부동산 정책에 대한 <경실련>의견 발표

<기자회견 자료> 부동산 정책에 대한 <경실련>의견 발표 기 자 회 견 ▣ 일 시 : 2003년 10월 28일(화) 오전 10시 ▣ 장 소 : 경실련 회의실 경제정의실천시민연합 ▣ 순 서 ▣ 사 회 : 고 계 현 / 경실련 정책실장 1. 참석자 소개 2. 취지 설명 홍 종 학 / 경실련 재벌개혁위원, 경원대 경제학부 교수 3. 부동산 정책에 대한 <경실련>의견 발표 권 영 준 / 경실련 정책위 의장, 경희대 국제경영학부 교수 4. 향후 일정 고 계 현 / 경실련 정책실장 5. 질의 응답 ▣ 첨부 자료 1. 부동산 정책에 대한 <경실련>의견 요약문 2. 부동산 정책에 대한 <경실련>의견 전문 ▣ 별첨 1 부동산 정책에 대한 <경실련>의견(요약) - 5대 방향 및 15대 세부과제 - 1. 토지공개념제도 강화 ㅇ토초세와 택지소유상한제는 각각 94년 7월과 2002년 7월 위헌 판결을 받아 사실상 무력화됐고, 현재는 2004년 1월까지만 부과되는 개발부담금만 남아 있는 상태임. 그러나 이 두 제도의 위헌판결은 알려진 것과는 사실이 다름. 즉, 헌법재판소의 위헌판결은 법리적․기술적 부분에 대한 판결이었으며, 정책적 차원에서는 합헌 판정을 받음 ㅇ헌법 123조는 ‘국가는 토지소유권에 대해 법률이 정하는 바에 따라 제한과 의무를 과할 수 있다’고 규정하고 있으며, 이는 우리나라와 같이 부동산투기가 주기적으로 발생할 수 있는 상황에서는 토지공개념을 제한적으로 적용할 수 있는 근거를 제시하고 있음 ㅇ결론적으로 토지공개념은 현재 정책적 차원에서 여전히 유의미하며 부동산 투기 근절과 국토의 효율적 이용을 위해서는 기존제도의 유지, 강화가 필요함 ① 토지거래허가제 강화 - 이 제도는 사실상 실수요자를 제외하고는 토지 취득이 불허되기 때문에 투자목적의 땅 매입은 불가능하여 부동산 투기를 막고 토지의 효율적 이용을 극대화할 수 있는 제도임 - 따라서 이 제도를 현행보다 대폭 강화하여, 아파트의 경우 토지지분이 있으므로 투기지역이나 투기과열지구 등에 한해 적용면적 기준을 대폭 낮춰 거래시 허가를 받도록 하거나, 허가요건에 ‘거주지’나 ‘직장 등과의 거리’ 등을 넣음으로써 실수요자 위주로 거래가 이뤄지도록 유도하는 현행 제도를 확대, 강화할 필요가 있음 ② 개발부담금제 유지, 확대 시행 - 향후 신행정수도 건설, 신도시 건설, 주택 500만호 건설 등 대규모 토지개발사업이 계속 진행될 전망이며 이들 대형 개발사업은 용도지역 전환과 기반시설 설치 등의 과정을 거치면서 토지가격이 상승할 것으로 예상되기 때문에 이 과정에서 발생하는 개발이익을 환수하고 나아가 부동산 투기를 막고 토지의 효율적 이용을 그 목적으로 하는 현행 개발부담금제도는 유지, 강화되어야 함 2. 부동산 관련 세제강화 ㅇ토지보유세의 실효세율이 지나치게 낮아서 토지공개념의 정신을 구현하지 못하고 있을 뿐 아니라, 부동산 투기가 쉽게 일어날 수 있는 제도적 환경을 제공하고 있음 특히 보유세는 낮고, 거래세는 높은 부동산 관련세제, 비현실적인 과표와 세율체계, 부동산이 주거목적이 아닌 투기수단으로 활용되는 우리와 같은 상황에서는 주기적으로 부동산투기가 반복될 수 밖에 없음 ㅇ정부에서는 과표현실화 등을 통해 부동산 보유세를 강화하는 방침을 정해 놓고 있지만, 부동산 문제를 해결하기에는 매우 약한 수준이고 추진 속도도 지나치게 점진적임. 