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IRR | NPV | |
Project Base | 9% | (-)5,015,509 |
Investors -GP | 23% | 1,521,501 |
-LP | 32% | 7,480,626 |
2) 금융권 차입이 성공적으로 될 경우 leverage 효과로 인해 GP 및 LP 는 초과수익을 얻게 됨.
3) 따라서 본 프로젝트는 $40,000,000 투자시 포기하는 것이 좋으며, NOI 가 고정되었다고 가정시, 최대 투자치 $ 20,000,000~$15,000,000 을 BATNA(Best Alternative To Negotiated Agreement ) 로 생각하여 투자 협상에 임해야 할 것으로 판단됩니다.
기본전제 또는 고려사항
1) 할인율적용문제==> 가중평균자본비용을 비용함: 외부 금융권 차입이자율 9.5% (70% 비중) + 자기자본 기본 요구수익율 15%(30%비중) 을 고려하여 11.14% 적용함
2) 자본적 지출과 수익적 지출에 대한 처리
한국의 기업회계기준 제45조, 법인세법시행령 제31조에 따르면 자본적 지출(alteration) 은 본 고정자산의 취득원가에 가산하여 감가상각을 하여야 하나, 계산의 단순성을위해 수익적 지출과 동일하게 처리함.
참고로 이에 대한 규정은 다음과 같음
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자본적 지출"이라 함은 당해 고정자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 고정자산의 가치를 현실적으로 증가시키는 지출을 말하는바 ②) 자본적지출에 해당하는 경우를 열거하면 다음과 같다.
① 자본적지출로 보는 경우
다음 각호의 1에 해당하는 지출은 자본적지출로 본다(법령 31 ②).
·본래의 용도를 변경하기 위한 개조
·엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
·빌딩 등에 있어서 피난시설 등의 설치
·재해 등으로 인하여 멸실 또는 훼손되어 본래의 용도에 이용할 가치가 없는 건축물·기계·설비 등의 복구
·기타 개량·확장·증설 등 전각호와 유사한 성질의 것
② 고유업무성질상 대량으로 보유하는 자산 등
다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 취득가액이 거래단위별로 100만원 이하인 경우에도 자본적지출로 본다(법령 31 ④).
·그 고유업무의 성질상 대량으로 보유하는 자산
·그 사업의 개시 또는 확장을 위하여 취득한 자산
(2) 자본적지출의 처리
법인이 자산을 취득한 후 자본적지출액이 발생한 경우에는 당해 자산의 원본에 가산한다.
그러나 자본적지출액을 원본에 가산하지 아니하고 손금으로 계상한 경우 당해 자산이 비상각자산인 경우에는 손금불산입(유보)하나 상각자산인 경우에는 이를 감가상각한 것으로 보아 시부인계산한다(법령 31).
당해 사업연도중에 취득한 자산에 대한 자본적지출액은 당해 자산의 취득일부터 상각하지만 전기 이전에 취득한 자산에 대한 자본적지출액은 당해 사업연도의 개시일부터 상각한다.
Exhibit_3)_10-Year_Cash_Flow (유기은).xlsx
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