대한민국 아파트의 미래 20부..파생2656조,지준율,보유세 레버리지의 隱惡

[부동산선지자]

대한민국 아파트의 미래 1부..수도권 재건축 대참사..빈집대란..
대한민국 아파트의 미래 2부..과거의 회상..불가능한 강남재건축
대한민국 아파트의 미래 3부..1기 신도시, 강남의 운명..
대한민국 아파트의 미래 4부..강남 재건축 아파트 수익성 심층분석
대한민국 아파트의 미래 5부..재건축의 덫에 걸린 조합원 여러분께 드리는 편지
대한민국 아파트의 미래 6부..강남재건축 조합장입니다. 모파상의 목걸이
대한민국 아파트의 미래 7부..아파트 미분양 100만개 추산. 미분양 아마겟돈이 옵니다.
대한민국 아파트의 미래 8부..아파트 경매를 경고합니다.
대한민국 아파트의 미래 9부..리모델링의 실체, 당신의 평생 재산을 노린다.

대한민국 아파트의 미래 10부..몬도가네 막장 인생, 소모품, 아파트
대한민국 아파트의 미래 11부..아파트투자는 한끗 차이..그 단순한 진리..
대한민국 아파트의 미래 12부..필요충분조건을 모두 갖춘 불행한 아파트
대한민국 아파트의 미래 13부..2006년 고점대비 75% 하락할 것입니다.
대한민국 아파트의 미래 14부..판교의 탄생과 그 비하인드 STORY...

대한민국 아파트의 미래 15부..대한민국 아파트 수난 시대!!
대한민국 아파트의 미래 16부..결혼을 앞둔 젊은 친구들께 고합니다.
대한민국 아파트의 미래 17부..서랍속 물건, 국토부 실거래가의 진실
대한민국 아파트의 미래 18부..강남 전세부족은 대국민 선동 사기극이었습니다.
대한민국 아파트의 미래 19부..주택담보대출자 여러분! 은행은 없습니다!
대한민국 아파트의 미래 20부..파생2656조,지준율,보유세 레버리지의 隱惡

1.노벨경제학자 루비니교수가 미국금융기관들이 최소 2~4조달러의 부실자산을 상각해야 한다고

주장 했었습니다.

미국 상업은행자산이 10조달러,그림자금융(투자은행등의 파생거래)자산이 10조달러 정도 됩니다.

이중 손실은 당연히 그림자 금융 쪽에 집중되어 있습니다. 어찌되었던 루비니교수의 주장은 이러한

금융자산중 적어도 10~20%의 손실이 발생할것이라는 이야기입니다.

한국의 파생잔액은 2656조. 그럼 비슷한 잣대를 잴경우 대략 260조에서 520조정도의 손실이 발생할수 있다라는 이야기입니다. 그중 4대 메가뱅크가 20%씩을 점유한다라고 보면 여기서 100조 루머가 나왔을수 있습니다.

2.미국 투자은행의 레버리지가 무러 3000%에 달했습니다.

미국의 위기는 집값하락이 아닌 투자은행의 유동성경색에서 초래된것입니다.

통상 은행은 부채(예금)를 조달해 자산(대출)을 창출해 냅니다. 투자은행은 수신이 아니라 채권발행등을 통해 자금을 조달 합니다. 그러나 레버리지가 너무 높아지자 투자자들의 불안이 심화 되었고 만기연장이 한번 거부되기 시작하자 걷잡을수 없이 디레버리지가 진행된것입니다.

이 디레버리지는->투자은행의 CDO CDS발행및 거래차질->고위험 자산 채권시장 거래에 경색유발->서브프라임모기지등 저신용군부터 손실발생->집값폭락으로 연결된것입니다.

이중 CDS가 미국 금융기관의 파생수입의 90%이상을 차지 합니다. 거래잔액은 62조달러. 여기서 일어난 레버리지 구사율을 3000% 원금비중을 1/30로 볼때 결국 원금을 다 날리는수준의 손실이 발생할수 있다고 봐야 합니다.

한국의 파생잔액은 2656조. 그럼 비슷한 잣대를 댈 경우 대략 레버리지 구사율 1/30인 원본 100조원 정도의 손실이 발생할수 있다라는 이야기입니다. 여기서 100조루머가 나왔을수 있습니다.

3.2008년경 W은행이 CDO,CDS손실등으로 1조5천억을 손실냈다고 자진해서 실토한적이 있습니다. 하여 정부의 자본확충펀드의 지원을 받았습니다.