따라서 현재의 부동산 투기 문제를 근본적으로 해결할 수 있도록 부동산 보유세 강화, 과표현실화 등 부동산 관련세제 개선의 실질적인 조치가 취해져야함 ① 토지보유세 강화 : 실거래가 적용 - 과세표준은 실지거래가액 적용을 원칙으로 하고, 현행 자산 보유과세의 세율체계를 재조정하고, 과세수준 역시 자산가액의 0.3%를 약간 초과하는 수준에서 일본․미국의 부담수준인 1%정도로 상향하는 수준으로 개선되어야 함 ② 토지세의 이원화 및 과표현실화, 특례제도 폐지 - 종합토지세를 이익설에 입각하여 모든 토지에 대해 단일세율로 과세하는 지방세와 새로이 능력설에 입각하여 토지소유자의 상위 5%정도만을 과세대상으로 하여 누진세율로 과세하는 국세를 신설하는 2원화하되, 그 세수를 지방양여금 재원으로 하여 지자체에 되돌려주도록 함 - 과세의 비효율성을 완화하기 위해 종합토지세상 비과세감면, 별도 합산과세, 분리과세제도를 폐지하여 가능한 모든 토지를 종합 합산과세해야 함 ③ 양도소득세 비과세 감면제도 철폐 - 조세특례제한법상의 양도소득세 비과세 감면제도를 철폐함으로써 과세베이스를 확장해야 함 - 실거래가격에 기초한 자본이득 환수가 되도록 양도소득세 과표현실화 추진 ④ 취득․등록세 통합, 취득과세 저부담 - 자산의 취득이라는 하나의 거래에 대하여 같은 거래금액에 대해 2개의 세목을 과세하는 것은 세제의 불필요한 복잡성 초래 (조세논리에 배치될 가능성) - 이를 위해서는 부동산 취득과 관련되는 취득세와 등록세를 하나의 세목으로 통합하고, 실거래가에 2%정도의 세율로 설정함 ⑤ 부동산 실거래가 파악 - 현재 지자체, 국세청, 건설교통부 등으로 다원화되어 있는 평가기관을 일원화, 전문화하여 건물평가액의 현실화, 공동주택의 토지와 건물의 통합평가, 토지평가의 개선과 함께 실거래가 중심의 과세체계를 원칙으로 개선하고, 자료를 축적하여 부동산 통합관리시스템(D/B구축)을 도입하는 것이 필요함 ⑥ 1가구 다주택 현황 파악 및 과세 - 따라서 정부는 1가구 다주택 현황을 조속한 시일 내에 파악하고 그에 과세 방안을 강구해야 할 것임 3. 분양제도 개선 ㅇ주택선분양제도의 시행으로 규제된 분양가와 실거래가의 가격차로 분양시장에 투기적 수요가 가세하였으며 1998년 2월부터 분양가가 완전히 자율화되고 경쟁적으로 분양가 인상이 이루어지는 등 부작용이 속출하고 있음 ㅇ아파트 분양가와 관련해서, 건설업체들은 아파트 분양가 자율화 이후 경쟁적으로 분양가를 올리고 있으며, 이로 인해 소비자들에게 과도한 부담을 줄 뿐 아니라, 주택경기과열과 부동산투기를 부추기고 있음 ① 후분양제 도입 - 먼저, 국민주택규모 이상의 아파트와 공공사업자가 공급하는 아파트에 대해서 후분양제를 실시하고 - 향후 국민주택 규모 이하 등 모든 아파트에 대해 후분양제를 확대 실시해야 함 ② 분양원가 공개 - 건설업체들로 하여금 아파트 공급시 공사원가를 공개하도록 의무화하여 적정한 분양가가 산정될 수 있도록 함 - 이를 통해 서민들의 주거안정과 분양원가의 투명성을 확보함으로써 주택시장의 안정화를 이루도록 함 ③ 분양권 전매 금지 - 정부는 주택시장 과열을 진정시키기 위해 투기과열지구 등에서 분양권 전매를 금지해왔음. 분양권 전매제도는 과거 정부가 건설경기활성화를 통한 경기부양 차원에서 정책으로 활용되어 그 폐해가 심각할 뿐 아니라, 투기적 가수요를 촉발시켜 결과적으로 부동산투기를 부추기고 있는 실정임 - 따라서 정부는 이 제도를 한시적, 제한적으로 금지할 것이 아니라, 분양권 전매 자체를 전면 금지함으로써 투기적 가수요를 근원적으로 차단해야 함 4. 부동산실명제의 올바른 실시 ① 부동산실명제법 개정 - 명의신탁되는 부동산은 수탁자(명의자)의 것으로 봐야 한다 - 부동산에 대해서는 원칙적으로 어떠한 형태의 명의신탁도 인정되어서는 안된다 - 불필요한 특례조항은 없어야 한다 ② 상속세및증여세법상 명의신탁재산의 증여의제를 근거로 증여세 부과 - 만약 현재 상황에서 위와 같은 전면적인 부동산실명제법의 개정이 여의치 않을 경우, 상속세및증여세법상 명의신탁재산을 증여의제로 인정, 부과토록 해야 함 5. 금융 대책 ① 소득에 따른 대출한도 규제 조기 도입 - 금감원에서 논의중인 연봉의 2.5배 수준의 대출한도 규제가 필요함. 