리모델링형 사회주택(매입형) 공급·운영

서울특별시공고 제2017-2243호 「2017년 서울특별시 리모델링형 사회주택(매입형) 사업시행자 모집공고」 갈수록 심각해지는 청년 주거빈곤과 서민 주거난 해소를 위해 서울시와 주거관련 사회적 경제 주체가 협력하여 낡은 고시원 또는 숙박시설,   사무실 등 비주거용 건축물을 매입 후 리모델링하여 청년 임대주택으로  활용하는 ‘리모델링형 사회주택(매입형)’을 공급하고자, 다음과 같이  사업시행자를 모집하오니 많은 신청 바랍니다. 2017.  10.      서  울  특  별  시  장 1. 사업개요                                                          ○ 사 업 명 : 리모델링형 사회주택(매입형) 공급·운영    ○ 사업내용       - 서울시(SH)에서 매입한 비주거용 건축물 임차 후 리모델링       - 입주자 선정·관리(공동주거 커뮤니티 프로그램 운영)       - 건물 유지관리   ○ 사업기간 : 임차 후 10년 이상 20년 이하    ○ 매입현황 : 2개동    연번 대상지 주소 매입가액 1 서울특별시 관악구 신림동 1524-8 33억원 2 서울특별시 관악구 신림동 1515-1 34.3억원 ※ 1개 사업자가 2개동 모두 신청가능하며, 사업계획서는 대상사업지별 작성    2. 대상사업지 현황                                                       ○ 대상사업지 : 2개동    주    소 ① 신림동 1524-8 ② 신림동 1515-1 건물외관 지역지구 준주거지역 제3종 일반주거지역 제1종 지구단위계획구역 (허용용적률 360%, 최고높이35m) 제1종 지구단위계획구역 (도로 3m, 건축한계선 2m 후퇴) 대지면적 316.2㎡ 330.3㎡ 연 면 적 998.42㎡(지하1층/지상6층) 818.62㎡(지하1층/지상5층) 건물용도 근린생활시설, 독서실(1~6층) 근린생활시설, 독서실(1~5층) 주차대수 7대 5대   ※ 현장설명 및 확인은 신청사업자의 요청 등 필요에 따라 서울주택도시공사에서 검토·실시 예정 (’17.11월 둘째주)  3. 세부 사업내용                                                     󰊱 건물임대차 계약(서울주택도시공사 ↔ 사업시행자)     ○ 임차기간 : 10년 이상 20년 이하(2년마다 재계약)     ○ 임 차 료 : 매입가액의 1% (1년단위), 인상률 2년에 2%이하  󰊲 리모델링시공 요건    ○ 건축계획 컨셉       - 청년 1인 가구를 위한 최적화된 주거공간으로서, 청년활동공간 등    공용공간이 충분히 확보된 셰어하우스 형태       - 거주환경과 직접 연결되는 소음, 단열 등 건축물 성능 강화       - 지역 경관(이미지)을 개선할 수 있는 입면 특화    ○ 시공방식       - 건축법상 대수선, 리모델링, 증축 범위내에서 가능하며, 500㎡ 이하의 고시원(숙박업 제외)을 기본으로 다른 용도가 결합된 복합건물로 시공          ※ 예) 근린생활시설+고시원, 고시원+오피스텔, 근린생활시설+고시원+단독주택, 근린생활시설+고시원+오피스텔 등       - 서울시 리모델링형 사회주택 건축 가이드라인 준수(적정면적 기준)   ○ 비용부담 : 사업시행자       - 사업시행자가 부담하는 총사업비 90% 범위내에서 사회투자기금 융자 가능       - 한국주택금융공사(HF) 사회공헌기금 별도 지원(동별 1억원)     ○ 착공시한 : 건물임대차 계약체결 후, 3개월 이내 착공해야 하며, 사업자 선정시점부터 6개월 이내 사업추진이 곤란한 경우 적격사업자 지위 취소   󰊳 입주자 모집 관리    ○ 입주자 모집·선정 : 사업시행자    ○ 소득요건 : 무주택 1인가구로서, 도시근로자 월평균 소득 70%이하       - 대학생은 부모의 주택 소유여부 상관없이, 부모소득 합계가 120%이하     ○ 임대료 수준 : 시세의 80%이하(인상률 2년에 5%이하)    ○ 거주기간 : 최장 6년 거주 보장      ※ 서울주택도시공사에서 감정평가를 통해 임대료 시세 및 입주 신청자 소득요건 조회 확인       ※ 공공성 강화 차원에서 임대료를 추가 인하하거나 주거약자 및 주거취약계층에 우선 입주물량 배정 시 가점(5점) 부여    󰊴 커뮤니티 공간(근린생활시설) 운영    ○ 공간용도 : 입주민 생활편의시설 또는 입주민과 지역주민이 함께 이용 가능한 공간을 조성하여 맞춤형 서비스 제공 및 커뮤니티 활성화를 위한 특화 프로그램 운영        ex) 론드리카페, 코워킹스페이스, 공동․나눔부엌, 체력단련실 등   ○ 공간규모 : 총 주거면적의 10%~50%이하       - 총 주거면적은 주거용으로 공급되는 면적이며, 계단·엘리베이터실 등 공용공간 제외       - 도시재생 활성화 지역 등 적격심의를 통해  필요성이 인정되는 경우 총 주거면적의 70%까지 가능    ○ 운영방법 : 직접 운영 또는 재임대(위탁) 가능       ※ 입주민의 커뮤니티활동(모임 등)이 가능해야 하며, 재임대(위탁) 시 임대료는 주거공간과 동일하게 시세 80% 이하로 제한    ○ 운영조건 : 공간운영에서 발생하는 수익금은 본 사업지 대출금 상환 및 건물 유지보수(관리)에 재사용   󰊵 건물 유지보수    ○ 입주자의 생활편의와 안전을 높이기 위해 시설물을 일상적으로 점검·정비하고 손상된 부분 원상복구 실시   ○ 입주자의 쾌적하고 건강한 생활을 유지하기 위하여 위생 및 환경관리 철저      - 청소 및 소독, 쓰레기 수거, 실내공기질 점검, 수질관리 4. 응모자격                                                        ▢「서울특별시 사회주택 활성화 지원조례」제2조 제3호 ‘주거관련 사회적 경제 주체’에 해당하는 자     -「민법」에 따른 비영리법인     -「공익법인의 설립·운영에 관한 법률」에 따른 공익법인     -「협동조합 기본법」에 따른 협동조합, 협동조합연합회, 사회적협동조합,  사회적협동조합연합회     -「사회적기업 육성법」에 따라 인증된 사회적기업     -「서울특별시 사회적기업 육성에 관한 조례」에 따른 예비사회적기업     -「중소기업기본법」에 따른 중소기업 중 건설업, 부동산업 및 임대업, 전문, 과학 및 기술 서비스업(건축설계 및 관련 서비스업에 한함)에 해당하는 기업       ※ 시공능력이 없는 경우, 건설형 사회적기업 또는 전문건설업체와 공동 신청 가능하고, 일반건설업체가 주거 관련 사회적 경제 주체와 공동으로 사업  신청 가능   5. 