W은행은 그러면 시장의 신뢰를 회복이라도 할줄 알았던 모양입니다. 그러나 과연 그게 전부일까요. 그리고 W은행만의 문제일까요? 답은 "조까라마이신"입니다. 이후 정부는 20조원 규모의 하이브리드채,후순위채등을 매입해 시중은행들의 자본확충을 도와준바 있습니다.

20조원을 왜 받았을까. 한국 은행들의 주수입인 부동산시장은 큰 손상이 없었는데 말이죠. 아마도 파생손실을 땜빵했을수 있습니다. 물론 새발의 피만큼만 급한대로 말입니다. 20조원이 손실났다라는것은 위의 잣대로 추정하면 총 600조 가량의 파생거래 잔액이 맛이 갔다라는 이야기일수도 있고 다른 이유가 있을수도 있습니다. 

4.다른이유란 무엇일까. 최근시중은행들은 저금리 저수신속에서 고금리 부동산담보대출을 경쟁적으로 확산해 왔습니다. 그 주 자금조달원은 후순위채,신종자본증권(하이브래드채=증권+채권성격),CD발행등입니다.

물론 외화로도 자금을 조달했습니다. 여러분도 알다시피 한국은행들의 신용은 쓰레기입니다. 막대한 CDS 프리미엄이 가산됩니다. 이것을 만회하려는 신용스프레드에 베팅하는 투기거래가 발동될수 있습니다. 위험회피보장매수자인 채권투자자에게 CDS를 매도한 투자금융회사는 다시 이 CDS를 한국으로부터 매입할수 있습니다.

프리미엄이 하락하면 상관없지만 그것은 의지와는 상관없는 일이고 따라서 신용스프레드가 확대되면 한국은 가산금리 부담증가와 파생투자손실의 쌍둥이 손해를 입을수 있습니다. 이 경우 투기세진정을 위한 개입은 오히려 투기확대와 손실악화의 악순환을 불러올수 있습니다.

여기에 위험보장과는 별 상관없는 CDO등을 다량거래한것으로 볼때 한국의 파생거래는 단순한 위험회피 목적이 아니었음이 확실해 보입니다.

CDS란 간단히 말해 유동화가 가능한 보험료,CDO는 채권,대출채권,자산담보증권,보험계약,신용파생상품 등을 망라해 합쳤다 쪼갰다를 반복한 금융자산담보부증권의 일종이라고 보시면 됩니다. 이둘에 대한 투자가 왜 말이 안되는가.

5.CDS는 "채권불이행위험회피" 보장매입자가 보장매도자에게 프리미엄을 지불하고 실제 부도가 났을때 사전계약수준에 따라 보장을 받는 상품입니다. 그러나 거래가 늘어나면서 투기화되었고 투기화 되었다는 것은 결국 신용스프레드에 대한 베팅,즉 CDS거래로 인한 위험회피 본목적이 아닌 위험율의 변동에 따른 CDS매매차익을 거두려는 부가목적 양상으로 변질되었다는 이야기입니다.

그 위험률을 누가 만들어냅니까. 시장이 아니라 CDS를 팔아먹는 미국금융기관,미국신용평가기관들이 주도적으로 관여합니다. 따라서 미국을 이길수가 없습니다.

결국 CDS를 매입해도 위험보장을 약속하고 보험료를 받아먹은 보장 매도자가,위험보장을 해주는 대신,그 의위험을 회피하기위해 위험보장을 시장에서 다시 매입하는것입니다. 그럼 예컨데 A생명 보험회사에 보험료를 낸 보험자가 암에걸려 보험료를 청구하면 그보험사는 이미 그 위험보장을 B투자은행에 팔았다고 나오는식입니다. B투자은행으로 다시가면 그 위험보장이 1/4씩 쪼개져 다시 C은행,D보험,E투자은행,F증권사로 팔려 나갔다라고 하는식입니다.

C D E F를 가면 다시 16곳으로 가라고 하겠죠. 그러나 CDS상품은 판매자가 다단계로 무한대 뻗어나가는것이 아니라 거미줄처럼 소수금융기관이 얽히되 단지 상품으로 복잡하게 쪼개지고 합쳐지는 양상이었던것입니다.

결론이 뭐냐.

보험료만 받아먹고,보장위험을 회피하고 서로 떠넘기며 돈잔치를 하다 막장기미가 보이자 덜컥 주저앉은것입니다. 결국 CDS는 주식도 아니고 파생도 아닌 보험성격으로 봐야 하는데,여기에 피라미드 성격이 가미되었다라는것만 틀릴뿐인것입니다.