신바젤 협약에서 소득확인 요구하고 있으므로 어차피 실행해야 하는 정책임 - 2억원 미만의 주택에 대해서는 현재 재경부에서 추진하고 있는 장기주택저당대출로 전환시킬 수 있으므로 원리금 부담이 월급의 1/3까지 대출을 허용하면, 저소득층에 대한 불이익은 줄일 수 있음 ② 시행예정인 장기주택저당대출의 중단, 주택가격 2억원 미만부터 점진적으로 확대 - 정부는 장기주택대출의 원리금 상환부담을 완화하기 위해 내년부터 주택금융공사를 설립하여 장기주택저당대출을 시행하려고 함 - 그러나 현재 추진하고 있는 15년 장기주택저당대출의 경우 장기이므로 이자율위험이 매우 큰 대출상품인 반면, 현재 금리는 역사상 최저금리수준이므로 경제환경의 변화에 따라 설립이 추진되고 있는 주택금융공사의 건전성이 큰 위협을 받을 가능성이 있음 - 따라서 부동산 가격 거품이 완전히 사라질 때까지 장기주택저당대출제도의 도입을 중단하고, 거품이 완전히 사라진 후에도 2억원 미만의 서민주택에 한해서만 대출해 주도록 제도를 보완해야 함 ▣ 별첨 2 부동산 정책에 대한 <경실련>의견 - 5대 방향 및 15대 세부과제 - 1. 토지공개념제도 강화 ㅇIMF 경제위기를 거치면서 우리 경제의 오래된 숙제였던 재벌개혁이 어느 정도 이루어졌듯이, 이번 부동산 투기를 거치면서 부동산 정책의 근본 패러다임을 바로잡는 개혁이 추진될 필요가 있음. 토지의 공공성을 인정함으로써 경제정의를 구현하는 동시에, 시장경제의 효율성을 높이는 방향의 ‘진정한 토지공개념제도’가 수립될 필요가 있음. 단, 과열된 투기 심리를 냉각시키기 위해 한시적으로 규제 조치를 강구할 수는 있음 ㅇ‘진정한 토지공개념제도’란 토지가 모든 사람의 공공재산이라는 측면을 갖고 있는 만큼, 그것을 보유하고 사용하는 사람은 토지가치에 비례하여 사용료, 즉 세금을 납부하게 하고, 그 대신 경제에 부담을 주는 다른 세금들은 감면하는 것을 기본 원리로 함 ㅇ이런 원리는 헨리 조지(Henry George 1839-1897)에 의해 주창된 이후 다양한 형태로 전세계 많은 지역에서 적용되어 놀라운 경제적 성과를 거두었음(대만, 싱가폴, 초기의 홍콩, 1950년대 말의 덴마크, 호주, 뉴질랜드, 미국의 펜실베니어 주 도시들 등등) 1) 현황 및 문제점 - 1980년대 후반 부동산 투기에 따른 지가 상승과 집값 폭등 문제가 지속되자 정부는 택지소유에 관한 법률, 토지초과이득세법, 개발이익환수에 관한 법률 등 이른바 토지공개념제도를 도입하게 됨 - 토지공개념이란 토지가 제한된 공공재 성격을 띠는 만큼 토지의 개인적 소유권 자체는 인정하되 공공복리에 맞게 효율적으로 이용할 수 있도록 소유와 처분을 제한하는 것을 의미함 - 토초세와 택지소유상한제는 각각 94년 7월과 2002년 7월 위헌 판결을 받아 사실상 무력화됐고, 현재는 2004년 1월까지만 부과되는 개발부담금만 남아 있는 상태임. 그러나 이 두 제도의 위헌판결은 알려진 것과는 사실이 다름. 즉, 헌법재판소의 위헌판결은 법리적․기술적 부분에 대한 판결이었으며, 정책적 차원에서는 합헌 판정을 받음 - 토지초과이득세는 각종 개발사업 등으로 유휴토지의 지가가 상승함으로 인해 발생하는 토지초과이득을 세금으로 환수함으로써 조세부담의 형평과 지가 안정 및 토지의 효율적 이용을 도모하기 위한 것으로 1990년 도입됨. 최초의 과세기간인 3년간 지가가 44.53% 이상 상승한 유휴토지에 대해 91년과 92년에 예정과세한 데 이어 93년 정기과세했음. 그러나 미실현소득에 대한 과세라는 비판과 함께 94년 7월 위헌결정이 났으며 98년 12월 부동산시장활성화 시책의 일환으로 폐지됨 - 그러나 위헌판결을 받은 토초세의 경우 미실현이득에 대한 과세 자체가 위헌판결을 받은 것이 아니라, 세액결정의 중요한 자료가 되는 기준시가를 토초세법 자체에서 직접 규정해 두어야 함에도 불구하고 시행령에서 결정하도록 한 것이 조세법률주의에 위배된다는 이유로 헌법불합치 판정을 받은 것임 - 택지소유상한제도는 가구당 200평을 초과하는 택지를 취득하기 어렵도록 한 것으로 90년부터 서울 등 6대 도시에서 시행됐으나 토지투기문제가 어느 정도 해결되고 외환위기로 부동산시장이 침체되자 98년 9월 폐지됨. 