제출서류                                                            ① 사업참여 제안서 10부       - 참여 신청서       - 서약서       - 사업계획서       - 사업등록증 사본(원본대조필)        - 법인(단체) 인감증명서 및 법인등기부등본       - 법인(단체) 설립허가증        - 위임장 및 재직증명서(대리인 경우)      ② 각종 증빙자료       - 법인(단체) 재정상태 증빙서류         · 직전년도 세무서에서 발급힌 재무제표증명서        · 공모참여 직전월까지의 회계사나 세무사가 확인한 재무제표확인서(결산자료)       - 상시인력 증빙서류(경력확인서, 보험료 고지내역 등)       - 최근 3년 이내 유사실적 증빙서류(계약서 등)     ➂ 사업계획서 및 발표자료(PPT형식, 12장 이내)가 담긴 USB 1매 6. 신청서 제출                                                         ○ 제출기간 : 2017. 11. 20(월) 10:00 ~ 18:00    ○ 접 수 처 : 서울특별시 주택건축국 주택정책과                 (서울 중구 세종대로 110 서울특별시청 3층)  7. 심사 선정                                                            ○ 사업제안서 심사위원회 개최(예정) : 2017. 11.23(목) 14:00    - 위  원 : 7인의 전문가로 구성    ○ 심사방법      - 서류심사 및 프리젠테이션(질의응답 포함 30분이내, PPT 12장 이내)      - 심사기준 : 정량적 평가(20점), 정성적 평가(80점)      󰋻정량적 평가 : 재정건전성, 유사사업 실적, 상근인력 규모, 기준 임대료 준수여부       󰋻정성적 평가 : 사업이해도 및 사업제안서 충실성, 사업수행 능력, 건축계획의 적정성(건축가이드라인 준수여부), 커뮤니티 공간 조성 및 운영, 임대운영 및 건물유지관리 계획의 적정성 등   ○ 결과발표 : 심사완료 후 7일 이내      - ‘서울시 주택건축국’ 홈페이지 게재 및 개별통보     7. 기타사항                                                            ○ 제출된 모든 서류는 반환하지 않으며, 본 제안과 관련된 일체의 소요비용은 제안사가 부담함     ○ 제안서의 모든 내용은 근거자료 및 참고자료를 제시하여야 하며,  내용에 대한 확인 검증이 필요한 경우 제안사에 입증자료를 요구할 수 있고, 입증자료를 제출하지 못할 경우 불가능한 것으로 판단함    ○ 제안내용에 대한 확인을 위하여 추가자료 요청 또는 현지실사를 할 수 있으며, 이에 따라 제출된 서류는 사업제안서와 동일한 효력을 가짐    ○ 제출된 사업제안서의 내용은 서울시 및 서울주택도시공사에서 요청하지 않는 한 변경할 수 없으며, 계약체결 시 계약조건의 일부로 간주함    ○ 제안업체는 평가결과에 대하여 어떠한 이의도 제기할 수 없으며,   본 공고와 관련하여 해석상의 차이가 있을 경우 상호 협의하여 조정함    ○ 제안내용의 전부 또는 일부가 사실과 다른 경우, 선정되었더라도   취소할 수 있으며, 제안사간에 담합한 사실이 발견되거나 담합하였다고 판단되는 경우에도 제안을 무효로 함    ○ 사업제안서는 대표자의 인감이 날인된 공문과 함께 제출되어야 함    ○ 기타 사항은 서울시 주택정책과(☎2133-7026)로 문의하시기 바람 붙임 1. 리모델링형 사회주택 건축 가이드라인(수정)        [별첨1] 표준바닥구조의 종류        [별첨2] 건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙 제19조        [별첨3] 건축물의 에너지절약설계기준 단열재의 두께     2. 