특히 문제가 되는것은 레버리지 제한이 없다라는것입니다. 그것은 소위 "먹튀"를 방지하기 위한것입니다. 줄돈 준비해놓으란것이죠. 그런데 투자 은행들은 BIS비율등 레버리지 제한규정을 피해 얻은수익을 배당등으로 다 빼돌리고 드러누워 버린것이죠. 한국은 이런류의 거래에 걸려 호되게 발린것입니다.

CDO도 마찬가지입니다. 수익률,신용위험등간의 스프레드 움직임이 관건입니다. 그걸 주도적으로 판매하고 시장의 힘을 좌우하는 미국금융기관들과의 싸움에서 이길수가 없는것이죠.

6.지금 한국의 가장 큰 문제는 뭐냐하면 레버리지입니다. 한국이 파생에 발리게 된 이유도 레버리지가 막장에 도달했는데 디레버리지할 방법이 없다라는것입니다. 오히려 레버리지를 늘릴 궁리만 하고 있죠.

레버리지중 가장 중요한것이 BIS 자기자본비율입니다. 예컨데 BIS비율이 10%라면 100을 이것으로 나눈 역배수인 자기자본의 10배만큼 레버리지가 허용되는것입니다.

BIS 자기자본 비율치는 전세계적으로 별차이가 없습니다. 권고치만큼 쌓지않으면 부실금융기관 취급을 받기 때문입니다. 문제는 방법입니다. BIS비율을 끌어올리는 방법은 증권발행(증자),신종자본증권발행(증권+채권성격=하이브리드채권)등 기본자본확충과 후순위채발행등 부채성격의 보완자본확충으로 나뉘어집니다.

그런데 한국은 경영권에 위협을 주는 증자보다는 채권발행(신종 자본증권,후순위채)에만 올인하고 있습니다. 그렇게되면 수신능력,수익구조,예대구조가 불안정해집니다. 고금리를 거부하고 고비용으로 자본을 조달해 부동산시장에 올인한결과 한국의 예대율은 140%대로 전세계 최악의 국가가 되었습니다.

7.그럼 지급준비율은 어떤가. 지급준비율이 20%라면 100을 이것으로 나눈 5배만큼 레버리지가 가능해집니다. 이걸 은행확장승수 or 통화승수라고 합니다.

지급준비율은 국가별로 틀립니다.

한국은 3.5%정도,미국은 10%,중국은 16.5%입니다. 구체적으로 한국의 경우 지급준비율은 장기예금 0%,CD 2%,수시입출금예금 7.0%등 단기로 갈수록 지급준비율이 높아집니다.

예를 들어서

2008년 8월말 현재 평균 지급 준비율이 3.5%정도 되므로 한국 금융기관이 만들어낼수 있는 통화승수의 최대치는 약 28.57배 정도가 될것입니다.(미국은 10배,중국은 6배정도...) 또한 20008년 8월말 현재 지급준비대상예금은 801.52조원으로 필요지준금액은 평균지준율 3.5기준으로 28.2조원이 됩니다.

예컨데 만약 지준율이 0.5% 인하되면 은행의 무수익자산은 대략 4조원정도 줄어들겠죠. 그럼 은행은 이금액으로 대출을 할겁니다. 이 금액은 수익자산으로 전환되는 동시에 최대한계승수 범위내에서(약 120조원)엄청난 신용화폐증가를 일으키게 될것입니다.

은행들은 바로 이런 이유 때문에 지준율을 낮추거나 폐지해 달라고 중앙은행에 요구하고 있습니다. 그러나 중앙은행은 조금만 변경해도 통화량이 급변하게 되어 미세조정을 요하는 통화정책에는 적합하지않은 지준율 변경 대신 지준금에 대해 이자를 지급해줬습니다. 지준부리제의 부활은 1986년이후 20년만의 일입니다.

바로 이 지준율레버리지부터 한국은 문제인것입니다. 지준율이 너무 낮은것입니다. 더욱이 대출증가로 신용화폐가 증가되어 있는데 이돈이 다 어디로 가있습니까?. 바로... 부동산 입니다. 따라서 경제상황에 따라 통화승수가 탄력적으로 움직일 여지가 거의 없는것입니다.

8.더욱 큰 문제는 지준율레버리지에 이어 보유세 레버리지부분입니다. 예컨데 부동산버블이 어떻게 일어납니까. 바로 보유세 레버리지로 일어나게 됩니다. 한국의 경우 보유세 0.2~3%. 선진국은 1.0~3.0% 그럼 한국에 몇배의 거품이 일어나게 되죠? 정확히 그 배수(3~10배)만큼 부동산 거품이 일어나게 됩니다. 따라서 한국의 아파트 가격이 1/3에서 1/10토막 나야되는 수준으로 버블이 일어난것은 우연이 아니라 보유세의 역배수의 최대 레버리지한계만큼 도달해 일어난것입니다.