헌법재판소는 국민의 재산권을 침해한다며 94년 이후 제기돼온 67건의 헌법소원을 받아들여 99년 4월 위헌결정함 - 택지소유상한제 역시 소유제한 기준을 200평으로 제한한 것이 적정한 택지공급이라고 하는 입법목적을 달성하기 위하여 필요한 정도를 넘는 과도한 제한으로서, 헌법상의 재산권을 과도하게 침해한다는 이유 때문에 헌법불합치 판정을 받았던 것임 - 헌법 123조는 ‘국가는 토지소유권에 대해 법률이 정하는 바에 따라 제한과 의무를 과할 수 있다’고 규정하고 있으며, 이는 우리나라와 같이 부동산투기가 주기적으로 발생할 수 있는 상황에서는 토지공개념을 제한적으로 적용할 수 있는 근거를 제시하고 있음 - 또한 토지공개념제도는 우리나라 생활용지가 전국토의 4%에 불과하여 부동산투기 방지 뿐 아니라, 국토의 효율적인 이용 측면에서 실효성 있는 제도라 할 수 있음 - 결론적으로 토지공개념은 현재 정책적 차원에서 여전히 유의미하며 부동산 투기 근절과 국토의 효율적 이용을 위해서는 기존제도의 유지, 강화가 필요함 2) 세부 과제 ① 토지거래허가제 강화 - 토지거래신고 및 허가제는 땅투기를 막기 위한 것으로 신고제는 84년, 허가제는 85년 도입됐으나 신고제의 경우 부동산활성화 차원에서 99년 2월 폐지됨 - 2003년 10월1일 현재 전국적으로 토지거래허가대상 토지는 전국 토지의 14.8%인 44억7759만평이며 건교부 장관 등이 토지거래허가구역이나 신고구역으로 지정하면 토지용도별로 일정 면적을 넘는 토지를 사고팔때 시군구청장의 사전허가를 받거나 신고하도록 되어 있음 - 이 제도는 사실상 실수요자를 제외하고는 토지 취득이 불허되기 때문에 투자목적의 땅 매입은 불가능하여 부동산 투기를 막고 토지의 효율적 이용을 극대화할 수 있는 제도임 - 따라서 이 제도를 현행보다 대폭 강화하여, 아파트의 경우 토지지분이 있으므로 투기지역이나 투기과열지구 등에 한해 적용면적 기준을 대폭 낮춰 거래시 허가를 받도록 하거나, 허가요건에 ‘거주지’나 ‘직장 등과의 거리’ 등을 넣음으로써 실수요자 위주로 거래가 이뤄지도록 유도하는 현행 제도를 확대, 강화할 필요가 있음 ② 개발부담금제 유지, 확대 시행 - 개발부담금제는 개발 등으로 지가가 상승할 때 개발이익을 환수하기 위한 것으로 90년 개발이익환수에 관한 법률로 도입됐으나 IMF사태 이후인 98년 9월부터 99년 말까지 한시적으로 면제했으며 2000년 1월1일부터는 세율을 종전의 50%에서 25%로 인하하되 국가․지방자치단체 등 공공기관이나 산업단지개발사업 등 특정사업에 대해서는 면제했음 - 또한 기업 경쟁력을 강화한다는 차원에서 수도권 이외 지역은 2002년 1월부터 부과를 중지했으며, 수도권 지역은 2004년 1월부터 중지할 예정임 - 그러나 향후 신행정수도 건설, 신도시 건설, 주택 500만호 건설 등 대규모 토지개발사업이 계속 진행될 전망이며 이들 대형 개발사업은 용도지역 전환과 기반시설 설치 등의 과정을 거치면서 토지가격이 상승할 것으로 예상되기 때문에 이 과정에서 발생하는 개발이익을 환수하고 나아가 부동산 투기를 막고 토지의 효율적 이용을 그 목적으로 하는 현행 개발부담금제도는 유지, 강화되어야 함 - 적용지역은 현행 수도권뿐 아니라, 신행정수도 예정지역, 신도시 주변지역 등으로 확대할 필요가 있음 2. 부동산 관련 세제강화 1) 현황 및 문제점 - 토지보유세의 실효세율이 지나치게 낮아서 토지공개념의 정신을 구현하지 못하고 있을 뿐 아니라, 부동산 투기가 쉽게 일어날 수 있는 제도적 환경을 제공하고 있음 특히 보유세는 낮고, 거래세는 높은 부동산 관련세제, 비현실적인 과표와 세율체계, 부동산이 주거목적이 아닌 투기수단으로 활용되는 우리와 같은 상황에서는 주기적으로 부동산투기가 반복될 수 밖에 없음 - 정부에서는 과표현실화 등을 통해 부동산 보유세를 강화하는 방침을 정해 놓고 있지만, 부동산 문제를 해결하기에는 매우 약한 수준이고 추진 속도도 지나치게 점진적임. 