확 바뀐 주택임대차표준계약서 100% 활용하기!

[아름다운 그녀(서울)]

내 집 마련의 꿈! 이루셨나요?

모든 국민이 내 집 한채씩 가지면 더할나위 없이 좋겠지만,  

우리나라 전체 가구수의 45%가 전월세 가구에 해당한다고 합니다.

작년 8월부터 올해 6월까지 서울시가 전월세와 관련하여 상담한 건수만 27,000여건에 이른다고 하는데요. 

임대차 계약 중개관련, 보증금 미회수에 대한우선변제권, 수선유지의무, 임대차기간,

경매로 인한 배당관계 등에 대한 내용이 많았다고 합니다. 

대부분의 분쟁들이 주택임대차에 대한 법적 내용을 숙지하고 있었다면 피해를 입지 않을 수 있었던 것들이었는데요.

하지만 대부분의 임대차 계약을 하는 임차인들이 '주택임대차 보호법'에서 정하는 임차인에 대한 보호 내용이나 법으로 보호받기 위해야 할 기본적인 조치들을 잘 알지 못하고 계약을 하기 때문에 예상하지 못한 피해를 입어왔습니다.

이러한 피해를 막기 위해 법무부는 국토교통부, 서울시, 학계 전문가 등과 함께

「주택임대차표준계약서」를 제작는데요! 

전세나 월세로 세입자 입장에 있는 분들은 무엇인가를 보호받을 수 있는 '변화가 생겼구나'라는 느낌이 오시죠? 

기존에 통용되는 주택임대차계약서는 보증금의 액수와 지급일자, 임차기간 등 매우 기본적인 내용만을 담고 있었습니다.

그래서 정작 예상치 못한 피해가 발생했을 때 임차인을 보호해주는 보호막 역활을 해주지 못했는데요. 

새롭게 마련된 주택임대차표준계약서는 계약체결 전에 반드시 확인해야 할 주요사항과 계약의 내용으로 구성되어 있어 계약체결시부터 종료시까지 법의 보호를 받기 위해 무엇을, 어떻게 해야 하는지에 대한 필요사항을 제시하고 있습니다.

앞으로 세입자들을 법으로 보호해 줄 「주택임대차표준계약서」는 우리에게 어떤 사실을 알려줄까요?

① [당사자 확인] 어렵게 찾은 마음에 쏙 드는 전세집! 집주인이 바빠서 대리인과 계약했는데..

많은 집을 돌아보다 쏙 마음에 드는 전세를 발견한 당신!  

하지만 주택 소유주(임대인)가 사업상 바빠 주택을 관리하는 배우자을 계약하고 있다면 당신의 보증금은 안전할까요? 

보통 주택 소유주가 아닌 가족과 같은 가까운 사이의 대리인이 임대인으로 대리 계약하는 경우는 흔히 볼 수 있습니다. 

하지만 이러한 경우 보증금을 보장받을 수 없다는 사실 아셨나요?

계약시에는 반드시 주택 소유주인 임대임의 신분을 확인하고,

혹시 대리인과 계약하게 될 경우 임대인의 배우자라 할지라도 위임장과 인감증명서, 대리인의 신분증 등을 반드시 확인해야 보호받을 수 있습니다.

또한, 임대인과 직접 통화하여 위임사실을 확인하고,

보증금은 반드시 주택 소유주인 임대인 명의의 통장으로 입금하는 것이 안전합니다.

② [권리순위 확인(확정일자 특약사항, 미납 국세확인)] 선순위 권리관계는 등기부등본만 확인하면 끝?

보통 전월세 계약체결을 할때 꼼꼼한 분이라면 등기사항증명서를 통해 근저당·가압류 등

선순위 권리 설정 여부를 확인하는데요. 이러한 경우 계약체결, 중도금, 잔금 지급 시마다 등기사항증명서의 근저당, 가압류 등이 설정이 되어있는지 확인해야 합니다.

또한 전입신고를 한 다음 확정일자를 받더라도 전세보증금에 대한 우선변제권이 다음날부터 생기는 만큼 확정일자를 받은 이틀 후 집주인이 저당권 등 담보권을 설정할 수 있다는 내용의 '특약사항'을 넣는 것이 좋습니다.

