1가구 2주택 양도세 중과 예외(이자료도 퍼옹거)

[박종호]

1가구2주택 양도세 중과예외

글쓴이: 명품인간 번호 : 234 조회수 : 2 2007.07.13 14:02

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양도소득세 중과 걱정없는 1가구 2주택은
2007년부터 1가구2주택 양도세 50% 중과로 주택소유자들의 혼란이다.양도세 50% 중과가 지나치게 강조돼다 보니 이와 관계 없는 2주택자들도 고민하고 있다.사실 2주택자들 가운데는 양도세 50% 항목과 무관한 사람도 많다.양도세 50% 중과 내용은 수도권·광역시의 기준 시가 1억원초과 주택과 수도권 이외 지역의 기준 시가 3억원 초과 주택에 대해 양도세 50%를 중과한다.여기 해당되는 집을 두 채 가지고 있을 경우에만 먼저 파는 집에 대해 양도세50%를 내도록 돼 있다.반면 중과 대상이 아닌 주택을 두 채 가지고 있을 경우엔 9~36% 정상 세율을적용받는다.

1:지방(3억원 이하)+서울(1억원 초과)→양도세 중과 안 돼가장 오해가 많은 부분은 수도권·광역시 이외 지역의 기준 시가 3억원 이하주택은 2주택자 중과 대상을 파악할 때 주택수 계산에서 제외된다.예를 들어 창원과 서울에 한 채씩 소유했을 경우 기준 시가가 각각 1억원(창원)과 1억5000만원(서울)이면 이 소유주는 중과 대상인 1가구 2주택자로 분류되지않는다. 창원의 한 채는 중과 대상 2주택자를 판단할 때 제외되는 집이기 때문이다.그렇다 해도 세법상 2주택을 소유했다는 사실에는 변함이 없으므로 이 경우는어느 쪽을 먼저 팔든지 종전처럼 일반 세율을 물면 된다.지방(광역시 제외)의 3억원 이하 집을 가진 2주택 모두 양도세 중과와 아무 관계가 없다.그렇다면 서울에 집을 두 채 가지고 있고 기준 시가가 각각 1억원과 1억5000만원일 경우는 수도권·광역시의 집은 기준 시가에 관계 없이 모두 2주택자를 분류할 때 계산에 포함된다.따라서 일단 이 소유주는 중과 대상이 되는 2주택자다.다만 기준 시가 1억원짜리 집(재개발·재건축 주택 아님)을 먼저 팔면 양도세중과 대상이 아니므로 정상 세율을 적용받는다.반대로 기준 시가 1억5000만원짜리 집을 팔 경우에는 양도세 50% 중과 대상이다.따라서 이 경우 1억원 이하 집을 먼저 팔면 세금을 아낄 수 있다.수도권과 광역시의 정비구역 지정 승인이 난 재개발·재건축지역 내 주택은 기준 시가가 1억원 이하라도 1가구 2주택 양도세 중과 대상이다.하지만 지방의 재개발·재건축 주택은 양도세 중과와 무관하다.결혼·노부모 봉양 등을 위해 합가한 경우에도 합가일로부터 2년 이내에 주택 1채를 매각할 때는 일시적 2주택자로 분류,양도세가 부과되지 않는다.

2; 2005년까지 취득한 재건축 입주권은 주택수 포함 안돼 재건축아파트 입주권에 대해서도 혼란이 많다.이전까지는 조합원 입주권을 1주택으로 계산하지 않았지만 2006년 1월1일 이후 관리처분계획 인가를 받아 조합원 입주권으로 전환된 경우부터는 1주택으로 계산,양도세가 부과된다.또 과거에는 소유 주택 두 채 중 한 채가 재건축 아파트가 돼 헐렸을 때 남은한 채에 대해 1가구1주택으로 보아 양도세를 물리지 않았지만 2006년부터는 2주택으로 간주,남은 한 채를 먼저 팔 때는 50% 양도세 중과 대상이다.그러나 1가구 1주택자가 재건축아파트 조합원 입주권을 샀을 때는 실수요 목적이 인정돼 양도세 대상이 될 수도 있다.재건축 아파트 완공을 전후로 1년 이내에 기존 주택을 매각하면 양도세를 내지않아도 된다.

3; 1998년~2002년 취득 주택,양도세 비과세 체크해 봐야소유하고 있는 주택이 양도세 중과 대상에 포함되지 않을 뿐더러 양도세가 100% 면제되는 주택일 가능성도 있다.IMF 위기를 거치면서 정부는 건설 경기를 부양한다는 명목으로 양도세를 전액감면해 주는 제도를 한시적으로 시행했다.1998년부터 2002년까지 간헐적으로 시행된 이 제도에 해당되는 아파트는 취득시점으로부터 5년 이내 양도할 경우 양도세를 물리지 않으며 5년 이후에도 5년간의 양도 차익을 제외한 그 이후의 시세 차익에 대해서만 과세한다.다만 감면된 세액의 20%를 농어촌 특별세로 내야 한다.

