[경험담] [경락잔금대출] 낙찰가 90% 대출 실행기

[한마당]

원문 : http://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/4824

[【 경험담 】] 낙찰가 90% 대출 실행기|▒ 우리들의 경험담

도슨|등급변경▼|조회 2413|추천 3|2015.10.26. 23:57http://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/4824 

안녕하세요 실전반6기, 상가2기에 도슨입니다.

제가 최근 상가 낙찰가의 90%를 대출 받으면서 느낀점과 그동안 알고있던것들을 공유해 보겠습니다.

본 내용은 지점장님에게 다이렉트로 전화하셔서 대출 받으시는 고수님들은 안읽어보셔도 되고요,

아직 대출 실행경험이 없어 두려움을 느끼시는 분들은 읽어보시고 조금이나마 도움이 되시길 바랍니다.

그리고 본 내용은 제가 느낀 경험담이며, 모든 분들에게 동일하게 적용되지 않으며,

시기에 따라 더 나은 방법과 조건이 있을수도 있고 없을수도 있음을 미리 알려드립니다.

입찰전 꼼꼼히 확인하시어 자금계획에 차질이 없으시길 바라겠습니다. ^^

일단 낙찰받으시기 전에 대출을 잘 받기 위한 조건을 나열해 보면

1. 소득

2. 신용도

3. 거래실적(은행내부신용등급)

크게 위 세가지 정도로 나눌수 있는데요

첫째로 소득은 기본적으로 조건을 만들어 놓으셔야 되는데요

직장이 없으신분들이나 전업투자를 시작하신분들은 지인의 회사에 취직?

하셔서 소득을 만들어 두시거나(불법적인 내용은 패스하겠습니다 ㅜㅜ)

추정소득으로 진행하실수도 있고요 카드사용액은 본인명의 카드로 연800만원 이상 사용해 두시면 좋습니다.

두 번째 신용도는 다들 아시다시피 각종 소액연체 없이 관리하시고, 핸드폰 요금이나 공과금등도 제때 납부 잘하시면

앞으로는 신용점수에 반영한다고 합니다. 그리고 현금서비스나 카드론등은 기본적으로 안쓰시는게 좋고요

세 번째 거래실적은 경락잔금대출을 받으실 은행에 몰아서 관리하시는게 좋은데요

낙찰가의 90% 대출해주는 곳이 현재 기업은행과 수협정도로 알고있습니다

(실적이 급한 지점은 더 공격적으로 영업하기 때문에 추가로 더 있을수 있습니다.)

저는 기업은행을 타겟으로 실적을 몰았습니다.

지난 2015년4월19일에 처음 기업은행에 낙찰가의 90% 잔금대출을 받았는데요

그때 기존 청약통장도 해약하고 기업은행에 새로 청약통장을 만들었습니다. 그리고 적금과 펀드도 10만원씩 들어뒀고요

이 당시 3억2천에 낙찰받아 2억9천을 3.24% 금리로 대출받았습니다.

그리고 새마을금고에 마이너스 통장 잔액이 2400만원 남아있었는데 전부 출금해서

기업은행 계좌에 그냥 넣어놨습니다. 3개월 평잔액을 기준으로 신용점수가 올라가기 때문입니다.

2400만원 마이너스 통장 이자 한달에 9만원정도 버려가면서 기업은행 내부점수 올리는데 사용했습니다.

그리고 이번 10월1일에 상가를 하나 낙찰받았습니다. 이번 물건을 낙찰받고 대출중개인분들에게 문자를 쫙 돌렸는데요

나중에 안 사실이지만 기존에 기업은행에서 받은 대출이 있기 때문에 다른 지점으로 의뢰해도 기존 지점으로 넘깁니다

즉 기존에 대출을 받은게 있으면 다른곳에 의뢰하지 마시고 기존 지점에 바로 연락하시는게

조금이나마 비용을 줄일수 있습니다.(법무사에서도 대출중개인들에게 수고비를 줘야하기 때문에 법무비가 올라감)

결국 기존 기업은행 지점에 자서하러 갔습니다

이번 경락잔금대출은 사업자대출로 받기로 했습니다 사업자대출은 DTI에 포함 안되는 장점이 있습니다.

제가 낙찰받은 금액이 2억6500만원인데요 여기에 90%면 2억3800만원입니다.

그런데 건축물대장에는 2개호수로 분할 돼 있는데 등기부등본엔 1개 호수로 돼 있다고

트집을 잡으며 2억2700만원이 최대 한도라고 합니다

어쩔수없이 2억2700만원에 자서해 놓고 집에와서 다른곳에 알아보니 2억3800만원까지 해준다고 문자가 와있습니다.

그래서 자서하고 온 지점에 전화해서 일단 보류해 달라고 했습니다. 다른곳에서 2억3800만원 해준다고 했다고 하니

잠시만 기다리라더니 2억4000만원 대출해준다고 다시 오랍니다

다시가서 2억4천으로 자서하려고 하니 2억4천이 다 안나올수도 있다고 합니다(장난해?)

무슨얘기냐고 물어보니 원래 2억2700만원이 최대한도인데 본점승인이 나와야 2억4천을 해줄수 있다고 하네요.

결국 승인이 나긴 났는데 6개월안에 천만원 상환하는 조건이 어떠냐고 하길래

조목조목 설명을 했습니다.