물론,그것을 막는 추가 레버리지장치도 있습니다.

바로 LTV(loan to value)와 DTI(debt to income)이라는것입니다. 그러나 이것은 별의미가 없습니다.

예를 들어서 100만원이 적정가치인 주택에 거품이 일어나 700만원이 되었다고 칩시다.

이 주택가격의 60%인 420만원만 대출해주는게 과연 무슨의미가 있습니까?

그래봐야 1/4.2토막이 나야 적정가치가 되는것입니다. 따라서 보유세 레버리지에서 브레이크를 걸지 않으면 다른 레버리지로 규제한들 장난이 되버리는것입니다.(더욱이 제3금융권까지 합치면 이규제는 사실상 유명무실한 상황이라는 견해가 압도적입니다.) 

소득대비규제는 아예 부재합니다. 원래 세계은행 권고치는 연소득의 3~6배가 주택가격으로 적당하다라는것입니다. 한국의 경우 근로자 평균임금은 185만원 정도입니다. 그럼 6600~13200만원이 수도권 주택 가격으로 적당한것입니다. 가구당 평균인 250만원을 적용해도 9000~18000이면 떡을 쳐야 합니다. 그러나 이것은 평균값일뿐 상하위 소득격차가 6배에 달하는 소득양극화의 한국에서는 중간값은 훨씬 더낮음으로 주택가격은 더 낮아야 합니다.

더큰문제는 저축률입니다. 연소득의 3~6배가 주택가격으로 적당하다라는것은 인플레이션율이 제로라는 가정하에 저축을 25%수준으로 했을때 12~24년만에 주택을 구입할수 있다라는뜻입니다. 그러나 여기에 이자가 붙고 인플레이션율은 절대로 제로로 움직이지 않습니다.

이자율계산을 떠나 집값인플레이션율만 따지더라도 30000%에 달합니다. 30년전에 비해 집값이 300배 오른것입니다.(수도권 집값 170만원->5억1천만원)

따라서 외형상으로는 대출을 받아 이자를 내서 집값을 감당할수 있는것처럼 보이지만 하늘이 무너져도 그럴수는 없는것입니다. 결국 중간에 상환위기가 발발해 금융위기로 이어질수 밖에는 없는것입니다.그런데도 정부는 정신 못차리고 그럴일은 결코 없다라고 합니다. 그럴일이 없는게 아니라 저축률은 1/6 토막,가처분소득은 초토화박살이 나는중입니다. 이제는 금리를 올려도 수신할 돈조차 말라가고 있는것입니다.

9.미국주택위기의 본질은 "수신"이라고 봐야 합니다. 주택가격의 버블이라기보다는 말입니다. 은행의 자산(대출)의 문제라기보다는 은행의 자본 (부채=저축)의 문제라고 봐야 하는것이죠. 따라서 고금리와 투자은행규제가 필요한것이겠죠.

한국의 문제도 마찬가지입니다.

부동산버블등 은행의 자산(대출)부분도 문제지만 더욱 문제는 자본(부채=저축)부분입니다.

자기자본조달부분에서 개막장,지준율도 거의 제로수준막장,보유세도 거의 제로수준막장,저축율 제로수준 막장....

한국은 수신확장 여력이 사실상 제로인것입니다. 그저 돈 더 찍어 시장에 들이붓는 방법밖에는 없는것입니다. 그럼 돈은 더욱 휴지가 될것이고,외환조달은 더욱 힘들어 지게 될것입니다. 부동산은 더 오를수 있을까. 저축율,가처분소득추이를 볼때 어림반푼어치도 없습니다. 

이런 상황속에서 만약 미국등이 부실자산상각,자본확충작업,부동산거품제거등을 끝낸채 본격적으로 고금리로 수신올인에 들어가면 어떻게 될까요. 한국은 유동성씨가 마른 상황속에서 은행들이 초토화되게 될것입니다. 그때가 되면 이판사판이 될것입니다.