4;외환위기 등 건설경기 침체 당시 도입했던 양도세 과세특례 제도의 혜택을 2008년부터 축소하기로 했다. 이에따라 양도세를 절세하려는 수요 때문에 시장에 매물이 늘고, 당분간 가격 약세가 지속될 것이다. 정부가 신축주택 과세특례 제도중 1세대 1주택의 비과세 특례에 일몰기한을 신설하기로 한 것은 이 제도가 과세특례 대상 아파트의 감면 혜택은 물론 이미 보유하고 있거나 특례대상 신축주택 구입 후 추가로 구입한 다른 주택에까지 1가구 1주택 비과세 혜택을 줘 실질적인 2주택자의 비과세 혜택이 너무 크다. 양도세 특례기간인 1998년 5월 22일-1999년 12월 31일, 2000년 11월 1일-2003년 6월 30일에 신축된 특례 대상 아파트는 전국적으로 60만-70만가구에 이른다.

여기에는 강남구 삼성동 아이파크를 비롯해 강남구 도곡동 타워팰리스, 강남구 대치동 동부센트레빌, 강남구 개포동 GS자이, 강남구 논현동 동양파라곤, 송파구 잠실동 갤러리아팰리스, 양천구 목동 현대하이페리온, 영등포구 여의도동 롯데캐슬엠파이어, 분당 정자동 아데나루체 등 고가 아파트들이 상당수 포함돼 있으며,서울 강남구 삼성동 아이파크 등 초고가 아파트 소유자들도 다른 주택을 한 채 더 갖고 있다면 두 주택 모두 양도세를 한 푼도 내지 않아 형평성 논란이 제기돼왔다. 시가 30억원짜리 삼성동 아이파크 59평형(전용면적이 47평)을 최초로 분양받은 사람은 2009년 4월까지(입주후 5년내) 이 집을 팔 경우 양도세가 면제된다.이 주택 소유자가 공시가격 6억원 미만의 B주택을 한 채 더 갖고 있다면 B주택을 팔 때는 아이파크를 소유하지 않은 1가구 1주택자로 간주돼 2주택 모두 양도세를 안내도 된다. 2006년 초에는 국세심판원이 도곡동 타워팰리스와 같은 주상복합아파트는 분양 당시 전용면적이 50평 미만이어도 발코니 면적을 전용면적에 합해 50평이 넘을 경우 양도세 특례 대상에서 제외키로 판결해 한바탕 논란이 벌어지기도 했었다.

이런 혜택을 줄이기 위해 2008년 1월부터 특례주택 외 다른 주택을 팔 때는 2주택자로 인정해 양도세를 부과할 방침이다. 다만 이 때는 2007년부터 시행되는 2주택자 양도세 중과 대상(세율 50%)에는 제외돼 보유기간에 따라 양도세를 내면 된다.이번 조치로 인해 양도세 특례조항만 믿고 주택을 2채 보유한 사람들은 비상이 걸렸다. 2006년까지 주택 한 채를 팔지 않으면 예상치 못한 양도세를 내야한다.2007년부터 시행되는 양도세 중과 회피 매물에 이어 일몰기한 내 팔아 비과세 혜택을 받으려는 절세 매물까지 가세해 집값도 약세를 보일 것이다.

양도세 특례주택을 팔려고 했던 사람은 관계없지만 다른 주택을 팔려고 했던 사람들은 2007년 말까지 팔아야 비과세 혜택이 유지되는 만큼 매도 시기가 빨라질 것이며 매물이 늘어나지만 수요는 침체돼 있어 당분간 집값도 약보합세를 보일 것이다. 비인기지역의 주택이 더 타격을 입을 전망인 가운데 한 채를 팔아야 한다면 발전 가능성이나 시세차익이 적은 곳부터 매도하려 할 것이며 수도권 외곽이나 지방소재 주택들이 매물로 나올 가능성이 높다.

인기지역 주택은 별다른 영향이 없을 것이라는 의견도 있다.양도세 특례조항이 최초 분양자에만 해당되기 때문에 그 수가 생각보다 많지 않다.발전 가능성이 있는 인기 아파트는 양도세와 무관하게 팔지않을 것이다. 하지만 절세를 하기 위해서는 특례대상 주택을 먼저 파는 게 유리한 만큼 득실을 따져보고 결정하는 게 좋다. 2주택자의 가장 좋은 절세 방법은 먼저 양도세 특례 주택을 팔고, 다른 주택이 1주택이 된 후 비과세 혜택을 받고 파는 것이지만 보유하고 있는 주택의 미래가치 등을 먼저 살펴보고 먼저 팔아야 주택을 선택해야 한다.