[주식]집값, 중장기 흐름을 상상하다

[joyjoy]

생산가능인구 2016년이면 피크

장기적으로 집값을 지배하는 으뜸 요인으로 인구구조 변화를 빼놓을 수 없다.

통계청에 따르면 우리나라 전체인구는 지금부터 9년 후인 2018년, 4,934만 명을 정점으로 대세하락을 맞게 된다.

특히 생산가능인구(15-64세)는 이보다 2년 앞선 2016년부터 감소하고 노동력의 주축인 30-40대 인구는 이미 3년 전(2006년)부터 감소세에 들어가고 있어 한국은 지금 역사상 가장 큰 인구조조의 변혁기를 맞이하고 있다고 볼 수 있다.

1차 베이붐 세대의 은퇴로 실질 주택구매력 줄 듯

이러한 인구구조는 단기간 내 바뀔 수 있는 문제가 아니다. 인구구조는 역사와 시간이 만들어낸 사회 기초여건이기 때문이다. 그간 한국 내수소비 시장에서 가장 큰 손으로 활약해 온 1차 베이붐 세대(55-63년생)가 4-5년 후부터는 본격적인 은퇴선(60세)에 진입하기 때문에 아무래도 대표적 내구 소비재이자 고가 자산인 주택에 대한 기본수요는 위축될 수 밖에 없는 상황이다.

이들의 60세 진입은 실질소득 감소와 함께 자녀결혼 등으로 인한 주택의 일부 분할(상속) 등으로 기존주택의 크기를 줄여야 할 필요성이 점증함을 뜻한다. 즉 적어도 이들 세대계층에서 더 이상의 주거용 주택확장 전략이나 실질주택의 추가 소유욕구가 늘어날 것을 기대하기란 어려울 것이다.

보유주택의 다운사이징 시대

이들 가운데 자산가 계층은 보유자산 중 투자효율성이 낮은 실물자산 비중을 줄이는 대신, 유동성이 높고 수익(income gain)이 수반되는 금융상품의 비중을 높일 것이고, 중산층 미만의 계층에서는 보유주택을 축소하거나 주택연금(역모기지론)에 가입하는 가계가 증가할 것이다.

인구구조 관점에서 주택의 실질수요가 장기간에 걸쳐 둔화될 것이 불을 보듯 뻔하다는 얘기다. 세계에서 가장 빠른 고령화 국가인 한국의 집값은 다른 큰 요인변화가 없다면 향후 4-5년 후부터는 완만한(?) 장기 약세국면에 들어갈 확률이 높다.

향후 집값, 2차 베이붐 세대가 주도

물론 베이붐 세대가 사회에서 어느 날 갑자기 동시에 사라지는 것은 아니므로 이는 단기에 걱정할 사안은 아니다. 특히 1차 베이부머들과 연령고리가 거의 붙어 있는 2차 베이붐 세대(현재 34-40세에 해당하는 68-74년생)는 한국경제의 차세대 소비 주축이다. 아마도 이들은 왕성한 경제활동으로 1차 베이부머들이 축적한 부를 뒷받침해 당분간 우리나라 집값을 지지하고 주택의 핵심 구매세력으로 남을 것이다.

그러나 이들은 1차 베이비붐 세대보다는 상대적으로 금융상품에 대한 친화력이 높다. 2차 베이붐 세대들이 경제활동을 시작해 주택에 대한 본격적 구매동기와 보유의지를 가질만한 시점에 우리나라 부동산 가격은 너무 비싸져 버렸다. 이들이 1차 베이비붐 세대에 비해 재테크 목적의 주택구매 동기가 약한 이유이기도 하다.

핵가족화, 1인 가구, 부부가구 비중 높아져 소형주택 수요증대

결혼 후뿐만 아니라 결혼 전 독립하려는 사회풍조는 앞으로도 더욱 강화될 것이다. 가족간에도 사생활을 중시하고 개인의 생활공간을 중시하는 인식이 높아지고 있는데다 개인주의와 사회적 이동성이 높아지고 있기 때문이다. 노령화 세대 또한 나름 주거비용의 절감과 노후 생활비용을 감당하기 위해 보유주택을 처분하는 등 ‘가계의 부동산 다운사이징 사례’는 본격적으로 증가할 것이다.

이에 따라 소형 아파트와 오피스텔, 원룸, 다가구주택에 대한 수요는 증가할 것으로 보인다. 임대인 입장에서도 저금리 시대에 월세비중이 높고 관리와 처분이 상대적으로 용이하며 유동성이 양호한 교통 편의지역의 중소형 주택을 보다 선호할 것으로 판단된다. 이는 도심지역 물건 간의 가격차별화를 유인할 것이다.

저금리, 인구둔화 본격화되면 주택 소유개념 낮아져

실질금리가 낮은 수준에 머물고 주택에 대한 잠재수요가 떨어지면 매매가격 대비 전세가의 비율도 크게 오르지 못하고 안정세를 유지할 것이다. 이렇게 낮은 전세가격은 실거주자들로 하여금 주택구매 동기를 약화시킬 것이다.

또한 물가상승을 고려한 실질금리의 안정과 함께 장기적으로 집값이 오른다는 기대감이 퇴색할수록 주택 임대인들도 전세보다는 렌트(rent, 월세)를 더 선호하게 돼 우리나라 전세문화는 일대 변화를 보일 가능성이 있다.

경기 따라 집값 등락은 당연, 하지만 대세는 장기 약세장

앞서 살펴 본 인구구조의 변화에 따른 집값전망은 대단히 상식적인 수준의 얘기다.
하지만 사실 이보다 더 장기 주택경기 전망에 단순하고 명료한 도구는 없다. 사실 나머지 요인들, 즉 주택공급 물량이나 정부정책, 이자율, 실물경기의 변화 등은 인구구조 보다는 집값 등락에 하위의 변수들이다.

결론적으로 한국의 집값은 인구둔화 추이에 따라 중장기 하향추세 또는 가격의 탄력성이 현격히 둔화될 운명에 처해 있다. 물론 각 경기국면, 각 과정마다 주택수급이 순환주기를 만듦으로써 가격 등락이 연출되는 것을 부정하는 것은 아니다.

다만 실질수요와 투기적 수요의 가세로 그간 한국의 집값은 실질구매력의 변화 폭보다 훨씬 탄력적인 움직임을 보였는데 이제는 장기 잠재수요의 둔화로 인해 경기변동에 따른 집값등락 폭이 예전보다 훨씬 비탄력적으로 움직일 가능성이 높다고 판단된다.

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 출처:

피데스투자자문

김한진

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