따라서 현재의 부동산 투기 문제를 근본적으로 해결할 수 있도록 부동산 보유세 강화, 과표현실화 등 부동산 관련세제 개선의 실질적인 조치가 취해져야함 - 특히 차제에 보유과세 저부담에 취득과세 고부담으로 인해 부동산 가수요 촉발이라는 재산의 보유패턴과 부동산의 가격상승이라는 재산의 유동성을 왜곡시키는 구조를 근본적으로 수술하는 자세가 필요함. 즉 보유과세의 적정화와 취득과세가 상호 연계된 근본적 개혁이 필요함 - 보유세를 강화할 때 조세저항을 이유로 난색을 표하는 분위기가 정부 부처 내에 존재하는데, 이것은 ‘지대 소득을 과세하고 근로/사업 소득을 감세하는’ 헨리 조지(Henry George)의 지대조세제의 원리로 얼마든지 극복할 수 있음 2) 세부 과제 (1) 보유세제 강화 ① 토지보유세 강화 : 실거래가액 적용 - 최근 강남의 아파트 투기는 본질적으로 토지투기이기 때문에 그 토지가치를 제대로 파악하여 토지보유세를 충분히 부과한다면, 조세의 형평성 문제를 해결하면서 부동산 투기를 근본적으로 억제할 수 있음. 단, 아파트 등의 토지가치 평가에 문제가 있기 때문에, 그 평가 방법을 개선하여 시가를 제대로 반영하도록 고쳐야 함 - 과세표준은 실지거래가액 적용을 원칙으로 하고, 현행 자산 보유과세의 세율체계를 재조정하고, 과세수준 역시 자산가액의 0.3%를 약간 초과하는 수준에서 일본․미국의 부담수준인 1%정도로 상향하는 수준으로 개선되어야 함 - 다만 장기적 관점에서 보면, 원칙적으로 보유과세를 일원화하되, 토지와 건물을 통합하는 것이 아니라 건물분 재산세를 폐지하고 토지 보유세를 제대로 부과하는 방법이 경제정의에도 맞고 경제의 효율성을 높여줌. 단, 평가체계가 정비되기까지 한시적으로 아파트에 한해 토지와 건물을 통합과세할 수는 있음 - 이렇게되면 건물에 대한 재산세는 감면해 주는 결과가 되어 건물 수요가 늘어나고 건축활동이 촉진될 수 있음 ② 토지세의 이원화 및 과표현실화, 특례제도 폐지 - 종합토지세를 이익설에 입각하여 모든 토지에 대해 단일세율로 과세하는 지방세와 새로이 능력설에 입각하여 토지소유자의 상위 5%정도만을 과세대상으로 하여 누진세율로 과세하는 국세를 신설하는 2원화하되, 그 세수를 지방양여금 재원으로 하여 지자체에 되돌려주도록 함 - 아니면 국토보유세를 단일하게 강화하여 국세로 신설하되, 마찬가지로 지방양여금 재원으로 활용하면 됨. 또한 이에 따른 납세자의 조세저항이나 세부담은 다른 세목의 조정을 통해 해결 가능함 - 종합토지세의 과표를 조속히 실거래가로 전환하고, 그에 따른 세율을 조정할 필요가 있음 - 종합토지세는 각 납세자가 전국에 걸쳐 소유하고 있는 토지를 종합 합산하여 누진세율로 과세하는 것이 원칙. 그러나 실제로 인별 종합합산원칙이 적용되는 토지는 가액기준으로 전체의 35%에 불과하고 나머지는 65%는 비과세감면, 별도합산, 분리과세 등의 특례가 되고 있음. 따라서 과세의 비효율성을 완화하기 위해 종합토지세상 비과세감면, 별도 합산과세, 분리과세제도를 폐지하여 가능한 모든 토지를 종합 합산과세해야 함 - 세율과 관련해서는 생활 및 생산활동에 필요한 최소한의 면적을 초과하는 토지보유에 대한 종합토지세의 시가기준 실효세율을 1%수준까지 인상하기 위한 정책적 노력이 요구됨 (2) 거래세제 개선 ① 양도소득세 비과세 감면제도 철폐 - 조세특례제한법상의 양도소득세 비과세 감면제도를 철폐함으로써 과세베이스를 확장해야 함 - 실거래가격에 기초한 자본이득 환수가 되도록 양도소득세 과표현실화 추진 - 1세대 1주택의 비과세 범위 축소 : 10년에 2회, 2억 한도 ② 취득․등록세 통합, 취득과세 저부담 - 자산의 취득이라는 하나의 거래에 대하여 같은 거래금액에 대해 2개의 세목을 과세하는 것은 세제의 불필요한 복잡성 초래 (조세논리에 배치될 가능성) - 보유과세 저부담, 취득과세 고부담은 재산의 보유패턴(부동산의 가수요 촉발)과 재산의 유동성(부동산의 가격상승)을 왜곡함 - 취득과세의 과중한 부담은 공평의 실현 기능이 거의 없음. 