세가격 반환의 문제는 소유자에게 달려 있는 것이 아니라 2년 후 다음 전세입자가 그만큼의 돈을 지불할 수 있느냐에 달려 있다고 볼 수 있다.(법상 주택의 최단임대차 존 속기간은 2년, 상가는 1년 , 5년 갱신요구가능) 주택경기를 넘어 부동산경기의 큰 방향점은 지금의 전세대란의 계약 갱신시점인 앞으로 1년6개월 전.후가 매우 큰 전환점이 될 것이다.

부동산은 지역성과 개별성으로 지역시장을 갖는다. 전체시장에서는 위의 큰 틀에서 움직이지만 하부시장은 부분적으로 살아 있다. 여러 가지 자료에 의하면 다음과 같은 이슈지역은‘안정시장 또는 상향시장’으로 분류 할 수 있다. 투자포인트 BIG 4를 소개한다.

가. 에코(echo)세대를 주목하라.

954만명의 에코세대는 베이비부머세대가 낳은 자녀로 1979~1992년에 태어난 이들은 높은 수준의 교육(72.3%가 대졸이상의 학력)과 자유로운 해외여행을 통해 글로벌 마인드, 감성·문화·유행에 민감한 특징을 지닌 이들의 부동산소 비 패턴은 기존과는 다르다.

즉 주택은 투자수단이 아니고 거주공간으로 인식 하고 있으면서도 주택에 대한 구매의사가 70%로 매우 높은 편이다. 이들이 선 호하는 주택의 유형은 오피스텔보다는 아파트선호 더 높으며(10.3%<79.3%), 그 규모는 60~85㎡이하의 중소형을 가장 높게 선호한다고 한다, 또한 가장 선 호하는 지역은 서울에서는 강남>서초>양천 순이고 수도권에서는 분당>일산>판 교 순으로 조사 되었다.

현재 411만 가구가 부모와 동거하고 있는 캥거루족인 이들의 주택에 대한 매 수인식은 부동산거래 및 가격상승에 따른 투자의 포인트이자 공인중개사의 중 개업무 및 부동산산업전반에 긍정적으로 미치는 중요한 요소라고 볼 수 있다.

나. 베이비 부머세대의 출구전략을 주목하라.

714만명의 6.25 전후 역동적인 잘살아 보세의 주역세대인 1955~1963년의 중년들의 출구전략을 눈 여겨 봐야 한다. 이들이 사회에 참여하기 시작한 1980년대 초반에는 도시화의 심화로 부동산가격상승은 폭발적으로 뛰었고, 이어서 이들이 자산을 축적하여 주택을 교체하고자 하는 수요가 일어난 이로부 터 20년 후인 2000년대 초반 역시 택지개발, 도시집중 등으로 부동산가격이 폭등하였다. 부동산시장에서 이들은 폭풍세대이다.

이 베이비부머들을 자의반, 타의반으로 은퇴를 촉발시킨 미국 발 금융위기는 우 리나라 부동산시장의 판도를 바꾸게 되었다. 주택의 주 수요층인 이들의 출구전 략은 말 그대로 다운사이징을 통한 자산의 교체를 의미한다.

조사에 의하면 이들의 은퇴이후는 향후 5~15년으로 보고 노년기에 거주지를 옮 길 의사는 남성의 43%, 여성의 38%가 가지고 있으며, 은퇴지역은 입지(교통환 경)조건이 좋은 농어촌을 53%가 선호하였다. 서울이나 대도시거주의사는 14% 로 탈 대도시화를 더 선호 하고 있는 것으로 조사 되었다.

다. 일터(밸리)가 지역의 부동산시장을 이끈다.

저성장, 저소비에서는 일터인 직장 특히 산업단지인 밸리(Valley)와 가까워야 한다. 하청업체가 발주처 주변에 공장을 짓고 갑의 사람들과 매일 주변식당에 서 마주 하듯이 직장(대학교, 회사, 공장 등)주변에 입지하고 있는 주거지역과 상가지역은 꾸준한 상향시장이다.

참고로‘G밸리’와 인접한 광명의 철산동은 서울 남서부의 핵심지역이라 할 수 있는 서울대입구역 주변인 봉천동보다도 아파트의 평균매매가격과 전세가격이 약 5%가 높게 형성 되어있다.

전국 각지에 들어서는 일터주변이 당분간은 강세지역이 될 것이다. 이와 같이 일터가 들어서면 당연히 쉼터라고 할 수 있는 주거수단인 주택이 들어서야 한 다. 이러한 지역은 수요초과지역으로 가격이 상승하는 지역이 된다.

투자자들은 이러한 지역(산업단지 입지계획지역, 혁신도시 이전계획지역, 학교나 공공시설 이전지역 등)에 꾸준한 관심을 가져야 할 것이고, 공인중개사에 합격하여 중개 업을 개설하고자 할 경우에도 현 거주지역을 중심으로 연고개설, 창업을 주장 할 것이 아니라 이러한 신규지역에 중개업 개설등록을 하여 영업하는 것도 창 업에 성공하는 방법이라고 본다.

라. 역세권은 중요한 가격상승 강세지역이다.

사람관계나 경제도 소통, 물류가 중요하다. 역세권은 불통을 소통으로, 도시와 도시를 이어주는 결절점이다. 이 지역은 지역개발의 잠재력이 뛰어나고 그 파급효과가 커서 도시의 발전을 좌우하는 중요한 요소다.

지자체장은 이 역세권 지역을 선거공약 시 다양한 개발플랜을 제시하는 것이 약방에 감초다.

2014년 6월 총선을 앞두고 이 지역과 주변 부동산에 더 주목할 필요가 있다. 단, 주의해야 할 점은 기존 역세권내 상대적으로 높게 형성된 주택가격은 새 로운 전철과 같은 대중교통수단이 연장되거나 신설 개통 될 경우에 오히려 소비자가 선택 할 수 있는 지역과 상품이 더 넓고 많아져 상대적인 희소성 감 소로 가격이 하락한다는 점을 유의할 필요가 있다