집주인이 확정일자를 받은 당일 저당권을 설정하게 되면 보증금을 떼일 가능성이 생기기 때문입니다.

등기사항증명서를 통해 근저당·가압류 등을 확인하고 선순위 확정일자를 확인했다면

등기사항증명서로 확인 불가한 미납국세를 확인해야 합니다.

실제로 등기부등본만 확인했다가 체납세액때문에 집이 공매가 실시되는 바람에 보증금을 손해볼 수 있습니다. 

공매가 실시되면 세금이 가장 먼저 변제되기 때문에 집주인에게 납세완납증명서를 요청해 확인하는 것이 중요합니다!

③ [묵시적 갱신] 묵시적 갱신에 연장된 계약, 계약을 해지하려는데 다른 임차인과의 중개수수료는 나보고 내라고?

묵시적 갱신이란 임대차 계약종료 1개월 전까지 해지의사를 밝히지 않으면 2년간 자동연장된다는 것인데요. 

이 경우 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있지만, 임대인은 임차인과 합의하지 않으면 계약을 해지할 수 없습니다. 

그런데 묵시적 갱신에 의해 연장된 2년안에 임차인이 계약 해지를 요구하게 되면

임대인은 자동 계약된 2년을 채우지 못했으니 중개수수료를 요구하는 경우가 많았고, 민원이 많이 발생했었습니다.

중개수수료는 임대인이 부담해야된다는 법원에 판례가 있지만,

이를 모르는 임차인에 경우 본의아니게 중개수수료를 내는 경우가 많았는데요.

「주택임대차표준계약서」에는 러한 내용을 명시하여 피해를 막을 수 있게 되었습니다. 

④ [중개대상물 확인·설명] 집수리로 인한 분쟁 좀 해결해주세요!

중개수수료나 보증금 반환 문제 다음으로 상담이 많았던 내용이

집 수리 비용을 누가 부담해야 되느냐에 대한 문제였다고 합니다.

보통은 난방, 전기시설 등 임차주택의 주요설비에 대한 노후·불량으로 인한 수선은 임대인이 부담하고, 임차인의 고의 및 과실로 인한 파손이나 전구 등의 사소한 수리나

소모품 교체 등은 임차인이 부담하는 것이 관례였는데요.

하지만 임대인과 임차인이 서로 손해를 보지 않기 위해 대립하다 보니 분쟁으로 번지곤 했습니다.

이러한 불필요한 분쟁을 최소화하기 위하여 「주택임대차표준계약서」을 통해

계약 시 임대인과 임차인 상호간에 사전 협의할 수 있도록 하였습니다.

예를 들면, 보일러 수리는 임대인이 부담하고, 도어락이나 비데 등의 소모품 교체는 임차인이 부담한다 등 계약 시 사전 약속함으로써 비용부담 분쟁을 줄일 수 있는 것이죠. 

이를 위해서 임대인과 임차인 상호간 꼼꼼히 확인하고 보상 범위를 정해 놓는 것이 필요합니다.

「주택임대차표준계약서」를 통해 그동안 알지 못했던 임대차 관련법을 많이 알게 된거 같은데요. 

「주택임대차표준계약서」는 법무부와 서울특별시를 중심으로 배포되고 있습니다.

앞으로 주민센터를 포함한 지자체에서도 만나 볼 수 있고, 「주택임대차표준계약서」의 내용을 쉽게 이해할 수 있도록 제작한 만화 책자를 활용할 수 있습니다. 

또한 공인중개사 직무교육시에도 「주택임대차표준계약서」를 도입해 활용할 계획입니다. 

임대차 계약시 「주택임대차표준계약서」를 사용하는 것만으로도 알지 못해 입는 피해를 최소화할 수 있겠는데요. 

계약 후 장롱에만 보관하는 계약서가 아니라 사전에 꼼꼼히 확인하고, 문제 발생시 자신의 권리를 찾을 수 있는 안전장치로 활용하려는 임차인의 관심이 꼭 필요하겠습니다.

출처 - http://blog.daum.net/mojjustice/8706508