공평 실현을 위해서는 취득과세를 낮추고 보유과세를 높여야 함 - 이를 위해서는 부동산 취득과 관련되는 취득세와 등록세를 하나의 세목으로 통합하고, 실거래가에 2%정도의 세율로 설정함 (3) 부동산 실거래가 파악 - 현재 지자체, 국세청, 건설교통부 등으로 다원화되어 있는 평가기관을 일원화, 전문화하여 건물평가액의 현실화, 공동주택의 토지와 건물의 통합평가, 토지평가의 개선과 함께 실거래가 중심의 과세체계를 원칙으로 개선하고, 자료를 축적하여 부동산 통합관리시스템(D/B구축)을 도입하는 것이 필요함 - 이를 통해 모든 부동산의 거래를 투명화, 일원화함으로써 부동산투기를 방지하고자 함 (4) 1가구 다주택 현황 파악 및 과세 - 국세청이 올 들어 '1인 다주택' 보유현황을 공개한 뒤 이들을 '투기 관리대상'으로 감시해왔으나, 이는 한 가구의 구성원들이 자녀, 부인 등의 명의로 각자 한 채씩 아파트를 보유하고 있을 경우에는 통계에 잡히지 않는 치명적 맹점을 안고 있음 - 따라서 정부는 1가구 다주택 현황을 조속한 시일 내에 파악하고 그에 과세 방안을 강구해야 할 것임 3. 분양제도 개선 1) 현황 및 문제점 - 주택선분양제도는 1977년 도입된 아파트 분양가규제로 인해 주택건설업체의 채산성 악화를 우려해 제도금융권을 거치지 않고 소비자로부터 직접 무이자로 주택건설자금을 조달하기 위해 도입됨 - 그러나 이 제도의 시행으로 규제된 분양가와 실거래가의 가격차로 분양시장에 투기적 수요가 가세하였으며 1998년 2월부터 분양가가 완전히 자율화되고 경쟁적으로 분양가 인상이 이루어지는 등 부작용이 속출하고 있음 - 먼저, 선분양제도는 주택가격의 불안요인을 가속화시켜 부동산투기를 조장하고 있음. 현재와 같은 아파트 선분양제도 하에서는 주택경기가 과열될 때 신축 아파트에 대한 청약수요가 증가하고 주택경기가 침체되어 있을 때 신축아파트에 대한 청약수요가 감소하는 경향이 있음. - 주택경기가 과열될 때 중고주택에 대한 수요증가로 중고주택 가격이 상승하고 이는 다시 신축아파트에 대한 수요증가로 분양가가 상승하며, 분양가 상승은 다시 심리적 요인에 의해 주변 중고주택 가격의 상승을 가져오는 악순환이 반복되면서 주택경기 과열을 부추김 - 반대로 주택경기가 침체될 때 중고주택에 대한 수요감소로 중고주택가격이 하락하고 이는 다시 신축아파트에 대한 수요를 위축시켜 분양가가 하락하며, 분양가 하락은 다시 주변 중고주택 가격의 하락으로 이어지는 악순환이 반복되면서 주택경기 침체를 가속화시킬 수 있음 - 둘째, 이 제도는 구조적 주택수급불균형을 초래하고 있음. 아파트의 분양과 입주시점 사이에 3년 정도의 시차로 인해 주택시장에 구조적인 수급불균형, 즉 주택경기가 과열되어 있을 때 입주물량이 감소하고 주택경기가 침체되어 있을 때 오히려 입주물량이 증가하는 부작용을 초래할 가능성이 큼 - 주택경기는 일반경기와 유사한 패턴(3-5년 주기로 순환)을 보이고 있기 때문에, 현재와 같은 선분양제도 하에서는 호경기 때 늘어난 아파트 분양물량이 3년 이후 침체기 때 입주물량의 증가로 나타나 주택경기를 더욱 더 위축시킴 - 반대로 침체기 때 줄어든 분양물량으로 인해 3년 뒤인 호경기 때 입주물량의 부족으로 나타나 주택경기를 더욱 더 과열시킬 우려가 있음 - 아파트 분양가와 관련해서, 건설업체들은 아파트 분양가 자율화 이후 경쟁적으로 분양가를 올리고 있으며, 