사업제안서 평가기준 및 배점      3. 사업참여 제안서 양식        ➀ 참여 신청서        ➁ 서약서        ➂ 표준 사업계획서     4. 대상사업지 도면(별도첨부)  <붙임1> 리모델링형 사회주택 건축 가이드라인(수정)   □ 공간별 최소 및 적정주거면적  공간구분 공간용도 최소기준 적정기준 개인공간 개실 6.0㎡ / 1인, 11.0㎡ /2인 (침대, 옷장, 책상 등) 9.0㎡ / 1인, 17.0㎡ /2인 (침대, 옷장, 책상 등) 공유공간 사업면적의 35% 이상 사업면적의 40% 이상 생활 공간 위생 시설 세면실 4인당 1set * 1set : 2.5㎡ (세면기+좌변기+샤워부스) 3인당 1set * 1set : 2.5㎡ (세면기+좌변기+샤워부스) 화장실 샤워(부스)실 세탁기 (남녀구분필요) 5인당 1대 4인당 1대 취사 시설 주방(취사공간) (1인당 0.3m + 1.8m ) X 1.5m 최소기준과 동일 식당(식탁공간) 1인당 1㎡ + 6㎡  1인당 1.5㎡ + 6㎡  지원 공간 여가 시설 커뮤니티공간 총 주거면적의 10% 최소기준과 동일 관리 시설 창고, 관리실 운영자 재량 최소기준과 동일   ※ 리모델링형 사회주택 중 민간지원형에서는 식당을 커뮤니티 공간으로 간주 가능 □ 인원별 개실 등 적정설치기준(층별계획)    H(총인) 개실수(R) 위생시설(단위 : 개소) 세면실 화장실 샤워(부스)실 세탁기 3인이하 R=A/14㎡ (1인최소기준)≤H 1 1 1 1 4인~6인 2 2 2 1~2 7인~9인 3 3 3 2~3 10인~12인 4 4 4 3 13인~15인 5 5 5 4 16인~18인 6 6 6 4~5 19인~21인 7 7 7 5~6 □ 공간별 건축기준    1) 개실공간      ○ 개실의 최소 및 적정면적은 안목치수 기준으로 하고, 불가피한 경우 공공건축가의 검토를 거쳐 0.5㎡ 범위 내에서 조정 가능         ○ 싱글침대 가로폭 등을 고려하여 개실의 최소폭은 2,100m 이상      ○ 수납 및 옷장은 가능한 최대로 구성      ○ 1개소 이상 외부에 접한 창문이 있어야 하고, 최소한 1개소는 외기에 접해 개폐  가능하고 창문면적은 바닥면적의 1/12이상으로 확보            2) 생활공간     ① 위생시설      ○ 설치기준         1SET 1,600 X 1,600 세면대 260㎜×270㎜+750㎜  (전면공간) 중형이상 대변기 260㎜×600㎜+750㎜ (전면공간) 대형 (비데설치 가능) 샤워부스 800㎜×800㎜ 칸막이구조 설치 화장실 800㎜×800㎜×1,900㎜ 세면기 인근 설치           ※ 독립된 샤워실일 경우, 옷 갈아입을 수 있는 공간 필요     ○ 바닥재질은 자기질 타일(바닥타일), 벽은 도기질 타일(벽타일)을 적용       ② 취사시설      ○ 최소한의 작업공간과 개인별 수납공간 마련      ○ 주방 및 식당은 가급적 같은 층에 있어야 하며, 최대 2개층 내로 이동하여이용할 수 있도록 함     ○ 조리대는 기본이 1.8m×0.6m(가열대+개수대+선반), 냉장고 0.9m×0.9m를 포함 전면 0.9m 이상을 확보하여야 하고, 5인 이상인 경우 조리대 길이를 1인당 0.3m 추가        ○ 가열대는 최소 2구 이상이어야 하고, 최소 1개의 전자레인저와 전기밥솥을 설치할 공간을 추가 확보 하여야 함  3) 기타시설      ○ 다용도실의 경우 세탁기 및 보일러는 직접외기 노출공간에 설치하지 않아야 하며, 동파되지 않도록 계획     ○ 복도와 계단은 환기와 