무주택 우선공급 85% 확대 전망, 실수요 기회 넓어져
- 인근 용인 또는 서울 저밀도 재건축으로 시야 넓혀라
내년부터 분양가 원가연동제와 채권입찰제 시행되는 것을 비롯해 원가연동제 아파트의 경우 계약 후 5년간 전매가 금지되고 무주택자 우선공급 물량이 확대되는 등 잇따라 관련 정책이 발표됨에 따라 원가연동제가 처음 적용될 판교신도시 내 아파트 청약시장 재편이 불가피해질 전망이다.
특히 원가연동제 시행으로 택지지구내 전용면적 25.7평 이하 소형 평형과 중대형 평형간 청약시장 구조가 이원화될 것으로 보이는 데다 개인의 재산권까지 제한됨에 따라 청약통장을 소유한 아파트 수요자들의 청약전략 수정이 요구되고 있다.
무주택 서민 기회 넓어져, 적극 도전해 볼 만
건교부는 현재 원가 연동제가 적용될 판교신도시 25.7평(전용면적 기준) 이하 아파트에 대한 무주택자 우선공급비율을 75% 이상으로 확대하는 방안을 검토 중이다.
무주택자 우선공급비율은 아직까지 유동적이지만 75∼85%선에서 결정될 것으로 점쳐지고 있다.
무주택 우선공급대상자라면 당첨확률이 훨씬 높아지기 때문에 이에 해당하는 수요자들은 적극적으로 청약에 도전해 볼 만하다.
특히, 성남시에 거주하는 무주택자들의 경우 최대 1만3600가구 정도로 예상되는 무주택 우선공급 물량 중 30%인 4080가구가 성남 거주자 몫인 데다 이중 현재 논의되고 있는 무주택자 우선 공급 비율 확대가 최대 85%까지 늘어날 경우 3468가구 가량이 더 늘어나게 되므로 그만큼 당첨 확률이 높아진다.
또 서울 및 경기도 지역의 무주택자 우선공급 자격을 갖춘 사람들 역시 전용면적 25.7평 이하 주택에 대한 당첨 확률이 높아져, 판교 청약을 고수해 볼 만하다.
한편, 전용면적 25.7평 초과 아파트의 청약통장을 가진 경우라면 통장 금액을 낮추지 말고 그대로 끌고 가는 것이 유리할 수 있다.
채권 입찰제로 인해 분양가격이 높을 것으로 예상되긴 하지만, 그만큼 당첨 확률이 소형 평형에 비해 높고 입주 후 되팔 수 있다는 메리트가 예상되기 때문.
평형에 따라 상승폭도 커지는 만큼 자금 운용이 가능하다면 아예 중대형 평형으로 접근하는 것이 더 낫다.
유주택자, 서울 저밀도 재건축이나 용인으로 눈돌려 보는 것도...
반면 무주택자 우선공급 대상이 아닌 사람들은 안 그래도 희박하던 당첨 확률이 더욱 더 낮아져 적신호가 켜진 상태.
따라서 25.7평 이하 통장을 갖고 있지만 무주택자가 아닌 서울, 수도권 1순위 통장 소유자는 확률이 낮고 규제 강도가 높은 판교 분양에 집착하지 말고 자신에게 더 적합한 타 유망지역 분양 물량으로 일찌감치 눈을 돌리는 것이 더 현명할 수도 있다.
내년 1~2월부터 공급되는 서울 강남권 저밀도 재건축아파트나 판교 인근의 용인 신봉 및 성복지구 등 판교신도시 인근 수혜 지역 내 분양 물량 등이 입지여건에 있어서는 판교에 못지 않은 만큼 이들 지역으로 투자 포트폴리오를 수정하는 것도 좋은 방법이 될 것으로 보인다.
그럼에도 판교청약에 대한 미련을 버리지 못하겠다면 청약통장을 최대한 아끼면서 차선책을 선택하는 방법으로, 판교 인근의 미분양이나 미계약분을 확보하고 판교 청약에 도전하는 방법도 활용해 볼 만하다.
5년간 자금 묶여, 자금계획 철저히 세워야
원가연동제로 분양가가 낮아진다는 이점 때문에 많은 수요자들이 너도 나도 ‘묻지마 청약’을 하려는 태세지만 과연 ‘판교’에만 올인하는 전략이 옳은지는 신중하게 검토해봐야 한다.
과열 청약 경쟁을 막기 위한 정부의 각종 규제 정책이 이어지고 있는 만큼 이에 대한 부분도 꼼꼼히 확인할 필요가 있다.
최근 정부가 원가연동제 아파트에 대한 전매제한 기간을 `분양계약 체결시점 기준 최장 5년'으로 확정함에 따라 분양계약 체결후 입주까지 평균 2년 정도 걸리는 점을 감안하면 분양권 상태에서 2년, 주택보유 상태에서 최장 3년 동안 전매가 제한되게 됐다.
결과적으로 분양 계약 이후부터 5년 남짓한 동안은 집을 팔 수 없고 직접 거주하거나 임대를 줘야 하므로 판교 청약자들은 계약 후 장기간 돈이 묶이는 것을 감안해야 하고, 최소 5년 이상의 장기 자금계획을 세워야 하는 것.
따라서 중도금 납입액 및 대출시 월 상환 금액 등을 꼼꼼히 계산해보고 입주 후까지 자금 운용 방안 등을 구체적으로 고려한 후에 청약에 도전하는 것이 바람직하다.
여기에 정부가 청약 과열 및 투기를 막기 위해 청약우선자격을 평생 1회만 허용하거나 10년간 재당첨을 금지하는 등의 다양한 방안을 검토하고 있는 만큼 더욱 신중한 청약이 요구될 전망이다.
따라서 분위기에 휩쓸려 무턱대고 판교 청약에 나서기 보다는 중도금과 잔금 마련 등의 자금조달계획을 꼼꼼히 따져보고 판교 신도시 인근 지역 등 다른 유망지역 물량으로 시야를 넓히는 것이 더 바람직할 것으로 예상된다.