이로 인해 소비자들에게 과도한 부담을 줄 뿐 아니라, 주택경기과열과 부동산투기를 부추기고 있음 - 그러나 건설업체들은 분양가에 대한 그 어떤 합리적 기준을 제시하지 않고 있음 2) 세부 과제 ① 후분양제 도입 - 먼저, 국민주택규모 이상의 아파트와 공공사업자가 공급하는 아파트에 대해서 후분양제를 실시하고 - 향후 국민주택 규모 이하 등 모든 아파트에 대해 후분양제를 확대 실시해야 함 ② 분양원가 공개 - 건설업체들로 하여금 아파트 공급시 공사원가를 공개하도록 의무화하여 적정한 분양가가 산정될 수 있도록 함 - 이를 통해 서민들의 주거안정과 분양원가의 투명성을 확보함으로써 주택시장의 안정화를 이루도록 함 ③ 분양권 전매 금지 - 정부는 주택시장 과열을 진정시키기 위해 투기과열지구 등에서 분양권 전매를 금지해왔음. 분양권 전매제도는 과거 정부가 건설경기활성화를 통한 경기부양 차원에서 정책으로 활용되어 그 폐해가 심각할 뿐 아니라, 투기적 가수요를 촉발시켜 결과적으로 부동산투기를 부추기고 있는 실정임 - 따라서 정부는 이 제도를 한시적, 제한적으로 금지할 것이 아니라, 분양권 전매 자체를 전면 금지함으로써 투기적 가수요를 근원적으로 차단해야 함 4. 부동산실명제의 올바른 실시 1) 현황과 문제점 - 지난 1995년 7월 1일부터 부동산실명제가 실시됨에 따라 명의신탁이 금지됨. 명의신탁은 일부 부득이한 사정으로 이용되기도 했지만, 대부분 계약자유의 원칙의 미명하에 부동산투기와 탈세, 탈법 및 재산은닉의 수단으로 이용됨 - 그러나 현행 부동산실명제는 명의신탁금지에 대한 예외를 광범하게 인정하고 있어, 명의신탁을 금지하는 기존의 법률과도 상충되는 내용이 포함돼 있으며 특히 이 법률안의 핵심인 명의신탁약정 효력규정은 법리해석 여하에 따라 현재 인정되고 있는 명의신탁자의 지위를 거의 같은 정도로 인정하는 등 부동산실명제 자체를 무력화하는 내용을 제정됨 - 따라서 부동산투기의 근절이라는 부동산실명제의 근본취지를 제대로 살리려면 유명무실하게 제정된 부동산실명법을 제대로 제정해야 함 2) 세부 과제 (1) 부동산실명제법 개정 투기의 방지와 토지거래의 정상화를 목적으로 하는 부동산실명제가 제대로 실시되 기위해서는 다음과 같은 내용으로 개정되어야 함 ① 명의신탁되는 부동산은 수탁자(명의자)의 것으로 봐야 한다 - 부동산실명제법의 핵심이라 할 수 있는 제3조 ‘명의신탁약정은 무효로 한다’는 조항은 불명확하고, 오히려 법원의 해석여하에 따라서는 현행의 명의신탁 이론과 유사하게 명의신탁자를 보호해 주는 근거가 될 수 있음 - 때로는 사안과 법리의 해석에 따라서 효과도 달라지게 되고 복잡해짐으로써 이 법의 실효성이 약화되는 정도가 아니라 유명무실한 법이 될 수도 있음 - 따라서 ‘명의신탁된 부동산의 권리는 수탁자의 것으로 본다’로 수정되어야 함 - 이렇게 수정된다면 형사처벌을 통해 얻고자 하는 예방적인 효과 역시 충분히 달성될 수 있으므로 형사처벌 조항을 삭제할 수도 있을 것임 ② 부동산에 대해서는 원칙적으로 어떠한 형태의 명의신탁도 인정되어서는 안된다 - 종중 및 배우자에 대한 특례를 인정한 부동산실명제법 제8조는 그 예외를 인정하지 말아야 함 - 배우자 간의 명의신탁은 민법의 일반원리에 의해서 규율해야 할 것으로, 예외를 인정하지 말아야 함. 배우자간의 고유재산은 별산제로서 부부라 할지라도 일반인과 똑같은 것이며, 부부간의 재산중 소유자가 불명확한 것은 공유로 추정함 - 종중이 명의신탁의 경우에도 예외를 인정해서는 안됨. 종중은 부동산등기법 제30조에 의해서 종중의 명의로 등기를 할 수 있음. 따라서 종중의 대표자의 명의로 등기하도록 유도해야 함 - 다만 이러한 배우자간의 명의신탁과 종중의 명의신탁 외의 경우는 일률적으로 예외를 인정하는 것보다는 법집행 과정 중에서 가벌성이 없는 경미한 경우는 면세나 처벌하지 않는 것이 법원칙에 부합됨 ③ 불필요한 특례조항은 없어야 한다 - 기존의 명의신탁된 부동산에 대한 실명등기를 한 부동산이 1건이고 그 가액이 5천만원 이하인 경우에 특례를 인정하고 있음. 