채광이 양호하도록 계획하며, 긴 중복도인 경우 복도  양끝에 창을 설치하여 맞통풍이 가능하게 함     ○ 계절용품 등 공동이 사용할 수 있는 창고를 설치하도록 권장     ○ 거실 및 각방마다 에어컨 및 실외기 설치위치, 에어컨 콘센트, 냉매 및 배수관 위치를 도면에 표시해야 함(냉각수배수관은 1층까지 수직으로 매립시공, 해당 층에 배수치 않도록 함)      ○ 실외기 설치공간은 별도로 마련하고, 다용도실 내 설치 시 세탁기, 보일러 등의 사용에 불편함이 없도록 계획        4) 공동가구 설치      ○ 일반가구와 주방가구를 계획하여 도면에 반영하고, 가구배치 시 공간의 효율성이 고려되도록 설계      ○ 공동으로 사용할 수 있는 무인택배보관함 설치 권장      ○ 쓰레기분리수거함 및 자전거보관대 설치 권장  □ 주요재료 마감기준단열 - 건축물의 에너지절약설계기준 [별표3] 단열재의 두께 공동주택 외의 기준이상으로 할 것 - 기존 단열재 두께와 합산 가능 경계벽 기준 - 다중생활시설 건축기준 제7조의 ‘건축물의 피난․방화구조 등의 기준에 관한 규칙’ 제19조에 따른 경계벽 구조의 기준이상으로 할것 난방 - 바낙난방(온돌), 공조시스템 등 사업자 제안 가능 바닥소음 - 소음방지를 위한 층간 바닥충격음 차단 구조기준   [별표1] 표준바닥구조의 종류 1형식 이상으로 할 것 창 - 창 및 문의 경우 KS F 2278(창호의 단열성 시험방법)에 따라  국가공인시험기관의 KOLAS 인정마크기 표시된 시험성적서에 의한 기밀성능 1~5등급의 창 적용(※ 이중참, 복층유리 권장) <붙임2> 사업제안서 평가기준 및 배점    구     분 평가항목 평가요소 배점한도 계 100 제 안 서평 가 정량적 평가 (20점) ▪재정 건전성  (자본금 대비 부채비율) 250%초과 250~150% 150~50% 50%이하 5 0 1 3 5 ▪최근 3년내   유사사업실적  (’14.11월~’17.10월) 3건 미만 3건~6건 7건~9건 10건 이상 5 0 1 3 5 (※주택임대사업 ○건, 단순 집수리가 아닌 대수선 ○건, 신축 ○건 및 이와 유사한 사업) ▪ 상근인력 규모 1인 2인 3~4인 5인 이상 5 0 1 3 5 ▪ 기준 임대료 준수  기준 임대료 80% 이하 5 5 기준 임대료 80% 초과  0(탈락) 정성적 평가 (80점) ▪사업계획서 - 사회주택 사업에 대한 이해도   - 사업제안서 내용 충실성 5 ▪사업수행능력 -사업의 운영조직 및 인력운영계획의 적정성 -재원조달계획 적정성 및 경제성분석의 정확성 -재무재표 상 부채성격   - 대출상환 계획 및 임대보증금 관리 계획 20 ▪건축계획 - 평면계획의 적정성 및 창의성 - 건물출 성능강화 노력 정도(리모델링인 경우) - 가구 및 설비 배치 등의 적정성 - 외관 디자인 및 마감의 적정성(주변과의 조화 등)  ※ 사회주택 건축 가이드라인 준수 여부 30 ▪커뮤니티 공간   조성 및 운영- 커뮤니티공간 규모 및 용도의 적정성 - 커뮤니티프로그램의 창의성 및 실현가능성 - 입주민 맞춤형 특화 프로그램 운영여부 - 지역사회와의 연계 정도 15 ▪임대운영 및 입주자관리 - 입주자 모집 및 마케팅 전략 - 공실 관리 및 임대료 연체관리 계획 - 입주자 만족도 조사 등 입주자 의견반영 계획 5 ▪건물 유지관리 -시설물 수선·유지관리 계획 수립 및 적정성 - 안전관리 및 위생·환경관리계획 수립 및 적정성 5 가점 -  기준 임대료(시세 80%)에서 자체 인하 시  -  주거약자 및 주거복지 대상자 입주 배려 시 5