제가 낙찰받은 물건 감정가가 5억입니다

낙찰받고 1년안엔 낙찰가 기준으로 대출이 나오지만

1년이 지난 시점부터는 감정가 기준으로 대출이 나오지 않나요?

감정가 5억에 60%면 3억인데 2억4천 대출받아서 6개월뒤에 천만원 상환할 필요 있나요?

6개월만 더 지나면 3억을 대출해줄수 있는 물건인데요?

라고 따져서 다시 지점장님하고 이야기하더니 상환조건 없이 진행하겠다고 하더군요.

근데 이번에 문제는 신규사업자라 대출금리가 3.55%라고 합니다.

그래서 다시 조목조목 설명했습니다.

지난 4월에 대출받은것도 3.24%에 받았고 그뒤 기준금리가 두 번이나 인하됐는데

금리가 너무 비싼거 아닌가요? 3.0~3.1% 생각하고 있었는데요?

라고 따져서 다시 지점장님하고 이야기 하더니 3.14%에 진행하기로 했습니다 ^^

예전에는 은행 문턱이 높았는데 이렇게 두건 진행해보고 나니 은행도 협상의 대상이라고 생각하게 됐습니다.

현재 기업은행에서 대출받은 내역입니다 올해 4월에 처음 상가 낙찰받았고 10월에 두번째 상가 받았고요

그리고 NPL 하나 매입했는데요 현재 변경된 상태고요 12월에 낙찰받으면 무피투자가 예상됩니다.

이렇게 세건으로 임대만 잘 맞춰지면 500만원 월세 들어올 예정입니다 대출이자는 190만원 이하로 나오고요

묶이는 돈은 3건 합쳐서 3천만원 정도 예상되고요.. 3천만원 투자해서 월세300만원정도 남을것 같습니다.

마무리되면 공유할께요..

현재 목표는 앞으로 2년간 6개정도 더 낙찰받아서 월세 천만원 남기는게 목표입니다 대출은 25억정도 목표입니다.

마지막으로.. 여러분 이게 다 행크에서 상가2기 수업 들은 덕분인거 아시죠?

상가 3기 모집 예정이랍니다. 잊지마시고 꼭 신청하셔서 수강 기회를 잡으세요!!

팁하나 드리자면 CD기에서 입금하는게 젤 빠릅니다 ㅡㅡㅋ

[또치맘]

ㅎㅎ 마지막팁에서 빵 웃었네요~~ 팁 감사해요 ^^

[sjnkim]

잘하셨네요 , 은행정년 퇴직자인데 기업은행이 잘해줍니다

[아로와]

멋지십니다 협상력이 짱이시네요!

[행복한부자123]

네

[무사용이]

대출걱정었는데 좋은정보 감사드립니다 ^^

[세아이마마]

대출상담을 이렇게 멋있게 하시다니! 대단하십니다.

[아우스틴]

감사합니다.

[아우스틴]

좋은 정보 감사합니다.

[메이데이]

좋은정보 너무 잘 읽었습니다.은행에서 협상해볼날을 기대해봅니다_

[maestro9]

정말 멋지십니다! 저도 빨리 이런 경지에 오르고 싶네요^^

[happy-75]

대단하세요,,,응원 합니다...그리고 저도 은행과 협상 해 볼 날을 기대합니당

[곤지암]

좋은경험담을 듣고 많은 도움이 되었습니다 감사합니다

[멘땅에해딩]

정보감사합니다.

[경아맘]

대단하십니다. 저도 은행관리 미리 들어가야 할것 같습니다.^^

[qufqkx]

대단하십니다 응원합니다

[okany]

훌륭하십니다..대박. 이렇게 고객들을 무시하는 은행에는 조목조목 따지면 좋겠네요..

[날아라 앤]

좋은 정보 감사합니다. 복 받으실거에요~~~~

[bright]

좋은정보감사요~~

[디케]

우와.... 대단하십니다...

[웅녀천]

항상 대출이 걱정이었는데 정말 좋은 정보입니다.
감사합니다.~~

[beautifullife]

저도 조목 조목 이야기 해야 겠네요. 꿀팁 감사합니다 ^^

[템페스트(대전초급 2기)]

역시 말을 잘하시는 분들은 당할제간이 없는것 같아요 !! 또 한 수 배우고 갑니다 ^^

[SooY]

3년전 글이라 대출 내용이 많이 바뀌었을 것 같긴 한데.. 그래도 꼭 알아두면 좋을 것 같아요 감사합니다

[용구리용용용]

유익합니다. 많은 도움이 되었습니다. 참고할게요^^

[또씽아빠]

감사합니다. 고맙습니다.

[단순명료]

구체적으로 얘기해주셔어 도움이 되네요~~^^

[박규훈]

오래전글이라 .. 지금도 적용되는지는 모르겟으나 공부에 많은 도움이 되엇습니다 .

[시우파파]

이런 글 직장인으로써 도움이 되내요~ 감사합니다.

[암울조요]

금리가 협상된다는게 놀랍네요. 경험담 감사합니다.

[최해]

역시 도전해봐야 좋은 결과를 얻네요! 좋은글 감사합니다 ^^

[복주파]

300만원 월세 세팅 축하드립니다! 대출도 협상하기 나름이군요~많이 배웠습니다!

[DDSLEE]

좋은 정보 감사합니다. 300만원 세팅 축하드려요!!