그러나 일률적으로 5,000만원 이하의 경우는 예외를 인정해서는 안되고, 증여세나 상속세처럼 차등화해야 함 - 이러한 차등화에 따라 필요성이 없을 정도로 경미한 경우에는 법의 집행과정 중에 감세나 면세해주는 방안이 오히려 타당함 (2) 상속세및증여세법상 명의신탁재산의 증여의제를 근거로 증여세 부과 - 만약 현재 상황에서 위와 같은 전면적인 부동산실명제법의 개정이 여의치 않을 경우, 상속세및증여세법상 명의신탁재산을 증여의제로 인정, 부과토록 해야 함 - 작년 12월 대법원은 다른 사람 명의로 부동산을 구입, 보유하는 것을 금지하고 실명전환토록 한 현행 부동산실명제법을 위반했더라도 실제 소유주가 명의상 소유주로부터 부동산을 찾을 수 있다고 판결한 바 있음 - 이는 부동산실명제법을 지키지 않고 계속 불법을 저질러온 사람에게까지 소유권을 인정해 주는 것으로 법 취지와는 크게 어긋나고 있음 - 따라서 이와 같은 경우는 상속세및증여세법 제41조의2 ‘명의신탁재산의 증여의제’를 근거로 철저하게 증여세를 부과함 5. 금융 대책 1) 현황 및 문제점 - 현재의 부동산 폭등은 저금리로 인한 전세계적 현상의 말기에서 한국만 거품현상 심화되고 있음. 선진국은 장기저당대출의 발달로 인해 기존의 대출을 저금리 대출로 전환하는 것이 성행, 원리금 상환부담을 줄여주어 소비를 촉진하는 효과가 있음 - 반면 한국은 3년 만기대출이 일반적이므로 실수요층에게는 이자부담가중으로 인한 소비위축을 초래하고, 투기자들에게는 계속 자금이 공급되어 거품현상을 심화시키고 있음. 선진국에서는 현재 장기주택저당대출금리가 상승하였기 때문에 부동산가격상승이 진정국면에 접어 들었음 - 한국에서는 현재 부동산 담보비율을 50%로 하향조정해 놓았으나, 전세금을 포함하면 투기자들은 거의 무제한의 자금을 공급받을 수 있는 상황임 - 정부는 투자를 활성화하기 위한 저금리의 본래 목적을 달성하기 위해서는 주택관련대출에 대한 적절한 통제가 바람직함에도 잘못된 진단에 의거 2002년 45.8조원, 2003년에는 9월까지 19.9조원에 달하는 주택관련대출의 증가를 방치하여 부동산투기를 부축인 것임 - 급속한 거품붕괴는 경제에 해악을 끼칠 것이라는 망발로 인해 투기꾼들은 안정적 수익이 보장될 것으로 예상하여 더욱 기승을 부리고 있음. 사태가 이러함에도 정부는 다시 장기주택저당대출제도를 통해 수십조원에 달하는 주택담보대출액을 증가시킬 계획을 발표하여 정부가 오히려 거품을 조장하고 있음을 여실히 보여주는 것이라 하겠음 2) 세부 과제 ① 소득에 따른 대출한도 규제 조기 도입 - 금감원에서 논의중인 연봉의 2.5배 수준의 대출한도 규제가 필요함. 신바젤 협약에서 소득확인 요구하고 있으므로 어차피 실행해야 하는 정책임 - 2억원 미만의 주택에 대해서는 현재 재경부에서 추진하고 있는 장기주택저당대출로 전환시킬 수 있으므로 원리금 부담이 월급의 1/3까지 대출을 허용하면, 저소득층에 대한 불이익은 줄일 수 있음 ② 시행예정인 장기주택저당대출의 중단, 주택가격 2억원 미만부터 점진적으로 확대 - 정부는 장기주택대출의 원리금 상환부담을 완화하기 위해 내년부터 주택금융공사를 설립하여 장기주택저당대출을 시행하려고 함 - 그러나 현재 추진하고 있는 15년 장기주택저당대출의 경우 장기이므로 이자율위험이 매우 큰 대출상품인 반면, 현재 금리는 역사상 최저금리수준이므로 경제환경의 변화에 따라 설립이 추진되고 있는 주택금융공사의 건전성이 큰 위협을 받을 가능성이 있음 - 따라서 부동산 가격 거품이 완전히 사라질 때까지 장기주택저당대출제도의 도입을 중단하고, 거품이 완전히 사라진 후에도 2억원 미만의 서민주택에 한해서만 대출해 주도록 제도를 보완해야 함