그때가면 무차별 부동산 채권회수가 일어나게 될것이라는 이야기입니다. 일본도 1/10토막이 나고 싶어서 난것이 아닙니다. 뿐만 아니라 한국이 파생상품에 발리게된 과정도 마찬가지로 부동산때문이라고 할수있을것입니다. 환란이 빈발하는 이유도 마찬가지입니다. 대기업 중소기업,부자 서민이 양극화되는 이유도 마찬가지이고

출산율,고용률,저축율,가처분소득등이 급감하고 있는 이유도 마찬가지입니다.

결국 부동산버블에 올인한결과 모든게 무너지고 있는것입니다. 전세계 어느국가도 한국이 이 버블붕괴를 피할수 있으리라 보지 않습니다. 오로지 부동산 불패론자 자신만 빼고는 말입니다.

10.미국 서브프라임사태의 본질은 가격급등이 아니라 저소득층에 고리대출로 주택을 구입케해준것이 발단입니다. 그에비하면 한국은 미국과는 비교할수도 없는 초버블이 형성되어 있고 저소득층은 주택을 구입할 방법이 없습니다.

질로 따지자면 한국이 10배쯤 악랄합니다. 그리고 미국주택시장의 버블은 거의 꺼져가고 있습니다. 한국이 2차외환위기때 구사한 작전은 "환율의 극단적인 변동"입니다. 이것은 공동화이론이라고 해서 환율은 극단적으로 고정되거나 극단적으로 변동할때 최적으로 관리될수 있지 목표관리대에서 일정한 범위내 변동관리는 몽상에 불과하다란 주장입니다.

맞는 이야기일수도 있습니다.

그러나 극단적인 금융지표의 변동은 엄청난 대내외적 빈부양극화를 수반합니다. 따라서 이후의 부의조정작업이 수반되지 않는다라면 양극화기법에 불과할뿐인것입니다. 또한 시장 신뢰를 잃어버려 회복하는데만 10~20년을 필요로 할뿐더러,이후 시장참가자들에게 학습효과에 기인한 위기강화현상을 불러오게 됩니다.

극단적인 이동예상->무엇이 선행되게 될까요. 당연히 원화투매입니다. 채권만기연장도 거부되겠죠. 그럼 단순히 고환율이 와서 좋을 정도가 아닌 아예 초토화 수준의 재앙이 벌어지게 될것입니다.

최악의 경우를 생각지 않더라도 당연히 은행도산,뱅크런,펀드런,부동산 1/10토막(현재 조정된 시세에서도),

대기업부도,수백만명 해고,폭동등이 벌어질수 있습니다. 

물가급등,중소기업 서민파탄,부동산버블은 보너스입니다. 출산율,고용률,저축율급감도 보너스입니다.

자살하란 이야기입니다. 

파생손실이 100조이건,1원이건 그것은 아무 짝에 중요하지 않습니다. 왜냐하면 그것과는 전혀 별개로 한국의 은행파탄은 임박해가고 있기 때문입니다. 저는 진작에 원화예금을 다 없애 버렸습니다. 왜냐고? 예금해 봤자 부동산대출로 다갈것이므로. 조만간 휴지조각될것이므로. 인플레 관리 안하는 나라에서 그때까지 호구 노릇 해주며 살기싫으니까요.

슬픈한국

아파트의 미래를 볼 수 있는 곳

언론이 말해주지 않는 부동산의 진실찾기

[잔치국수]

몇번을 천천히 읽어보았습니다. 많이 배웁니다. 언제나 감사드립니다.....정말 심각하네요.

[상승]

대세흐름은 하락-세계적인 동조화~!짱께는 동조화에서 빼줄려고 했는디,지발로 참여한데네~용!^^^

[묵묵히걸어본다]

파생상품 ㅋ 선물하고 elw 이건 머 도박같은거라서.. 한놈이 흥하면 한놈이 망하고 .. 한놈이 망하면 한놈이 흥하고.. 흥하는쪽은 외국인이죠 .. ㅋㅋ

[경세제민]

도대체 얼마의 돈이 부동산으로 들어 갔을 까? 그 손실은 얼마일까? 지금 우리나라 개인 일인당 빚이 1500만원이라고 하는데 4인가족이면 6천만원이나 되는 돈인데 이 빚만 있나? 국가도 400조라고 하지....기업도 꽤 되던데.. 다 합치니 2600조 대략 되던데.. 어찌 갈려나? 좋은 글 잘 읽었습니다.

[v내맘대로v]

제가 스승으로 생각하는분이 계신데 그분이 말씀하시길 파생상품은 구매자를 위한게 아니라 파는놈들(주로 금융기관들)을 위한 상품이라고 하시던데.... 그말이 딱 맞군요

[묵묵히걸어본다]

맞아요 기득권층을 위한 상품이죠.