안녕하세요? 부동산연구소 매니저 영진입니다.
추운날씨에도 매주 답사를 참여하시는 회원님들의 열정에 보답하고자 소장님과 저희 운영진은 추위를 잊고
답사가없는날에도 열심히 현지로 사전임장을 떠납니다.
용인+안성지역을 11월에 처음으로 진행을하였는데 소장님과 저희 운영진은 6월부터 현지를방문했습니다.
새로운지역의 답사를 진행하기전에는 최소 2~3달정도는 꾸준히 방문하면서 준비를해야하기 때문이죠
오늘은 이번주에 예정된 용인+안성 답사를위해 현지를 방문했습니다.
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부동산연구소 문정동 사무실에서 -> 경부고속도로 경유 -> 영동고속도를진입하면 화물차, 탑차들이
유독 많이보이는데요 그이유는 천천히 설명해 드리겠습니다.
양지TG진입 17번국도를 따라 양지면을지나 원삼면으로 향하게 되는데 저희가 용인에서 가장많이 답사를
진행하는 지역입니다. 특히 원삼면에는 넥센타이어 양지물류센터,CJ대한통운,오뚜기물류등 큰규모의
물류창고와 공장들이 많은데 그 중심에 17번국도가 매우 중요하다보니 17번국도는 늘 정체가 심한편이고,
17번국도 주변의 계획관리용도의 땅은 투자가치가 높습니다
용인 원삼을지나 25분정도 차량으로 이동하면 안성에 도착하는데요 안성 진촌리라는 지역에 도착하게 됩니다.
진촌리에서 동아방송대학교를 지나 안성종합운동장, 안성종합터미널,안성시청,중앙대학교,공도,안성IC(경부고속도로),평택까지 모두 38번 국도변을 이용해서 지나게되는데 안성종합터미널과 안성종합운동장 사이에
서울~세종고속도로 동안성IC가 신설되며 38번국도와 이어지게됩니다. 그만큼 안성에서는 38번국도가 중요한 역할을 하죠
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안성종합버스터미널은 현재 확장공사를 하고있고, 그주변의 농업진흥구역(절대농지) 토지가 현지부동산에
80만원정도에 매물로 나와있는데 실제로 매매가되는지는 모르겠네요.
현지부동산 사장님들의 표현으로 풀리면 대박이라고하는데 ...글세요? 반대로 풀리지않으면 농사외에는
활용할수가 없는 토지입니다.
단순하게 지가상승률로만 봤을때는 농업진흥구역토지가 다른 관리지역보다 많이 오른건 사실이지만
불확실한 투자이기때문에 저희는 권유하고싶지않네요
공도의경우 평택과 바로인접해있는 동네로 안성에서 가장큰 도심이며, 아파트가 가장많은 동네입니다.
안성한우가 유명하다고 들어보셨을텐데 그만큼 안성에는 축사가 많습니다. 현재 가장큰 도심을 형성하고
있는 공도도 예전에는 축사가 많이 있었는데 지금은 거의 없어졌고 공도외에 타지역도 없어지는 분위기입니다.
안성시전체가 가축제한사육금지구역이며, 약70%정도는 허가받지않고 운영되는 축사들이며,1년에 1~2차례정도 안성시에서 불시검문이 있는데 한번 폐업된 축사는 다시 운영을 할 수 없게 되어있습니다.
운영되는 축사들도 많지만, 가까이가보면 운영되지않고 폐축사로 창고처럼 사용되는 축사들을 많이 찾아볼수 있습니다. 입지와 용도가 좋지만 소규모로 운영되고있는 축사로인해 주변시세보다 현저히 낮은시세로 나온 매물이 있다면 중장기로 봤을때는 오히려 기회일수도 있습니다.
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저번주 답사전 세미나때 회원님한분이 철도용지의 토지를 낙찰을 받으신다고 환번 봐달라고 하셔서 지번을 알아야 저도 정확한 답변을 드릴 수 있다고 말씀을 드린적이있는데 회원님께서 아직 지번을 알려주지않으셨네요
혹시라도 보시면 연락처로 지번남겨주시면 답변드리도록 하겠습니다.^^
우연히 오늘 보러간 토지중 하나가 철도용지라 간단하게 설명을 드리면 현재 예전에 철도로 사용되어 지목으로는 철도용지로 남아있지만 현재는 전이나 답 혹은 잡종지로 사용되는 토지가많은데 건축허가에있어서는 크게 문제가 되지않습니다.
철도용지를 전으로 지목변경해서 경작을한뒤 추후에 건축을 한다 라는 생각하시는 분들이 많은데 결과적으로
세금만 더 부과될뿐 옳바른 방법이 아닙니다.
철도용지를 현황상 밭으로사용 경작을해도 문제가되지않고
철도용지 -> 대지(건축) 지목변경시 개발부담금만 부과하면되는데
철도용지 -> 밭-> 대지(건축) 지목변경시 개발부담금+농지전용부담금까지 부담해야되기때문에
더 많은 비용이 부과됩니다. 현황상 실제로 철길이 깔려있으면 문제가 될여지가있지만, 지목만 철도용지라면 문제없이 건축이 가능합니다.
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서비스땅이라고 불리는 구거는 점용허가를 받으면 내땅처럼 활용할 수 있습니다.
구거위에 건축행위는 안돼지만 진입로로 사용이가능하며, 폐구거라도 물길이 흐를수 있도록 남겨두고
그위에만 포장해서 진입로로 사용이 가능합니다.
지적도상에 구거라고해서 모두 점용허가자 나지않습니다. 아래처럼 넓은 규모의 구거는 불허가가 나올
가능성이 매우 큽니다.
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현지를 다니다보면 간간히 볼수있는 현수막입니다. 근처 성토에 필요한분이라면 저렴하게 성토할수있겠네요.
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부동산연구소 소장님과 운영진은 평일 2회는 현지에내려가 지주를 만나고 현황을 확인하고
관할시청에문의하고 토지를 선별해서 주말답사를 준비합니다.
임장일기에 담지못한 내용들은 답사때 좀 더 자세히 설명해드리도록 하고
조만간 부안 새만금 임장일기도 준비해서 올리도록 하겠습니다.
아래 토지는 제499차 용인+안성 답사 추천매물 토지입니다.
답사에 궁금하신점있으면 댓글남겨주시면 답변도와드리겠습니다. 답사때 뵙겠습니다^^
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